San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Uppdaterad 2021]

Hoppa till ett nytt år på fastighetsmarknaden i San Francisco:

• 2021 San Francisco Real Estate Market

• 2020 San Francisco Real Estate Market

• 2019 San Francisco Real Estate Market

• 2016 San Francisco Real Estate Market

• 2015 San Francisco Real Estate Market

San Francisco fastighetsmarknad har följt de nationella trenderna under större delen av ett decennium. De nyheter som kommer från Bay Area börjar låta som en trasig skiva. Samma höga priser som översvämmade nyhetsbyråerna efter att återhämtningen inleddes 2012 gör fortfarande rubriker år 2021. Rubrikerna är välförtjänta; marknaden i norra Kalifornien är fortfarande en av de dyraste marknaderna på planeten. Det är dock värt att notera att staden har börjat visa tecken på temperament.

I själva verket har fastigheter i San Francisco under det första kvartalet 2020 blivit synonymt med en av landets högsta fördelningar av rabatterade försäljningar. Det betyder inte att fastighetsmarknaden i San Francisco är relativt prisvärd, utan snarare att priserna kan vara på väg mot en kurskorrigering. Efter år av historisk appreciering verkar det finnas lite utrymme kvar för prishöjningar.

Förutom stadens höga priser bidrog införandet av coronaviruset till att dämpa apprecieringstakten. Även om COVID-19 har varit inget mindre än fruktansvärt för ekonomin verkar det ha varit precis vad fastigheterna i San Francisco behövde. Rädslan och osäkerheten i pandemins kölvatten satte faktiskt stopp för flera års uppgång och fick priserna att sjunka tillbaka till jorden – om än något.

Det bör vara otroligt bra för alla som vill delta aktivt på marknaden, vilket väcker frågan: Är det nu en bra tid att köpa ett hus i San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 av 10 451 (0,9 %)

San Francisco Real Estate Investing 2021

San Francisco Real Estate Investing community har haft en ganska lönsam resa sedan marknadens återhämtning verkligen tog fart 2012. Det är dock värt att notera att investerarnas framgång inte var unik för norra Kalifornien. Faktum är att fastighetsinvesterare i hela landet har gynnats av generösa avkastningar, särskilt under 2020. Enligt Attom Data Solutions rapport om Home Flipping i USA för tredje kvartalet 2020: ”Bruttovinsten på den typiska Home Flipping i hela landet (skillnaden mellan medianförsäljningspriset och det medianpris som betalades av investerare) ökade under tredje kvartalet 2020 till 73 766 dollar – den högsta summan sedan åtminstone 2000.”

Inte överraskande var fastighetsmarknaden i San Francisco en av de få platser där ökningen av råvinsterna ökade i hela landet. Lokala bostadspriser och efterfrågan gjorde att San Francisco fastighetsinvesterare hamnade högst upp på listan över de bästa platserna att sälja bostäder på 2020. Med en genomsnittlig vinst på 158 500 dollar per flip hade San Francisco den femte högsta råvinsten under tredje kvartalet förra året, efter San Jose, CA (bruttovinst på 290 000 dollar), Ventura, CA (180 000 dollar), Bridgeport, CT (177 500 dollar) och Los Angeles, CA (161 500 dollar), enligt 2020 U.S. Home Flipping Report.

Få marknader i landet har sett en meteorisk prisuppgång som kan matcha de senaste åtta åren, vilket väcker frågan: Är fastigheter i San Francisco en bra investering? Svaret är relativt enkelt: Ja, under rätt omständigheter. Stadens höga priser kan avskräcka vissa investerare från att eftersträva lokala affärer. Ändå har samma priser som kan göra det svårare att investera redan genererat en mycket imponerande avkastning.

Det finns mer än ett sätt att investera i fastigheter i San Francisco. Förutom exitstrategier som skulle få investerare att sälja sina affärer med vinst (wholesaling och rehabbing) är långsiktiga hyresfastigheter kanske mer gångbara än någonsin tidigare. Till att börja med är San Fran för närvarande en av de få städer där det faktiskt är billigare att hyra än att äga. Med ett förhållande mellan pris och hyra på 25,97 är det otvetydigt mer överkomligt att hyra ett hus än att köpa ett. Som ett resultat av detta är efterfrågan på hyresutrymmen historiskt hög – allt för att säkerställa att hyresvärdarna sällan behöver oroa sig för vakanser. Den resulterande efterfrågan kommer också att göra det möjligt för smarta hyresvärdar att höja hyressatserna, vilket gör det ännu mer lönsamt att bestämma sig för att äga hyresfastigheter 2021.

Om det inte var nog, gjorde COVID-19:s inverkan på fastighetsmarknaden långsiktiga investeringar mer attraktiva. I synnerhet gjorde lägre lånekostnader det lättare att smälta stadens höga förvärvskostnader. I ett försök att stimulera bostadssektorn meddelade Fed att de skulle hålla räntorna nära historiskt låga under överskådlig tid, och lokala investerare är redo och villiga att utnyttja möjligheten.

Investeringar i fastigheter i San Francisco är för närvarande otroligt dyra. Men San Franciscos fastighetsinvesterare har redan bevisat att det är möjligt. Avkastningen i staden är högre än i stort sett överallt annars, och det finns ingen anledning att tro att trenden inte kommer att fortsätta under överskådlig framtid.

Strategi för utmätning i San Francisco 2021

San Francisco fastighetsmarknad hyser inte en stor utmätningsfrekvens. Trots att den är värd för ett av landets högsta medianvärden för bostäder är det bara en av 10 451 bostäder som överensstämmer med beskrivningen ”nödlidande”: betalningsinställelse, auktion eller bankägda. Faktum är att stadens 0,9 % av alla bostäder är endast något högre än det nationella genomsnittet (som för närvarande ligger runt 0,7 %).

Trots den låga utmätningsfrekvensen har fastigheter i San Francisco dock varit något mer mottagliga för utmätningsansökningar under senare tid. Till stor del – delvis på grund av pandemin – har fler husägare drabbats av svårare ekonomiska tider. Furuloughs och jobbförluster har tagit bort de inkomstkällor som så många San Franciscaner en gång var beroende av för att kunna betala sina lån och hyror. Även om det är för tidigt att säga hur många nya tvångsinskrivningar som kommer att ske, kan man anta att de kommer att öka under 2021.

I dag är de postnummer på San Franciscos fastighetsmarknad som har den högsta fördelningen av utmätningar:

• 94127: I var 3 996:e bostad är nödlidande

• 94132: I var 5 436:e bostad är nödlidande

• 94124: I var 5 739:e bostad är nödlidande

• 94134: I var 6 370:e bostad är nödlidande

• 94123: I var 6 370:e bostad är nödlidande

• 94123: I i varje 7 622 hem är nödlidande

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Prices In San Francisco 2021

San Francisco bostadsmarknad är den dyraste marknaden i den dyraste staten. Med ett medianvärde för bostäder på 1 402 470 dollar är det genomsnittliga värdet på en bostad i SF mer än en miljon dollar högre än medianvärdet för bostäder i USA. Det är dock värt att notera att dagens hemvärde är resultatet av nästan ett decenniums värdeökning. Bostadspriserna har mer än fördubblats sedan djupet av den senaste recessionen.

Så sent som under första kvartalet 2012, när recessionen var i sin linda, låg medianvärdet på bostäder runt 680 000 dollar. För att sätta saker och ting i perspektiv är det fortfarande mer än vad medianvärdet på bostäder i Kalifornien är idag (priserna har alltid varit höga i förhållande till angränsande marknader). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Var och en av dessa stadsdelar fortsätter att visa en anmärkningsvärd tillväxt.

De lokala bostadsvärdena har haft en sådan historisk uppgång att potentiella köpare har ställt sig samma fråga i åratal: Kommer bostadsmarknaden i San Francisco att gå ner? Om början av 2021 är någon indikator kan svaret bli ja. Medianvärdet på bostäder i San Francisco har redan sjunkit med 2,5 % under det senaste året, och Zillow räknar med ytterligare en nedskrivning. Det är för tidigt att säga hur mycket priserna kommer att sjunka, men den här trenden är helt klart resultatet av alltför många år av appreciering.

Fastighetsmarknaden i San Francisco står på en piedestal alldeles för sig själv. De höga priserna som har blivit synonymt med fastigheter i San Francisco har skapat en marknad som inte liknar någon annanstans. Trots detta finns det fortfarande gott om utrymme för att vinstmarginalerna ska förbli attraktiva för fastighetsinvesterare. Med en sund exitstrategi kan smarta investerare arbeta med områdets höga förvärvskostnader för att göra även några av de dyraste affärerna lönsamma. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 av 6 658 (1,5 %)

San Francisco Real Estate Investing 2020

San Francisco Real Estate Investing community påverkades till stor del av introduktionen av Coronaviruset under första kvartalet 2020. Inför 2020 praktiserade investerare i allmänhet renovering och grossistförsäljning när attraktiva vinstmarginaler presenterade sig (vilket inte var ofta). Pandemins utbrott fick dock fastighetsmarknaden i San Francisco att röra på sig. Till en början stagnerade marknaden på grund av rädsla och osäkerhet. Ingen ville sälja ett hem, än mindre visa ett hus under en pandemi. På några veckor stod marknaden stilla.

I maj stod det klart att COVID-19:s inverkan på fastighetsmarknaden i San Francisco skulle bli tillfällig. På bara några månader gick marknadssentimentet faktiskt från rädsla till frenesi, eftersom statliga ingripanden och historiskt låga räntor katalyserade aktiviteten; det var den aktiviteten som skulle komma att prägla det sätt på vilket människor investerade i fastigheter i San Francisco under loppet av 2020.

Fastigheter i San Francisco hade varit orimligt dyra under alldeles för lång tid, och de sjunkande räntorna gjorde förvärvskostnaderna mer uthärdliga. När räntorna sjönk långt under 3,0 % vände många investerare blicken mot långsiktiga hyresfastigheter. Den unika konvergensen av låga lånekostnader och möjligheten att betala av ett lån med någon annans pengar i en av landets dyraste städer var för attraktiv för att ignoreras. Dessutom minskade stadens brist på tillgängliga bostäder risken för vakanser. Inte ens människor som ville köpa kunde göra det på grund av det låga lagret, vilket tvingade fler människor att hyra 2020.

San Francisco Real Estate Market: 2019 Summary

• Median Home Value: $1 353 500

• 1-Year Appreciation Rate: 2,9 %

• Medianvärde för bostäder (1-årsprognos): 1,4 %

• Medianpris för hyror: 4 500 dollar

San Francisco Real Estate Investing 2019

Medianvärdet för bostäder var 1 353 500 dollar under det första halvåret 2019. På ett år (mars 2018 till april 2019) ökade Bay Area:s mest produktiva stads medianvärde för bostäder med blygsamma 2,9 %. Medianvärdet för bostäder sjönk dock i mars jämfört med samma tid förra året, vilket ”markerar den första årliga nedgången sedan botten av den senaste bostadskraschen för sju år sedan”, enligt CoreLogic. Före nedgången hade priserna på fastigheter stigit i 83 månader i rad sedan april 2012.

För att sätta saker och ting i perspektiv var medianvärdet på bostäder i USA 226 700 dollar, eller 1 126 800 dollar mindre än den genomsnittliga bostaden i Bay City. På nationell nivå ökade dock medianpriserna på bostäder mer än dubbelt så snabbt som fastigheterna i San Francisco. Det beror sannolikt på att Bay Area nådde en vändpunkt före alla andra.

Som en av de dyraste fastighetsmarknaderna i landet på den tiden var San Franciscos priser oöverkomligt höga för många investerare. Samtidigt som fastigheterna var dyra var de dock också mycket efterfrågade, vilket tjänade investerarna väl. Trots priserna var fastighetsinvesteringarna ständigt gynnade av efterfrågan. Alla som hade råd att investera kunde räkna med attraktiva vinstmarginaler. Faktum är att staden hade den högsta genomsnittliga avkastningen för bostadssäljare under det första kvartalet 2019, näst efter sin granne i sydost: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

Husmarknaden i San Francisco var ostoppbar under första halvåret 2016 och resten av året för den delen. Bostadspriserna fyrdubblades jämfört med det nationella genomsnittet och fortsatte att öka i förhållande till föregående år, då staden rankades i det övre skiktet av apprecieringstakter.

Trots svagare överkomlighet var den lokala ekonomin stark och på en uppåtgående trend. Byggandet av nya bostäder överträffade det nationella genomsnittet, vilket bidrog till att förbättra överkomligheten i slutändan – om än något.

Från ett investerarperspektiv var tvångsförsäljningar en möjlighet i vardande. På bostadsmarknaden i San Francisco fanns 528 fastigheter som befann sig i något skede av utmätning under det sista kvartalet. Trots att antalet tvångsförsäljningar var mycket lågt var de faktiskt 40,0 % högre än föregående månad och 17,0 % högre än samma period föregående år.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Kanske ännu mer imponerande: fastigheter ökade med 60,7 % under en period av tre år (från 2012).

På den tiden stöddes bostadsmarknaden av lika imponerande ekonomiska fundamenta. Särskilt sysselsättningssektorn stödde ett hälsosamt utbud och en hälsosam efterfrågan i området. Med en arbetslöshet på 4,4 % låg stadens arbetslöshet långt under det nationella genomsnittet. Kanske ännu viktigare är att arbetslösheten visade tecken på att sjunka. Jobbtillväxten förväntades också stärka stadens ekonomi. Under ett år översteg jobbtillväxten 3,0 %, mer än en hel procentenhet över det nationella genomsnittet.

Det fanns dock en faktor som hindrade fastigheternas utveckling: överkomliga priser. Med en värdeökning på över 10,0 % under ett år var staden i norra Kalifornien mindre prisvärd än de flesta andra bostadsmarknader. Det genomsnittliga hushållet i landet avsatte 15,1 % av sin månadsinkomst till amorteringar. Det var dock normalt att ägarna spenderade 22,9 % av sin inkomst på månatliga amorteringar.

Turligtvis erbjöd rabatter på nödlidande fastigheter en stor avkastning på investeringen. Medianförsäljningspriset för en icke-distressed bostad var 1 050 000 dollar. Medianförsäljningspriset för en tvångsförsäljning var 780 300 dollar, eller 26,0 % lägre än försäljningen av icke-distressade bostäder. Det var en rabatt på cirka 269 000 dollar. Det belopp som investerare sparade på tvångsförsäljningar under 2015 var mer än medianpriset på bostäder i hela landet.

Majoriteten av tvångsförsäljningarna på bostadsmarknaden i San Francisco var pre-foreclosures eller riskerade att besittas på grund av ägarens oförmåga att betala en utestående inteckningsskuld. Trots detta befann sig endast 3,3 % av bostäderna i en situation med negativt eget kapital. Det var betydligt lägre än det nationella genomsnittet på 16,9 %.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Har du funderat på att investera på fastighetsmarknaden i San Francisco? Om så är fallet, vad väntar du på? Vi vill gärna höra dina tankar om fastigheter i San Francisco i kommentarerna nedan:

Är du redo att börja dra nytta av de nuvarande möjligheterna på fastighetsmarknaden?

Kanske har du gott om kapital, ett omfattande fastighetsnätverk eller stora byggkunskaper- men du är fortfarande inte säker på hur du ska hitta opportunistiska affärer. Vår nya onlinekurs om fastigheter, som leds av expertinvesteraren Than Merrill, kan hjälpa dig att lära dig att förvärva de bästa fastigheterna och hitta framgång inom fastighetsbranschen.

Klicka här för att registrera dig för vårt 1-dagars webbseminarium om fastigheter och börja lära dig att investera på dagens fastighetsmarknad!