Sanningen om fastighetspriser

Fastigheter har traditionellt sett ansetts vara en säker investering. Men recessioner och andra katastrofer sätter den teorin på prov och får investerare och blivande husägare att tänka sig för en extra gång.

Historiska priser

För 2007 tycktes historiska uppgifter om bostadspriserna tyda på att fastighetspriserna skulle kunna fortsätta att stiga i all oändlighet. Faktum är att med få undantag steg det genomsnittliga försäljningspriset för sålda bostäder i USA stadigt varje år från 1963 till 2007 – då bostadsbubblan sprack och finanskrisen 2008 följde.

Återuppgång efter finanskrisen

För 2013 hade det genomsnittliga försäljningspriset för sålda bostäder i USA återhämtat sig till nivåerna före krisen. Under de följande åren såg den uppåtgående trenden lovande ut, fram till 2018 då priserna planade ut och sedan började sjunka något under 2019.

Förvisso är fastighetspriserna starkt beroende av marknaden (plats, plats, plats) och nationella trender kan bara berätta en del av bilden. En högkonjunktur i Kalifornien kan dölja en kollaps i Detroit.

Även inom samma stad kan siffrorna variera kraftigt. Områden som upplever ny tillväxt eller gentrifiering kan uppvisa betydande prisökningar, medan områden tvärs över staden kan vara på nedgång. Diagrammet nedan visar hur södra, västra, nordvästra och mellanvästra regionerna upplever olika trender i fastighetspriserna.

När du tittar på den nationella och regionala statistiken ska du se till att ta hänsyn till verkligheten på marknaden i ditt lokala område. Stigande priser på nationell nivå kanske inte hjälper dig om din stad, delstat eller grannskap är i nedgång.

Aktuella bostadspriser

Det är för tidigt att säga vad som kommer att hända med bostadspriserna 2020 och 2021, men om historien upprepar sig kan vi förvänta oss en nedgång i bostadspriserna som en följd av COVID-19-recessionen. Från och med mars 2020 började köpeavtalen falla på grund av problem med hypotekslån, bristande intresse från köparna och till och med en minskning av tillgängliga värderare och andra yrkesmän som behövs för att genomföra transaktioner.

Till samma tid har potentiella byggnadsförändringar och förseningar blivit ett mycket verkligt bekymmer. Återigen är det för tidigt att veta vad som kommer att hända, men det är möjligt att nyetableringar och renoveringar kommer att ta en smäll in i 2021.

Home Trends

Självklart är det viktigt att tänka på att andra faktorer än utbud och efterfrågan kan påverka fastighetspriserna. Till exempel, även innan siffrorna började gå åt fel håll 2008, rapporterade National Association of Home Builders att den genomsnittliga bostadsstorleken i Amerika var 983 kvadratfot 1950, 1 500 kvadratfot 1970 och nådde en topp på 2 740 år 2015.

Denna trend fortsatte under första halvan av 2000-talet, varefter den började minska något. Men eftersom bostäderna blir större och inflationen ökar kostnaderna för byggmaterial är det ändå logiskt att bostadspriserna stiger. Även andra trender kan driva upp priserna, till exempel köparnas preferenser för dyrare golv, apparater, armaturer och liknande.

Bostäder som investeringar

Då priserna på bostäder tenderar att stiga med tiden, har det traditionellt setts som en säker investering att köpa en bostad. Ändå är en viktig punkt att tänka på när man ser på ett hem som en investering att det aldrig kommer att löna sig om man inte säljer det.

Från en praktisk synvinkel, även om din primära bostad fördubblar sitt värde, innebär det förmodligen bara att dina fastighetsskatter har stigit. Alla vinster du upplever finns på papper tills du säljer fastigheten. För många husägare är det naturligtvis okej. Ett hem som fördubblas i värde är en fin tillgång att lämna över till barnen och barnbarnen.

Downsizing

Om du bestämmer dig för att sälja och köpa ett annat hem i samma område ska du komma ihåg att priserna på de andra hemmen förmodligen också har stigit. För att verkligen boka en vinst på din försäljning måste du troligen flytta till en mindre bostad i samma område, eller flytta från området och hitta en billigare plats att bo på.

Självklart är downsizing ett attraktivt alternativ för många pensionärer och de som inte längre har några hemmavarande barn. Bortsett från de potentiella ekonomiska vinsterna är ett mindre hem lättare att ta hand om (åtminstone i teorin), och det kan lösa framtida rörlighetsproblem.

Home Equity Loans

Samtidigt som det är möjligt att utnyttja kapitalet i ditt hem genom att ta ett lån mot det, är det inte alltid en bra strategi att använda ditt hus som en bankomat (ATM).

Inte bara räntan som du betalar äter upp din vinst, utan lånebetalningen tar bort från din ekonomiska stabilitet. Om fastighetspriserna sjunker kan du hamna i den föga avundsvärda situationen att du är skyldig mer på lånet än vad huset är värt.

Hypoteksräntor

Hypoteksräntorna stiger i allmänhet under perioder av ekonomisk tillväxt. När detta sker är arbetsmarknaden sund och människors löner stiger också. Omvänt tenderar bolåneräntorna att sjunka under ekonomiska avmattningar då Federal Reserve försöker göra det lättare att spendera och låna.

Den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan har legat under 5 % sedan 2010 (tänk på att även små förändringar i räntorna kan ha en enorm inverkan på den totala kostnaden för ditt hem). Det här diagrammet från Federal Reserve Bank of St. Louis visar historiska priser för 30-åriga lån med fast ränta, med början 1971.

Så hur påverkar detta fastighetspriserna? Lägre bolåneräntor har inte nödvändigtvis ett direkt samband med bostadspriserna, även om vi gärna vill tro det. Men de kan ha en indirekt effekt på dem. När räntorna är låga är konsumenterna mer villiga och har råd att ta på sig mer skulder. Det beror på att kreditkostnaden – dvs. räntan – är billig. Stigande räntor tenderar dock att leda till svagare efterfrågan från köparna.

Är det en bra investering att köpa en bostad?

Tanken att en bostad är en bra investering härrör från det faktum att fastighetspriserna tenderar att stiga, åtminstone historiskt sett. Eftersom det inte går att förutsäga den framtida fastighetsmarknaden är det viktigt att undvika att hamna i en situation där det är för mycket. En bostad är en bra investering endast om du har råd med den.

Självklart, samtidigt som det är osannolikt att du kommer att se några vinster som du kan spendera om du planerar att bo i samma hus hela ditt liv. Men om du köper med en exitstrategi i åtanke finns det en mycket större chans att realisera en kontant vinst.

Först ska du fundera över din motivation för att köpa en bostad. Om du vill bo i det behöver du förmodligen inte tänka på ditt hem i termer av vinster och förluster. Om du hoppas på att tjäna pengar behöver du gå in i affären med en exitstrategi. Detta innebär också att du bör ha ett försäljningspris i bakhuvudet, samtidigt som du håller fastighetens inköpspris i fokus.

När marknaden når din prisnivå säljer du fastigheten precis som du skulle göra med en aktie som har stigit i värde. Detta kanske inte är ett praktiskt tillvägagångssätt för din primära bostad, beroende på din livsstil, men det är exakt vad många fastighetsinvesterare gör när de köper fastigheter – renoverar och säljer dem. Kom bara ihåg att priserna inte alltid rör sig uppåt.

The Bottom Line

Med historien som vägledning gör de flesta blivande husägare klokt i att köpa ett ställe som de faktiskt hoppas kunna bebo, betala av lånet snabbt, bo där fram till pensioneringen och sedan minska och flytta till ett billigare hem. Det är inte säkert, men denna strategi ökar sannolikheten för att göra en vinst.