Vad är tvångsinlösen?

Vad händer när en husägare inte kan betala sitt lån.

Mer specifikt är det en juridisk process genom vilken ägaren förlorar alla rättigheter till fastigheten. Om ägaren inte kan betala av den utestående skulden eller sälja fastigheten via blankoförsäljning går fastigheten sedan till en tvångsauktion. Om fastigheten inte säljs där tar låneinstitutet den i besittning.

För att förstå utmätning hjälper det att komma ihåg att ordet ”husägare” i det här fallet faktiskt är en felaktig benämning. ”Låntagare” är en mer passande term. Det är vad ett hypotekslån, eller en ”deed of trust”, är: ett låneavtal för köpeskillingen för bostaden, minus handpenningen. Detta dokument lägger en panträtt på den köpta egendomen, vilket gör lånet till ett ”lån med säkerhet”.”

När en långivare lånar ut pengar till dig utan säkerhet (t.ex. en kreditkortsskuld) kan han eller hon dra dig inför rätta om du inte betalar, men det kan vara mycket svårt att driva in pengar från dig. Långivarna säljer ofta den här typen av skulder till externa inkassobolag för småpengar och skriver av förlusten. Detta betraktas som ett ”lån utan säkerhet”.

Ett lån med säkerhet är annorlunda eftersom, även om långivaren kan ta en förlust på lånet om du inte betalar, kommer den att få tillbaka en större del av skulden genom att beslagta och sälja din egendom.

Så vad händer vid en utmätning? Detaljerna kan variera beroende på delstatens lagstiftning, men vi kan dela in det i fem steg.

Steg 1: Missade betalningar

Det hela börjar när husägaren – låntagaren – misslyckas med att göra hypoteksbetalningar i tid. Vanligtvis beror det på att de inte kan, på grund av svårigheter som arbetslöshet, skilsmässa, dödsfall eller medicinska utmaningar.

Om du befinner dig i denna svåra situation är det viktigt att du pratar med din långivare så snart som möjligt. Det finns flera alternativ som kan hjälpa dig att behålla ditt hem. Utmätningsprocessen kostar långivaren mycket pengar, och de vill undvika den lika mycket som du.

Undertiden kan en låntagare avsiktligt sluta betala bolånet för att fastigheten kan vara undervattensbelagd (med andra ord överstiger bolånets belopp hemmets värde) eller för att han är trött på att förvalta fastigheten.

Oavsett orsaken är det viktigaste att låntagaren inte kan eller vill uppfylla lånevillkoren.

Steg 2: Offentligt meddelande

Efter tre till sex månaders uteblivna betalningar registrerar långivaren ett offentligt meddelande hos länsregistratorskontoret som anger att låntagaren inte har uppfyllt sina skyldigheter att betala lånet. I vissa delstater kallas detta för ett meddelande om betalningsinställelse (Notice of Default, NOD), i andra delstater är det en lis pendens – latin för ”stämning i väntan”.

Beroende på delstatens lagstiftning kan långivaren vara tvungen att sätta upp meddelandet på fastighetens ytterdörr. Detta officiella meddelande är avsett att göra låntagarna medvetna om att de riskerar att förlora alla rättigheter till fastigheten och kan bli vräkta från lokalerna. Med andra ord riskerar de att bli utmätta.

Steg 3: Pre-foreclosure

Efter att ha fått en NOD från långivaren går låntagaren in i en frist som kallas pre-foreclosure. Under denna tid – allt från 30 till 120 dagar, beroende på lokala bestämmelser – kan låntagaren utarbeta en överenskommelse med långivaren via en kort försäljning eller betala det utestående beloppet.

Om låntagaren betalar av på det utestående beloppet under denna fas avslutas utmätningen och låntagaren undviker vräkning och försäljning av hemmet. Om den uteblivna betalningen inte är betald fortsätter utmätningen.

Fas 4: Auktion

Om den uteblivna betalningen inte är avhjälpt inom den föreskrivna tidsfristen fastställer långivaren eller dennes representant (kallad förvaltaren) ett datum då bostaden ska säljas på en utmätningsauktion (ibland kallad Trustee Sale). Meddelandet om trustee’s sale (NTS) registreras hos County Recorder’s Office med meddelanden som levereras till låntagaren, anslås på fastigheten och trycks i tidningen. Auktioner kan hållas på trappan till länsdomstolen, på förvaltarens kontor, på ett kongresscenter runt om i landet och till och med på den utmätta fastigheten.

I många delstater har låntagaren rätt till inlösen (han kan komma upp med de utestående kontanterna och stoppa utmätningsprocessen) fram till det ögonblick då bostaden kommer att auktioneras ut.

På auktionen säljs bostaden till den högstbjudande mot kontant betalning. Eftersom poolen av köpare som har råd att betala kontant på plats för ett hus är begränsad, ingår många långivare ett avtal med låntagaren (kallat ”deed in instead of foreclosure”) om att ta tillbaka fastigheten. Eller så köper banken tillbaka den på auktionen.

Steg 5: Post-foreclosure

Om en tredje part inte köper fastigheten på tvångsauktionen tar långivaren över äganderätten till den och den blir en så kallad bankägd fastighet eller REO (real estate owned).

Bankägda fastigheter säljs på ett av två sätt. Oftast listas de av en lokal fastighetsmäklare för försäljning på den öppna marknaden. Zillow listar bankägda fastigheter till salu. Dessutom föredrar vissa långivare att sälja sina bankägda fastigheter på en likvidationsauktion, som ofta hålls i auktionshus eller på kongresscentra.