Vad det kostar att hyra en butikslokal

Det kan vara svårt för nya återförsäljare att beräkna startkostnaderna. Om flera av stegen för att planera ett företag kräver att du har en detaljhandelslicens, hur ska du då få den information som behövs för att avgöra om din affärsplan för detaljhandel är genomförbar eller inte? I slutändan kommer många av siffrorna i affärsplanen att behöva uppskattas.

Samma sak gäller om du planerar att söka ett lån från banken för ditt detaljhandelsföretag. Banken vill se att du har tagit hänsyn till kostnaderna för att bedriva verksamheten och vill ha en ganska exakt bild av vad dina kostnader kommer att vara. Det gäller bland annat din hyra.

Hur man budgeterar för en butikslokal

Så hur vet du vad du kommer att betala i hyra innan du betalar den (eller innan du ens vet var du kommer att lokalisera dig)? Du måste göra lite efterforskningar och få några solida siffror från fastighetsägare och/eller förvaltningsbolag. Ta reda på vad andra detaljhandelshyror i det område där du vill ha din butik ska ligga i hög och låg grad.

Undersök jämförbara objekt

Börja med att titta på lediga fastigheter i det område där du vill öppna din butik. De flesta områden har ett genomsnittligt pris per kvadratfot. Till exempel kan en butik i ett populärt köpcentrum som ligger direkt framför en trafikerad motorväg kosta 23 dollar per kvadratfot. Så för 1 900 kvadratfot skulle det kosta ungefär 3 642 dollar per månad.

En fristående byggnad av samma storlek som ligger en halv mil från den butiken kanske bara kostar 11 dollar per kvadratfot. För att skriva en affärsplan är det ett säkert antagande att använda ett genomsnittligt pris på 17 dollar per kvadratfot i det här exemplet.

Analysera hyresvillkor

Ett annat viktigt övervägande är vilken typ av hyresvillkor du kommer att få. De flesta hyresvärdar i ett kommersiellt utrymme som detaljhandel kommer att överföra sina kostnader för att göra affärer till dig som en del av hyresavtalet.

Det finns tre vanliga avgifter som läggs till din bashyra varje månad. Vanligtvis kommer en hyresvärd att debitera dig för CAM (common area maintenance) som är hyresvärdens kostnader för att underhålla parkeringen, belysningen etc. för centrumet du befinner dig i. Dessutom kommer hyresvärdarna att föra vidare kostnaden för fastighetsskatten för utrymmet. Det är också vanligt att hyresvärden ber dig att betala försäkringspremien för ditt utrymme. Även om du kan (och bör) vara skyldig att teckna en försäkring för din egendom som finns i lokalen, tecknar hyresvärden en försäkring för att skydda sig mot skador på lokalen medan du hyr den. Kostnaden för denna premie kan föras vidare till hyresavtalet.

Om du har ett hyresavtal med alla tre kostnader som beskrivs i sista stycket kallas detta för ett ”triple net”-hyresavtal. Detta hänvisar till att ditt hyresavtal är grundhyran, plus CAM, plus försäkringar, plus skatter eller netto av grundhyran. Se till att du är mycket noggrann när du undersöker detta villkor för hyresavtal i ditt område. Det är vanligare än inte att en hyresvärd använder ett triple net-system.

Detta innebär att din hyra från vårt exempel (3 642 dollar) faktiskt kan vara ytterligare 200 dollar per månad. Det är en betydande siffra. Vi har träffat många återförsäljare som inte tog med dessa kostnader i sin proforma och som hamnade i allvarliga kassaflödesproblem när de öppnade sin butik.