Vill du köpa en duplex? 6 saker att veta om flerfamiljshus

Ett av de smartaste sätten att bygga upp en förmögenhet är att köpa fastigheter (särskilt hyresfastigheter); fråga bara Warren Buffett. Han citerades nyligen för att ha sagt att han skulle köpa ”ett par hundra tusen enfamiljshus ” just nu om han kunde.

Buffett inser värdet som hyresfastigheter kan ge, inte bara när det gäller det månatliga kassaflödet utan också i form av värdeökning och avdrag.

Men låt oss inse fakta här. De flesta av oss har inte råd att köpa några enbostadshus som hyresrätter samtidigt som vi har råd med vårt eget hem, än mindre att köpa ett par hundra enbostadshus. Det är därför som det på senare tid har funnits en trend att bostadsköpare köper tvåvåningshus eller till och med flerfamiljshus för att bo i ett av husen och hyra ut de andra.

Från mitt perspektiv som både fastighetsmäklare och hyresvärd är det här några saker att tänka på.

Att köpa ett flerfamiljshus kommer att begränsa dina placeringsalternativ

Om ditt mål är att skaffa en duplex, triplex eller quadruplex för att bo i en del och hyra ut den andra eller de andra, kan du vara begränsad när det gäller de platser som du får att välja mellan.

För exempel, där jag arbetar i San Diego, finns flerfamiljslägenheter verkligen inte i många av förortsområdena av cookie-cutter-typ. För att hitta en i San Diego måste du leta i de mer urbana områdena/centrumområdena eller i dyra strandområden som Ocean Beach eller Pacific Beach.

Du kan ha ännu svårare att hitta en flerfamiljslägenhet som du skulle trivas i om du bor i en mer lantlig del av Förenta staterna. Men om du inte är extremt kräsen när det gäller det kvarter du bor i nu kan detta vara din möjlighet att komma in och tjäna bra pengar med tiden.

Newtons tredje lag om flerfamiljsfastigheter

”För varje fördel med att äga en flerfamiljsfastighet finns det en likvärdig och motsatt reaktion.”

Den största fördelen med att äga en flerfamiljsfastighet och bo i en av enheterna är hyresintäkter. Varje månad får du en hyrescheck som kompenserar för ditt lån.

En nackdel? Skattemässig komplexitet. Titta bara på alla skattemyndighetens regler om investeringsfastigheter. Rådgör alltid med din skatteexpert innan du gör ett stort investeringsköp, särskilt ett som du räknar med att göra avskrivningar och avskrivningar från.

En annan fördel med att äga ett flerfamiljshus och bo i en av enheterna samtidigt som du hyr ut de andra är att du alltid kommer att vara nära dina hyresfastigheter så att du kan kontrollera tillståndet ofta. Om det spelas hög musik sent på kvällen kommer du att vara den första som får reda på det. Om ett rör spricker eller en toalett är igensatt och dina hyresgäster behöver hjälp, behöver du åtminstone inte köra långt för att åtgärda situationen.

Nackdelen? Du är nära dina hyresgäster, så den höga musiken stör dig, inte någon annan. Och om du har en behövande hyresgäst har de lätt att nå dig för att framföra sina klagomål.

Finansiering av ett flerfamiljshus är knepigt men genomförbart

Det kan tyckas omöjligt att köpa ett duplex eller en flerfamiljsenhet med din budget, men verkligheten är att det kanske inte är så svårt som du tror.

Enligt Anthony Lococo, vice ordförande för Cornerstone Mortgage, ”Om du köper ett duplex som ägs av ägaren skulle du definitivt kunna använda hyresintäkter från den andra enheten” för att hjälpa dig att kvalificera dig för köpet.

Till exempel, om du kommer att bo i en enhet och hyra ut den andra, och du räknar med att den andra enheten kommer att hyras ut för 1 200 dollar i månaden, kommer den inkomsten att vägas in i långivarens kvalificerande nyckeltal.

Hur vet du vad den andra eller ytterligare enheter kommer att hyras ut för? Om du inte redan har ett hyresavtal på plats (vilket du förmodligen inte har), kontrollera rentometer.com för genomsnittliga hyror i området och använd craigslist för att hjälpa dig att verifiera hyrespriser för liknande enheter. Tänk på att de potentiella hyresintäkterna kan hjälpa dig att kvalificera dig för lånet, men det är inte den enda faktorn att ta hänsyn till.

Du måste fortfarande ha god kreditvärdighet, ett lågt skuldförhållande och en stor handpenning, vanligtvis omkring 25 % av köpeskillingen eller mer. På ett duplex på 500 000 dollar behöver du en handpenning på 125 000 dollar, exklusive dina slutkostnader såsom escrow och låneavgifter.

Använd den här kalkylatorn för att räkna ut din skuld- och inkomstkvot.

Kontrollera den här listan över de bästa långivarna på marknaden idag som erbjuder hypotekslån med varierande villkor och totalbelopp. Detta kommer att vara ett bra sätt att börja sökandet efter de bästa sätten att finansiera ditt nya köp.

Få försäkringar för ett flerfamiljshus

Duplexliv kräver specialiserade försäkringar, riktade mot de unika behoven hos flerfamiljshus. Om du hyr ut en eller båda enheterna i ditt duplex kan en hyresvärdförsäkring hjälpa dig att skydda dig. Om du däremot planerar att bebo båda enheterna kommer hemförsäkringen att täcka dig.

Nedan följer två prisvärda alternativ för ägare av duplexer.

Lemonadförsäkring

Duplexägare som planerar att hyra bör först titta på en hyresvärdförsäkring. Lemonade erbjuder försäkringar för hyresvärdar i New York, Illinois, Texas, Pennsylvania, DC och New Jersey, med premier från 25 dollar. Försäkringen täcker skador på bostaden, all egendom som du har placerat i lägenheten, förlust av användning och ansvarsskydd.

För icke-hyresgäster erbjuder Lemonade en hemförsäkring som täcker bostaden och alla dina ägodelar. Genom den lättanvända plattformen kan du få en offert på några minuter.

Oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd skiljer sig Lemonades transparenta avgiftsstruktur från andra försäkringsbolag. De tar en avgift på 20 % från varje premiebetalning för att täcka grundläggande driftskostnader. Alla belopp som de inte använder går till välgörande ändamål som deras kunder förespråkar.

Policygenius

Ett annat hemförsäkringsalternativ för ägare av duplex är Policygenius. Med Policygenius-plattformen matar du in din information och på några minuter får du offerter från flera topprankade försäkringsbolag.

Men en av de bästa sakerna med Policygenius är den årliga omvärderingen av din försäkring. Varje år kommer din försäkring att omprövas för att se till att du får de bästa priserna.

Under ansökningsprocessen kan du chatta med en representant för att få vägledning. Detta är frivilligt, men det är ett praktiskt alternativ för dem som gillar ett mer individuellt förhållningssätt till försäkringar.

Är det ens lagligt?

Om du kan kvalificera dig är utlåningsriktlinjerna för flerfamiljsenheter okomplicerade. En sak kan dock utgöra ett problem, enligt hypoteksmäklaren Anthony Lococo. ”Om den andra enheten är tillåten eller inte. Bara för att den ger inkomster betyder det inte att den betraktas som en ”enhet”. Granny flats är ett bra exempel…”

De flesta fastighetsmäklare kan berätta hur svårt det är att berätta om ett hus med en otillåten granny flat. Finansiering kan vara ännu svårare. Om fastigheten inte är en riktig duplex, utan bara ett enfamiljshus med en stor vägg som avgränsar områden och två separata kök, kanske långivarna inte kan ta hänsyn till den potentiella hyresinkomsten i dina kvalificerande nyckeltal, även om du faktiskt kan hyra ut den.

Hur blir det om du vill flytta ut en dag?

Om du köper din flerbostadslägenhet med avsikten att bo i en av enheterna kan det komma en tid då du är redo att flytta ut och skaffa något större. I så fall kan du välja att sälja flerfamiljshuset. Om du inte absolut måste sälja den för att kvalificera dig för att köpa det nya huset, kan du överväga att skaffa en hyresgäst i den enhet du bodde i och behålla det hela som en hyreslägenhet. Eftersom du redan har varit hyresvärd för dina grannar blir det inte en alltför stor chock att vara hyresvärd för ytterligare en familj.

När jag var 21 år gammal (innan jag blev fastighetsmäklare) köpte jag ett hus med en otillåten mormorslägenhet, bodde i huset och hyrde ut mormorslägenheten. Det gav en fin inkomst som gjorde att mina amorteringar blev mycket lägre. När jag bildade familj och ville bo i ett annat område sålde jag till slut huset, och jag kan ärligt säga att jag aldrig mer kommer att köpa ett hus med en otillåten grannlägenhet igen! Det var en utmaning att sälja, för trots att det fanns intresserade köpare var vissa långivare inte villiga att finansiera det.