Wow! Amerikansk bostadsmarknad brinner trots pandemi

Det var ett fantastiskt andra kvartal. Försäljningen av nya bostäder ökade med 43,2 procent jämfört med året innan. Stämningen bland amerikanska bostadsbyggare är nu den högsta på 35 år. Flyttningar till förorterna ökar trycket på husköp, med förskjutningar till platser med lägre skatt och fortsatt låga räntor som förstärker den pågående amerikanska bostadsboomen.

S&P/Case-Shiller säsongsjusterat nationellt husprisindex steg med 4,29 % under året fram till Q2 2020 (3,62 % inflationsjusterat) – en ökning från föregående års tillväxt på 3,25 %.

Huspriserna ökade med 2,17 % under det senaste kvartalet (2,29 % inflationsjusterat), enligt S&P/Case-Shiller.

Huspriserna fortsätter att stiga i alla landets 20 större städer, enligt Standard and Poor’s, med Phoenix som uppvisar den högsta ökningen på 8.96 % under året fram till Q2 2020, följt av Seattle (6,5 %), Tampa (5,89 %), Charlotte (5,74 %), Cleveland (5,4 %), Minneapolis (5,39 %) och San Diego (4,98 %). Mer måttliga husprisökningar noterades i Portland (4,25 %), Atlanta (4,2 %), Miami (4,03 %), Denver (4,02 %), Los Angeles (3,91 %), Washington (3,54 %), Boston (3,51 %), Las Vegas (3,33 %), Detroit (3,07 %) och Dallas (3,06 %). New York hade en minimal ökning av huspriserna på 1,67 %, liksom San Francisco (1,45 %) och Chicago (0,6 %).

Bergregionen hade de högsta husprisökningarna på 7 % på årsbasis under Q2 2020, följt av East South Central (6,01 %), East North Central (5,61 %), South Atlantic (5,6 %), West North Central (5,41 %) och Pacific (5,13 %), enligt FHFA. Mer blygsamma prisökningar registrerades i West South Central (4,78 %), New England (4,61 %) och Middle Atlantic (4,49 %).

Medianförsäljningspriset för sålda nya bostäder sjönk med 4,34 % på årsbasis i augusti 2020, till 312 800 USD, enligt U.S. Census Bureau. För befintliga bostäder steg medianpriset med 11,4 % till 310 600 US-dollar i augusti 2020 jämfört med året innan, enligt National Association of Realtors (NAR). August månads prisökning är den 102:a månaden i rad med en ökning på årsbasis.

Efterfrågan fortsätter att öka kraftigt. Försäljningen av befintliga bostäder ökade med 10,5 % på årsbasis till en säsongsjusterad årstakt på 6 miljoner enheter i augusti 2020, enligt National Association of Realtors (NAR). Likaså steg försäljningen av nya bostäder med 43,2 % i årstakt till en säsongsjusterad årstakt på 1 011 000 enheter i augusti 2020, enligt US Census Bureau.

Byggnadsaktiviteten är trots detta fortsatt svag. I augusti 2020 sjönk de beviljade byggloven för nya bostäder med 0,1 % i årstakt, enligt US Census Bureau. De påbörjade bostäderna ökade med 2,8 % medan de färdigställda bostäderna minskade med 2,4 %.

”Efterfrågan på bostäder är robust men utbudet är det inte, och denna obalans kommer oundvikligen att skada överkomligheten och försvåra möjligheterna till ägande”, säger Lawrence Yun, NAR:s chefsekonom. ”För att säkerställa breda vinster i ägande av bostäder måste fler nya bostäder byggas.”

Den amerikanska ekonomin krympte med en otrolig årstakt på 32,9 % under andra kvartalet 2020, efter en årlig minskning på 5 % under första kvartalet – den brantaste nedgången som registrerats och som går tillbaka till 1940-talet. Den amerikanska ekonomin förväntas krympa med 6,6 % i år, den första krympningen på 11 år, enligt IMF. Arbetslösheten sjönk till 10,2 % i juli 2020, efter att ha registrerat en rekordhög nivå på 14,7 % i april 2020, men är fortfarande mycket högre än den genomsnittliga arbetslösheten på 4,4 % från 2015 till 2019.

Historien om USA:s bostadskrasch

Den senaste bostadskraschen inleddes under andra kvartalet 2006. Det skedde en nedgång på 33,3 % i S&P/Case-Shiller composite-20 home price index från Q2 2006 till Q4 2011. Phoenix noterade den största nedgången (-54,7 %) bland de tjugo största tunnelbaneområdena, följt av Miami (-50,5 %), Detroit (-43,3 %), San Francisco (-40,8 %), Los Angeles (-40,1 %) och San Diego (-39,7 %).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Den rikstäckande bostadsförsäljningen stiger, mitt i fallande räntor

Föräljningen av befintliga bostäder (som inkluderar enfamiljshus, radhus, bostadsrätter och coops) låg på en säsongsjusterad årstakt på 6 miljoner enheter i augusti 2020, vilket är en kraftig ökning med 10,5 % jämfört med ett år tidigare, enligt National Association of Realtors (NAR).

På regioner:

• I nordöstra USA ökade försäljningen av befintliga bostäder med 5.7 % i augusti 2020 jämfört med året innan, till en årstakt på 740 000 enheter.
• I Mellanvästern ökade försäljningen av befintliga bostäder med 9,3 % i augusti 2020 jämfört med året innan, till 1,41 miljoner enheter.
• I söder ökade försäljningen av befintliga bostäder kraftigt med 13 % i augusti 2020 jämfört med året innan, till 2,6 miljoner enheter.
• I väst ökade försäljningen av befintliga bostäder med 9,6 % på årsbasis till 1,25 miljoner enheter i augusti 2020.

”Försäljningen av bostäder fortsätter att förvåna, och det finns gott om köpare i pipeline som är redo att komma in på marknaden”, säger Lawrence Yun, NAR:s chefsekonom. ”Det är troligt att försäljningen kommer att öka ytterligare under resten av året, med hypoteksräntor som ligger runt 3 % och med en fortsatt återhämtning på arbetsmarknaden.”

För övrigt steg försäljningen av nya bostäder kraftigt med 43.2 % på årsbasis till en säsongsjusterad årstakt på 1 011 000 enheter i augusti 2020, enligt US Census Bureau.

Förstagångsköpare stod för cirka 33 % av den totala försäljningen i augusti 2020, vilket är en minskning från 34 % föregående månad men en ökning från 31 % för ett år sedan, enligt NAR. Dessutom utgjorde försäljningar helt i kontanter 18 % av alla transaktioner i augusti 2020, vilket är en liten minskning från 19 % året innan. Enskilda investerare, som står för många kontantförsäljningar, köpte 14 % av bostäderna i augusti 2020, vilket är i nivå med föregående år.

Bostadsfastigheter stannade vanligtvis på marknaden i 22 dagar i augusti 2020, vilket är en kraftig minskning från 31 dagar året innan, enligt NAR. Omkring 69 % av de bostäder som såldes i augusti var på marknaden i mindre än en månad.

Sentiment på rekordhög nivå, delvis på grund av förortsförskjutning

Sentimentet hos de amerikanska bostadsbyggarna ökade till 83 i september 2020, jämfört med 68 året innan – den högsta avläsningen i undersökningens 35-åriga historia, eftersom många människor flyttar bort från storstäderna på grund av pandemin, enligt National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). En mätning på 50 är mittpunkten mellan positiv och negativ.

En ökande utflyttning från stater med hög skatt till stater med låg skatt, på grund av Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), har ökat efterfrågan på bostäder ytterligare.

”Förortsförskjutningen för bostadsbyggandet håller byggarna sysselsatta, med stöd på efterfrågesidan av låga räntor”, säger NAHB:s chefsekonom Robert Dietz. ”Som ett annat tecken på denna växande trend har byggare i andra delar av landet rapporterat att de fått samtal från kunder på marknader med hög täthet som frågar om de vill flytta.”

Hursomhelst är byggherrarna nu oroliga för den fortsatta ökningen av kostnader och förseningar för byggnadsmaterial, särskilt timmer.

Timmerpriserna har stigit med mer än 170 procent sedan mitten av april 2020, efter att timmerproducenterna stängde i mars och april när pandemin drabbade landet.

Trots den starka efterfrågan förblev bostadsbyggandet svagt under de första åtta månaderna 2020, delvis på grund av stigande materialkostnader orsakade av pandemirelaterade restriktioner. I augusti 2020 (i säsongsjusterad årstakt):

• Bostadsbyggandet inleddes: 1 416 000 enheter, en ökning med 2,8 % jämfört med året innan
• Färdigställda bostäder: 1 233 000 enheter, en minskning med 2,4 % från året innan
• Bostadstillstånd: 1 470 000 enheter, en liten minskning med 0,1 % från året innan

Under den förra högkonjunkturen nådde den sin topp med nästan 2 000 000 000 färdigställda bostäder år 2006, men kraschade till 584 900 enheter år 2011.

Det totala antalet befintliga bostäder som är tillgängliga för försäljning sjönk med 18,6 % på årsbasis till 1,49 miljoner enheter i augusti 2020, enligt NAR. Lagret av befintliga bostäder låg på 3 månaders utbud i augusti, ned från 4 månaders utbud för ett år sedan. Å andra sidan var det säsongsjusterade lagret av nya hus till salu i slutet av augusti 2020 282 000 – vilket motsvarar cirka 3,3 månaders utbud, en kraftig minskning från 5,5 månaders utbud för ett år sedan, enligt U.S. Census Bureau.

Kommer utmätningarna att börja öka?

Foreclosure filings, som inkluderar uteblivna meddelanden, planerade auktioner och bankåtertagande, minskade med 44 % under första halvåret 2020 från ett år tidigare till 165 530 fastigheter, och minskade med 90 % från en topp på 1 654 634 fastigheter i H1 2020, enligt ATTOM Data Solutions.

Antebian noterade att tvångsförsäljningar förväntas öka. ”Volymen av nödlidande fastigheter kommer nästan garanterat att öka betydligt … eftersom miljontals amerikaner missade sina amorteringar i juni och kommer att fortsätta att göra det på grund av arbetslöshet.”

Den utmätningsgraden var 0,12 % av alla bostäder i USA under första halvåret 2020, vilket är en nedgång från 0,36 % 2019, 0,47 % 2018, 0,51 % 2017, 0,7 % 2016 och från toppnoteringen på 2,23 % 2010. Delaware hade den högsta utmätningsfrekvensen i landet under första halvåret 2020, med 0,28 % av alla bostäder med en utmätningsansökan, följt av New Jersey (0,25 %), Illinois (0,24 %), Maryland (0,21 %) och Connecticut (0,18 %).

För övrigt sjönk deliquency rate för enfamiljshypotekslån till 2.49 % under andra kvartalet 2020, från 2,56 % under andra kvartalet 2019, 3,2 % under andra kvartalet 2018 och 3,66 % för tre år sedan, enligt den amerikanska centralbanken.

Räntorna sjunker igen

I september 2020 lät Federal Reserve fed funds-räntan vara oförändrad på 0-0,25 %, efter att ha sänkt den från målintervallet 1 %-1,25 % i mars 2020 för att stimulera den ekonomiska aktiviteten i samband med pandemin med koronavirus. Vid sitt senaste möte angav Fed att man avser att hålla styrräntan nära noll tills landets arbetsmarknad har återhämtat sig helt och inflationen har stigit till 2 %.

För närvarande har landet fortfarande förlorat 11,5 miljoner arbetstillfällen sedan februari, medan den årliga inflationen låg på 1,3 % i augusti 2020. Ansökningarna om arbetslöshetsunderstöd har börjat minska, men är fortfarande mer än fyra gånger högre än nivån före koronaviruset.

Som en följd av detta sjunker också bolåneräntorna igen.

• Den genomsnittliga räntan för 30-åriga bolån med fast ränta (FRM) var 2,94 % i augusti 2020, vilket är en minskning från 3,62 % i augusti 2019 och 4,55 % i augusti 2018.
• Den genomsnittliga räntan för 15-åriga FRM:s var 2,48 % i augusti 2020, ned från 3,08 % ett år tidigare och 4,02 % för två år sedan.
• Den genomsnittliga räntan för 5-åriga justerbara hypotekslån (ARM:s) sjönk till 2,91 % i augusti 2020, från 3,36 % i augusti 2019 och 3,87 % två år tidigare.

Med stöd av sjunkande räntor ökade de utestående bolåneskulderna med 4 % på årsbasis till 16,28 biljoner US-dollar under andra kvartalet 2020 jämfört med ett år tidigare, efter en årlig tillväxt på 3,75 % under 2019, 3,56 % under 2018, 3,81 % under 2017 och 3,43 % under 2016, enligt US Federal Reserve System. En- till fyrfamiljshus stod för cirka 69,4 % av det totala beloppet av utestående hypotekslån under Q2 2020.

Hypoteksmarknadens storlek motsvarade cirka 73.6 % av BNP 2019, en minskning från mer än 77 % under de senaste fem åren och betydligt lägre än 100,1 % av BNP 2009, baserat på Global Property Guides uppskattningar.

Hyror fortsätter att stiga, vakansgraden sjunker

Stigande hyror är ett annat tecken på sunda ekonomiska fundamenta. Medianhyran i USA steg med 2,5 % på årsbasis till 1 033 US-dollar per månad under andra kvartalet 2020, enligt U.S. Census Bureau – den näst högsta nivån efter den rekordhöga månadshyran på 1 041 US-dollar föregående kvartal.

På region:

• I Mellanvästern steg medianhyran med 13,8 % på årsbasis till 907 US-dollar per månad under andra kvartalet 2020.
• I väst ökade medianhyran kraftigt med 10.6 % till 1 502 US-dollar per månad under andra kvartalet 2020 jämfört med året innan.
• I söder steg medianhyran med 4,8 % i årstakt till 990 US-dollar per månad under andra kvartalet 2020.
• I nordost sjönk medianhyran något med 1,5 % i årstakt till 1,5 % i årstakt.8 % i Q2 2020 jämfört med året innan, till 1 279 US-dollar per månad.

Medianhyrorna var mer eller mindre statiska från 2008 till 2014, enligt U.S. Census Bureau. Men sedan 2015 har hyrorna stigit minst lika snabbt som huspriserna.

Den rikstäckande andelen lediga hyresbostäder sjönk till 5,7 % under andra kvartalet 2020, vilket är en nedgång från 6,6 % under föregående kvartal och från 6,8 % ett år tidigare, enligt siffror från U.S. Census Bureau. Det var den lägsta nivån sedan Q2 1984.

Västern hade den lägsta hyresvakansgraden på 3,8 % under Q2 2020, följt av nordost (4,2 %) och mellanvästern (6,8 %). Södern hade den högsta hyresvakansgraden på 7,4 % under samma period.

Husägarfrekvensen ökar kraftigt

Efter tre års tillväxt fortsätter husägandet att öka under första halvåret 2019, trots den fortsatta ökningen av fastighetspriserna. Hemägarfrekvensen i USA uppgick till 67,9 % under andra kvartalet 2020, vilket är en ökning från 65,3 % under föregående kvartal och 64,1 % ett år tidigare, enligt U.S. Census Bureau. Det var faktiskt den högsta nivån sedan Q2 2008.

På regioner:

• I Mellanvästern var home ownership rate 71,4 % under Q2 2020, en ökning från 69,2 % under Q1 2020 och 68 % året innan. Det var den högsta nivån sedan Q3 2009.
• I syd var andelen husägare 71,1 % under Q2 2020, en kraftig förbättring från 67,6 % under föregående kvartal och 66 % under Q2 2019.
• I nordost var andelen husägare 63,3 % under Q2 2020, en ökning från 62,4 % under föregående kvartal och 61,2 % för ett år sedan.
• I väst ökade andelen husägare till 62,6 % under Q2 2020, från 60,1 % under föregående kvartal och 59,3 % året innan.

The TCJA: vilka är vinnarna?

President Donald Trump undertecknade en banbrytande skattelagstiftning (känd som Tax Cuts and Jobs Act eller TCJA), den största översynen av den amerikanska skattelagstiftningen på över 30 år, som trädde i kraft den 1 januari 2018. Lagen omfattade en massiv sänkning av bolagsskattesatsen från 35 % till 21 %. Men den minskar också taket för avdrag för hypoteksräntor, ökar standardavdragen, men begränsar statliga och lokala skatteavdrag.

Två år efteråt verkar det som om den positiva effekten av ökad disponibel inkomst uppväger förlusten av skatteförmåner. Enligt en nyligen genomförd studie från Tax Policy Center fick cirka 65 procent av de amerikanska hushållen en skattesänkning medan endast 6 procent betalade mer.

• Taket för avdrag för hypoteksräntor minskar. Den nya lagen begränsar avdragsgränsen, som hjälper husägare att sänka sin beskattningsbara inkomst, för nya bostäder till de första 750 000 US-dollar av ett lån från den ursprungliga 1 miljon US-dollar.
• Standardavdraget ökar. Den nya lagen höjer standardavdraget för alla skattebetalare till 12 000 US-dollar för ensamstående och till 24 000 US-dollar för gemensamma. Detta innebär att det kanske inte längre är bättre för vissa hushåll att särredovisa avdraget för hypoteksräntor eftersom det skulle vara lägre än deras standardavdrag.
• Avdraget för statlig och lokal skatt (SALT) begränsas. Den nya lagen begränsar SALT-avdraget till 10 000 US-dollar för fastighetsvärde, individuell inkomst och försäljningsskatt. Detta kommer att ha störst inverkan på höginkomsthushåll eftersom cirka 93 % av de hushåll som tjänar mellan 200 000 och 300 000 US-dollar per år gör anspråk på SALT-avdraget, jämfört med endast 39 % av de hushåll som tjänar mellan 50 000 och 75 000 US-dollar.

Höginkomsthushållen drar de största fördelarna av den nya lagen eftersom deras skattesatser sänktes avsevärt. Baserat på inkomstskikt:

Hushållsinkomst	% av hushållen som fick en skattesänkning
Under 30 000 USD	32.1%
US$30 000 – US$50 000	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

Världens största ekonomi förväntas krympa med 6,6 % i år, den första krympningen på 11 år, enligt IMF:s beräkningar.

Det federala budgetunderskottet beräknas skjuta i höjden till 3,3 biljoner US-dollar 2020, vilket är mer än en tredubbling av det underskott som uppmättes 2019, främst drivet av regeringens massiva utgifter och stimulansstöd till pandemiljöer, enligt Congressional Budget Office (CBO). Underskottet väntas nå cirka 16 procent av BNP i år, den högsta nivån sedan 1945.

Som ett resultat av detta kommer den federala skulden att klättra till cirka 98 procent av BNP i år och kommer att överträffa storleken på den amerikanska ekonomin år 2021, enligt CBO. CBO sade att den finanspolitiska obalansen inte har setts i USA sedan slutet av andra världskriget.

Den riksomfattande inflationen låg på 1,3 % i augusti 2020 – den högsta nivån sedan mars 2020 men fortfarande långt under Feds mål på 2 %.

Arbetsmarknaden visar vissa tecken på förbättring. Arbetslösheten sjönk till 10,2 % i juli 2020, efter att ha registrerat en rekordhög nivå på 14,7 % i april 2020. Men den är fortfarande mycket högre än landets genomsnittliga arbetslöshet på 4,4 % från 2015 till 2019.

Interesset för utländska köpare i USA sjunker.

Utländska bostadsköpare köpte 154 000 amerikanska fastigheter från april 2019 till mars 2020, vilket är en nedgång med 16 % jämfört med ett år tidigare, enligt NAR:s 2020 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate. Likaså minskade värdet av fastigheter som köptes av utlänningar under samma period med 5 % till 74 miljarder US-dollar. De kinesiska köparna stod för mer än 20 % av alla utländska transaktioner, följt av kanadensare (12,8 %), mexikaner (7,8 %), indier (7,3 %) och colombianer (1,8 %).

Sex delstater i USA uppvisar det starkaste intresset från utländska köpare – Florida, Kalifornien, Texas, Arizona, New Jersey och Hawaii. Tyvärr har de flesta drabbats av coronavirusrelaterade reserestriktioner i år. Men i samtliga fall har den livliga inhemska marknaden mer än väl uppvägt en eventuell avmattning i den utländska efterfrågan.

Florida

Floridas bostadsmarknad bärs i första hand upp av utländska investerare snarare än lokala bostadsköpare. Typiskt sett köpte en av fem utländska köpare i USA sina fastigheter i Florida, enligt NAR. Omkring 41 % av de kanadensiska köparna, som ofta kallas snöfåglar, köpte i Florida.

”Många kanadensare och andra utlänningar fann Florida så lockande på grund av dess milda skattelagstiftning”, säger NAR:s chefsekonom Lawrence Yun. ”Dessutom har många tunnelbaneområden i Florida ett lager av billigare fastigheter, relativt sett – en kombination som gör delstaten till ett mycket populärt resmål.”

I augusti 2020 steg Floridas medianförsäljningspris för befintliga enfamiljshus med 13,2 % på årsbasis till 300 000 US-dollar, enligt Florida Realtors. Likaså steg statewide medianpriset för condo-townhouse-egendomar med 14,5 % y-o-y till 217 500 US-dollar under samma period.

”Floridas bostadsmarknad fortsätter att ta fart och ge stöd åt delstatens ekonomi, även om vi alla fortsätter att vara vaksamma när det gäller att skydda vår hälsa, skydda våra samhällen och försöka hålla företagen igång under den pågående pandemin”, säger Barry Grooms, ordförande för Florida Realtors 2020.

”Våra hem har blivit viktigare än någonsin under de senaste månaderna när vi har hanterat order om att stanna hemma, arbeta hemifrån, hjälpa barn med fjärrundervisning med mera”, tillade Grooms.

Den avslutade försäljningen av enfamiljshus ökade med 8,8 % till 29 495 enheter i augusti 2020 jämfört med ett år tidigare, enligt Florida Realtors. Likaså ökade försäljningen för bostadsrätter och radhus med 10,3 % på årsbasis till 11 100 enheter.

Högklassiga fastigheter leder återhämtningen på Floridas bostadsmarknad.

”Försäljningen av enfamiljshus på 1 000 000 dollar eller mer ökade med nästan 82 % på årsbasis, medan försäljningen i intervallet 600 000-1 000 000 000 dollar ökade med nästan 72 %”, säger Florida Realtors chefsekonom Dr Brad O’Connor. ”Och precis som i kategorin enfamiljshus ökade försäljningen av bostadsrätter och radhus på 1 000 000 dollar och mer med 63,5 % jämfört med augusti förra året, och försäljningen i intervallet 600 000-1 000 000 000 dollar ökade med mer än 71 %.”

Florida är en av de mest befolkade staterna i USA. Många av dess städer är starkt beroende av pensionärer, där invånare i åldern 60 år och äldre utgör mer än 20 % av befolkningen. I Naples utgör de faktiskt mer än 61 %, enligt en artikel i Forbes.

Lagret låg på ett begränsat 2,3 månaders utbud för enfamiljshus och på 5,3 månaders utbud för bostadsrätter och radhus i augusti 2020, enligt Florida Realtors.

Kalifornien

Kalifornien är den folkrikaste delstaten i USA med mer än 39,8 miljoner invånare och den näst populäraste destinationen för utländska bostadsköpare, näst efter Florida. Delstaten står för cirka 12 % av alla internationella köp i landet varje år. Siffror från tiden före pandemin visade att ungefär en tredjedel av de utländska köpen i Kalifornien gjordes av kinesiska medborgare, följt av brittiska köpare (20 %) och indiska och mexikanska medborgare (10 % vardera).

Sydkalifornien hade varit särskilt populärt bland kinesiska föräldrar som hoppades kunna skicka sina barn till amerikanska universitet. Men mitt i ett växande handelskrig mellan USA och Kina, som förvärrats av COVID-19-pandemin, har de totala kinesiska investeringarna på den amerikanska bostadsmarknaden sjunkit sedan förra året.

Enligt ekonomen Gay Cororaton från NAR sjönk de kinesiska köpen av bostadsfastigheter i USA kraftigt från 32 miljarder US-dollar 2018 till endast 13,4 miljarder US-dollar förra året. Och under första halvåret 2020 kommer kinesiska fastighetsinvesteringar i landet att stanna upp på grund av pandemin.

”Utmaningen är att på kort sikt pratar vi om coronaviruset, det är reserestriktioner. De kan inte fysiskt komma och besöka fastigheten. Jag hade folk under det kinesiska nyåret som ville komma hit och titta på fastigheter, men de kunde inte göra det på grund av utbrottet i Wuhan”, säger Jill Ji på Douglas Elliman, ett amerikanskt fastighetsföretag.

Troligtvis ökar fastighetstransaktionerna återigen efter månader av nedgång, tack vare en robust inhemsk efterfrågan. I augusti 2020 ökade försäljningen av befintliga enfamiljshus i Kalifornien med 14,6 % på årsbasis till en säsongsjusterad årstakt på 465 400 enheter, enligt California Association of Realtors (CAR). Medianantalet dagar som det tog att sälja en bostad i Kalifornien var 13 dagar i augusti 2020, vilket är en kraftig minskning från 23 dagar året innan.

Medianpriset på bostäder i hela delstaten steg med 14,5 % på årsbasis och nådde ett nytt rekordhögt pris på 706 900 US-dollar i augusti 2020, baserat på siffror från CAR. Nästan alla större regioner såg tvåsiffriga prisökningar från föregående år. San Francisco Bay Area noterade den högsta ökningen av medianpriset på 18,7 % i augusti 2020, följt av Central Coast (16,4 %), södra Kalifornien (12,9 %) och Central Valley (12,2 %).

”Kaliforniens starka återhämtning av bostadsmarknaden när det gäller försäljning och pris under de senaste månaderna är uppmuntrande, eftersom motiverade köpare är angelägna om att köpa bostäder i samband med de lägsta räntorna någonsin, vilket ledde till den snabbaste försäljningstillväxten på ett decennium”, säger CAR:s ordförande för 2020 Jeanne Radsick. ”Det ihållande låga bostadsbeståndet kommer dock att fortsätta att driva upp bostadspriserna på grund av den hårda konkurrensen från köparna, vilket börjar uppväga fördelarna med de rekordlåga räntorna och försvårar överkomligheten på bostadsmarknaden.”

Texas

Texas är en annan favoritdestination för internationella investerare, särskilt för indiska och mexikanska bostadsköpare. ”Lone Star State” står stadigt för cirka 9-12 % av alla amerikanska bostäder som säljs till utländska köpare. Omkring 28 % av köparna från Mexiko köpte bostäder i Texas förra året. Texas är också en het plats för köpare från Indien (13 %), Storbritannien (4 %), Kina (3 %) och Kanada (3 %).

I likhet med den nationella trenden har dock försäljningen av utländska fastigheter i Texas sjunkit med tvåsiffriga tal förra året. Men bortsett från utländska investerare är Texas också en populär plats för inhemska köpare eftersom Texas inte har någon statlig inkomstskatt. Dessa lokala investerare höll marknaden flytande förra året. Under 2019 ökade det totala antalet sålda bostäder i Texas med 4 % till 357 238 enheter.

Men under Q2 2020 sjönk den totala stängda försäljningen med 9,9 % på årsbasis till 91 970 bostäder, enligt Texas Realtors, främst på grund av pandemins negativa effekter i kombination med ett begränsat utbud.

Det statliga medianpriset på bostäder steg blygsamt med 2,9 % till 252 000 US-dollar under Q2 2020 jämfört med året innan, baserat på siffror från Texas Realtors. I Dallas-Forth Worth-Arlington-området, som står för nästan 29% av marknaden i Texas, steg medianpriset med 2,3% på årsbasis till 286 494 USD i Q2 2020. Medianpriset ökade också med 2,2 % till 330 000 US-dollar i Austin-Round Rock-området och med 2,4 % till 255 000 US-dollar i Houston-The Woodlands-Sugar Land-området.

Bostadsfastigheter stannade vanligtvis på marknaden i sammanlagt 93 dagar under Q2 2020, vilket är en ökning från 88 dagar under Q2 2019 och 87 dagar för två år sedan. Inventariet låg på 3 månaders utbud under Q2 2020, ned från 3,9 månader ett år tidigare.

Arizona

Arizonas bostadsmarknad är fortsatt ansträngd, mitt i en stark befolkningstillväxt i kombination med ett lågt bostadsutbud. I Phoenix Metro Area steg medianförsäljningspriset kraftigt med 16,1 % på årsbasis till 325 000 USD i augusti 2020, enligt Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. (ARMLS). Detta är i linje med S&P/Case-Shiller-indexet som visade att Phoenix hade den högsta y-o-y husprisökningen under året fram till Q2 2020.

I augusti 2020 ökade den totala försäljningen med 1,7 % till 8 878 enheter jämfört med året innan. Det nya lagret ökade med 4,1 % på årsbasis till 9 825 enheter i augusti 2020. Trots detta minskade det totala lagret med 22,8 % till 13 510 enheter under samma period.

”Jag tror att vi kommer att se en mycket aktiv köpmarknad under resten av 2020 och hela 2021”, säger Andrew Grant-Godoy på Wells Fargo Home Lending. ”Folk förstår den stora betydelsen av att ha ett hus just nu; ett ställe där man kan gå och vila, ett ställe där man kan gå och ha utrymme för att bilda familj. Nu blir det utrymmet hem, skola och arbetsplats, och folk förstår att det är mycket viktigt att ha ett sådant.”

Bostadsfastigheter var vanligtvis ute på marknaden i 51 dagar i augusti 2020, vilket är en minskning från 63 dagar året innan.

Arizona, särskilt huvudstaden Phoenix, drar till sig intresse från utländska bostadsköpare på grund av det soliga vädret och de varma temperaturerna året runt. Det är också känt för sina högklassiga spaanläggningar, livliga nattklubbar och Jack Nicklaus-designade golfbanor. Grand Canyon, som är erkänd som ett av världens sju naturliga underverk, lockar miljontals besökare varje år.

New Jersey

New Jersey är känt för sin 130 mil långa kustlinje, som sträcker sig från Sandy Hook till Cape May. Dess vackra vita sandstränder och strandpromenader lockar hundratusentals besökare varje år – med många av dem bestämmer sig för att köpa ett hem senare. Särskilt berömd är Jersey Shore på grund av dess unika natur-, bostads- och kulturella egenskaper som beror på dess läge vid havet. New Jersey är också känt för sin italienska befolkning och sina bevarade viktorianska byggnader.

I augusti 2020 steg New Jerseys medianförsäljningspris för befintliga enfamiljshus med 17,1 % på årsbasis till 410 000 US-dollar, enligt siffror från New Jersey Realtors. Likaså ökade medianpriset i hela delstaten för bostadsrätter och radhus med 5,6 % på årsbasis till 285 000 US-dollar.

Den avslutade försäljningen av enfamiljshus ökade med 9,7 % på årsbasis till 9 691 enheter i augusti 2020 och med 2,1 % till 2 410 enheter för bostadsrätter och radhus, enligt New Jersey Realtors. Under de första åtta månaderna 2020 förblev dock den avslutade försäljningen för enfamiljshus, condos och radhus ned med 6,3 % respektive 14,6 %.

Den genomsnittliga antalet dagar på marknaden för enfamiljshus var 52 i augusti 2020, vilket är en minskning från 59 dagar året innan. Lagret låg på 3 månaders utbud i augusti 2020, en kraftig minskning från 5,6 månader i augusti 2019.

Hawaii

Hawaii är ett världsberömt turistmål, känt för sina vackra öar som kantas av stränder med varm, vit sand och grön, frodig flora. Delstatens lugn och ro, strandliv, golfbanor, naturparker och kultur är helt enkelt oemotståndliga för turister och internationella köpare runt om i världen.

Under 2019 ökade antalet ankomna turister med 5,4 % på årsbasis till rekordhöga 10,4 miljoner personer, efter en ökning med nästan 6 % under 2018. De flesta bostadsköpare på Hawaii kommer från Kalifornien, Arizona, Kina, Tyskland, Ryssland, Japan och Kanada.

Det statliga medianförsäljningspriset för enfamiljshus steg med 6 % på årsbasis till 707 250 US-dollar i augusti 2020, enligt Hawai’i Realtors. Kauai såg den största prisökningen på 14,2 % under året fram till augusti 2020, följt av Hawaii county (11,4 %) och Oahu (6,2 %). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

• House Price Index Datasets (Federal Housing Finance Agency): https://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/House-Price-Index-Datasets.aspx#mpo
• S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices (Standard & Poor’s): https://www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-corelogic-case-shiller/sp-corelogic-case-shiller-composite/#overview
• Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
• Mortgage rates (Freddie Mac): http://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives.html
• Monthly New Residential Construction, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
• Delinquency Rates, All Banks, SA (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm
• L.217 Total Mortgages (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/z1/20200921/html/l217.htm
• U.S. Properties With Foreclosure Filings See A Slight Uptick As Coronavirus Pandemic Continues (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-august-2020-u-s-foreclosure-market-report/
• 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
• Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
• Existing-Home Sales (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
• Existing-Home Sales Hit Highest Level Since December 2006 (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-hit-highest-level-since-december-2006
• Monthly New Residential Sales, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
• World Economic Outlook Database, April 2020 (International Monetary Fund): https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2020/01/weodata/index.aspx
• Two years after the Tax Cuts and Jobs Act — who are the winners and the losers? (MarketWatch): https://www.marketwatch.com/story/two-years-after-the-tax-cuts-and-jobs-act-who-are-the-winners-and-the-losers-2020-02-11
• An Update to the Budget Outlook: 2020 to 2030 (Congressional Budget Office): https://www.cbo.gov/publication/56517
• Fla.’s Housing Market: Sales and Median Prices Rose in August (Florida Realtors): https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2020/09/flas-housing-market-sales-and-median-prices-rose-august
• International Transactions in U.S. Residential Real Estate (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
• August home sales and price report (California Association of Realtors): https://www.car.org/aboutus/mediacenter/newsreleases/2020releases/aug2020sales
• Chinese real estate investment in the U.S. comes to a standstill (SupChina): https://supchina.com/2020/04/14/chinese-real-estate-investment-in-the-u-s-comes-to-a-standstill/
• Texas Quarterly Housing Report Q2 2020 (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/TQHR_2020_Q2.pdf
• Texas International Homebuyers Report 2019 Edition (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/2019TexasInternationalHomebuyerReport.pdf
• Monthly Statistics for the Phoenix Metro Area (Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc.): https://armls.com/docs/2020-AUGUST-STATwith-commentary.pdf
• New Jersey Monthly Indicators (New Jersey Realtors): http://njar-public.stats.10kresearch.com/docs/lmu/2020-08/x/EntireState?src=page
• Monthly Market Overview (Hawaii Realtors): https://www.hawaiirealtors.com/resources/housing-trends/