Wat te doen als uw appartement in New York geen warmte of warm water heeft

De winter, met zijn soms wrede koude periodes, is officieel aangebroken, waardoor u zich misschien afvraagt wanneer de verwarming in uw appartement aan zal gaan, als dat al niet het geval is.

Volgens het Department of Housing Preservation and Development (HPD) is het “hitte-seizoen” al een tijdje aangebroken: Tussen 1 oktober en 31 mei moeten huisbazen in New York ervoor zorgen dat appartementen redelijk verwarmd zijn. Hier is het officiële bericht:

Dag: Tussen 6.00 en 22.00 uur, als de buitentemperatuur onder de 55 graden komt, moet de binnentemperatuur ten minste 68 graden Fahrenheit zijn.

Nacht: Tussen 22.00 uur en 06.00 uur moet de binnentemperatuur ten minste 62 graden Fahrenheit zijn.

Verhuurders moeten ook warm water leveren, “365 dagen per jaar op een constante minimumtemperatuur van 120 graden Fahrenheit.”

Natuurlijk is dat niet altijd het geval: Elk jaar waren er tienduizenden klachten over hitte, waaronder maar liefst 21.894 in één week in 2018 (en er is regelmatig een achterstand van klachten die HPD nog niet heeft aangepakt).

Als uw verwarming niet werkt, bent u misschien geneigd om de diepvries uit te rijden onder een grote deken, maar u hebt wel rechten – hier is wat u moet weten.

Mijn verwarming doet het niet – wat moet ik doen?

Als u denkt dat u niet voldoende wordt verwarmd, is het eerste wat u moet doen uw huisbaas bellen en ervoor zorgen dat hij weet wat er aan de hand is. Misschien is dat voldoende om het probleem te verhelpen, maar zo niet, dan zijn er nog andere stappen die u kunt nemen.

Het is handig om de temperatuur in uw appartement op te nemen met een binnen/buiten thermometer. (Je kunt er genoeg vinden op Amazon.) Als je merkt dat het constant onder de vereiste temperatuur is, zorg er dan voor dat je 1) een 311-klacht indient, en 2) het opschrijft!

De Met Council on Housing heeft een handig blad dat u kunt gebruiken om uw geschiedenis van klachten, temperatuur veranderingen, en eventuele getuigen van deze twee dingen bij te houden. HPD heeft ook een database waarin je de klachten tegen verhuurders kunt zien.

De Met Council beveelt ook het volgende aan:

• Geef andere huurders in je gebouw om 311 klachten in te dienen, want er is kracht in aantallen!
• Als je huisbaas niet reageert op telefoontjes, stuur ze dan een aangetekende brief (en vraag om een ontvangstbewijs) met vermelding van het probleem; op die manier heb je officieel bewijs van je klacht.

De Met Council merkt op dat de stad in theorie voor verwarming kan zorgen als huisbazen dat niet willen, maar reken daar niet op:

De noodreparatiedienst van de stad kan uw verwarming leveren als de huisbaas dat niet doet. Maar wacht hier niet op! Het komt zelden voor dat de stad op deze manier ingrijpt, maar hulp van uw lokale gekozen ambtenaren kan in dit proces helpen.

Als de brandstoftank van een boiler leeg is, hebben huurders het recht om hun eigen brandstof te kopen na 24 uur zonder warmte en zonder reactie van de huisbaas. Deze bepaling geldt echter niet als de ketel kapot is en zowel reparatie als brandstof nodig heeft.

Wat gebeurt er nadat ik een klacht heb ingediend bij 311?

Hier volgt wat HPD zegt:

Als een huurder een 311-klacht indient over verwarming of warm water, probeert HPD de eigenaar of beheerder van het gebouw op de hoogte te stellen en kan HPD ook proberen contact op te nemen met de huurder om te zien of de service is hersteld. Als de service niet is hersteld, gaat een HPD-inspecteur naar het gebouw om de klacht te verifiëren en de juiste overtreding vast te stellen.

Huurders kunnen ook boetes krijgen (variërend van 250 tot 1000 dollar) als ze niet reageren op HPD-overtredingen, afhankelijk van hoe ernstig de overtreding is en hoe lang het geleden is dat deze werd vastgesteld.

Ik heb 311 gebeld, er zijn openstaande overtredingen, en er is niets gebeurd – wat nu?

Als het probleem escaleert tot het punt waar je juridische stappen moet ondernemen, kun je het beste een advocaat zoeken die gespecialiseerd is in huurdersrechten, en van daaruit verder gaan.

Volgens de Met Council kunnen huurders die in appartementen wonen die huurregulerend zijn – en dus onder de regelgeving van de New York State Division of Housing and Community Renewal vallen – ook klachten indienen via dat bureau.

En onthoud: elke actie zoals het inhouden van huur of een huurstaking moet worden ondernomen onder advies van een juridisch adviseur.