What Is Foreclosure?

Foreclosure is wat er gebeurt als een huiseigenaar er niet in slaagt om de hypotheek te betalen.

Meer specifiek, het is een juridisch proces waarbij de eigenaar alle rechten op het onroerend goed verspeelt. Als de eigenaar de uitstaande schuld niet kan afbetalen of de woning niet via een korte verkoop kan verkopen, gaat de woning vervolgens naar een executieveiling. Als het pand daar niet wordt verkocht, neemt de kredietinstelling het in bezit.

Om afscherming te begrijpen, helpt het om in gedachten te houden dat het woord “huiseigenaar” in dit geval eigenlijk een verkeerde benaming is. “Kredietnemer” is een meer toepasselijke term. Dat is wat een hypotheek, of akte van vertrouwen, is: een leningsovereenkomst voor de aankoopprijs van het huis, minus de aanbetaling. Dit document legt een pandrecht op het gekochte onroerend goed, waardoor de lening een “gedekte lening” is.”

Wanneer een kredietverstrekker u geld leent zonder onderpand (creditcardschuld, bijvoorbeeld), kan hij u voor de rechter dagen omdat u niet betaalt, maar het kan heel moeilijk zijn om geld van u te innen. Kredietverstrekkers verkopen dit soort schulden vaak voor een appel en een ei aan externe incassobureaus en schrijven het verlies af. Dit wordt beschouwd als een “ongedekte lening.”

Een gedekte lening is anders, want hoewel de kredietverstrekker verlies op de lening lijdt als u in gebreke blijft, krijgt hij een groter deel van de schuld terug door beslaglegging op en verkoop van uw eigendom.

Dus wat gebeurt er bij een inbeslagname? De details kunnen per land verschillen, maar we kunnen het in vijf fasen onderverdelen.

Stap 1: Gemiste betalingen

Het begint allemaal wanneer de huiseigenaar – de lener – er niet in slaagt de hypotheek op tijd te betalen. Meestal is dat omdat ze dat niet kunnen, door tegenslagen zoals werkloosheid, echtscheiding, overlijden of medische problemen.

Als u zich in deze moeilijke situatie bevindt, is het essentieel dat u zo snel mogelijk met uw geldverstrekker praat. Er zijn verschillende opties om u te helpen uw huis te behouden. Het proces van gedwongen verkoop kost de geldschieter veel geld, en zij willen dat net zo graag voorkomen als u.

Soms kan een lener opzettelijk stoppen met het betalen van de hypotheek, omdat de woning mogelijk onder water staat (met andere woorden, het bedrag van de hypotheek is hoger dan de waarde van de woning) of omdat hij moe is van het beheer van de woning.

Whatever the reason, the bottom line is that the borrower can’t or will not meet the terms of the loan.

Stap 2: Openbare kennisgeving

Na drie tot zes maanden van gemiste betalingen, registreert de geldverstrekker een openbare kennisgeving bij het County Recorder’s Office, waarin wordt aangegeven dat de lener in gebreke is gebleven met de hypotheek. In sommige staten wordt dit een Notice of Default (NOD) genoemd; in andere staten is het een lis pendens – Latijn voor “zaak in behandeling.”

Afhankelijk van de staatswet kan de geldverstrekker verplicht zijn om de kennisgeving op de voordeur van het pand te hangen. Deze officiële kennisgeving is bedoeld om leners bewust te maken dat ze in gevaar zijn van het verliezen van alle rechten op het onroerend goed en kan worden uitgezet uit het pand. Met andere woorden, ze zijn in gevaar van afscherming.

Stadium 3: Pre-voorafsluiting

Na ontvangst van een NOD van de kredietgever, komt de kredietnemer in een aflossingsvrije periode die bekend staat als pre-voorafsluiting. Tijdens deze periode – 30 tot 120 dagen, afhankelijk van de lokale regelgeving – kan de kredietnemer een regeling treffen met de kredietgever via een korte verkoop of het uitstaande verschuldigde bedrag betalen.

Als de kredietnemer de wanbetaling tijdens deze fase afbetaalt, eindigt de afscherming en voorkomt de kredietnemer huisuitzetting en verkoop. Als het verzuim niet wordt betaald, gaat de executie door.

Stadium 4: Veiling

Als het verzuim niet binnen de voorgeschreven termijn is verholpen, stelt de kredietverstrekker of zijn vertegenwoordiger (de curator genoemd) een datum vast voor de verkoop van de woning op een executieveiling (soms ook wel een verkoop door de curator genoemd). De aankondiging van de verkoop door de trustee (NTS) wordt geregistreerd bij het County Recorder’s Office met kennisgevingen bezorgd aan de kredietnemer, opgehangen op het onroerend goed en afgedrukt in de krant. Veilingen kunnen worden gehouden op de trappen van het gerechtsgebouw van het graafschap, in het kantoor van de curator, in een congrescentrum in het hele land, en zelfs op het onroerend goed in de afscherming.

In veel staten heeft de lener het recht van aflossing (hij kan met het uitstaande geld komen en het afschermingproces stoppen) tot het moment dat het huis zal worden geveild.

Op de veiling wordt het huis verkocht aan de hoogste bieder tegen contante betaling. Omdat de groep kopers die het zich kunnen veroorloven ter plaatse contant voor een huis te betalen, beperkt is, sluiten veel kredietverstrekkers een overeenkomst met de kredietnemer (een zogenaamde akte in plaats van executie) om het eigendom terug te nemen. Of, de bank koopt het terug op de veiling.

Stap 5: Post-foreclosure

Als een derde partij het eigendom niet koopt op de executieveiling, neemt de kredietverstrekker het eigendom over en wordt het wat bekend staat als bank-eigendom of REO (real estate owned).

Bank-eigendom wordt op een van de twee manieren verkocht. Meestal worden ze door een lokale makelaar te koop aangeboden op de open markt. Zillow lijsten bank-eigendom eigenschappen te koop. Ook geven sommige kredietverstrekkers er de voorkeur aan hun bankeigendom te verkopen op een liquidatieveiling, vaak gehouden in veilinghuizen of in congrescentra.