Wow! Amerikaanse huizenmarkt zindert, ondanks pandemie

Het was een verbazingwekkend tweede kwartaal. De verkoop van nieuwe woningen lag 43,2% hoger dan vorig jaar. Het sentiment onder Amerikaanse huizenbouwers is nu het hoogst in 35 jaar. Verhuizingen naar de buitenwijken verhogen de koopdruk, met verschuivingen naar locaties met lagere belastingen en aanhoudend lage rentetarieven, die de aanhoudende Amerikaanse huizenboom versterken.

De S&P/Case-Shiller seizoengecorrigeerde nationale huizenprijsindex steeg met 4,29% in het jaar tot Q2 2020 (3,62% inflatiegecorrigeerd) – een stijging ten opzichte van de 3,25% groei in het voorgaande jaar.

De huizenprijzen stegen in het laatste kwartaal met 2,17% (2,29% inflatiegecorrigeerd), volgens S&P/Case-Shiller.

De huizenprijzen blijven stijgen in alle 20 grote steden van het land, volgens Standard and Poor’s, waarbij Phoenix de hoogste stijging van 8,6% liet zien in het jaar tot het tweede kwartaal van 2020.96% in het jaar tot het tweede kwartaal van 2020, gevolgd door Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%), en San Diego (4,98%). Gematigder stijgingen van de huizenprijzen waren te zien in Portland (4,25%), Atlanta (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Angeles (3,91%), Washington (3,54%), Boston (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%), en Dallas (3,06%). New York kende een minimale huizenprijsstijging van 1,67%, evenals San Francisco (1,45%), en Chicago (0,6%).

De regio Mountain had de hoogste huizenprijsstijgingen van 7% j-o-j in Q2 2020, gevolgd door East South Central (6,01%), East North Central (5,61%), South Atlantic (5,6%), West North Central (5,41%), en Pacific (5,13%), volgens de FHFA. Bescheidener stijgingen van de huizenprijzen werden geregistreerd in West South Central (4,78%), New England (4,61%), en Middle Atlantic (4,49%).

De mediane verkoopprijs van verkochte nieuwbouwwoningen daalde in augustus 2020 met 4,34% j-o-j tot US$312.800, volgens het Amerikaanse Census Bureau. Voor bestaande woningen steeg de mediane prijs met 11,4% tot 310.600 dollar in augustus 2020 ten opzichte van een jaar eerder, volgens de National Association of Realtors (NAR). De prijsstijging van augustus is de 102e opeenvolgende maand van jaar-op-jaar stijgingen.

De vraag blijft sterk stijgen. De verkoop van bestaande woningen steeg met 10,5% j-o-j tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarcijfer van 6 miljoen eenheden in augustus 2020, volgens de National Association of Realtors (NAR). Evenzo stegen de verkochte nieuwe woningen met 43,2% j-o-j tot een voor seizoeninvloeden gecorrigeerd jaarcijfer van 1.011.000 eenheden in augustus 2020, volgens het Amerikaanse Census Bureau.

De bouwactiviteit blijft desondanks zwak. In augustus 2020 daalden de bouwvergunningen voor nieuwe woningen met 0,1% j-o-j, volgens het Amerikaanse Census Bureau. Het aantal gestarte woningen steeg met 2,8%, terwijl het aantal voltooide woningen met 2,4% daalde.

“De vraag naar woningen is robuust, maar het aanbod niet, en deze onevenwichtigheid zal onvermijdelijk de betaalbaarheid schaden en de eigendomsmogelijkheden belemmeren,” zei Lawrence Yun, hoofdeconoom van de NAR. “

Om een brede toename van huiseigenaarschap te verzekeren, moeten er meer nieuwe woningen worden gebouwd.”

De Amerikaanse economie kromp in het tweede kwartaal van 2020 met een verbazingwekkend percentage van 32,9% op jaarbasis, na een daling op jaarbasis van 5% in het eerste kwartaal – de sterkste daling ooit die teruggaat tot de jaren 1940. De Amerikaanse economie zal dit jaar naar verwachting met 6,6% krimpen, de eerste krimp in 11 jaar, aldus het IMF. Het werkloosheidscijfer daalde tot 10,2% in juli 2020, na een recordhoogte van 14,7% in april 2020, maar blijft veel hoger dan het gemiddelde werkloosheidscijfer van 4,4% van 2015 tot 2019.

Het verhaal van de Amerikaanse huizencrisis

De laatste huizencrisis begon in het tweede kwartaal van 2006. Er was een daling van 33,3% in de S&P/Case-Shiller samengestelde-20 huizenprijsindex van Q2 2006 tot Q4 2011. Phoenix registreerde de grootste daling (-54,7%) onder de twintig grootste metrogebieden, gevolgd door Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Angeles (-40,1%), en San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Nationale woningverkopen stijgen, te midden van dalende rentetarieven

Existing home sales (die eengezinswoningen, townhomes, condominiums en coops omvatten) stonden op een seizoensgecorrigeerd jaarcijfer van 6 miljoen eenheden in augustus 2020, een sterke stijging van 10,5% ten opzichte van een jaar eerder, volgens de National Association of Realtors (NAR).

By region:

• In het noordoosten stegen de bestaande woningverkopen met 5.7% in augustus 2020 ten opzichte van een jaar eerder, tot 740.000 eenheden op jaarbasis.
• In het Midwesten stegen de bestaande woningverkopen in augustus 2020 met 9,3% ten opzichte van een jaar eerder, tot 1,41 miljoen eenheden.
• In het Zuiden stegen de bestaande woningverkopen sterk met 13% tot 2,6 miljoen eenheden in augustus 2020 ten opzichte van een jaar eerder.
• In het Westen steeg de verkoop van bestaande woningen met 9,6% j-o-j tot 1,25 miljoen eenheden in augustus 2020.

“De huizenverkoop blijft verbazen, en er zitten genoeg kopers in de pijplijn die klaar zijn om de markt te betreden”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom van de NAR. “Verdere verkoopstijgingen zijn waarschijnlijk voor de rest van het jaar, nu de hypotheekrente rond de 3% schommelt en het herstel van de werkgelegenheid doorzet.”

Ook de nieuw verkochte huizen stegen met 43.Volgens het Amerikaanse Census Bureau steeg het aantal verkochte nieuwe woningen in augustus 2020 met 43,2% j-o-j tot een seizoengecorrigeerd jaarcijfer van 1.011.000 eenheden.

Eerste huizenkopers waren goed voor ongeveer 33% van de totale verkopen in augustus 2020, een daling ten opzichte van 34% in de voorgaande maand maar een stijging ten opzichte van 31% een jaar geleden, volgens de NAR. Daarnaast waren all-cash verkopen goed voor 18% van alle transacties in augustus 2020, iets lager dan 19% een jaar eerder. Individuele beleggers, die verantwoordelijk zijn voor veel contante verkopen, kochten 14% van de woningen in augustus 2020, gelijk aan het voorgaande jaar.

Woningen bleven typisch 22 dagen op de markt in augustus 2020, sterk gedaald van 31 dagen een jaar eerder, volgens NAR. Ongeveer 69% van de in augustus verkochte woningen stond minder dan een maand op de markt.

Sentiment op recordhoogte, deels door verschuiving naar voorsteden

Het sentiment onder Amerikaanse huizenbouwers steeg in september 2020 tot 83, een stijging ten opzichte van de 68 van vorig jaar – de hoogste lezing in de 35-jarige geschiedenis van de enquête, omdat veel mensen wegtrekken uit de grote steden als gevolg van de pandemie, volgens de National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). Een waarde van 50 is het midden tussen positief en negatief.

Een toenemende uittocht van staten met hoge belastingen naar staten met lage belastingen, als gevolg van de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), heeft de vraag naar woningen verder gestimuleerd.

“De suburbane verschuiving voor woningbouw houdt bouwers bezig, aan de vraagzijde gesteund door lage rentetarieven,” zei NAHB Chief Economist Robert Dietz. “In een ander teken van deze groeiende trend, hebben bouwers in andere delen van het land gemeld telefoontjes te ontvangen van klanten in high-density markten met de vraag om te verhuizen.”

Ontwikkelaars maken zich nu echter zorgen over de voortdurende stijging van de kosten en vertragingen voor bouwmaterialen, met name timmerhout.

De prijzen voor timmerhout zijn sinds medio april 2020 met meer dan 170% gestegen, nadat houtproducenten in maart en april hun activiteiten staakten toen de pandemie het land trof.

Ondanks de sterke vraag bleef de woningbouwactiviteit in de eerste acht maanden van 2020 zwak, deels vanwege de stijgende materiaalkosten als gevolg van pandemiegerelateerde beperkingen. In augustus 2020 (voor seizoensinvloeden gecorrigeerde jaarcijfers):

• Woningbouwstart: 1.416.000 eenheden, 2,8% hoger dan een jaar eerder
• Voltooide woningbouw: 1.233.000 eenheden, een daling van 2,4% ten opzichte van een jaar eerder
• Woningbouwvergunningen: 1.470.000 eenheden, een lichte daling van 0,1% ten opzichte van een jaar eerder

Tijdens de vorige hausse piekte het aantal voltooide woningen op bijna 2.000.000 in 2006, maar het daalde tot 584.900 eenheden in 2011.

Het totale aantal bestaande woningen beschikbaar voor verkoop daalde met 18,6% j-o-j tot 1,49 miljoen eenheden in augustus 2020, volgens de NAR. De voorraad bestaande woningen bedroeg 3 maanden aanbod in augustus, een daling ten opzichte van 4 maanden aanbod een jaar geleden. Aan de andere kant bedroeg de seizoensgecorrigeerde voorraad nieuwe huizen te koop eind augustus 2020 282.000 – gelijk aan ongeveer 3,3 maanden aanbod, sterk gedaald van 5,5 maanden aanbod een jaar eerder, volgens het Amerikaanse Census Bureau.

Zullen de foreclosures beginnen te stijgen?

Foreclosure filings, die ingebrekestellingen, geplande veilingen en bankbeslagen omvatten, daalden in de eerste helft van 2020 met 44% ten opzichte van een jaar eerder op 165.530 eigendommen, en daalden met 90% ten opzichte van een piek van 1.654.634 eigendommen in H1 2020, volgens ATTOM Data Solutions.

Antebian merkte op dat verhinderingen naar verwachting zullen stijgen. “Het volume van distressed property zal bijna gegarandeerd aanzienlijk toenemen…omdat miljoenen Amerikanen in juni hun hypotheekbetalingen misten en dat zullen blijven doen vanwege werkloosheid.”

Het executiepercentage bedroeg 0,12% van alle woningen in de VS in de eerste helft van 2020, een daling ten opzichte van 0,36% in 2019, 0,47% in 2018, 0,51% in 2017, 0,7% in 2016 en ten opzichte van de piek van 2,23% in 2010. Delaware had in H1 2020 het hoogste executiepercentage van het land, met 0,28% van alle woningen met een executieaanvraag, gevolgd door New Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) en Connecticut (0,18%).

Ook de delinquency rate op eengezinshypotheken daalde tot 2.49% in het tweede kwartaal van 2020, tegen 2,56% in het tweede kwartaal van 2019, 3,2% in het tweede kwartaal van 2018 en 3,66% drie jaar geleden, aldus de Amerikaanse Fed.

Rente weer aan het dalen

In september 2020 liet de Federal Reserve de fed funds rate ongewijzigd op 0% tot 0,25%, nadat hij deze in maart 2020 had verlaagd van een doelbereik van 1% tot 1,25% om de economische activiteit te stimuleren temidden van de pandemie van het coronavirus. In haar recente vergadering gaf de Fed aan dat ze van plan is het belangrijkste rentetarief op bijna nul te houden totdat de arbeidsmarkt van het land zich volledig heeft hersteld en het inflatiecijfer is gestegen tot 2%.

Het land heeft momenteel nog steeds 11,5 miljoen banen minder sinds februari, terwijl de inflatie op jaarbasis in augustus 2020 1,3% bedroeg. De aanvragen voor werkloosheidsuitkeringen zijn begonnen te dalen, maar blijven meer dan vier keer hoger dan het niveau van vóór het coronavirus.

Als gevolg daarvan dalen ook de hypotheekrentes weer.

• De gemiddelde rente voor 30-jarige vastrentende hypotheken (FRM’s) was 2,94% in augustus 2020, een daling ten opzichte van 3,62% in augustus 2019 en 4,55% in augustus 2018.
• Het gemiddelde tarief voor 15-jarige FRM’s bedroeg 2,48% in augustus 2020, tegen 3,08% een jaar eerder en 4,02% twee jaar geleden.
• Het gemiddelde tarief voor 5-jarige verstelbare rentehypotheken (ARM’s) daalde tot 2,91% in augustus 2020, tegen 3,36% in augustus 2019 en 3,87% twee jaar eerder.

Gemoedigd door de dalende rente steeg de uitstaande hypotheekschuld in het tweede kwartaal van 2020 met 4% j-o-j tot 16,28 biljoen dollar ten opzichte van een jaar eerder, na een jaarlijkse groei van 3,75% in 2019, 3,56% in 2018, 3,81% in 2017 en 3,43% in 2016, volgens het U.S. Federal Reserve System. Een- tot viergezinswoningen waren goed voor ongeveer 69,4% van het totale bedrag aan uitstaande hypothecaire leningen in het tweede kwartaal van 2020.

De omvang van de hypotheekmarkt was gelijk aan ongeveer 73.6% van het bbp in 2019, een daling ten opzichte van meer dan 77% in de afgelopen vijf jaar, en veel lager dan de 100,1% van het bbp in 2009, op basis van schattingen van Global Property Guide.

Huren blijven stijgen, leegstand daalt

Stijgende huurprijzen zijn een ander teken van gezonde economische fundamenten. De mediane vraaghuur in de VS steeg met 2,5% j-o-j tot US$1.033 per maand in Q2 2020, volgens het U.S. Census Bureau – het op een na hoogste niveau na de record maandhuur van US$1.041 in het vorige kwartaal.

By region:

• In het Midwesten steeg de median asking rent met 13,8% j-o-j tot US$907 per maand in Q2 2020.
• In het Westen steeg de median asking rent sterk met 10.6% tot US$1.502 per maand in Q2 2020 ten opzichte van een jaar eerder.
• In het Zuiden steeg de mediane vraaghuur met 4,8% j-o-j tot US$990 per maand in Q2 2020.
• In het Noordoosten daalde de mediane vraaghuur licht met 1.8% in Q2 2020 ten opzichte van een jaar eerder, tot US$1.279 per maand.

Mediane huurprijzen waren min of meer statisch van 2008 tot 2014, volgens het U.S. Census Bureau. Sinds 2015 zijn de huren echter minstens zo snel gestegen als de huizenprijzen.

De landelijke huurleegstand daalde tot 5,7% in het tweede kwartaal van 2020, tegen 6,6% in het vorige kwartaal en tegen 6,8% een jaar eerder, op basis van cijfers van het U.S. Census Bureau. Het was het laagste niveau sinds Q2 1984.

Het Westen had de laagste huurleegstand van 3,8% in Q2 2020, gevolgd door het Noordoosten (4,2%), en het Midwesten (6,8%). Het zuiden had de hoogste huurleegstand van 7,4% in dezelfde periode.

Homeownership rate stijgt sterk

Na drie jaar van groei blijft de homeownership in de eerste helft van 2019 stijgen, ondanks de aanhoudende stijging van de vastgoedprijzen. Het percentage huiseigenaren in de VS stond op 67,9% in het tweede kwartaal van 2020, tegen 65,3% in het vorige kwartaal en 64,1% een jaar eerder, volgens het Amerikaanse Census Bureau. Het was zelfs het hoogste niveau sinds het tweede kwartaal van 2008.

naar regio:

• In het Midwesten bedroeg het huiseigenaarschap 71,4% in het tweede kwartaal van 2020, een stijging ten opzichte van 69,2% in het eerste kwartaal van 2020 en 68% het jaar daarvoor. Het was het hoogste niveau sinds het derde kwartaal van 2009.
• In het zuiden bedroeg het percentage huiseigenaren 71,1% in het tweede kwartaal van 2020, een sterke verbetering ten opzichte van 67,6% in het vorige kwartaal en 66% in het tweede kwartaal van 2019.
• In het noordoosten bedroeg het percentage huiseigenaren 63,3% in het tweede kwartaal van 2020, een stijging ten opzichte van 62,4% in het vorige kwartaal en 61,2% een jaar geleden.
• In het westen steeg het percentage huiseigenaren tot 62,6% in het tweede kwartaal van 2020, van 60,1% in het vorige kwartaal en 59,3% een jaar eerder.

The TCJA: who are the winners?

President Donald Trump ondertekende een baanbrekende belastingwet (bekend als de Tax Cuts and Jobs Act of TCJA), de grootste herziening van de Amerikaanse belastingwetgeving in meer dan 30 jaar, die op 1 januari 2018 van kracht werd. De wet omvat een enorme verlaging van het tarief van de vennootschapsbelasting van 35% naar 21%. Maar de wet verlaagt ook het plafond van de hypotheekrenteaftrek, verhoogt de standaardaftrek, maar beperkt de aftrek van staats- en lokale belastingen.

Twee jaar na dato lijkt het positieve effect van het toegenomen besteedbare inkomen op te wegen tegen het verlies van belastingvoordelen. Uit een recente studie van het Tax Policy Center blijkt dat ongeveer 65% van de Amerikaanse huishoudens een belastingverlaging heeft gekregen, terwijl slechts 6% meer is gaan betalen.

• De drempel voor de hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd. De nieuwe wet beperkt de aftrekdrempel, die huiseigenaren helpt hun belastbaar inkomen te verlagen, voor nieuwe woningen tot de eerste 750.000 dollar van een lening van de oorspronkelijke 1 miljoen dollar.
• Standaardaftrek neemt toe. De nieuwe wet verhoogt de standaardaftrek voor alle belastingbetalers tot 12.000 dollar voor alleenstaande aanvragers en tot 24.000 dollar voor gezamenlijke aanvragers. Dit betekent dat het voor sommige huishoudens niet langer beter is om de hypotheekrenteaftrek te specificeren, aangezien deze lager zou zijn dan hun standaardaftrek.
• De staats- en lokale belastingaftrek (SALT) wordt beperkt. De nieuwe wet beperkt de SALT-aftrek tot 10.000 dollar van de waarde van onroerend goed, individuele inkomsten, en omzetbelasting. Dit zal de grootste gevolgen hebben voor huishoudens met hoge inkomens, aangezien ongeveer 93% van de huishoudens met een inkomen van US$200.000 tot US$300.000 jaarlijks aanspraak maakt op de SALT-aftrek, vergeleken met slechts 39% van de huishoudens met een inkomen van US$50.000 tot US$75.000.

Hogere inkomens profiteren het meest van de nieuwe wet, aangezien hun belastingtarieven aanzienlijk zijn verlaagd. Op basis van inkomenscategorie:

Huishoudensinkomen	% huishoudens dat belastingverlaging kreeg
Onder US$30.000	32,1%
Onder US$30.000	1%
US$30.000 – US$50.000	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

De grootste economie ter wereld zal dit jaar naar verwachting met 6,6% krimpen, de eerste krimp in 11 jaar, gebaseerd op schattingen van het IMF.

Het federale begrotingstekort zal naar verwachting oplopen tot 3,3 biljoen dollar in 2020, meer dan het drievoudige van het tekort in 2019, voornamelijk als gevolg van de massale uitgaven van de overheid en de stimuleringssteun voor hulp bij pandemieën, volgens het Congressional Budget Office (CBO). Het tekort zal dit jaar naar verwachting ongeveer 16% van het bbp bereiken, het hoogste niveau sinds 1945.

Als gevolg hiervan zal de federale schuld dit jaar stijgen tot ongeveer 98% van het bbp en in 2021 de omvang van de Amerikaanse economie overtreffen, volgens het CBO. De CBO zei dat de fiscale onevenwichtigheid niet meer is gezien in de VS sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog.

De inflatie in het hele land bedroeg 1,3% in augustus 2020 – het hoogste niveau sinds maart 2020, maar nog steeds veel lager dan het doel van de Fed van 2%.

De arbeidsmarkt vertoont enkele tekenen van verbetering. Het werkloosheidscijfer is gedaald tot 10,2% in juli 2020, na een recordhoogte van 14,7% in april 2020. Maar het blijft veel hoger dan het gemiddelde werkloosheidspercentage van het land van 4,4% van 2015 tot 2019.

Buitenlandse kopersinteresse in de VS daalt.

Buitenlandse huizenkopers kochten 154.000 Amerikaanse eigendommen van april 2019 tot maart 2020, een daling van 16% ten opzichte van een jaar eerder, volgens NAR’s 2020 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate. Evenzo daalde de waarde van door buitenlanders gekochte eigendommen in dezelfde periode met 5% tot USD 74 miljard. De Chinese kopers waren goed voor meer dan 20% van alle buitenlandse transacties, gevolgd door de Canadezen (12,8%), Mexicanen (7,8%), Indiërs (7,3%), en Colombianen (1,8%).

In zes Amerikaanse staten is de belangstelling van buitenlandse kopers het grootst: Florida, Californië, Texas, Arizona, New Jersey en Hawaii. Helaas zijn de meeste getroffen door coronavirus-gerelateerde reisbeperkingen dit jaar. Maar in alle gevallen heeft de levendige binnenlandse markt meer dan gecompenseerd elke vertraging in de buitenlandse vraag.

Florida

Florida’s woningmarkt wordt vooral gestimuleerd door buitenlandse investeerders in plaats van lokale huizenkopers. Volgens de NAR kocht één op de vijf buitenlandse kopers in de VS zijn eigendom in Florida. Ongeveer 41% van de Canadese kopers, vaak aangeduid als sneeuwvogels, kochten in Florida.

“Veel Canadezen en andere buitenlanders vonden Florida zo aanlokkelijk vanwege de milde belastingwetten,” zei NAR’s hoofdeconoom Lawrence Yun. “Bovendien hebben veel metrogebieden in Florida een voorraad goedkopere eigendommen, relatief gezien – een combinatie die de staat tot een zeer populaire bestemming maakt.”

In augustus 2020 steeg Florida’s mediane verkoopprijs voor bestaande eengezinswoningen met 13,2% j-o-j tot US$300.000, volgens Florida Realtors. Evenzo steeg de mediane prijs voor condo-townhouse-woningen in dezelfde periode met 14,5% j-o-j tot US$ 217.500.

“De huizenmarkt van Florida blijft aan kracht winnen en de economie van de staat ondersteunen, ook al blijven we allemaal waakzaam bij het beschermen van onze gezondheid, het beschermen van onze gemeenschappen en het proberen om bedrijven draaiende te houden tijdens de aanhoudende pandemie,” zei 2020 Florida Realtors President Barry Grooms.

“Onze huizen zijn de afgelopen maanden belangrijker geworden dan ooit, omdat we te maken hebben gehad met thuisblijvers, werken vanuit huis, kinderen helpen met onderwijs op afstand en meer,” voegde Grooms eraan toe.

Gesloten verkopen voor eengezinswoningen stegen met 8,8% tot 29.495 eenheden in augustus 2020 ten opzichte van een jaar eerder, volgens Florida Realtors. Evenzo steeg de verkoop voor condo’s en herenhuizen met 10,3% j-o-j tot 11.100 eenheden.

High-end eigenschappen leiden de heropleving van Florida’s woningmarkt.

“De verkoop van eengezinswoningen van $ 1.000.000 of meer steeg met bijna 82% j-o-j, terwijl de verkoop in de $ 600.000 tot $ 1.000.000-range met bijna 72% steeg,” zei Florida Realtors Chief Economist Dr. Brad O’Connor. “En, zoals het geval was in de categorie eengezinswoningen, steeg de verkoop van condo’s en herenhuizen van $ 1.000.000 en hoger met 63,5% ten opzichte van augustus vorig jaar, en de verkoop in de $ 600.000 tot $ 1.000.000-range steeg met meer dan 71%.”

Florida is een van de dichtstbevolkte staten van de Verenigde Staten. Veel van haar steden zijn sterk afhankelijk van gepensioneerden, met inwoners van 60 jaar en ouder die meer dan 20% van de bevolking uitmaken. In Naples maken ze zelfs meer dan 61% uit, volgens een artikel van Forbes.

De voorraad stond in augustus 2020 op een beperkt aanbod van 2,3 maanden voor eengezinswoningen en op een aanbod van 5,3 maanden voor condo’s en herenhuizen, volgens Florida Realtors.

Californië

Californië is de dichtstbevolkte Amerikaanse staat met meer dan 39,8 miljoen inwoners, en de tweede meest populaire bestemming voor buitenlandse huizenkopers, naast Florida. De staat is goed voor ongeveer 12% van alle internationale aankopen in het land per jaar. Uit cijfers van vóór de pandemie bleek dat ongeveer een derde van de buitenlandse aankopen in Californië werd gedaan door Chinese burgers, gevolgd door Britse kopers (20%), en Indiase en Mexicaanse burgers (elk 10%).

Zuidelijk Californië was vooral populair bij Chinese ouders die hoopten hun kinderen naar Amerikaanse universiteiten te sturen. Maar te midden van een groeiende handelsoorlog tussen de VS en China, verergerd door de COVID-19 pandemie, zijn de totale Chinese investeringen in de Amerikaanse huizenmarkt sinds vorig jaar gedaald.

Volgens econoom Gay Cororaton van de NAR zijn de Chinese aankopen van woningen in de VS sterk gedaald van 32 miljard dollar in 2018 tot slechts 13,4 miljard dollar vorig jaar. En in de eerste helft van 2020 komen de Chinese investeringen in onroerend goed in het land tot stilstand als gevolg van de pandemie.

“De uitdaging is, op korte termijn, we praten over het coronavirus, het is reisbeperkingen. Ze kunnen niet fysiek komen om het pand te bezoeken. Ik had mensen tijdens het Chinese Nieuwjaar die hier wilden komen kijken naar onroerend goed, maar ze waren niet in staat om het te doen als gevolg van de uitbraak in Wuhan,” zei Jill Ji van Douglas Elliman, een Amerikaans makelaarskantoor.

Gelukkig na maanden van daling, zijn vastgoedtransacties weer aan het stijgen, dankzij de robuuste binnenlandse vraag. In augustus 2020 steeg de verkoop van bestaande eengezinswoningen in Californië met 14,6% j-o-j tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaartarief van 465.400 eenheden, volgens de California Association of Realtors (CAR). Het mediane aantal dagen dat het duurde om een Californische woning te verkopen was 13 dagen in augustus 2020, een scherpe daling ten opzichte van 23 dagen een jaar eerder.

De mediane huizenprijs in de staat steeg met 14,5% j-o-j en bereikte een nieuwe recordhoogte van 706.900 dollar in augustus 2020, op basis van cijfers van CAR. Bijna alle grote regio’s zagen prijsstijgingen met dubbele cijfers ten opzichte van het voorgaande jaar. San Francisco Bay Area registreerde de hoogste mediane prijsgroei van 18,7% j-o-j in augustus 2020, gevolgd door de Central Coast (16,4%), Zuid-Californië (12,9%), en Central Valley (12,2%).

“Het sterke herstel van Californische woningen in termen van verkoop en prijs in de afgelopen maanden is bemoedigend, omdat gemotiveerde kopers staan te popelen om huizen te kopen te midden van de laagste rentetarieven ooit, wat leidde tot de snelste verkoopgroei in een decennium,” zei 2020 CAR-voorzitter Jeanne Radsick. “Aanhoudend lage woningvoorraad zal echter de huizenprijzen blijven opdrijven als gevolg van zware kopersconcurrentie, die begint op te wegen tegen de voordelen van de recordlage rentetarieven en de betaalbaarheid van woningen belemmert.”

Texas

Texas is een andere favoriete bestemming voor internationale investeerders, vooral voor Indiase en Mexicaanse huizenkopers. De “Lone Star State” vertegenwoordigt gestaag ongeveer 9% tot 12% van alle Amerikaanse huizen die aan buitenlandse kopers worden verkocht. Ongeveer 28% van de kopers uit Mexico kochten vorig jaar huizen in Texas. Texas is ook een hotspot voor kopers uit India (13%), het Verenigd Koninkrijk (4%), China (3%) en Canada (3%).

Hoewel vergelijkbaar met de nationale trend, is de verkoop van buitenlands onroerend goed in Texas vorig jaar met dubbele cijfers gedaald. Maar afgezien van buitenlandse investeerders is Texas ook een populaire locatie voor binnenlandse kopers omdat het geen staatsinkomstenbelasting kent. Deze lokale investeerders hielden de markt vorig jaar overeind. Gedurende 2019 steeg het totaal aantal verkochte woningen in Texas met 4% tot 357.238 eenheden.

Maar in Q2 2020 daalde de totale gesloten verkoop met 9,9% j-o-j tot 91.970 woningen, volgens Texas Realtors, voornamelijk als gevolg van de negatieve impact van de pandemie, gekoppeld aan een beperkt aanbod.

Statewide median home price rose modestly by 2,9% to US$252.000 in Q2 2020 from a year earlier, gebaseerd op cijfers van Texas Realtors. In de regio Dallas-Forth Worth-Arlington, die bijna 29% van de Texaanse markt voor zijn rekening neemt, steeg de mediane prijs met 2,3% j-o-j tot US$286.494 in Q2 2020. De mediane prijs steeg ook met 2,2% tot US$330.000 in Austin-Round Rock gebied, en met 2,4% tot US$255.000 in Houston-The Woodlands-Sugar Land gebied.

Woningen bleven typisch op de markt voor een totaal van 93 dagen in Q2 2020, een stijging ten opzichte van 88 dagen in Q2 2019 en 87 dagen twee jaar geleden. De voorraad bedroeg 3 maanden in Q2 2020, een daling ten opzichte van 3,9 maanden een jaar eerder.

Arizona

Arizona’s woningmarkt blijft krap, te midden van een sterke bevolkingsgroei in combinatie met een laag woningaanbod. In het Phoenix Metro Area steeg de mediane verkoopprijs sterk met 16,1% j-o-j tot US$325.000 in augustus 2020, volgens de Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. (ARMLS). Dit is in lijn met de S&P/Case-Shiller-index, waaruit bleek dat Phoenix in het jaar tot en met het tweede kwartaal van 2020 de hoogste j-o-j-groei van de huizenprijzen kende.

In augustus 2020 steeg het totaal aantal verkopen met 1,7% tot 8.878 eenheden ten opzichte van een jaar eerder. De nieuwe voorraad steeg met 4,1% j-o-j tot 9.825 eenheden in augustus 2020. Desondanks daalde de totale voorraad met 22,8% tot 13.510 eenheden in dezelfde periode.

“Ik denk dat we een zeer actieve koopmarkt gaan zien voor de rest van 2020 en heel 2021,” zei Andrew Grant-Godoy van Wells Fargo Home Lending. “Mensen begrijpen het grote belang van het hebben van een huis op dit moment; een plek waar je naartoe kunt gaan om uit te rusten, een plek waar je naartoe kunt gaan en ruimte hebt om een gezin te hebben. Nu wordt die ruimte huis, school, werkplek, en mensen begrijpen dat het heel belangrijk is om er een te hebben.”

Woningen bleven in augustus 2020 doorgaans 51 dagen op de markt, tegen 63 dagen een jaar eerder.

Arizona, met name de hoofdstad Phoenix, trekt de belangstelling van buitenlandse huizenkopers vanwege het zonnige weer en de warme temperaturen het hele jaar door. Het is ook bekend om zijn high-end spa resorts, levendige nachtclubs en Jack Nicklaus-ontworpen golfbanen. De Grand Canyon, erkend als een van de zeven natuurwonderen van de wereld, trekt jaarlijks miljoenen bezoekers.

New Jersey

New Jersey staat bekend om zijn 130 mijl lange kustlijn, die zich uitstrekt van Sandy Hook tot Cape May. De prachtige witte zandstranden en promenades trekken elk jaar honderdduizenden bezoekers – van wie velen besluiten later een huis te kopen. De kust van Jersey is vooral beroemd om zijn unieke natuurlijke, residentiële en culturele kenmerken als gevolg van de ligging aan de oceaan. New Jersey staat ook bekend om zijn Italiaanse bevolking en bewaard gebleven Victoriaanse gebouwen.

In augustus 2020 steeg de mediane verkoopprijs van bestaande eengezinswoningen in New Jersey met 17,1% j-o-j tot US$ 410.000, op basis van cijfers van de New Jersey Realtors. Evenzo steeg de mediane prijs voor condo’s en herenhuizen in de hele staat met 5,6% j-o-j tot US$285.000.

De gesloten verkopen voor eengezinswoningen stegen in augustus 2020 met 9,7% j-o-j tot 9.691 eenheden en met 2,1% tot 2.410 eenheden voor condo’s en herenhuizen, volgens de New Jersey Realtors. In de eerste acht maanden van 2020 bleven de gesloten verkopen voor eengezinswoningen, condo’s en herenhuizen echter dalen met respectievelijk 6,3% en 14,6%.

Het gemiddelde aantal dagen op de markt voor eengezinswoningen bedroeg 52 in augustus 2020, een daling ten opzichte van 59 dagen een jaar eerder. De voorraad stond op 3 maanden aanbod in augustus 2020, sterk gedaald van 5,6 maanden in augustus 2019.

Hawaii

Hawaii is een wereldberoemde toeristische bestemming, bekend om zijn prachtige eilanden omzoomd met stranden van warm, wit zand en groene, weelderige flora. De rust en sereniteit van de staat, het strandleven, golfbanen, natuurparken en cultuur zijn gewoonweg onweerstaanbaar voor toeristen en internationale kopers over de hele wereld.

In 2019 stegen de aankomsten van toeristen met 5,4% j-o-j tot een record van 10,4 miljoen mensen, na een groei van bijna 6% in 2018. De meeste huizenkopers in Hawaï komen uit Californië, Arizona, China, Duitsland, Rusland, Japan en Canada.

De statewide mediane verkoopprijs voor eengezinswoningen steeg met 6% j-o-j tot US$ 707.250 in augustus 2020, volgens Hawai’i Realtors. Kauai zag de grootste prijsstijging van 14,2% in het jaar tot augustus 2020, gevolgd door Hawaii county (11,4%), en Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

• House Price Index Datasets (Federal Housing Finance Agency): https://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/House-Price-Index-Datasets.aspx#mpo
• S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices (Standard & Poor’s): https://www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-corelogic-case-shiller/sp-corelogic-case-shiller-composite/#overview
• Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
• Mortgage rates (Freddie Mac): http://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives.html
• Monthly New Residential Construction, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
• Delinquency Rates, All Banks, SA (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm
• L.217 Total Mortgages (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/z1/20200921/html/l217.htm
• U.S. Properties With Foreclosure Filings See A Slight Uptick As Coronavirus Pandemic Continues (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-august-2020-u-s-foreclosure-market-report/
• 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
• Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
• Existing-Home Sales (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
• Existing-Home Sales Hit Highest Level Since December 2006 (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-hit-highest-level-since-december-2006
• Monthly New Residential Sales, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
• World Economic Outlook Database, April 2020 (International Monetary Fund): https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2020/01/weodata/index.aspx
• Two years after the Tax Cuts and Jobs Act — who are the winners and the losers? (MarketWatch): https://www.marketwatch.com/story/two-years-after-the-tax-cuts-and-jobs-act-who-are-the-winners-and-the-losers-2020-02-11
• An Update to the Budget Outlook: 2020 to 2030 (Congressional Budget Office): https://www.cbo.gov/publication/56517
• Fla.’s Housing Market: Sales and Median Prices Rose in August (Florida Realtors): https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2020/09/flas-housing-market-sales-and-median-prices-rose-august
• International Transactions in U.S. Residential Real Estate (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
• August home sales and price report (California Association of Realtors): https://www.car.org/aboutus/mediacenter/newsreleases/2020releases/aug2020sales
• Chinese real estate investment in the U.S. comes to a standstill (SupChina): https://supchina.com/2020/04/14/chinese-real-estate-investment-in-the-u-s-comes-to-a-standstill/
• Texas Quarterly Housing Report Q2 2020 (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/TQHR_2020_Q2.pdf
• Texas International Homebuyers Report 2019 Edition (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/2019TexasInternationalHomebuyerReport.pdf
• Monthly Statistics for the Phoenix Metro Area (Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc.): https://armls.com/docs/2020-AUGUST-STATwith-commentary.pdf
• New Jersey Monthly Indicators (New Jersey Realtors): http://njar-public.stats.10kresearch.com/docs/lmu/2020-08/x/EntireState?src=page
• Monthly Market Overview (Hawaii Realtors): https://www.hawaiirealtors.com/resources/housing-trends/