Bublina na trhu s bydlením

Co je bublina na trhu s bydlením?

Bublina na trhu s bydlením neboli realitní bublina je růst cen bydlení poháněný poptávkou, spekulacemi a nadměrným utrácením až ke kolapsu. Bubliny v oblasti bydlení obvykle začínají nárůstem poptávky při omezené nabídce, jejíž doplnění a zvýšení trvá poměrně dlouhou dobu. Spekulanti nalijí na trh peníze a dále zvyšují poptávku. V určitém okamžiku se poptávka sníží nebo stagnuje při současném zvýšení nabídky, což vede k prudkému poklesu cen – a bublina splaskne.

Porozumění bublině na trhu s bydlením

Bublina na trhu s bydlením je dočasná událost, která však může trvat i několik let. Obvykle je vyvolána něčím, co se vymyká normálu, například zmanipulovanou poptávkou, spekulacemi, neobvykle vysokou úrovní investic, nadměrnou likviditou, deregulovaným trhem financování nemovitostí nebo extrémními formami derivátových produktů založených na hypotékách – to vše může způsobit, že ceny bydlení se stanou neudržitelnými. To vede ke zvýšení poptávky oproti nabídce.

Podle Mezinárodního měnového fondu (MMF) jsou bubliny na trhu s bydlením sice méně časté než bubliny na trhu s akciemi, ale mají tendenci trvat dvakrát déle.

Bubliny na trhu s bydlením nezpůsobují pouze velký krach na trhu s nemovitostmi, ale mají také významný dopad na lidi všech vrstev, sousedství a celou ekonomiku. Mohou donutit lidi, aby hledali způsoby, jak splatit své hypotéky prostřednictvím různých programů, nebo je mohou donutit sáhnout na penzijní účty, aby si mohli dovolit bydlet ve svých domech. Bubliny na trhu s bydlením jsou jedním z hlavních důvodů, proč lidé nakonec přijdou o své úspory.

Co způsobuje bublinu na trhu s bydlením?

Tradičně nejsou trhy s bydlením tak náchylné k bublinám jako jiné finanční trhy vzhledem k velkým transakčním a účetním nákladům spojeným s vlastnictvím domu. Rychlý nárůst nabídky úvěrů vedoucí ke kombinaci velmi nízkých úrokových sazeb a uvolnění standardů pro upisování úvěrů však může přivést na trh dlužníky a podpořit poptávku. Zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění úvěrových standardů může poptávku snížit a způsobit prasknutí bubliny na trhu s bydlením.

Bublina na trhu s bydlením v USA v polovině roku 2000

Slavná bublina na trhu s bydlením v USA v polovině roku 2000 byla částečně důsledkem jiné bubliny, tentokrát v technologickém sektoru. Přímo souvisela s finanční krizí z let 2007-2008 a někteří ji považují za její příčinu.

Během dotcomové bubliny na konci 90. let 20. století se ceny kmenových akcií mnoha nových technologických společností během relativně krátké doby vyšplhaly na extrémně vysoké hodnoty. Dokonce i společnosti, které byly jen o málo více než startupy a ještě nevytvářely skutečné zisky, byly spekulanty, kteří se snažili dosáhnout rychlého zisku, nabízeny na vysoké tržní kapitalizace. V roce 2000 dosáhl Nasdaq svého vrcholu, a když technologická bublina splaskla, mnohé z těchto dříve vysoce ceněných akcií se zřítily na drasticky nižší cenové úrovně.

Když investoři po splasknutí dotcomové bubliny a následném burzovním krachu opustili akciový trh, přesunuli své peníze do nemovitostí. Současně americký Federální rezervní systém snížil úrokové sazby a držel je na nízké úrovni, aby bojoval proti mírné recesi, která následovala po technologickém krachu, a také aby zmírnil nejistotu po útoku na Světové obchodní centrum 11. září 2001.

Tento příliv peněz a úvěrů se setkal s různými vládními opatřeními, jejichž cílem bylo podpořit vlastnictví domů, a s řadou inovací na finančním trhu, které zvýšily likviditu aktiv souvisejících s nemovitostmi. Ceny domů rostly a stále více lidí se pouštělo do nákupu a prodeje domů.

Během následujících šesti let se mánie kolem vlastnictví domů rozrostla do alarmujících rozměrů, protože úrokové sazby prudce klesly a přísné požadavky na poskytování úvěrů byly téměř opuštěny. Odhaduje se, že 20 % hypoték v letech 2005 a 2006 získali lidé, kteří by podle běžných úvěrových požadavků nebyli schopni splnit podmínky. Těmto lidem se přezdívalo subprime dlužníci. Více než 75 procent těchto subprime úvěrů byly hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou s nízkými počátečními sazbami a plánovaným resetem po dvou až třech letech.

Vládní podpora širokého vlastnictví domů přiměla banky ke snížení úrokových sazeb a požadavků na poskytování úvěrů, což podnítilo nákupní horečku, která v letech 2000 až 2007 zvýšila průměrnou prodejní cenu domů o 55 %.Nákupní horečka přilákala spekulanty, kteří začali překupovat domy se ziskem desítek tisíc dolarů během pouhých dvou týdnů.

V témže období se začal oživovat akciový trh a v roce 2006 začaly úrokové sazby stoupat. V roce 2007, kdy se objevily známky zpomalování ekonomiky, se začaly hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou resetovat na vyšší sazby. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí se pohybovaly na vysokých úrovních, byla riziková prémie pro investory příliš vysoká a ti pak přestali domy kupovat. Když bylo kupujícím domů zřejmé, že hodnota domů může skutečně klesnout, ceny bytů začaly prudce klesat, což vyvolalo masivní výprodej cenných papírů krytých hypotékami. V letech 2007 až 2009 klesly ceny bydlení o 19 % a masové nesplácení hypoték vedlo v následujících několika letech k milionům exekucí.