Chcete si koupit dvojdomek? 6 věcí, které byste měli vědět o vícegeneračních domech

Jedním z nejchytřejších způsobů budování bohatství je nákup nemovitostí (zejména nájemních); zeptejte se Warrena Buffetta. Nedávno se nechal slyšet, že kdyby mohl, koupil by si „hned několik set tisíc rodinných domů „.

Buffett si uvědomuje hodnotu, kterou mohou přinést nájemní nemovitosti nejen z hlediska měsíčního cash flow, ale také z hlediska zhodnocení a odpočtů.

Ale přiznejme si fakta. Většina z nás si nemůže dovolit koupit několik rodinných domů na pronájem a zároveň si dovolit vlastní bydlení, natož koupit několik set rodinných domů. Proto se v poslední době objevuje trend, kdy kupující domů kupují dvojdomky nebo dokonce vícebytové jednotky, aby v jedné z nich bydleli a ostatní pronajímali.

Z mého pohledu realitního makléře i pronajímatele je třeba mít na paměti několik věcí.

Koupě vícegeneračního domu omezí vaše možnosti umístění

Pokud je vaším cílem pořídit si duplex, triplex nebo kvadruplex, abyste mohli v jedné části bydlet a druhou nebo další pronajímat, můžete být omezeni, pokud jde o lokality, které si budete moci vybrat.

Například tam, kde pracuji v San Diegu, se vícebytové jednotky opravdu nenacházejí v mnoha předměstských čtvrtích typu cookie-cutter. Chcete-li takovou jednotku v San Diegu najít, musíte se poohlédnout po městských čtvrtích/čtvrti typu centra města nebo po drahých plážových komunitách, jako je Ocean Beach nebo Pacific Beach.

Ještě větší problém byste mohli mít s nalezením vícebytové jednotky, ve které byste byli spokojeni, pokud žijete ve venkovštější části Spojených států. Pokud však nejste extrémně vybíraví, pokud jde o čtvrť, ve které nyní bydlíte, může to být vaše příležitost, jak se do ní dostat a časem vydělat slušné peníze.

Třetí Newtonův zákon o nemovitostech pro více rodin

„Na každou výhodu vlastnictví nemovitosti pro více rodin existuje stejná a opačná reakce.“

Hlavní výhodou vlastnictví nemovitosti pro více rodin a bydlení v jedné z jednotek je příjem z pronájmu. Každý měsíc dostanete šek s nájemným, který vyrovná vaši hypotéku.

Jediná nevýhoda? Daňová složitost. Stačí se podívat na všechna pravidla finančního úřadu týkající se investičních nemovitostí. Před nákupem velké investice, zejména takové, od které očekáváte odpisy a odpisování, se vždy poraďte se svým daňovým odborníkem.

Další výhodou vlastnictví vícebytové jednotky a bydlení v jedné z jednotek a pronajímání ostatních je, že budete vždy poblíž svých pronajímaných nemovitostí, takže budete moci často kontrolovat jejich stav. Pokud bude pozdě v noci hrát hlasitá hudba, budete první, kdo se o tom dozví. Pokud praskne potrubí nebo se ucpe toaleta a vaši nájemníci budou potřebovat pomoc, alespoň nebudete muset absolvovat dlouhou cestu, abyste situaci vyřešili.

Nevýhoda? Jste blízko svých nájemníků, takže hlasitá hudba vadí vám, ne někomu jinému. A pokud budete mít nájemníka v nouzi, bude k vám mít snadný přístup, aby vám mohl sdělit své stížnosti.

Financování vícegeneračního domu je složité, ale proveditelné

Může se zdát, že koupit dvojdomek nebo vícegenerační byt je s vaším rozpočtem nemožné, ale ve skutečnosti to nemusí být tak těžké, jak si myslíte.

Podle Anthonyho Lococo, viceprezidenta společnosti Cornerstone Mortgage, „v případě koupě mezonetového bytu obývaného majitelem byste určitě mohli využít příjmy z pronájmu druhé jednotky“, které vám pomohou splnit podmínky pro koupi.

Příklad pokud budete bydlet v jedné jednotce a druhou budete pronajímat a předpokládáte, že druhá jednotka bude pronajímána za 1 200 USD měsíčně, bude tento příjem započítán do kvalifikačních ukazatelů věřitele.

Jak zjistíte, za kolik se bude druhá nebo další jednotka pronajímat? Pokud ještě nemáte uzavřenou nájemní smlouvu (což pravděpodobně nemáte), podívejte se na server rentometer.com na průměrné nájemné v dané oblasti a použijte craigslist, který vám pomůže ověřit ceny pronájmu podobných jednotek. Mějte na paměti, že potenciální příjem z pronájmu vám může pomoci kvalifikovat se pro úvěr, ale není to jediný faktor, který je třeba zvážit.

Stále budete muset mít dobrý úvěr, nízký poměr dluhu k příjmu a vysokou zálohu, obvykle kolem 25 % kupní ceny nebo více. U dvougeneračního domu za 500 000 dolarů vás čeká záloha 125 000 dolarů, nepočítaje v to náklady na uzavření, jako je úschova a poplatky za úvěr.

Pomocí této kalkulačky zjistíte svůj poměr dluhu k příjmu.

Podívejte se na tento seznam nejlepších věřitelů na současném trhu, kteří poskytují hypotéky s různými podmínkami a celkovými částkami. Tímto způsobem můžete začít hledat nejlepší způsoby financování vaší nové koupě.

Získání pojištění pro vícegenerační dům

Duplexní život vyžaduje specializované pojištění, zaměřené na jedinečné potřeby vícegeneračních domů. Pokud pronajímáte jednu nebo obě jednotky svého mezonetového domu, může vás ochránit pojištění pronajímatele. Pokud naopak plánujete obývat obě jednotky, pokryje vás pojištění majitele domu.

Níže uvádíme dvě cenově dostupné možnosti pro majitele dvojdomků.

Pojištění pronajímatele

Majitelé dvojdomků, kteří plánují pronájem, by se měli nejprve zajímat o pojištění pronajímatele. Společnost Lemonade nabízí pojistky pro pronajímatele v New Yorku, Illinois, Texasu, Pensylvánii, Washingtonu a New Jersey s pojistným od 25 dolarů. Kryje škody na obydlí, veškerém majetku, který jste do jednotky umístili, ztrátu užívání a ochranu odpovědnosti.

Pro nepronajímající nabízí Lemonade pojištění majitelů domů, které kryje obydlí a veškerý váš majetek. Prostřednictvím snadno použitelné platformy můžete získat nabídku během několika minut.

Ať už jste nájemce nebo pronajímatel, transparentní struktura poplatků pojišťovny Lemonade ji odlišuje od ostatních pojišťoven. Z každé platby pojistného si strhává 20% poplatek na pokrytí základních provozních nákladů. Veškerou částku, kterou nevyužijí, věnují na charitativní účely, které jejich zákazníci podporují.

Policygenius

Další možností pojištění pro majitele dvojdomků je společnost Policygenius. Pomocí platformy Policygenius zadáte své údaje a během několika minut získáte nabídky od několika nejlépe hodnocených pojišťoven.

Jednou z nejlepších věcí na platformě Policygenius je každoroční přehodnocení vaší pojistné smlouvy. Každý rok bude vaše pojistka znovu posouzena, aby se zajistilo, že dostanete nejlepší dostupné sazby.

Během procesu žádosti můžete chatovat se zástupcem, který vám poradí. Tato možnost není povinná, ale je praktická pro ty, kteří mají rádi individuální přístup k pojištění.

Je to vůbec legální?

Pokud splňujete podmínky, jsou pokyny pro poskytování úvěrů pro vícebytové jednotky jednoduché. Podle hypotečního makléře Anthonyho Lococo však může jedna věc představovat problém. „Zda je druhá jednotka povolena, či nikoliv. To, že přináší příjem, ještě neznamená, že je považována za „jednotku“. Dobrým příkladem jsou byty pro babičky…“

Většina realitních makléřů vám potvrdí, jak těžké je poznat dům s nepovoleným bytem pro babičky. Financování může být ještě obtížnější. Pokud se nejedná o skutečný mezonetový byt, ale pouze o rodinný dům s velkou příčkou oddělující prostory a dvěma oddělenými kuchyněmi, nemusí věřitelé zohlednit potenciální příjem z pronájmu ve vašich kvalifikačních ukazatelích, a to ani v případě, že jej ve skutečnosti můžete pronajímat.

Co když se budete chtít jednou odstěhovat?“

Pokud si pořídíte vícebytový dům s úmyslem bydlet v jedné z jednotek, může nastat čas, kdy se budete chtít odstěhovat a pořídit si něco většího. V takovém případě se můžete rozhodnout vícebytovou jednotku prodat. Pokud ji bezpodmínečně prodat nemusíte, abyste měli nárok na koupi nového domu, zvažte, zda si do jednotky, ve které jste bydleli, nenajmete nájemníka a celou si ji ponecháte jako nájemní. Když už jste byli pronajímateli pro své sousedy, být pronajímatelem pro další rodinu nebude příliš velký šok.

Když mi bylo 21 let (ještě předtím, než jsem se stal realitním makléřem), koupil jsem dům s nepovoleným bytem po babičce, bydlel jsem v domě a byt po babičce jsem pronajímal. Přinášelo to pěkné příjmy, díky nimž jsem měl mnohem nižší splátky hypotéky. Když jsem založil rodinu a chtěl jsem žít v jiné oblasti, nakonec jsem ten dům prodal a mohu upřímně říct, že už nikdy nekoupím dům s nepovoleným bytem po babičce! Prodej byl náročný, protože přestože jsem měl zájemce o koupi, někteří věřitelé nebyli ochotni ho financovat.