Co je exekuce?
Exekuce je to, co se stane, když majitel domu nesplácí hypotéku.
Přesněji řečeno, je to právní proces, při kterém majitel ztrácí veškerá práva k nemovitosti. Pokud majitel nemůže splatit nesplacený dluh nebo prodat nemovitost prostřednictvím zkráceného prodeje, jde pak nemovitost do exekuční dražby. Pokud se ani tam nemovitost neprodá, přebírá ji do svého vlastnictví úvěrová instituce.
K pochopení exekuce pomáhá mít na paměti, že slovo „majitel domu“ je v tomto případě vlastně nesprávné označení. „Dlužník“ je výstižnější termín. Tím je hypotéka neboli deed of trust: smlouva o půjčce na kupní cenu domu sníženou o zálohu. Tento dokument zakládá zástavní právo na zakoupenou nemovitost, čímž se půjčka stává „zajištěnou půjčkou“.
Když vám věřitel půjčí peníze bez jakéhokoli zajištění (například dluh na kreditní kartě), může vás za nesplácení pohnat k soudu, ale vymáhat peníze po vás může být velmi obtížné. Věřitelé často tento druh dluhů prodávají externím inkasním agenturám za haléře a ztrátu odepisují. To se považuje za „nezajištěný úvěr“.
Zajištěný úvěr se liší tím, že věřitel sice může v případě nesplácení úvěru utrpět ztrátu, ale větší část dluhu získá zpět zabavením a prodejem vašeho majetku.
Co se tedy stane při exekuci? Specifika se mohou lišit podle zákonů jednotlivých států, ale můžeme je rozdělit do pěti fází.
Fáze 1: Zmeškané splátky
Vše začíná, když majitel domu – dlužník – včas nesplácí splátky hypotéky. Obvykle je to proto, že nemůže kvůli těžkostem, jako je nezaměstnanost, rozvod, úmrtí nebo zdravotní problémy.
Jestliže jste se ocitli v této těžké situaci, je nezbytné, abyste se co nejdříve obrátili na svého věřitele. Existuje několik možností, které vám pomohou udržet si bydlení. Proces exekuce stojí věřitele spoustu peněz a chtějí se jí vyhnout stejně jako vy.
Někdy může dlužník úmyslně přestat splácet hypotéku, protože nemovitost může být pod cenou (jinými slovy, výše hypotéky převyšuje hodnotu domu) nebo protože je unavený ze správy nemovitosti.
Ať už je důvod jakýkoli, podstatné je, že dlužník nemůže nebo nechce plnit podmínky úvěru.
Fáze 2: Veřejné oznámení
Po třech až šesti měsících zameškání splátek věřitel zapíše do okresního rejstříku veřejné oznámení, že dlužník nesplácí hypotéku. V některých státech se toto oznámení nazývá Notice of Default (NOD), v jiných je to lis pendens – latinsky „žaloba v řízení“
V závislosti na zákonech daného státu může být věřitel povinen vyvěsit oznámení na vstupní dveře nemovitosti. Toto úřední oznámení má dlužníky upozornit, že jim hrozí ztráta veškerých práv k nemovitosti a že mohou být z prostor vystěhováni. Jinými slovy, hrozí jim exekuce.
Stupeň 3: Předexekuce
Po obdržení NOD od věřitele vstupuje dlužník do období odkladu, známého jako předexekuce. Během této doby – v závislosti na místních předpisech od 30 do 120 dnů – se dlužník může s věřitelem dohodnout na zkráceném prodeji nebo uhradit dlužnou částku.
Pokud dlužník během této fáze uhradí dluh, exekuce končí a dlužník se vyhne vystěhování a prodeji domu. Pokud nedoplatek neuhradí, exekuce pokračuje.
Fáze 4: Dražba
Pokud nedojde k nápravě nedoplatku ve stanovené lhůtě, věřitel nebo jeho zástupce (označovaný jako správce) stanoví datum prodeje domu v exekuční dražbě (někdy označované jako správcovský prodej). Oznámení o správcově prodeji (NTS) je zaznamenáno v okresním rejstříkovém úřadě, přičemž oznámení je doručeno dlužníkovi, vyvěšeno na nemovitosti a otištěno v novinách. Dražby se mohou konat na schodech okresního soudu, v kanceláři správce, v kongresovém centru v celé zemi, a dokonce i v nemovitosti, která je předmětem exekuce.
V mnoha státech má dlužník právo na odkup (může přijít s dlužnou hotovostí a zastavit proces exekuce) až do okamžiku, kdy bude dům vydražen.
V dražbě je dům prodán zájemci s nejvyšší nabídkou za platbu v hotovosti. Protože okruh kupujících, kteří si mohou dovolit zaplatit za dům na místě v hotovosti, je omezený, mnoho věřitelů uzavře s dlužníkem dohodu (tzv. deed in lieu of foreclosure) o zpětném převzetí nemovitosti. Nebo ji banka odkoupí zpět v dražbě.
Fáze 5: Po exekuci
Pokud nemovitost v exekuční dražbě nekoupí třetí strana, přejde do vlastnictví věřitele a stane se tzv. nemovitostí ve vlastnictví banky nebo REO (real estate owned).
Nemovitosti ve vlastnictví banky se prodávají jedním ze dvou způsobů. Nejčastěji jsou uvedeny místním realitním makléřem k prodeji na volném trhu. Na serveru Zillow jsou k prodeji uvedeny nemovitosti ve vlastnictví bank. Někteří věřitelé také dávají přednost prodeji nemovitostí ve vlastnictví bank v likvidační aukci, která se často koná v aukčních síních nebo v kongresových centrech.