Garantované vs. Zástavní právo k bytům bez záruky – jak je financovat

Koupě bytu není tak snadná, jak se zdá. Existuje mnoho faktorů, které hrají zásadní roli při rozhodování o hodnotě i zásadách bytu, který se člověk chystá koupit. Jednou z nejdůležitějších věcí, které je zde třeba zvážit, je- zda je byt, který plánujete koupit, zaručený nebo nezaručený. Je tedy nutné pochopit, co to vlastně znamená a proč je tak důležité vědět o tom předem.

Co je nezáruční a záruční byt?

Nezáruční byt je takový, u kterého nelze prodat úvěr společnostem Freddie Mac nebo Fannie Mae, a proto je považován za rizikovější nemovitost ke koupi nebo poskytnutí úvěru. (1) Naopak zaručitelný úvěr je možné prodat společnosti Freddie Mac nebo Fannie Mae.

Záruka hraje velkou roli při rozhodování o tom, zda úvěr musí být schválen, nebo ne.

Nezáruční byt je byt, u kterého není úvěr způsobilý k prodeji společnosti Freddie Mac nebo Fannie Mae, a proto je většina bank považuje za „rizikovější“. Freddie Mac a Fannie Mae mají stanovená kritéria, pokud jde o hodnocení kondominií. Naopak zaručitelný úvěr na bytový dům může být prodán společnosti Freddie Mac nebo Fannie Mae. Mnohdy je pro mnoho věřitelů rozhodujícím faktorem zaručitelnost developerského projektu a může mít velký vliv na to, zda vám bude úvěr schválen či nikoli.

– Brad Pauly, Pauly Presley Realty

Vlastnosti, které činí developerský projekt nezaručitelným

• Bydlení je část projektu, která ještě není dokončena.
• Výstavba projektu, ve kterém developer ještě nepředal kontrolu věcí sdružení vlastníků výstavby.
• Výstavba bytového domu, který nabízí krátkodobé pronájmy.
• Kromě těchto charakteristik jsou jasným znakem nezaručitelnosti projektu také níže uvedené důvody/faktory.

Které faktory způsobují, že bytový dům není zaručen?

Nejvýznamnější faktory, které činí koupi bytového domu nezaručitelnou, jsou:

• Obsazenost vlastníků menší než 50 %
• To znamená, že v bytovém projektu je méně než polovina bytových jednotek obsazena nájemníky nebo nájemníky namísto samotných bytových jednotek.
• Vlastnictví 10 % bytů ve výstavbě bytového projektu
• V případě, že 10 % nebo více bytů ve výstavbě zná jediný vlastník, je výstavba považována za málo stabilní. V podstatě to znamená, že příliš významný podíl projektu vlastní jediná osoba. Kontrola tohoto jediného vlastníka je tedy příliš velká. To může mít dopad na různé další zásady i další rozhodnutí, která se týkají práv vlastníků.
• Delinkvence 15 %
• Pokud má projekt kondominia v době jakéhokoli šetření více než 15 % vlastníků více než 30denní prodlení, je byt považován za neudržitelný.
• Kapitálová rezerva ve výši 10 %
• Všechny ty developerské projekty, které musí být vykázány jako garantovatelné, musí mít v rozpočtu, který každoročně sdílejí, položku, z níž vyplývá, že jejich část developerského projektu odvádí příspěvek ve výši 10 % svých ročních příjmů do fondu kapitálové rezervy. Tento fond je pak využíván k různým účelům, jako jsou opravy základů, střech, zavlažovacích systémů, údržba různých prvků atd.
• Kromě výše uvedených důvodů může existovat i celá řada dalších. Tyto čtyři jsou však těmi nejvýznamnějšími, které jsou často pozorovány za nezáručními bytovými domy.

Můžete se podívat na toto video, kde se o tomto tématu dozvíte více.

Jak najít věřitele nezástavitelných bytů

Při koupi bytu občas věřitelé hypoték uplatňují dodatečnou kontrolu vaší žádosti. A jak vy, tak i vaše HOA musí souhlasit se souborem směrnic, které jsou sepsány nebo o kterých bylo rozhodnuto.

Důvod, který za tím stojí, je poměrně jednoduchý – nejste jedinou osobou, která je zodpovědná za údržbu nebo jakoukoli jinou věc spojenou s bytem. Musí také záležet na sdružení vlastníků bytových jednotek, aby se postaralo o určité věci.

Věřitel by chtěl mít jasnou představu o stavu nemovitosti, zda je v dobrém riziku či nikoli nebo zda existuje nějaký druh finančních problémů spojených s rozvojem bytových jednotek.

Fannie Mae a Freddie Mac mají také určitý soubor požadavků, které musí společenství vlastníků bytových jednotek splňovat, a musí zde být minimální fond v rezervě atd.

Všechny tyto faktory jsou při koupi bytové jednotky velmi důležité.

Kromě těchto faktorů je třeba při rozhodování o koupi kondominia zvážit také polohu bytu, poskytované vybavení, pověst jeho developerů a dopravu.

V případě, že si přejete koupit byt, který je bez záruky, můžete tak učinit třemi způsoby:

• Byt můžete koupit za hotovost.
• Bytovou jednotku můžete koupit na pozemkovou smlouvu.
• Můžete ji koupit s pomocí portfoliového úvěru.

Závěrečné myšlenky

I z těchto možností je velmi obtížné mít v ruce skutečně tolik hotovosti, abyste s ní mohli provést celý nákup najednou. Proto si řádně promyslete i další možnosti, pokud si jej opravdu chcete pořídit. Doporučuje se však prozkoumat více těchto způsobů namísto slepého výběru jednoho z nich ve spěchu. Koupě bytu je velké rozhodnutí. Musíte se tedy ujistit, že jej činíte moudře a jste si jisti i vědomi jeho případných důsledků.

Pro novinky, aktualizace a exkluzivní přístup ke všem novým a připravovaným představebním bytům v Kanadě navštivte Precondo.