Kontaktujte nás

Mnoho majitelů domů, kteří se opozdili se splácením hypotéky, žije ve strachu, že obdrží oznámení o exekuci, celé měsíce. Jakmile obdrží oznámení, mohou si představit, že jim bankéři u dveří okamžitě seberou klíče. Nemusí se však jednat o tak bezprostřední strach, protože vyřešení mnoha případů exekuce trvá v New Yorku měsíce nebo dokonce roky.
New Yorské zákony vyžadují, aby všechny exekuce prošly soudním systémem a byly nařízeny soudcem předtím, než věřitel získá do vlastnictví váš domov. Tento soudní proces exekuce zahrnuje mnoho různých kroků, jejichž cílem je chránit vaše práva jako vlastníka nemovitosti, přičemž každý z nich vyžaduje čas a případy se mohou protáhnout. Máte také možnost nechat se zastupovat advokátem, který bude vědět, jak proces v případě potřeby zastavit, abyste získali další čas, nebo hledat možná řešení, která mohou exekuci zcela zastavit. Stručně řečeno, soudní proces je delší než mimosoudní systémy používané v mnoha státech. Tento zdlouhavý proces vám však dává další možnosti, jak zachránit své vlastnictví domu, takže ne vždy se jedná o negativní vlastnost.
Kroky v typickém případu exekuce
Hypotéční věřitel počká, až přestanete splácet hypotéku, a teprve poté může podat návrh na exekuci, což zpravidla znamená, že jste po dobu 90 až 120 dnů nespláceli splátky. Před podáním žaloby musí společnost vydat výzvu k zaplacení a podniknout další kroky. Jakmile je případ podán, má věřitel lhůtu, během níž vás musí informovat o žalobě proti vám a vy máte možnost reagovat. Pokud v dané lhůtě neodpovíte, může soud proti vám vydat rozsudek pro zmeškání, kterým automaticky povolí exekuci. To je sice nejrychlejší způsob, jak vyřešit případ exekuce v New Yorku, ale také to nevyhnutelně končí tím, že přijdete o svůj domov, takže to není výhodné. Vzhledem k tomu, že máte pouze omezené množství času na to, abyste reagovali na žalobu a vyhnuli se vydání rozsudku pro zmeškání, měli byste zavolat zkušeného advokáta zabývajícího se exekucemi, jakmile obdržíte oznámení o případu – pokud ne dříve.
Rozsudek pro zmeškání je pouze jednou z mnoha cest, kterými se může případ exekuce v New Yorku ubírat. Délka vašeho případu bude záviset na krocích, které podniknete vy i váš hypoteční věřitel. New York nařizuje, aby se věřitelé setkali s majiteli domů nejméně dvakrát a pokusili se dosáhnout dohody o vyrovnání. Tato řízení o urovnání mohou zahrnovat mediaci s mediátorem – třetí stranou nebo jednání mezi vašimi právníky. Tyto konference mohou skončit dohodou mezi vámi a vaším věřitelem o zastavení exekuce a namísto toho o úpravě hypotečního úvěru nebo o souhlasu se zkráceným prodejem nebo smlouvou nahrazující exekuci. V takových situacích bude váš případ v daném okamžiku vyřešen.
Pokud nedojde k dohodě, podají advokáti návrhy na zkrácené řízení, aby soud rozhodl ve váš prospěch. Pokud soud nerozhodne ve prospěch návrhu a nevyhoví zkrácenému rozsudku, bude poté případ stanoven k soudnímu řízení. Termíny soudních jednání mohou být stanoveny daleko v budoucnosti a předchází jim zdlouhavý a často složitý proces zjišťování. Během této doby bude váš advokát shromažďovat důkazy, aby zpochybnil exekuční žalobu, a váš věřitel bude shromažďovat důkazy, aby zpochybnil veškeré právní obrany, které uplatňujete. Během tohoto období zjišťování můžete pokračovat ve vyjednávání, zejména pokud se dozvíte o nových důkazech, které mohou být pro věřitele přesvědčivé, aby vám schválil změnu hypotéky. Pokud váš případ postoupí k soudu, jak dlouho budete muset čekat, bude záviset na rozvrhu práce soudu a aktuálním počtu nevyřízených věcí v daném soudním obvodu.
Jak dlouho bude váš případ trvat?
Délka trvání exekučního řízení závisí na vytíženosti soudu, kterému je váš případ přidělen. V současné době jsou newyorské soudy zahlceny obrovským množstvím případů. Ačkoli se mělo za to, že po krachu na trhu s bydlením v roce 2009 byl počet exekucí rekordní, zprávy uvádějí, že věřitelé v loňském roce podali odhadem 41 000 nových případů proti majitelům domů v New Yorku, což je jen o něco méně než přibližně 47 000 případů v roce 2009. Tyto statistiky ukazují, že soudy si od neustálého proudu zahajovaných exekučních řízení neodpočinuly. Ve skutečnosti prý u jednoho soudu pracují pouze tři jednotliví soudci, kteří dohlížejí na přibližně 12 000 případů. Nemělo by být překvapením, že tyto případy nejsou vyřizovány zrovna nejrychleji a že přetrvává velké množství nevyřízených případů.
Podle údajů Odboru finančních služeb státu New York trvá vyřízení jednoho případu exekuce v New Yorku v průměru přibližně 445 dní, přičemž vyřízení některých trvá mnohem déle v závislosti na soudu, u kterého byl případ podán. Mnoho případů však může trvat tři až čtyři roky v závislosti na vznesených obranných námitkách, včetně obrany, v níž majitel domu tvrdí, že se stal obětí predátorského věřitele.
Složitost a povaha všech konkrétních právních obranných námitek, které váš advokát vznese, přímo ovlivní délku vašeho případu. Například obrana spočívající ve zpochybnění toho, zda váš hypoteční věřitel může předložit hypoteční zástavní list, obecně nezpůsobí výrazné průtahy. Je tomu tak proto, že New York přijal v roce 2013 zákon, který vyžaduje předložení směnky v každém případě, aby se prokázala oprávněnost žádat o exekuci, takže věřitelé jsou obvykle organizovanější a mohou směnku předložit v kratší době. Na druhou stranu tvrzení o obraně proti predátorskému úvěrování může vyžadovat několik soudních jednání a předložení složitých důkazů a komplikovaných právních argumentů, což zabere delší dobu.
Jak mohou průtahy pracovat ve váš prospěch
Průtahy a zdlouhavé případy exekuce nejsou pro majitele domů vždy negativní. Ve skutečnosti někteří majitelé domů a jejich advokáti záměrně odkládají své případy exekuce, aby měli více času na vyjednávání a prokázání, že by mohli využít alternativního řešení, jako je například úprava hypotečního úvěru. Kromě toho mohou majitelé domů, kteří mají problémy se splácením jiných dluhů, oddálit případ exekuce tím, že podají návrh na konkurz, který nařídí zastavení všech právních kroků. V mnoha situacích může úspěšný konkurz uvolnit dostatek peněz na dorovnání hypotéky a vyhnutí se exekuci nebo vytvoření splátkového plánu na dlužné hypoteční nedoplatky.
Poraďte se se zkušeným právníkem pro obranu proti exekuci v New Yorku ještě dnes
Nejlepším způsobem, jak porozumět procesu a časovému harmonogramu exekuce v New Yorku, je prodiskutovat svou situaci s velmi zkušeným právníkem pro obranu proti exekuci v New Yorku. V advokátní kanceláři Ronalda Weisse jsme pomohli mnoha majitelům domů v New Yorku příznivě vyřešit jejich finanční problémy prostřednictvím obrany proti exekuci a bankrotových služeb. Pokud se chcete dozvědět více o tom, jak vám naše kancelář může pomoci, zavolejte nám ještě dnes na číslo 631-271-3737.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf