Money Crashers

Přes veškerou snahu vybudovat si s nájemníkem dobrý vztah se někdy stane, že se vztah pokazí. I když jste dobrým pronajímatelem, pravděpodobně budete muset alespoň jednou za svou kariéru projít procesem vystěhování.

Možná nájemník neplatil nájemné, možná ruší ostatní nájemníky nebo možná poškodil váš pronajatý majetek.

Chcete-li předčasně ukončit nájemní smlouvu, musíte dodržet správný právní postup. Pokud se odchýlíte od stanoveného postupu, nejenže prohrajete případ vystěhování, ale můžete také skončit u občanskoprávního soudu a získat pověst šlendriánu.

Rozhodněte, zda se můžete vystěhovat

Většina případů vystěhování začíná tím, že nájemník neplatí nájemné, což je jedna z největších potíží při koupi nájemní nemovitosti a získání postavení pronajímatele. Ale i když nájemníka nemůžete vyhodit jen proto, že vám dělá problémy, můžete ho vystěhovat za jiné problémy, jako například:

• Zůstává v nemovitosti po vypršení nájemní smlouvy, což je známé jako zdržování
• Způsobuje velké škody na vaší nemovitosti, ale tyto škody musíte prokázat u soudu
• Porušuje konkrétní pravidla, která jste stanovili ve smlouvě, například omezení hluku, omezení hostů nebo pravidla pro domácí zvířata.

Mnoho států vyžaduje, abyste před zahájením řízení o vystěhování nájemce upozornili na drobné přestupky a poskytli mu čas na nápravu. Pokud nájemníka nejprve neupozorníte, nemusí soudce při soudním řízení o vystěhování rozhodnout ve váš prospěch.

Poznejte zákon o pronajímateli a nájemci

Pokud se rozhodnete, že můžete nájemníka vystěhovat, a chcete postupovat dále, dobře se seznamte se zákonem o pronajímateli a nájemci, který vysvětluje právní postup při vystěhování nájemníka. Chcete-li svůj případ vyhrát, budete muset postup vystěhování do písmene dodržet. Pokud některý krok vynecháte, může soudce rozhodnout ve prospěch nájemce a ten může mít právo vás žalovat u občanskoprávního soudu.

Kopii zákona o pronajímateli a nájemci získáte na webových stránkách generálního prokurátora vašeho státu. Pokud váš stát tyto zákony nezveřejňuje na internetu, získejte jejich tištěnou verzi na místní soudní kanceláři nebo prostřednictvím právníka.

Dejte nájemci výpověď

V mnoha státech musíte dát nájemci písemnou výpověď ještě předtím, než začnete podávat návrh na vystěhování. Možná budete také muset nájemci poskytnout čas na nápravu problému, než budete moci podat žalobu. Například zákony státu Ohio vyžadují, aby pronajímatelé dali písemné upozornění tři dny před zahájením řízení o vystěhování, ale nevyžadují, abyste nájemci poskytli další čas na nápravu problému. Toto oznámení, známé jako výpověď, musí jasně uvádět váš záměr nájemníka vystěhovat. Pokud zákony ve vaší oblasti vyžadují, abyste před podáním žaloby poskytli nájemci čas na nápravu, musíte v oznámení uvést i tuto dobu.

Při psaní oznámení uveďte datum doručení, lhůtu, kterou má nájemce na nápravu problému, a datum, kdy podáte žalobu na vystěhování. Výpověď doručte nájemníkovi osobně nebo ji nechte vyvěšenou na jeho domovních dveřích.

Podejte návrh na vystěhování

Vyzbrojeni znalostí zákona a poté, co jste dali nájemníkovi šanci, jste konečně připraveni zahájit proces vystěhování podáním návrhu na soudní jednání. Pokud váš stát vyžaduje, abyste podali výpověď, podejte žalobu na vystěhování ráno po uplynutí čekací lhůty. Pokud váš stát výpověď nevyžadoval, můžete ji podat okamžitě. Žádost můžete podat u místního soudu a za zahájení procesu budete muset zaplatit poplatek. Po vyplnění dokumentů vám úředník sdělí datum jednání a soud vyrozumí nájemce.

Připravte se na soud

Před jednáním o vystěhování se připravte na případ. Shromážděte veškerou dokumentaci, kterou máte k dispozici, včetně nájemní smlouvy, kopie písemné výpovědi, kterou jste poskytli, bankovních výpisů prokazujících chybějící platby nájemného nebo vrácené šeky a záznamů o veškeré komunikaci mezi vámi a nájemcem. Před vstupem do soudní místnosti si připravte, co řeknete soudci. Nacvičte si to. I když nechcete působit, jako byste četli ze scénáře, musíte vědět, co chcete říci, a cítit se před soudcem dobře. Nedopusťte, abyste litovali, že jste vynechali nějaké detaily.

V den slyšení budete mít vy i nájemce možnost přednést soudci své argumenty. Soudce poté rozhodne buď o pokračování vystěhování, nebo o tom, že nájemce může v nemovitosti zůstat. Pokud případ vyhrajete, soudce vám dá pokyny k vystěhování nájemníka.

Vystěhování nájemníka

Po skončení slyšení bude mít nájemník stanovenou dobu na opuštění nemovitosti. Některé státy vyžadují, aby vystěhovaný nájemník opustil prostory do 48 hodin. Některé poskytují lhůtu pěti dnů. Pokud tato lhůta uplyne a nájemník zůstane, budete muset nemovitost navštívit se šerifem, který nájemníka odstěhuje a případné osobní věci umístí na obrubník. Tuto dobu využijte ke kontrole nemovitosti, zda není poškozena. Vezměte si s sebou fotoaparát a pořiďte kvalitní fotografie. Za větší škody můžete nájemníka žalovat u občanskoprávního soudu.

Závěrečné slovo & Upozornění

Důkladně se řiďte kapitolou o způsobu vystěhování nájemníka v zákoně o pronajímateli a nájemci. Nepokoušejte se nájemníka vystěhovat sami. Výměna zámků v nájemníkově jednotce nebo hlavních dveří v komplexu, odstranění nájemníkových věcí nebo odpojení inženýrských sítí může mít vážné právní důsledky. Většina států umožňuje nájemcům žalovat pronajímatele, který se pokusí o samovystěhování. Pokud máte co do činění s problémovým nájemníkem, zasloužíte si řešení. Nevzdávejte se své moci drobnými chybami.

Museli jste vystěhovat nájemníka? Jakým problémům jste při tom čelili a zda jste uspěli?