Právo nájemníka

Vaše práva nájemníka podle zákona státu Idaho

Pokud si pronajímáte dům nebo byt, považujete tuto nemovitost za svůj osobní životní prostor. Pronajímatelé naproti tomu mají tendenci nahlížet na nájemce jako na zdroj příjmů v investiční nemovitosti, kterou je třeba spravovat. Mnoho sporů mezi pronajímateli a nájemci vzniká právě z těchto protichůdných pohledů.

Jako nájemce budete mít mnoho práv stanovených nájemní smlouvou. Měli byste si proto nájemní smlouvu pečlivě přečíst. Existují však určitá práva stanovená zákonem státu Idaho, kterým se nájemní smlouva nevyhne. Stručně řečeno, mezi tato práva patří právo na soukromí, právo na klidné užívání a požívání, právo na bezpečnost a ochranu zdraví, právo proti diskriminaci a právo na držbu prostor.

Právo na soukromí

Někteří pronajímatelé jsou příliš agresivní ve své touze kontrolovat nebo znovu vstupovat do nemovitosti. V nájemní smlouvě sice může být uvedeno, kdy má pronajímatel právo na opětovný vstup, ale zákoník Idaho 55-210 uvádí, že „opětovný vstup může být proveden kdykoli po vzniku práva, a to na základě tří (3) denního oznámení“. (zvýraznění přidáno). Nejvyšší soud státu Idaho tedy rozhodl, že pronajímatel nese odpovědnost v případě, že „okamžitě uplatnil své právo na opětovný vstup“, aniž by předtím poskytl povinné třídenní oznámení požadované podle § 55-210 I.C.. Adair v. Freeman, 92 Idaho 773, 780, 451 P.2d 519, 526 (1969). Ve skutečnosti byl v tomto případě pronajímatel odpovědný za konverzi (tj.: občanskoprávní krádež).

Právo na bezpečnost a zdraví

Zákoník Idaho 6-320 stanoví určité povinnosti, které má pronajímatel ve vztahu ke stavu nemovitosti. Tento zákon nařizuje, že nájemce může podat žalobu k soudu proti pronajímateli za:

(1) Nezajištění přiměřené hydroizolace a ochrany prostor před povětrnostními vlivy;
(2) Neudržování v dobrém stavu elektrických, vodovodních, topných, ventilačních, chladicích nebo sanitárních zařízení dodaných pronajímatelem;
(3) Udržování prostor způsobem ohrožujícím zdraví nebo bezpečnost nájemce;
(4) Nevrácení kauce v zákonem stanoveném termínu;
(5) Porušení jakékoli podmínky nebo ustanovení nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu, které má podstatný vliv na zdraví a bezpečnost nájemce, ať už je výslovně nebo implicitně její součástí; a
(6) Neinstalování schválených detektorů kouře v každé bytové jednotce, včetně mobilních domů, pod kontrolou pronajímatele.

Právo na klidné užívání a požívání

„V Idahu je v každé nájemní smlouvě implicitně obsažena dohoda o klidném užívání nemovitosti.“ Worden v. Ordway, 105 Idaho 719, 722, 672 P.2d 1049, 1052 (1983). Toto právo vyplývá ze zákoníku Idaho 6-320(a)(5), který je uveden v předchozí části, a v podstatě funguje jako souhrnné ustanovení pro všechny problémy, které mají dopad na zdraví a bezpečnost nájemců. Viz Silver Creek Computers, Inc. v. Petra, Inc. 136 Idaho 879, 42 P.3d 672, (2002). Může se jednat o uzamčení prostor (bez řádného soudního řízení), kvalitu ovzduší nebo dodržování městských, okresních a státních předpisů týkajících se podmínek bydlení.

Dalším problémem mohou být případy, kdy pronajímatel nebo společnost spravující nemovitosti provádí opravy, které by jinak vyžadovaly licenci stavebního podnikatele. Zaznamenal jsem případy, kdy se správce nemovitosti pokusil opravit elektrické komponenty topného systému prostřednictvím vlastního řemeslníka. Dům měl opakovaně problémy s přehříváním. Nakonec přišel licencovaný elektrikář a zjistil vadnou elektroinstalaci, která vytvářela vážné riziko požáru. Pokud si pronajímatel najímá opravárenské služby, měl by mít nájemník právo na to, aby tyto opravy provedl licencovaný dodavatel.

Právo na nediskriminaci v oblasti bydlení

Diskriminace v oblasti bydlení je zakázána federálním zákonem Fair Housing Act. Pronajímatel nesmí diskriminovat na základě pohlaví, rasy, barvy pleti, náboženství, zdravotního postižení, rodinného stavu nebo národnostního původu. V případě zdravotního postižení je pronajímatel povinen provést přiměřené úpravy nebo úpravy nájemní jednotky nebo zásad pronájmu. To zahrnuje povolení služebního zvířete, i když pronajímatel nepovoluje „domácí zvířata“.

Právo na držení

Zákon státu Idaho nezná vystěhování svépomocí. To znamená, že pokud vás chce pronajímatel vystěhovat z nemovitosti, musí dodržet postupy vystěhování stanovené zákonem státu Idaho. Vystěhování se řídí zákoníkem státu Idaho, hlava 6, kapitola 3. Chcete-li být vystěhováni, musí vám být doručeno oznámení a musí proběhnout soudní řízení o vystěhování. Je nezákonné, aby vás pronajímatel uzamkl bez dodržení zákonů o vystěhování.

Právo na vrácení bezpečnostní zálohy

Vrácení bezpečnostní zálohy je často spornou záležitostí. Pronajímatelé a nájemci se často neshodnou na tom, jaké srážky by měly být provedeny nebo povoleny. Prohlídky před nastěhováním nemusí být dostatečně podrobné, aby odhalily všechny existující škody, a pronajímatel může mít jinou představu o „běžném opotřebení“ než nájemce. Tyto typy sporů jsou velmi věcné a musí být řešeny případ od případu.

Samozřejmě musí pronajímatel vrátit kauci do 21 dnů. Nájemní smlouva může tuto lhůtu prodloužit na 30 dnů. Pokud pronajímatel kauci nevrátí v plné výši, musí vám předložit podrobný výpis.

Co když s vámi pronajímatel špatně zachází?

Zákoník Idaho 6-320 umožňuje nájemci obrátit se na soud, aby vymáhal plnění povinností pronajímatele. Než tak učiní, musí nájemce pronajímatele upozornit 3 dny předem a uvést každé neplnění nebo porušení, na němž bude jeho žaloba založena, a písemný požadavek požadující plnění nebo nápravu. Pokud pronajímatel nenapraví problémy uvedené ve výzvě, může nájemce podat žalobu k soudu.