Pravda o cenách nemovitostí

Nemovitosti jsou tradičně považovány za bezpečnou investici. Recese a další katastrofy však tuto teorii testují – investoři a budoucí majitelé domů si to musí dvakrát rozmyslet.

Historické ceny

Před rokem 2007 se zdálo, že historické údaje o cenách nemovitostí naznačují, že ceny nemovitostí mohou růst donekonečna. Ve skutečnosti až na několik výjimek průměrná prodejní cena prodaných domů v USA od roku 1963 do roku 2007 – kdy splaskla bublina na trhu s bydlením a následovala finanční krize v roce 2008 – každoročně vytrvale stoupala.

Znovuobnovení po finanční krizi

Do roku 2013 se průměrná prodejní cena prodaných domů v USA vrátila na úroveň před krizí. Po několik následujících let vypadal růstový trend slibně, až do roku 2018, kdy se ceny vyrovnaly a v roce 2019 pak začaly mírně klesat.

Ceny nemovitostí samozřejmě do značné míry závisí na trhu (lokalita, lokalita, lokalita) a celostátní trendy mohou vypovídat pouze o části obrazu. Boom v Kalifornii může maskovat propad v Detroitu.

I v rámci jednoho města se mohou čísla značně lišit. Oblasti, kde dochází k novému růstu nebo gentrifikaci, mohou vykazovat výrazný růst cen, zatímco oblasti na druhém konci města mohou být v útlumu. Následující graf ukazuje, jak se v jižních, západních, severozápadních a středozápadních regionech liší vývoj cen nemovitostí.

Při pohledu na celostátní a regionální statistiky nezapomeňte zohlednit realitu trhu ve vaší lokalitě. Rostoucí ceny na celostátní úrovni vám nemusí pomoci, pokud je vaše město, stát nebo čtvrť v útlumu.

Aktuální ceny nemovitostí

Je příliš brzy na to, abychom mohli říci, co se stane s cenami nemovitostí v letech 2020 a 2021, ale pokud se historie bude opakovat, můžeme očekávat pokles cen nemovitostí v důsledku recese COVID19. Od března 2020 začaly klesat kupní smlouvy v souvislosti s problémy s hypotékami, nedostatkem zájmu kupujících a dokonce i poklesem počtu dostupných odhadců a dalších odborníků potřebných k realizaci transakcí.

Současně se velmi reálným problémem staly možné změny a zpoždění výstavby. Opět je příliš brzy na to, abychom věděli, co se stane, ale je možné, že nově zahájené stavby a rekonstrukce budou mít v roce 2021 útlum.

Trendy v oblasti bydlení

Je samozřejmě důležité vzít v úvahu, že ceny nemovitostí mohou ovlivnit i jiné faktory než nabídka a poptávka. Například ještě předtím, než se čísla v roce 2008 začala vyvíjet špatným směrem, Národní asociace stavitelů domů uváděla, že průměrná velikost domu v Americe byla v roce 1950 983 čtverečních stop, v roce 1970 1 500 čtverečních stop a v roce 2015 dosáhla maxima 2 740.

Tento trend pokračoval i v první polovině roku 2000, poté začal poněkud klesat. Přesto s tím, jak se domy zvětšují a inflace zvyšuje náklady na stavební materiály, je logické, že ceny domů rostou. Ceny mohou zvyšovat i další trendy, například preference kupujících pro dražší podlahy, spotřebiče, vybavení a podobně.

Domy jako investice

Protože ceny domů mají tendenci v čase růst, je koupě domu tradičně považována za bezpečnou investici. Přesto je důležité při pohledu na dům jako na investici vzít v úvahu, že se vám nikdy nevyplatí, pokud ho neprodáte.

Z praktického hlediska, i když se hodnota vašeho primárního bydliště zdvojnásobí, znamená to pravděpodobně jen to, že se vám zvýšily daně z nemovitosti. Veškeré zisky, které zažijete, jsou jen na papíře, dokud nemovitost neprodáte. Pro mnoho majitelů domů je to samozřejmě v pořádku. Dům, jehož hodnota se zdvojnásobí, je pěkný majetek, který můžete předat dětem a vnoučatům.

Downsizing

Pokud se rozhodnete prodat a koupit jiný dům ve stejné oblasti, nezapomeňte, že ceny těchto jiných domů pravděpodobně také vzrostly. Chcete-li skutečně zaúčtovat zisk z prodeje, budete se pravděpodobně muset přestěhovat do menšího domu ve stejné oblasti nebo se z oblasti odstěhovat a najít si levnější místo k bydlení.

Snížení velikosti je samozřejmě atraktivní možností pro mnoho důchodců a těch, kteří již nemají doma děti. Kromě možných finančních zisků se o menší dům snáze stará (alespoň teoreticky) a může řešit budoucí problémy s mobilitou.

Home Equity Loans

Ačkoli je možné využít vlastní kapitál v domě tím, že si na něj vezmete půjčku, používat dům jako bankomat není vždy dobrá strategie.

Nejenže úroky, které platíte, ubírají z vašeho zisku, ale splátka půjčky ubírá z vaší finanční stability. Pokud ceny nemovitostí klesnou, můžete se ocitnout v nezáviděníhodné situaci, kdy budete na úvěru dlužit více, než je hodnota domu.

Sazby hypoték

Sazby hypoték obvykle rostou v období hospodářského růstu. V takovém případě je trh práce zdravý a rostou i mzdy lidí. Naopak v době ekonomického zpomalení mají hypoteční sazby tendenci klesat, protože Federální rezervní systém se snaží usnadnit utrácení a půjčování.

Průměrná úroková sazba 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou se od roku 2010 pohybuje pod 5 % (mějte na paměti, že i drobné změny sazeb mohou mít obrovský vliv na celkové náklady na bydlení). Tento graf Federální rezervní banky v St. Louis ukazuje historické ceny 30letých hypoték s pevnou úrokovou sazbou, počínaje rokem 1971.

Jak se to tedy projeví na cenách nemovitostí? Nižší úrokové sazby hypoték nemusí mít nutně přímý vztah k cenám domů, i když bychom si to rádi mysleli. Mohou na ně však mít nepřímý vliv. Když jsou sazby nízké, spotřebitelé jsou ochotnější a mohou si dovolit více se zadlužit. To proto, že náklady na úvěr – tj. úroky – jsou levné. Rostoucí úrokové sazby však zpravidla vedou ke slabší poptávce kupujících.

Je koupě domu dobrou investicí?

Myšlenka, že bydlení je dobrou investicí, vychází ze skutečnosti, že ceny nemovitostí mají tendenci růst, alespoň z historického hlediska. Vzhledem k tomu, že nelze předpovědět budoucí vývoj trhu s nemovitostmi, je důležité vyhnout se tomu, aby vám investice přerostla přes hlavu. Dům je dobrou investicí pouze v případě, že si jej můžete dovolit.

Jistě, i když je nepravděpodobné, že byste se dočkali nějakého zisku, který byste mohli utratit, pokud plánujete žít ve stejném domě celý život. Pokud však budete kupovat s ohledem na strategii odchodu, máte mnohem větší šanci realizovat peněžní zisk.

Nejprve zvažte svou motivaci pro koupi domu. Pokud v něm chcete bydlet, pak pravděpodobně nemusíte o domě přemýšlet z hlediska zisků a ztrát. Pokud doufáte, že chcete vydělat peníze, pak musíte do transakce vstupovat se strategií odchodu. To také znamená, že byste měli mít v hlavě prodejní cenu, a to vše při zachování kupní ceny nemovitosti v popředí.

Když trh dosáhne vašeho cenového bodu, prodáte nemovitost stejně jako akcie, které se zhodnotily. Tento přístup nemusí být praktický pro vaše primární bydliště v závislosti na vašem životním stylu, ale je to přesně to, co dělá mnoho investorů do nemovitostí při nákupu nemovitostí – renovují je a prodávají. Jen nezapomeňte, že ceny se vždy nepohybují směrem nahoru.

Podtrženo a sečteno

Podle historie by většina budoucích majitelů domů udělala dobře, kdyby si koupila místo, které skutečně doufá, že bude obývat, rychle splatila hypotéku, žila v něm až do důchodu, pak se zmenšila a přestěhovala se do levnějšího domu. Není to sázka na jistotu, ale tato strategie zvyšuje pravděpodobnost dosažení zisku.

.