San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Updated 2021]

Jump To Another Year In The San Francisco Real Estate Market:

• 2021 San Francisco Real Estate Market

• 2020 San Francisco Real Estate Market

• 2019 San Francisco Real Estate Market

• 2016 San Francisco Real Estate Market

• 2015 San Francisco Real Estate Market

Sanfranciský realitní trh po většinu desetiletí udává tempo celostátním trendům. Zprávy přicházející z oblasti Bay Area začínají znít jako ohraná deska. Stejně vysoké ceny, které zaplavily zpravodajské servery po zahájení oživení v roce 2012, se objevují na titulních stranách i v roce 2021. Titulky jsou zasloužené; severokalifornský trh zůstává jedním z nejdražších trhů na planetě. Stojí však za zmínku, že město začalo vykazovat známky umírněnosti.

V prvním čtvrtletí roku 2020 se totiž nemovitosti v San Franciscu staly synonymem pro jednu z nejvyšších distribucí zlevněných prodejů v zemi. To neznamená, že by sanfranciský trh s nemovitostmi byl relativně dostupný, ale spíše to, že ceny mohou být na pokraji korekce kurzu. Po letech historického zhodnocování se zdá, že už nezbývá mnoho prostoru pro růst cen.

Kromě vysokých cen ve městě přispělo ke zmírnění míry zdražování také zavedení koronaviru. Ačkoli COVID-19 nebyl pro ekonomiku ničím jiným než strašlivým, zdá se, že byl přesně tím, co nemovitosti v San Franciscu potřebovaly. Strach a nejistota, které po sobě pandemie zanechala, ve skutečnosti zastavily několikaleté zhodnocování a vrátily ceny zpět na zem – i když jen mírně.

Snížení prodejních cen by mělo být neuvěřitelně dobrou předzvěstí pro každého, kdo se chce aktivně účastnit trhu, což vyvolává otázku: Je nyní vhodná doba pro koupi domu v San Franciscu? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 z každých 10 451 (0,9 %)

Investování do nemovitostí v San Francisku v roce 2021

Od roku 2012, kdy se oživení trhu skutečně rozběhlo, se komunita investorů do nemovitostí v San Francisku těší poměrně velkému zisku. Stojí však za zmínku, že úspěch investorů nebyl v severní Kalifornii ojedinělý. Ve skutečnosti se štědrých výnosů dočkali investoři do nemovitostí po celé zemi, zejména v roce 2020. Podle zprávy společnosti Attom Data Solutions o flipech domů v USA za třetí čtvrtletí roku 2020 „hrubý zisk z typického flipu domů v celé zemi (rozdíl mezi mediánem prodejní ceny a mediánem zaplaceným investory) vzrostl ve třetím čtvrtletí roku 2020 na 73 766 USD, což je nejvyšší částka přinejmenším od roku 2000“.

Není překvapením, že realitní trh v San Francisku byl jedním z mála míst, která v celé zemi zaznamenala nárůst hrubého zisku. Místní ceny domů a poptávka vynesly sanfranciské realitní investory na vrchol seznamu nejlepších míst pro flipování domů v roce 2020. S průměrným ziskem 158 500 USD na jeden flip mělo San Francisco ve třetím čtvrtletí loňského roku pátý nejvyšší hrubý zisk a zaostávalo pouze za San Jose v Kalifornii (hrubý zisk 290 000 USD); Venturou v Kalifornii (180 000 USD); Bridgeportem v Kalifornii (177 500 USD); Los Angeles v Kalifornii (161 500 USD), uvádí zpráva 2020 U.S. Home Flipping Report.

Málokterý trh v celé zemi zaznamenal raketový nárůst cen, který se může rovnat posledním osmi letům, což vyvolává otázku: Je nemovitost v San Franciscu dobrou investicí? Odpověď je poměrně jednoduchá: za správných okolností ano. Vysoké ceny ve městě mohou některé investory odradit od realizace místních obchodů. Přesto tytéž ceny, které mohou ztěžovat investování, již přinesly velmi působivou návratnost investic.

Existuje více než jeden způsob, jak investovat do sanfranciských nemovitostí. Kromě výstupních strategií, které by investory přiměly prodat své obchody se ziskem (wholesaling a rehabbing), jsou dlouhodobé pronájmy nemovitostí možná životaschopnější než kdykoli předtím. Pro začátek je San Fran v současné době jedním z mála měst, kde je skutečně levnější si nemovitost pronajmout než ji vlastnit. S poměrem ceny k nájmu 25,97 je jednoznačně dostupnější si dům pronajmout než koupit. V důsledku toho je poptávka po nájemních prostorách historicky vysoká – to vše ale zaručuje, že se pronajímatelé budou muset jen zřídka obávat neobsazených prostor. Výsledná poptávka také umožní zdatným pronajímatelům zvýšit sazby nájemného a rozhodnout se vlastnit nájemní nemovitosti ještě životaschopněji v roce 2021.

Pokud by to nestačilo, vliv COVID-19 na realitní trh zatraktivnil dlouhodobé investice. Zejména nižší výpůjční náklady umožnily snáze strávit vysoké pořizovací náklady města. Ve snaze stimulovat sektor bydlení Fed oznámil, že bude v dohledné době držet sazby blízko historických minim, a místní investoři jsou připraveni a ochotni této příležitosti využít.

Investice do sanfranciských nemovitostí jsou v současné době neuvěřitelně drahé. Sanfranciská komunita investorů do nemovitostí však již dokázala, že je to možné. Výnosy ve městě jsou vyšší než téměř všude jinde a není důvod si myslet, že tento trend nebude v dohledné budoucnosti pokračovat.

Statistika exekucí v San Franciscu 2021

Sanfranciský trh s nemovitostmi neskrývá velkou míru exekucí. Přestože hostí jeden z nejvyšších mediánů hodnoty domů v zemi, pouze jeden z 10 451 domů odpovídá popisu „problémový“: nesplácení, dražba nebo vlastnictví banky. Ve skutečnosti je 0,9% míra zabavení nemovitostí ve městě jen o něco vyšší než celostátní průměr (který se v současnosti pohybuje kolem 0,7 %).

I přes nízkou míru zabavení však byly nemovitosti v San Franciscu v nedávné historii o něco náchylnější k podávání žádostí o zabavení. Z velké části – z důvodu pandemie – se více majitelů domů dostalo do těžších finančních časů. Dočasné dovolené a ztráta zaměstnání připravily mnoho Sanfranciskanů o zdroje příjmů, na kterých kdysi záviselo splácení hypoték a nájmů. I když je ještě příliš brzy na to, aby bylo možné určit rozsah nových žádostí o zabavení nemovitostí, lze předpokládat, že se v průběhu roku 2021 zvýší.

Dnes jsou na sanfranciském realitním trhu tyto ZIP kódy s největším rozložením exekucí:

• 94127: V každém 3 996 domů je exekuce

• 94132: V každém 5 436 domů je exekuce

• 94124: V každém 5 739 domů je exekuce

• 94134: V každém 6 370 domů je v nouzi

• 94123: V každém 7 622 domů je v nouzi

Data poskytl RealtyTrac

Mediánové ceny domů v San Franciscu 2021

Trh s bydlením v San Franciscu je nejdražším trhem v nejdražším státě. S mediánovou hodnotou domu 1 402 470 dolarů je průměrná hodnota domu v SF o více než milion dolarů vyšší než mediánová hodnota domu ve Spojených státech. Je však třeba poznamenat, že dnešní hodnota domů je výsledkem téměř desetiletého zhodnocování. Od hluboké poslední recese se ceny domů více než zdvojnásobily.

Ještě v prvním čtvrtletí roku 2012, kdy byla recese na ústupu, se mediánová hodnota domů pohybovala kolem 680 000 dolarů. Pro představu, to je stále více, než je dnes mediánová hodnota domů v Kalifornii (ceny byly vždy vysoké v porovnání s přilehlými trhy). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Každá z těchto čtvrtí nadále vykazuje pozoruhodný růst.

Místní hodnoty domů mají za sebou takovou historickou jízdu, že si potenciální kupující již několik let kladou stejnou otázku: Bude sanfranciský trh s bydlením klesat? Pokud je začátek roku 2021 nějakým ukazatelem, odpověď může znít ano. Mediánová hodnota domů v San Francisku již za poslední rok klesla o 2,5 % a společnost Zillow očekává další znehodnocení. Je příliš brzy na to říci, o kolik ceny klesnou, ale tento trend je zjevně výsledkem příliš mnoha let zhodnocování.

Sanfranciský trh s nemovitostmi stojí na piedestalu sám pro sebe. Vysoké ceny, které se staly synonymem pro nemovitosti v San Francisku, vytvořily trh, který nemá obdoby nikde jinde. Přesto je zde stále dostatek prostoru pro to, aby ziskové marže zůstaly pro realitní investory atraktivní. S rozumnou výstupní strategií mohou chytří investoři pracovat s vysokými pořizovacími náklady v této oblasti tak, aby se jim vyplatily i některé z nejdražších obchodů. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 z každých 6 658 (1,5 %)

Investování do nemovitostí v San Francisku v roce 2020

Komunitu investorů do nemovitostí v San Francisku v prvním čtvrtletí roku 2020 do značné míry ovlivnilo zavedení koronaviru. Směrem k roku 2020 investoři obecně praktikovali rehabbing a wholesaling, kdykoli se objevily atraktivní ziskové marže (což nebylo často). Nástup pandemie však způsobil, že se sanfranciský trh s nemovitostmi otřásl v základech. Zpočátku trh v důsledku strachu a nejistoty stagnoval. Nikdo nechtěl prodávat dům, natož ho prohlížet během pandemie. Během několika týdnů se trh zastavil.

V květnu bylo zřejmé, že dopad COVID-19 na nemovitosti v San Francisku bude jen dočasný. Během několika měsíců se totiž nálada na trhu změnila ze strachu v šílenství, protože vládní zásah a historicky nejnižší úrokové sazby katalyzovaly aktivitu; právě tato aktivita měla v průběhu roku 2020 ovlivnit způsob, jakým lidé investovali do sanfranciských nemovitostí.

Nemovitosti v San Franciscu byly příliš dlouho neúměrně drahé a pokles úrokových sazeb učinil pořizovací náklady snesitelnějšími. S poklesem sazeb hluboko pod 3,0 % se mnoho investorů zaměřilo na dlouhodobé pronájmy nemovitostí. Jedinečný souběh nízkých výpůjčních nákladů a možnosti splácet hypotéku cizími penězi v jednom z nejdražších měst v zemi byl příliš atraktivní na to, aby jej bylo možné ignorovat. Nedostatek volných bytů ve městě navíc zmírňoval riziko neobsazenosti. Dokonce ani lidé, kteří chtěli kupovat, nemohli kvůli nízké úrovni zásob, což nutilo v roce 2020 více lidí k pronájmu.

Sanfranciský trh s nemovitostmi: shrnutí roku 2019

• Mediánová hodnota domu: 1 353 500 USD

• Míra zhodnocení za 1 rok: 2,9 %

• Mediánová hodnota domů (1letá prognóza): 1,4 %

• Mediánová cena nájemného: 4 500 USD

Investice do nemovitostí v San Francisku 2019

Mediánová hodnota domů v první polovině roku 2019 činila 1 353 500 USD. Za jeden rok (od března 2018 do dubna 2019) se mediánová hodnota domů v nejplodnějším městě Bay Area zvýšila o skromných 2,9 %. Podle společnosti CoreLogic však mediánová hodnota domů v březnu ve srovnání se stejným obdobím loňského roku klesla, což „znamená první roční pokles od dna posledního krachu na trhu s bydlením, tedy od doby před sedmi lety“. Před tímto poklesem ceny nemovitostí od dubna 2012 rostly 83 měsíců v řadě.

Pro představu, průměrná hodnota domu ve Spojených státech činila 226 700 dolarů, což je o 1 126 800 dolarů méně než průměrná hodnota domu ve městě Bay. Na celostátní úrovni však mediánové ceny domů rostly více než dvakrát rychleji než nemovitosti v San Francisku. To je s největší pravděpodobností způsobeno tím, že Bay Area dosáhla bodu zlomu dříve než všude jinde.

Jako jeden z nejdražších realitních trhů v zemi byly v té době ceny v San Franciscu pro mnoho investorů neúnosně předražené. Nemovitosti však byly sice drahé, ale zároveň po nich byla vysoká poptávka, což investorům dobře posloužilo. Navzdory cenám bylo investování do nemovitostí trvale podporováno poptávkou. Každý, kdo si mohl dovolit investovat, měl k dispozici atraktivní ziskové marže. Ve skutečnosti mělo město v prvním čtvrtletí roku 2019 nejvyšší průměrné výnosy prodávajících domů – druhé za svým jihovýchodním sousedem: San Jose.

Investice do nemovitostí v San Francisku v roce 2016

Trh s bydlením v San Francisku byl v první polovině roku 2016 a vlastně i po zbytek roku nezastavitelný. Ceny domů se ve srovnání s celostátním průměrem zčtyřnásobily a ve srovnání s předchozím rokem dále rostly, neboť město se zařadilo do horní poloviny žebříčku míry zhodnocení.

Přes slabší dostupnost byla místní ekonomika silná a měla vzestupný trend. Výstavba nových bytů překonala celostátní průměr, což cenové dostupnosti pomohlo směrem dolů – i když jen mírně.

Z pohledu investorů byly zabavené nemovitosti příležitostí, která se nabízela. Na sanfranciském trhu s bydlením se v posledním čtvrtletí nacházelo 528 nemovitostí v určité fázi exekuce. I přes velmi nízký počet exekucí byl ve skutečnosti o 40,0 % vyšší než v předchozím měsíci a o 17,0 % vyšší než ve stejném období předchozího roku.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. A co je možná ještě působivější: za období tří let (od roku 2012) se nemovitosti zhodnotily o 60,7 %.

Trh s bydlením byl v té době podporován stejně působivými ekonomickými základy. Zejména sektor zaměstnanosti podporoval zdravou nabídku a poptávku po této oblasti. Míra nezaměstnanosti ve městě, která činila 4,4 %, byla výrazně pod celostátním průměrem. A co je možná ještě důležitější, nezaměstnanost vykazovala známky poklesu. Očekávalo se, že růst pracovních míst podpoří i ekonomiku města. V průběhu roku míra růstu pracovních míst přesáhla 3,0 %, což bylo o více než celý procentní bod nad celostátním průměrem.

Existoval však jeden faktor, který brzdil pokrok v oblasti nemovitostí: cenová dostupnost. S mírou zhodnocení přesahující v průběhu roku 10,0 % bylo severokalifornské město méně dostupné než většina ostatních trhů s bydlením. Průměrná domácnost v celé zemi věnovala na splátky hypotéky 15,1 % svého měsíčního příjmu. Pro majitele nemovitostí však bylo běžné, že na měsíční splátky hypotéky vydávali 22,9 % svých příjmů.

Naštěstí slevy na nemovitosti v nouzi nabízely velkou návratnost investice. Medián prodejní ceny nedestruktivního domu činil 1 050 000 USD. Medián prodejní ceny zabaveného domu byl 780 300 USD, tedy o 26,0 % nižší než u prodeje nedestruktivních domů. To představovalo slevu přibližně 269 000 USD. Částka, kterou investoři ušetřili na zabavených nemovitostech v roce 2015, byla vyšší než mediánová cena domů v celé zemi.

Většina zabavených nemovitostí na sanfranciském trhu s bydlením byla před zabavením nebo jim hrozilo zabavení z důvodu neschopnosti majitele splácet nesplacený hypoteční závazek. Nicméně pouze 3,3 % domů se ocitlo v pozici záporného vlastního kapitálu. To bylo výrazně méně než celostátní průměr 16,9 %.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Uvažovali jste o investici na sanfranciském realitním trhu? Pokud ano, na co ještě čekáte? Rádi bychom znali vaše názory na nemovitosti v San Franciscu v komentářích níže:

Jste připraveni začít využívat současných příležitostí na trhu s nemovitostmi?

Možná máte dostatek kapitálu, rozsáhlou realitní síť nebo skvělé stavební dovednosti – ale stále si nejste jisti, jak najít oportunistické nabídky. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede odborník na investování Than Merrill, vám pomůže naučit se, jak získat ty nejlepší nemovitosti a najít úspěch v realitách.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na současném realitním trhu!