Vše, co by měli zájemci o bydlení vědět o poplatcích realitních kanceláří
Ačkoli zájemci o bydlení většinou začínají své hledání online, 87 % z nich nakonec koupí svůj domov prostřednictvím realitní kanceláře®.
Ale když si najmete realitní kancelář®, jak je placena?
Nejprve krátký úvod: Realitní kancelář® není přesně totéž co realitní makléř, i když se tyto dva pracovní názvy hodně překrývají. Realitní makléř je někdo, kdo má státní licenci na pomoc při uzavírání obchodů s nemovitostmi (a obvykle je také Realitním makléřem®, ale ne vždy); Realitní makléř® je členem Národní asociace realitních kanceláří® (a téměř vždy je také praktikujícím realitním makléřem nebo makléřem).
Poplatky Realitního makléře® pokrývají náklady na zprostředkovatele kupujících i zprostředkovatele prodeje nemovitostí. V USA představují tyto poplatky téměř 100 miliard dolarů ročně.
Jako kupující domu se možná ptáte, zda budete muset platit svému agentovi za to, že vás bude zastupovat.
V těchto poplatcích panuje mnoho nejasností. Common questions include:
- What are real estate agent fees?
- How much are they?
- When do agents get paid?
- What do these fees cover?
- Are real estate agent fees negotiable?
To answer all your questions, we did the digging for you. We searched the far reaches of the internet and interviewed a real estate pro to put together the ultimate guide to Realtor® fees for homebuyers.
Here’s how Realtor® fees work.
What are Realtor® fees?
As the name implies, these fees are paid to the buyer’s agent and listing agent for their services after closing.
According to Charlotte, North Carolina, real-estate-pro Heidi Hines, the fees are „commissions for the sale of a property.“
Tyto poplatky představují procento z prodejní ceny domu, obvykle kolem 6 %.
„Státní zákon v Severní Karolíně nařizuje, že provize pro zprostředkovatele nemohou být stanoveny, ale mohou se pohybovat od 6 do 8 %,“ říká Hines.
Zdá se vám procento vysoké? Váš agent nedostává tolik, kolik si myslíte. Někteří agenti si v průměru vydělají jen 11,85 dolarů za hodinu.
Tady je názorný obrázek, který ukazuje, kolik si agent vydělá na typickém prodeji domu:
Co je zahrnuto v poplatcích
Kupující i nabízející agenti jsou místní realitní odborníci se znalostí realitního práva a sjednávání smluv. Ačkoli agenti nejsou právníci, tyto dovednosti jsou rozhodující.
Kupující agenti dělají mnohem více než jen zastupování a vyjednávání.
Other duties include:
- Searching the MLS
- Reporting property matches
- Scheduling showings
- Following up on offers
- Educating you on the homebuying process
- Showing you homes
In addition to contract negotiation and representation, listing agents are also responsible for marketing and showing the property.
Are real estate agent fees negotiable?
In real estate, everything is negotiable, and real estate agent fees are no exception.
However, because sellers typically pay agent commissions, there isn’t much incentive for buyers to negotiate.
Research also shows that buyer’s agents receiving less than 3% commission from a home sale are less motivated to show homes.
One advantage of negotiating commissions: The seller saves money at closing. Díky tomu může být vaše nabídka atraktivnější.
Důvody, proč může být agent ochoten snížit provizi, mohou být následující:
- Účtuje si vyšší sazbu než ostatní ve své oblasti.
- Agent s vámi pracuje na více transakcích.
Další důvody, včetně ceny domu, lokality a toho, jak rychle se domy prodávají, mohou dát prodávajícím munici k vyjednání nižších poplatků.
Zapomeňte: to, že se o poplatcích realitních makléřů dá vyjednávat, neznamená, že makléř sníží své, aby získal vaši zakázku. Nový průzkum ukazuje, že 73 % agentů o poplatcích vyjednávat nebude.
Pokud se snažíte ušetřit, zvažte vyjednávání o dalších poplatcích před uzavřením obchodu. Zveřejnění informací o uzavření smlouvy obsahuje rozpis poplatků, za které jste jako kupující zodpovědní.
Povíme si o těchto poplatcích při standardních a nestandardních transakcích.
Poplatky realitní kanceláře: Standardní transakce
Bez ohledu na typ transakce se poplatky realitní kanceláři platí při uzavření. Realitní makléř uvádí podrobnosti o poplatcích ve smlouvě s prodávajícím.
„Když prodávající podepíše smlouvu s makléřem, jsou v ní uvedeny poplatky realitní kanceláře®,“ říká Hines. „Obsahuje také rozpis, kolik z tohoto poplatku připadne agentovi kupujícího.“
Pro ilustraci použijme reálný příklad.
Pokud je dům kótován za 350 000 USD s 6% provizí pro agenta, celkový poplatek při uzavření bude činit 21 000 USD. Ten se pak podle smlouvy rozdělí mezi makléře kupujícího a makléře nabízejícího nemovitost.
U standardních transakcí, kde se poplatek dělí napůl, připadne 10 500 dolarů makléři kupujícího a stejná částka makléři nabízejícímu nemovitost. Makléři si pak rozdělí svou část provize podle individuálních dohod s příslušnými makléři. Někteří agenti berou 50 %, zatímco špičkoví producenti často dostávají více. Každý makléř obdrží při uzavření obchodu šek a podle toho si ho rozdělí.
Nyní si povíme něco o nestandardních transakcích.
Poplatky realitních kanceláří: Non-standard transactions
Certain situations affect the way Realtor® fees are collected and/or distributed.
These non-standard transactions include dual agency, FSBO (for sale by owner), iBuyers, buyers representing themselves, and discount brokers. Other situations include rentals and when sellers refuse to pay.
Dual agency
Situations where real estate agents represent both buyer and seller are called dual agency.
While it’s generally not recommended, it’s common in some areas.
Dual agency is illegal in nine states:
- Alaska
- Colorado
- Florida
- Kansas
- Maryland
- Oklahoma
- Texas
- Vermont
In a dual agency transaction, the agent is required to be neutral.
Dual agents receive fees for both the buyer and seller sides of the transaction. Because of this, sellers may reduce the commission. Tento typ poplatku se nazývá duální provize nebo provize s proměnlivou sazbou.
iBuyers
iBuyer je společnost, která koupí dům, provede minimální opravy a poté jej prodá. Na rozdíl od překupníků domů iBuyers obvykle kupují domy s malou nebo žádnou nutnou rekonstrukcí.
IBuyers nabízejí jasnou výhodu pro prodávající, kteří chtějí rychle prodat a vyhnout se problémům s inzercí. Pohodlné nakupování domů online a snadná prohlídka domů láká také mnoho potenciálních kupujících.
Kupující, kteří využívají služeb agenta, mohou stále spolupracovat s iKupujícími. Podle společnosti Opendoor, jednoho z největších iBuyers, platí společnost kupujícím agentům „standardní provizi na základě celostátních norem“.
Slevoví makléři
Ve snaze ušetřit na poplatcích za zprostředkování se někteří kupující obracejí na slevové makléře.
Jedná se o označení pro realitní makléře, kteří si za své služby účtují paušální poplatek nebo zvýhodněnou sazbu. Mnoho slevových makléřů jsou malé, místní společnosti, ale na vlnu slev naskakují i velké makléřské společnosti, jako je Redfin.
Mnoho slevových makléřů se řídí jedním z těchto cenových modelů:
- Paušální poplatek:
- Nízké procento: Podobně jako u paušálního poplatku, ale zprostředkovatelé nabídky si berou menší procento z celkové provize. Takto pro prodávající pracuje Redfin.
- Bez provize: Prodávající odvedou veškerou práci a agent pouze uvede nemovitost v MLS. Technicky se jedná o FSBO nemovitosti.
- Hybridní model: Agenti dostávají kombinaci procent a paušálu podle ceny domu.
- Dva za cenu jednoho: Agenti zastupují klienta při prodeji i koupi, ale vybírají provizi pouze z jednoho prodeje.
- Sleva pro kupující: Kupující dostanou část provize agenta zpět a mohou ji použít na cokoli, včetně nákladů na uzavření obchodu. Tento model používá společnost Redfin.
Vyplatí se využít služeb diskontního makléře? Výhody pro prodávající jsou zřejmé, ale reklama může klamat. Ve většině případů agenti kupujících stále dostávají plnou provizi.
V minulosti diskontní makléři poskytovali omezené služby, například méně marketingu pro prodávající nebo minimální vzdělávání pro kupující. S rozvojem technologií je však pro agenty snazší udělat více práce, aniž by to bylo na úkor služeb. Mnoho diskontních makléřů inzeruje, že jsou poskytovateli kompletních služeb s nižšími poplatky.
Pokud kupujete drahou nemovitost, může se vám hodit sleva pro kupujícího. Stejně jako u každého makléře si přečtěte recenze, abyste se ujistili, že sleva není spojena se skrytými náklady.
Prodej od majitele (FSBO)
Majitelé domů, kteří nabízejí své vlastní domy, jsou často motivováni snahou vyřadit z rovnice provize.
Protože však 87 % kupujících využívá služeb realitní kanceláře, musí se prodávající stále potýkat s provizemi realitních kanceláří.
Na rozdíl od prodávajících s realitním makléřem vyžaduje prodej FSBO, aby majitel domu uvedl nemovitost na trh a vyjednával vlastním jménem.
V minulosti nabídky FSBO často zahrnovaly vyšší cenu, pokud kupující spolupracoval s agentem. Dnešní prodávající si však uvědomují výhodnost placení provizí agentům kupujícího. Přesto ušetří na poplatcích, protože platí pouze jednomu agentovi.
Pro kupující jsou nabídky FSBO často výhodnější. Národní asociace realitních kanceláří® uvádí, že FSBO domy se prodávají za průměrnou cenu 200 000 USD. To je o 80 000 dolarů méně než domy s makléřem.
Realitní makléř jako kupující
Jste-li realitní makléř a kupujete nemovitost pro sebe, jsou s tím spojené poplatky na straně kupujícího?
Ano. realitní makléř se ve smlouvě s prodávajícím dohodl na odměně pro makléře kupujícího.
Jste-li kupujícím a licencovaným makléřem, můžete si nechat vyplatit odměnu pro makléře kupujícího. Můžete se však rozhodnout, že svou nabídku zatraktivníte tím, že se vzdáte poplatku za zprostředkování kupujícího. Vzhledem k tomu, že mnoho makléřských společností nabízí svým agentům bezplatné uzavření vlastních nemovitostí, může vysoce konkurenční agent snížit své poplatky, aby vyhrál nabídkovou válku.
Nájem
Co když si chcete místo koupě nemovitost pronajmout?
V případě pronájmu se stále platí poplatky za využití služeb realitních makléřů, ale způsob a výše jejich odměny závisí na nájemní smlouvě.
V některých případech realitní společnosti účtují nájemcům poplatek předem, který kromě sjednání nájemní smlouvy pokrývá i určitý počet prohlídek nemovitosti.
V jiných případech poplatky platí pronajímatel nebo nájemce a činí buď jeden měsíční nájem, nebo procento z roční platby nájemného.
Co se stane, když prodávající odmítne platit poplatky zprostředkovateli?
V ojedinělých případech může prodávající odmítnout platit provize zprostředkovateli.
Pokud se tak stane, existuje několik možných důsledků.
Pokud prodávající již ve smlouvě souhlasili s poplatky, může je makléř dát k soudu. Pokud prodávající neprokáže, že makléř nedodržel dohodu, s poplatky již souhlasil a musí je zaplatit.
Přestože prodávající obvykle platí provize při realitní transakci, není to povinné. Kupující, kteří jsou motivováni k přijetí nabídky na vysoce konkurenčním trhu, mohou nabídnout zaplacení poplatků.
Pokud prodávající zůstává nerozumný a vy jste rozhodnuti nemovitost koupit, můžete požádat o radu realitního právníka, který vám pomůže s vyjednáváním. S penězi, které vydáte, však může být stejně rozumné zaplatit poplatky sám.
Podstata poplatků realitní kanceláři
Poplatky realitní kanceláři jsou součástí prodeje domů všude na světě, ale zájemci o bydlení nemají příliš důvodů k obavám.
Protože tyto provize obvykle platí prodávající, věnujte svůj čas hledání jiných způsobů, jak ušetřit. Stejně jako o poplatcích realitním makléřům se dá v realitní transakci vyjednávat téměř o všem.