Vysvětlení úrokových sazeb hypoték

Proč jsou důležité úrokové sazby hypoték?

Úroková sazba hypotéky určuje, o kolik bude každý měsíc narůstat zůstatek vašeho úvěru. Čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší jsou vaše měsíční splátky.

Úrokové sazby se vždy počítají jako procento ze zůstatku vaší hypotéky.

Pokud máte splátkovou hypotéku – což je většina lidí – budete každý měsíc splácet určitou částku ze zůstatku a k tomu ještě úroky. Ti, kteří mají pouze úrokovou hypotéku, platí úroky, ale žádnou část kapitálu.

Jakou budu platit úrokovou sazbu hypotéky?

Úrokové sazby hypoték jsou buď fixní, nebo variabilní.

Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou

U hypotéky s pevnou úrokovou sazbou je vaše úroková sazba – a tedy i měsíční splátky – pevně stanovena na určité období. To může být jak kratší než dva roky, tak i delší než 10 let.

Když jsme to kontrolovali v září 2019, průměrná sazba hypotéky s fixací úrokové sazby na dva roky byla 2,77 %.

Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou

U hypotéky s variabilní úrokovou sazbou se vaše úroková sazba může z měsíce na měsíc zvýšit nebo snížit, což znamená, že částka, kterou splácíte, se může měnit.

Většina hypoték s variabilní úrokovou sazbou se řídí základní úrokovou sazbou Bank of England (která v současné době činí 0,75 %). Vaše sazba může být popsána jako „základní sazba + 2 %“, což znamená, že vaše úroková sazba bude 2,75 %, ale pokud se základní sazba změní, změní se i vaše úroková sazba.

Některé tracker hypotéky se místo základní sazby řídí sazbou Libor. Libor je výpůjční úroková sazba, kterou si banky navzájem účtují – i když v roce 2021 bude postupně zrušena.

Trackerové nabídky mohou být jen na dva roky nebo mohou trvat po celou dobu trvání hypotéky.

Slevové hypotéky se řídí standardní variabilní úrokovou sazbou (SVR), kterou stanovuje věřitel a kterou může kdykoli změnit, sníženou o stanovené procento. Pokud by tedy SVR věřitele byla 6,2 % a vaše sleva 4 %, zaplatíte 2,2 %.

U většiny hypotečních smluv se vaše úroková sazba po skončení počátečního období vrátí na SVR věřitele. Sazby SVR bývají poměrně vysoké, takže se často vyplatí změnit – nebo přeúvěrovat – hypotéku dříve, než budete převedeni na SVR.

• Zjistěte více: náš průvodce různými typy hypoték

Které hypotéky mají nejnižší úrokové sazby?

Obecně platí, že úrokové sazby hypoték s fixní sazbou budou vyšší než úrokové sazby nabízené u variabilních nabídek.

Je to proto, že platíte o něco více za jistotu, že víte, jak budou vaše splátky každý měsíc vypadat.

Stejné uvažování platí i u delších nabídek s pevnou úrokovou sazbou na pět a více let. Nabídkou těchto nabídek na sebe věřitel bere větší riziko, protože sazby na širším trhu mohou během této doby vzrůst, takže dlouhodobější fixní sazba bude často vyšší než kratší.

V září 2019 jsme analyzovali údaje společnosti Moneyfacts a zjistili průměrné úrokové sazby pro jednotlivé typy hypoték. Výsledky najdete v tabulce níže.

Jak získat nejlepší úrokovou sazbu hypotéky?

Vhodná nabídka pro vás bude záviset na vaší situaci a na tom, co od hypotéky požadujete. Ve většině případů budete muset splnit určité podmínky, abyste se kvalifikovali pro nejvýhodnější nabízené sazby.

Postupujte podle následujících kroků, abyste zvýšili své šance na získání výhodné nabídky:

• Mějte dobrý úvěrový záznam. Věřitelé při posuzování vaší žádosti velmi důkladně prověřují vaši úvěrovou historii – chtějí vědět, že dobře splácíte dluhy, takže čím lepší je vaše úvěrové skóre, tím větší jsou vaše šance na schválení. Více se dozvíte v našem průvodci, jak zlepšit své úvěrové skóre.
• Vytvořte si větší zálohu. Nejlepší sazby jsou vyhrazeny lidem, kteří si půjčují s nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) – tj. půjčují si relativně malé procento ceny nemovitosti. Toho můžete dosáhnout naspořením většího vkladu nebo, pokud již nemovitost vlastníte, zvýšením vlastního kapitálu měsíčním splácením hypotéky.
• Porozhlédněte se po trhu. Existují desítky různých poskytovatelů hypotečních úvěrů, od velkých, vám známých značek, až po vyzyvatele, kteří jsou výhradně online. Každý z nich bude mít v nabídce řadu různých produktů a vyplatí se věnovat čas vypracování pro vás nejvhodnější nabídky.
• Využijte služeb nezávislého hypotečního makléře, který poskytuje hypotéky v celé šíři trhu. Nejenže jsou hypoteční makléři obeznámeni s různými nabízenými produkty a jsou schopni poradit, kteří věřitelé vás s největší pravděpodobností přijmou, ale mají také přístup k nabídkám hypoték, které přímou žádostí nezískáte.

Kde mohu porovnat úrokové sazby hypoték?

Existuje mnoho srovnávačů cen, které vám umožní porovnat úrokové sazby hypoték na základě vašich osobních kritérií.

Je však důležité nezaměřovat se pouze na sazbu, kterou věřitel nabízí, ale na celkové náklady na hypotéku po celou dobu trvání smlouvy. Tímto způsobem zohledníte kromě účtovaného úroku také případné poplatky a vrácení peněz spojené s danou smlouvou.

Tady vám může pomoci ukazatel RPSN.

Co je to APRC?

Regulátoři nyní vyžadují, aby věřitelé stanovovali roční procentní sazbu nákladů (APRC), a usnadnili tak porovnávání hypoték. RPSN jsou celkové náklady úvěru pro spotřebitele vyjádřené v ročních procentech. Všichni věřitelé počítají RPSN stejným způsobem.

Úroková sazba APRC je zajímavá, ale často jen omezeně použitelná, protože předpokládá, že zůstanete u stejného hypotečního produktu a poskytovatele po celou dobu splatnosti (např. 25 let) a že se uvedené sazby nebudou měnit, i když je sazba variabilní.

Úrokové sazby hypoték, ale také jejich APRC můžete porovnat na stránkách Which? Money Compare.

Jak se stanovují úrokové sazby hypoték?

Na to, jak věřitelé stanovují úrokové sazby své nabídky hypoték, působí celá řada různých faktorů.

Náklady na financování

V první řadě je třeba vzít v úvahu, jak věřitel financuje své hypotéky. Čím levnější jsou pro věřitele věci, tím nižší mohou být jeho sazby.

Způsoby, jakými věřitel financuje své úvěry, se mohou velmi lišit: zatímco někteří se spoléhají na získávání vkladů od střadatelů, jiní získávají finance prostřednictvím velkoobchodních trhů a někteří volí kombinaci.

Přestože základní úroková sazba Bank of England hraje určitou roli, neexistuje ve skutečnosti jasná souvislost mezi základní úrokovou sazbou a tím, co musí věřitelé zaplatit, aby získali své financování.

Půjčka k hodnotě

Čím větší vklad máte, tím nižší úrokovou sazbu budete moci získat. Pokud kupujete se 40% vkladem, pak budete mít nárok na mnohem lepší sazby, než když kupujete s 10% vkladem.

Jde o otázku rizika. Pokud si půjčujete s vysokým poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), pak nebudete mít v nemovitosti mnoho vlastního kapitálu. V důsledku toho je pravděpodobnější, že v případě nesplácení úvěru nebo poklesu hodnoty nemovitosti bude věřitel ve ztrátě.

• Zjistěte více: Dalšími faktory při stanovování ceny úrokové sazby bude úroveň konkurence na trhu a vlastní obchodní cíle věřitele:
  

  Kalkulátor LTV

Konkurence

Dalším faktorem při stanovování ceny úrokové sazby bude úroveň konkurence na trhu a vlastní obchodní cíle věřitele.

Pokud chce být věřitel v daném roce dominantním hráčem na hypotečním trhu, podívá se na to, jak jeho konkurenti stanovují ceny svých úvěrů, a na základě toho zjistí, za jakou úrokovou sazbu je ochoten poskytovat úvěry.

Jestliže má pocit, že jeho úvěry již předbíhají plán, pak pravděpodobně začne zvyšovat své sazby ve snaze přilákat méně dlužníků.

Chcete-li vědět, které společnosti spojují špičkové sazby a vynikající spokojenost zákazníků, přečtěte si našeho průvodce nejlepšími poskytovateli hypotečních úvěrů.

Vaše úvěrová historie

Vaše záznamy jako dlužníka v minulosti budou mít významný vliv na hypotéky, na které byste mohli mít nárok.

Pokud jste například v minulosti zmeškali několik splátek, ať už kreditních karet, osobních půjček nebo dokonce účtu za mobilní telefon, zůstanou na vaší úvěrové zprávě černé skvrny.

Ne všichni věřitelé budou brát v úvahu dlužníky, kteří mají tyto černé skvrny v úvěrové historii, a ti, kteří tak učiní, si často účtují vyšší úrokovou sazbu v důsledku vnímaného dodatečného rizika, že vám půjčí.

• Zjistěte více: Hypotéky se špatnou bonitou

Poplatky a poplatky u hypoték

Věřitelé hypoték nevydělávají pouze na úrocích, které si účtují za úvěr; většina produktů je také spojena s poplatkem za žádost nebo produkt.

Ty se často pohybují kolem 1 000 Kč a můžete je zaplatit buď předem, nebo je připočítat k zůstatku hypotéky, i když v druhém případě vás to bude stát více, protože z nich budete platit úroky.

Věřitelé mohou také nabízet nabídky bez poplatků – za to však obvykle zaplatíte vyšší úrokovou sazbou.

Například hypoteční smlouva může mít úrokovou sazbu 2,09 % a je spojena s poplatkem za produkt ve výši 999 liber. Může však být k dispozici i verze bez poplatku se sazbou 2,39 %.

V tomto konkrétním příkladu by verze s poplatkem byla dlouhodobě levnější. Nebude tomu tak ale vždy.

Vše bude záviset na výši poplatku a na rozdílu mezi oběma úrokovými sazbami.

Rozdíl mezi hypotékou bez poplatku a hypotékou s poplatkem si můžete sami spočítat pomocí naší kalkulačky splátek hypotéky.