Zálohy:

Při nákupu drahých věcí na úvěr je často nutné složit zálohu na pokrytí části kupní ceny. Tato počáteční splátka je často rozhodující pro schválení úvěru a může ovlivnit vaše výpůjční náklady po celou dobu trvání úvěru. Proto je moudré pochopit, jak akontace fungují, abyste mohli zvolit správnou výši akontace.

Co je to akontace?

Akontační platba je platba předem, kterou zaplatíte při koupi domu, vozidla nebo jiného majetku. Tyto peníze obvykle pocházejí z vašich osobních úspor a ve většině případů je zaplatíte šekem, kreditní kartou nebo elektronickou platbou.

Předběžné platby jsou často, ale ne vždy, součástí získání úvěru. Když se například setkáte s nabídkami „nulové akontace“ u vozidel, není požadována žádná akontace. Některé úvěry na bydlení také nevyžadují zálohu. Někdy je však rozumné složit zálohu, i když ji nemusíte. Záloha často pokrývá významné procento celkové kupní ceny (například 20 %). Zbytek úvěru splácíte v průběhu času pravidelnými splátkami, pokud úvěr nesplatíte předčasně vysokou splátkou nebo refinancováním.

Příklad koupíte dům za 200 000 USD. Za tímto účelem jste našetřili 40 000 USD, takže při uzavírání úvěru na bydlení přinesete pokladní šek na zálohu 40 000 USD (což je 20 % kupní ceny). Ve výsledku si půjčíte pouze 160 000 USD, které můžete splatit pomocí hypotéky na 30 let.

Kolik byste měli zaplatit?

Často si můžete vybrat, jak velkou akontaci zaplatíte, a toto rozhodnutí není vždy snadné. Někteří lidé se domnívají, že větší je vždy lepší, zatímco jiní dávají přednost co nejmenším akontacím. Musíte zhodnotit všechna pro a proti a rozhodnout se sami.

Výhody větší akontace

Větší akontace vám pomůže minimalizovat půjčky. Čím více zaplatíte předem, tím menší bude váš úvěr. To znamená, že po dobu trvání úvěru zaplatíte méně na celkových úrokových nákladech, a navíc získáte výhodu nižších měsíčních splátek. Chcete-li se sami přesvědčit, jak to funguje, shromážděte čísla z jakékoli půjčky, o které uvažujete, a vložte je do úvěrové kalkulačky. Experimentujte s úpravou zůstatku úvěru a sledujte, jak reagují ostatní čísla.

Velká akontace vám může pomoci několika způsoby:

• Nižší sazby: Pokud složíte vyšší zálohu, můžete získat nárok na nižší úrokovou sazbu. Věřitelé rádi vidí vyšší zálohy, protože mohou snadněji získat své peníze zpět, pokud úvěr nesplácíte. Tím, že snížíte riziko věřitele, můžete potenciálně snížit své úrokové náklady.
• Pojištění hypotéky: Při koupi domu se můžete vyhnout soukromému pojištění hypotéky (PMI) a dalším poplatkům, pokud zaplatíte větší zálohu ve výši 20 % nebo více.
• Menší měsíční zátěž: Nízké měsíční splátky vám mohou usnadnit život. Pokud se změní váš příjem (například z důvodu ztráty zaměstnání), nižší požadované měsíční splátky vám poskytnou větší prostor pro volbu.
• Budoucí úvěrová síla: Vysoká akontace také usnadňuje získání dalších půjček v budoucnu. Věřitelé rádi vidí, že máte více než dostatečný příjem, abyste mohli plnit své měsíční závazky, a hodnotí vaše finance pomocí poměru dluhu k příjmu. Poměr dluhu k příjmu porovnává celkovou výši vašich měsíčních splátek dluhu s vaším měsíčním příjmem před zdaněním. Nižší měsíční splátka znamená nižší poměr dluhu k příjmu, díky čemuž vypadáte pro potenciální věřitele lépe.
• Potenciální vlastní kapitál: Někdy si můžete půjčit na majetek, jako je váš dům, a použít jej jako zástavu. Čím vyšší je vaše počáteční akontace, tím dříve si ve svém domě vytvoříte významnou částku vlastního kapitálu, na kterou si budete moci půjčit pomocí úvěru na bydlení nebo úvěrové linky. Vlastní kapitál je částka vašeho domu, kterou skutečně vlastníte. Máte-li například dům v hodnotě 200 000 USD a zůstatek hypotéky ve výši 100 000 USD, máte ve svém domě 50 % vlastního kapitálu, tedy 100 000 USD. Věřitel vám může nabídnout půjčku nebo úvěrovou linku na část z těchto 100 000 USD.

Výhody menší akontace

Menší akontace je lákavá z jednoho zřejmého důvodu: nemusíte mít k dispozici tolik peněz. Mezi několik argumentů, proč si ponechat malou zálohu, patří:

• Koupit dříve: Našetřit 20 % na koupi domu může trvat roky. Někomu to může trvat i desítky let a to nemusí být ve vaší situaci přijatelné.
• Rezervy pro případ nouze: Pokud se vám stane, že ušetříte významnou částku, je děsivé se se všemi těmito penězi rozloučit. Co když se něco stane (porouchá se vám auto, objeví se zdravotní problémy a podobně)? Vložit veškerou volnou hotovost do domu nebo auta znamená, že vaše peníze jsou vázány v něčem, co může být těžké prodat. Některým lidem takový scénář nevyhovuje.
• Prostředky na vylepšení: Pokud jde o koupi domu, jsou malé zálohy lákavé. Získáte tak možnost mít po ruce hotovost na nevyhnutelná vylepšení a opravy.
• Další priority: Možná dáte přednost použití prostředků na jiné účely, například na důchodové spoření nebo rozvoj podnikání.

Rozhodování je samozřejmě osobní a správná volba závisí na mnoha faktorech. V ideálním případě máte solidní pohotovostní fond, který vám pomůže vypořádat se s případnými překvapeními, a nevykrádáte z něj prostředky na akontaci.

Požadavky věřitelů

Není neobvyklé, že věřitelé stanovují minimální požadovanou akontaci (ale pokud chcete, můžete zaplatit více). Opět platí, že vyšší záloha snižuje riziko věřitele. Pokud vám zabaví dům nebo zabaví auto, nemusí ho prodávat za nejvyšší cenu, aby se jim investice vrátila.

Předběžné splátky mohou mít také psychologický dopad. Ukazují věřitelům, že máte „kůži ve hře“, protože v sázce jsou vaše vlastní peníze.

Zálohová platba navíc věřitelům ukazuje, že jste ochotni a schopni pokrýt část kupní ceny, a záznam o spoření je pro schválení vždy užitečný.

Tady jsou běžné požadavky na zálohu:

• Pro koupi domu: Zaplacení alespoň 20 % vám umožní vyhnout se platbě za pojištění PMI, které chrání věřitele v případě nesplácení úvěru. Pokud nemůžete přinést 20 %, může být vhodnou volbou půjčka FHA, která vyžaduje pouze 3,5 % zálohu. U půjčky FHA však stále platíte za pojištění a musíte posoudit, zda jste v dobré pozici pro koupi, pokud nemáte dostatek finančních prostředků.
• U půjček na auto: Běžní věřitelé mohou vyžadovat alespoň 10% zálohu. Někteří věřitelé jsou však ochotni povolit až 110% poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (podle hodnot Kelley Blue Book). Poměr výše půjčky k hodnotě majetku představuje výši vaší půjčky v porovnání s hodnotou vašeho majetku.

Hotovost a alternativy

Ve většině případů se akontace platí „v hotovosti“ (nebo spíše šekem, složenkou či bankovním převodem), ale ne vždy je hotovost vyžadována. Například pozemek může někdy fungovat jako záloha při žádosti o stavební úvěr.

Po složení zálohy obvykle splácíte zbývající zůstatek úvěru pomocí:

• Ongoing periodic payments (monthly payments, for example)
• Additional lump sum payments, if you choose to make optional payments to reduce your debt or pay the loan off early
• A balloon payment, in some cases

As with many situations, the first steps you take can sometimes help you or haunt you for years to come, so it’s essential to choose your down payment wisely. Once you’ve decided on a number, start saving up so your plan is a success.