A jelzáloghitelkamatok magyarázata

Miért fontosak a jelzáloghitelek kamatlábai?

A jelzáloghitelének kamatlába határozza meg, hogy havonta mennyivel nő a hitelének egyenlege. Minél magasabb a kamatláb, annál magasabb a havi törlesztőrészlete.

A kamatlábakat mindig a jelzáloghitele egyenlegének százalékában számítják ki.

Ha törlesztési jelzáloghitele van – ami a legtöbb embernek van -, akkor minden hónapban visszafizet egy meghatározott összeget az egyenlegéből, és ezen felül még kamatot is. Azok, akik csak kamatozó jelzáloghitellel rendelkeznek, kamatot fizetnek, de a tőkéből semmit.

Milyen jelzáloghitel-kamatlábat fogok fizetni?

A jelzáloghitelek kamatlába fix vagy változó.

Fixált kamatozású jelzáloghitelek

Fixált kamatozású jelzáloghitel esetén az Ön kamatlába – és így a havi törlesztőrészlete is – egy bizonyos időszakra rögzített. Ez lehet akár két év, de akár 10 év is.

Mikor 2019 szeptemberében ellenőriztük, a kétéves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába 2,77% volt.

Változó kamatozású jelzáloghitelek

Változó kamatozású jelzáloghitel esetén a kamatlába hónapról hónapra emelkedhet vagy csökkenhet, ami azt jelenti, hogy a visszafizetendő összeg változhat.

A legtöbb követő jelzáloghitel a Bank of England alapkamatát követi (amely jelenleg 0,75%). Az Ön kamatlába lehet, hogy “alapkamat + 2%”, ami azt jelenti, hogy az Ön kamatlába 2,75%, de ha az alapkamat változik, akkor az Ön kamatlába is változik.

Néhány tracker jelzáloghitel az alapkamat helyett a Libor kamatlábat követi. A Libor a bankok által egymásnak felszámított hitelkamatláb – bár 2021-ben fokozatosan megszüntetik.

A Tracker-ügyletek lehetnek akár kétévesek is, vagy a jelzáloghitel teljes futamidejére szólhatnak.

A diszkont jelzálogügyletek a hitelező által meghatározott százalékkal csökkentett standard változó kamatlábat (SVR) követik, amelyet a hitelező határoz meg és bármikor megváltoztathat. Tehát, ha a hitelező SVR-je 6,2%, az Ön kedvezménye pedig 4%, akkor Ön 2,2%-ot fizetne.

A legtöbb jelzálogügylet esetében a kamatláb a kezdeti időszak lejárta után visszaáll a hitelező SVR-jére. Az SVR-ek általában viszonylag magasak, ezért gyakran érdemes váltani – vagy új jelzáloghitelt felvenni – mielőtt átkerülne az SVR-re.

• Tudjon meg többet: útmutató a különböző jelzálogtípusokról

Mely jelzáloghitelek kamatai a legalacsonyabbak?

A fix kamatozású jelzáloghitelek kamatai általában magasabbak, mint a változó kamatozású ajánlatoké.

Ez azért van, mert Ön egy kicsit többet fizet azért a biztonságért, hogy tudja, milyen lesz a törlesztőrészlete minden hónapban.

Az ötéves vagy annál hosszabb, fix kamatozású ajánlatok esetében ugyanez a gondolkodásmód érvényes. A hitelező nagyobb kockázatot vállal azzal, hogy ezeket az ajánlatokat kínálja, mivel a szélesebb piacon a kamatok ez idő alatt emelkedhetnek, így a hosszabb távú fix kamatláb gyakran magasabb lesz, mint a rövidebb távú.

2019 szeptemberében elemeztük a Moneyfacts adatait, hogy megtaláljuk az egyes jelzálogtípusok átlagos kamatlábait. Az eredményeket az alábbi táblázatban találja.

Hogyan kapom meg a legjobb jelzáloghitel-kamatlábat?

Az Ön számára megfelelő ajánlat az Ön körülményeitől és attól függ, hogy mit szeretne a jelzáloghiteltől. A legtöbb esetben bizonyos feltételeknek meg kell felelnie ahhoz, hogy a legversenyképesebb kamatokat kapja.

Az alábbi lépéseket követve növelheti az esélyét, hogy kedvező ajánlatot kapjon:

• Rendelkezzen jó hitelminősítéssel. A hitelezők nagyon alaposan ellenőrzik a hiteltörténetét, amikor elbírálják a kérelmét – tudni akarják, hogy Ön jól törleszt, ezért minél jobb a hitelminősítése, annál nagyobb az esélye a jóváhagyásra. Tudjon meg többet útmutatónkban arról, hogyan javíthatja hitelpontszámát.
• Hozzon létre nagyobb előleget. A legjobb kamatokat azok kapják, akik alacsonyabb hitel/érték arány (LTV) mellett vesznek fel hitelt – azaz az ingatlan árának viszonylag kis százalékát veszik fel. Ezt úgy érheti el, hogy nagyobb összegű betétet takarít meg, vagy ha már rendelkezik ingatlannal, akkor a jelzáloghitel havi törlesztésével növeli a saját tőkéjét.
• Vásároljon körül. Tucatnyi különböző jelzáloghitelező létezik, az Ön által ismert nagy, nagy utcai nevektől a kizárólag online működő kihívó márkákig. Mindegyikük különböző termékeket kínál, és érdemes időt szánni az Ön számára legmegfelelőbb ajánlat kidolgozására.
• Használjon független, teljes körű jelzáloghitel-közvetítőt. A jelzáloghitel-közvetítők nem csak a különböző kínált termékeket ismerik, és tanácsot tudnak adni az Önt legvalószínűbben elfogadó hitelezőkről, de olyan jelzáloghitel-ajánlatokhoz is hozzáférnek, amelyekhez közvetlen igényléssel nem juthat hozzá.

Hol lehet összehasonlítani a jelzáloghitel-kamatokat?

Sok olyan árösszehasonlító oldal létezik, amelyek lehetővé teszik a jelzáloghitel-kamatlábak összehasonlítását az Ön személyes kritériumai alapján.

Nem szabad azonban kizárólag a hitelező által kínált kamatlábra összpontosítani, hanem a jelzáloghitel teljes költségére az ügylet teljes futamideje alatt. Így az ügylethez kapcsolódó díjakat és készpénz-visszatérítéseket is figyelembe veheti, valamint a felszámított kamatot is.

Ez az a pont, ahol a THM segíthet.

Mi a THM?

A szabályozó hatóságok mostantól megkövetelik a hitelezőktől, hogy kiszámítsák az ügylet teljes hiteldíjmutatóját (THM), hogy megkönnyítsék a jelzáloghitelek összehasonlítását. A THM a hitel teljes költsége a fogyasztó számára, éves százalékban kifejezve. A teljes hiteldíjmutatót minden hitelező azonos módon számítja ki.

A THM érdekes, de gyakran csak korlátozottan hasznos, mert feltételezi, hogy a teljes futamidőre (pl. 25 évre) ugyanannál a jelzálogterméknél és szolgáltatónál marad, és hogy a feltüntetett kamatlábak nem változnak, még akkor sem, ha a kamatláb változó.

A jelzáloghitelek kamatlábait, de azok THM-jét is összehasonlíthatja a Which? Money Compare oldalon.

Hogyan határozzák meg a jelzáloghitel-kamatlábakat?

Egy hitelező számos különböző tényezőt figyelembe véve határozza meg a jelzáloghitel-kínálatának kamatlábait.

A forrásköltségek

Az első dolog, amit itt figyelembe kell venni, hogy a hitelező hogyan finanszírozza a jelzáloghiteleit. Minél olcsóbbak a dolgok a hitelező számára, annál alacsonyabbak lehetnek a kamatlábak.

A hitelezők hitelfinanszírozási módjai nagyon eltérőek lehetnek: míg egyesek a megtakarítók betétgyűjtésére támaszkodnak, mások a nagykereskedelmi piacokon keresztül jutnak finanszírozáshoz, mások pedig vegyesen.

Míg a Bank of England alapkamata szerepet játszik, nem igazán van egyértelmű kapcsolat az alapkamat és a hitelezők által a finanszírozásért fizetendő kamatok között.

Hitel-értékarány

Mennél nagyobb a betét, annál alacsonyabb kamatot kaphat. Ha 40%-os foglalóval vásárol, akkor sokkal jobb kamatlábakat kaphat, mintha 10%-os foglalóval vásárolna.

Az egész a kockázat kérdése. Ha magas hitel/érték arány (LTV) mellett vesz fel hitelt, akkor nem lesz sok saját tőkéje az ingatlanban. Ennek eredményeképpen, ha Ön nem teljesíti a hitelt, vagy az ingatlan értéke csökken, a hitelező nagyobb valószínűséggel veszteséget szenved el.

• Tudjon meg többet: LTV-kalkulátor

Verseny

A kamatok árazásának másik tényezője a piaci verseny szintje és a hitelező saját üzleti céljai.

Ha egy hitelező az adott évben meghatározó szereplője akar lenni a jelzáloghitel-piacnak, akkor megnézi, hogy versenytársai hogyan árazzák a hiteleiket, és ennek alapján kiszámítja, hogy milyen kamatláb mellett hajlandó hitelezni.

Egyben, ha úgy érzi, hogy a hitelkihelyezése már előrehaladott állapotban van, akkor valószínűleg elkezdi emelni a kamatlábait, hogy kevesebb hitelfelvevőt vonzzon.

Ha tudni szeretné, mely cégek ötvözik a legjobb kamatokat és a kiváló ügyfél-elégedettséget, olvassa el a legjobb jelzáloghitelezőkről szóló útmutatónkat.

A hiteltörténete

A múltbeli hitelfelvételi múltja jelentősen befolyásolja, hogy milyen jelzáloghitelekre lehet jogosult.

Ha például a múltban többször nem fizetett, legyen szó hitelkártyáról, személyi kölcsönről vagy akár mobiltelefonszámláról, akkor fekete foltok maradnak a hiteljelentésében.

Nem minden hitelező veszi figyelembe azokat a hitelfelvevőket, akiknek ilyen fekete foltok vannak a hiteltörténetében, és azok, akik igen, gyakran magasabb kamatot számítanak fel, mivel a hitelezéssel járó többletkockázatot érzékelik.

• Tudjon meg többet: Rossz hitelű jelzáloghitelek

Jelzálogdíjak és díjak

A jelzáloghitelezők nem csak a kölcsönre felszámított kamatból keresik a pénzüket; a legtöbb termékhez igénylési vagy termékdíj is tartozik.

Ezek gyakran 1000 font körül mozognak, és vagy előre fizethetők, vagy hozzáadhatók a jelzáloghitel egyenlegéhez, bár ez utóbbi esetben többe kerül, mivel kamatot kell fizetnie.

A hitelezők díjmentes ajánlatokat is kínálhatnak – de ezt általában magasabb kamatlábon keresztül kell megfizetnie.

Egy jelzáloghitel-ügylet például 2,09%-os kamatlábbal és 999 £ termékdíjjal is járhat. Lehet azonban egy 2,39%-os díjmentes változat is.

Ebben a konkrét példában a díjmentes változat hosszú távon olcsóbb lenne. De ez nem mindig lesz így.

Az egész a díj nagyságától és a két kamatláb közötti különbségtől függ.

A díjmentes és díjköteles jelzáloghitel-ajánlatok közötti különbséget Ön is kiszámíthatja jelzáloghitel-törlesztési kalkulátorunkkal.