Az igazság az ingatlanárakról
Az ingatlanok hagyományosan biztonságos befektetésnek számítanak. A recessziók és más katasztrófák azonban próbára teszik ezt az elméletet, ami miatt a befektetők és a leendő lakástulajdonosok kétszer is meggondolják.
Key Takeaways
- Az ingatlanok értéke idővel általában emelkedik, de a recessziók és más katasztrófák alacsonyabb árakhoz vezethetnek.
- A visszaeséseket követően az ország egyes területein az erős kereslet és az alacsony kínálat miatt emelkedhetnek az otthonok értékei, míg más területek küzdenek a fellendülésért.
- A potenciális lakásvásárlóknak nem szabad az országos trendekre összpontosítaniuk, mivel az árak államonként és még a szomszédos városok között is eltérőek.
- Az alacsony jelzáloghitel-kamatlábak közvetett hatással vannak a lakásárakra, mivel a fogyasztók hajlandóak több adósságot felvenni, ha a hitel olcsó.
Történelmi árak
2007 előtt a történelmi lakásáradatok arra látszottak utalni, hogy az ingatlanárak a végtelenségig emelkedhetnek. Valójában, kevés kivételtől eltekintve, az Egyesült Államokban eladott lakások átlagos eladási ára 1963-tól 2007-ig – amikor is az ingatlanbuborék kipukkadt és a 2008-as pénzügyi válság következett – minden évben folyamatosan emelkedett.
Visszaemelkedés a pénzügyi válság után
2013-ra az Egyesült Államokban eladott lakások átlagos eladási ára visszaemelkedett a válság előtti szintre. A következő néhány évben az emelkedő tendencia ígéretesnek tűnt, egészen 2018-ig, amikor az árak ellaposodtak, majd 2019-ben enyhe csökkenésnek indultak.
Az ingatlanárak természetesen nagyban függnek a piactól (hely, hely, hely), és az országos trendek csak a kép egy részét mondhatják el. Egy kaliforniai fellendülés elfedhet egy detroiti bukást.
Még egy városon belül is nagy eltéréseket mutathatnak a számok. Azok a területek, ahol új növekedés vagy dzsentrifikáció tapasztalható, jelentős árnövekedést mutathatnak, míg a város másik felén lévő területek hanyatlásban lehetnek. Az alábbi ábra azt mutatja, hogy a déli, nyugati, északnyugati és középnyugati régiókban eltérő tendenciák tapasztalhatók az ingatlanárak terén.
Az országos és regionális statisztikák áttekintésekor mindenképpen vegye figyelembe a helyi piac valóságát. Az országos szinten emelkedő árak nem biztos, hogy segítenek Önnek, ha az Ön városa, állama vagy környéke hanyatlóban van.
Jelenlegi lakásárak
Túl korai lenne megmondani, mi fog történni a lakásárakkal 2020-ban és 2021-ben, de ha a történelem megismétli önmagát, akkor a COVID-19 recesszió következtében a lakásárak csökkenésére számíthatunk. 2020 márciusától kezdve az adásvételi szerződések csökkenni kezdtek a jelzáloghitelezési problémák, a vevői érdeklődés hiánya, sőt a rendelkezésre álló értékbecslők és más, az ügyletek lebonyolításához szükséges szakemberek számának csökkenése közepette.
Az esetleges építési változások és késedelmek ugyanakkor nagyon is valós aggodalomra adnak okot. Megint csak túl korai lenne tudni, hogy mi fog történni, de lehetséges, hogy az új építkezések és felújítások 2021-ben visszaesnek.
Otthoni trendek
Az ingatlanárakra természetesen a keresleten és a kínálaton kívül más tényezők is hatással lehetnek. Például, még mielőtt a számok 2008-ban elkezdtek volna rossz irányba menni, a National Association of Home Builders jelentése szerint az átlagos lakásméret Amerikában 1950-ben 983 négyzetláb volt, 1970-ben 1500 négyzetláb, és 2015-ben érte el a csúcsot 2740 négyzetlábbal.
Ez a trend a 2000-es évek első felében is folytatódott, majd némileg csökkenni kezdett. Mégis, mivel a lakások egyre nagyobbak, az infláció pedig növeli az építőanyagok költségeit, logikus, hogy a lakásárak emelkednek. Más trendek is felfelé mozdíthatják az árakat, például a vásárlók drágább padlóburkolatok, készülékek, berendezési tárgyak és hasonlók iránti preferenciái.
Az országos trendek nem adnak teljes képet, mivel az ingatlanok értéke és árai államonként és szomszédos városonként eltérőek.
A lakások mint befektetések
Mivel az ingatlanárak idővel általában emelkednek, a lakásvásárlás hagyományosan biztonságos befektetésnek számít. Mégis, egy fontos szempont, amit figyelembe kell venni, ha az otthont befektetésként tekintjük, hogy az soha nem fog megtérülni, hacsak el nem adjuk.
A gyakorlati szempontból nézve, még ha az elsődleges lakóhelyünk értéke meg is duplázódik, az valószínűleg csak azt jelenti, hogy az ingatlanadó emelkedett. Minden nyereség, amit tapasztal, csak papíron marad, amíg el nem adja az ingatlant. Persze sok lakástulajdonos számára ez rendben is van. Egy megduplázódó értékű otthon szép érték, amelyet továbbadhat a gyerekeknek és az unokáknak.
Downsizing
Ha úgy dönt, hogy eladja és vesz egy másik otthont ugyanazon a területen, ne feledje, hogy a többi otthon ára valószínűleg szintén emelkedett. Ahhoz, hogy valóban nyereséget könyvelhessen eladásából, valószínűleg kisebb házba kell költöznie ugyanazon a területen, vagy el kell költöznie a területről, és olcsóbb lakást kell találnia.
A downsizing természetesen vonzó lehetőség sok nyugdíjas és olyan ember számára, akinek már nincsenek otthon élő gyermekei. A potenciális pénzügyi előnyök mellett egy kisebb otthonról könnyebb gondoskodni (legalábbis elméletben), és a jövőbeni mobilitási problémákat is megoldhatja.
Lakáshitelek
Míg lehetőség van arra, hogy az otthonában lévő tőkét kihasználja azáltal, hogy kölcsönt vesz fel rá, a házát bankautomataként (ATM) használni nem mindig jó stratégia.
Nemcsak a fizetett kamatok emésztik fel a nyereségét, de a hitelfizetés elveszi a pénzügyi stabilitását. Ha az ingatlanárak csökkennek, abban a nem irigylésre méltó helyzetben találhatja magát, hogy többet tartozik a hitelen, mint amennyit a ház ér.
Jelzálogkamatok
A jelzálogkamatok általában a gazdasági növekedés időszakaiban emelkednek. Ilyenkor a munkaerőpiac egészséges, és az emberek bére is emelkedik. Ezzel szemben a jelzálogkamatok a gazdasági lassulás idején általában csökkennek, mivel a Federal Reserve megpróbálja megkönnyíteni a költekezést és a hitelfelvételt.
A 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába 2010 óta 5% alatt van (ne feledje, hogy a kamatlábakban bekövetkező apró változások is nagy hatással lehetnek az otthona teljes költségére). Ez a St. Louis-i Federal Reserve Bank által készített grafikon a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek történelmi árait mutatja 1971-től kezdődően.
Hogyan hat mindez az ingatlanárakra? Az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábak nem feltétlenül állnak közvetlen kapcsolatban a lakásárakkal, még ha szeretnénk is azt hinni, hogy igen. De közvetett hatással lehetnek rájuk. Amikor a kamatlábak alacsonyak, a fogyasztók hajlandóbbak és megengedhetik maguknak, hogy több adósságot vegyenek fel. Ez azért van, mert a hitel költsége – azaz a kamat – olcsó. A kamatlábak emelkedése azonban általában gyengébb vásárlói keresletet eredményez.
A jelzáloghitelezéssel kapcsolatos diszkrimináció illegális. Ha úgy gondolja, hogy faji, vallási, nemi, családi állapot, állami támogatás igénybevétele, nemzeti származás, fogyatékosság vagy életkor alapján diszkriminálták, tehet bizonyos lépéseket. Az egyik ilyen lépés, hogy bejelentést tesz a Consumer Financial Protection Bureau-nak és/vagy az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának (HUD).
Jó befektetés a lakásvásárlás?
Az elképzelés, hogy az otthon jó befektetés, abból a tényből ered, hogy az ingatlanárak általában emelkednek, legalábbis történelmileg nézve. Mivel nem lehet megjósolni a jövőbeli ingatlanpiacot, fontos, hogy ne menjünk bele a feje tetejére. Egy otthon csak akkor jó befektetés, ha megengedheted magadnak.
Amíg persze nem valószínű, hogy olyan nyereséget fogsz látni, amit elkölthetsz, ha azt tervezed, hogy egész életedben ugyanabban a házban fogsz élni. De ha úgy vásárol, hogy a kilépési stratégiát tartja szem előtt, sokkal nagyobb az esélye, hogy készpénzes nyereséget realizál.
Először is fontolja meg, mi motiválja a lakásvásárlást. Ha benne akar élni, akkor valószínűleg nem kell nyereség és veszteség szempontjából gondolkodnia az otthonáról. Ha azt reméli, hogy pénzt fog keresni, akkor egy kilépési stratégiával kell belépnie a tranzakcióba. Ez azt is jelenti, hogy az eladási árat a hátsó gondolataiban kell tartania, miközben az ingatlan vételárát tartja szem előtt.
Amikor a piac eléri az Ön árát, eladja az ingatlant, ahogyan egy felértékelődött részvényt is eladna. Ez nem biztos, hogy az Ön életstílusától függően praktikus megközelítés az elsődleges lakóhelye esetében, de sok ingatlanbefektető pontosan ezt teszi, amikor ingatlanokat vásárol – felújítja és eladja azokat. Csak ne feledje, hogy az árak nem mindig mozognak felfelé.
A lényeg
A történelmet alapul véve a legtöbb leendő lakástulajdonos jól teszi, ha olyan helyet vásárol, amelyet valóban remélhetőleg lakni fog, gyorsan törleszti a jelzálogot, nyugdíjazásáig ott él, majd leépít, és egy olcsóbb otthonba költözik. Ez nem biztos, de ez a stratégia növeli a haszonszerzés valószínűségét.