Duplexet akar venni? 6 dolog, amit a többlakásos házakról tudni kell
A vagyonépítés egyik legokosabb módja az ingatlanvásárlás (különösen a bérbeadás); kérdezd csak Warren Buffettet. Nemrég idézték, amikor azt mondta, hogy “pár százezer egylakásos házat ” vásárolna most azonnal, ha tehetné.”
Buffett tisztában van azzal, hogy a bérlakások nemcsak a havi cash flow, hanem a felértékelődés és a levonások szempontjából is értéket képviselnek.”
De nézzünk szembe a tényekkel. A legtöbben nem engedhetjük meg magunknak, hogy néhány családi házat bérleményként vásároljunk, miközben megengedhetjük magunknak a saját otthonunkat, nemhogy pár száz családi házat vásároljunk. Éppen ezért az utóbbi időben megfigyelhető az a tendencia, hogy a lakásvásárlók kétlakásos vagy akár többlakásos házakat vásárolnak, hogy az egyikben lakjanak, míg a többit bérbe adják.
Az ingatlanügynöki és a bérbeadói szemszögemből nézve, itt van néhány dolog, amit érdemes szem előtt tartani.
Az előttünk álló:
A többlakásos ház vásárlása korlátozza a helyszínválasztási lehetőségeket
Ha az a célod, hogy egy duplex, triplex vagy quadruplex lakást vegyél, hogy az egyik részben élj, a másikat vagy a többit pedig kiadd, akkor korlátozott lehet a helyszínek tekintetében, amelyek közül választhatsz.
Ahol például San Diegóban dolgozom, a többlakásos egységek nem igazán találhatók sok külvárosi, süti-vágó típusú szomszédságban. Ahhoz, hogy San Diegóban találjon egyet, a városi/belvárosi típusú területeken vagy a drága tengerparti közösségekben, például Ocean Beachen vagy Pacific Beachen kell keresnie.
Az Egyesült Államok egy vidéki részén élve még nehezebb lehet olyan többlakásos egységet találnia, amelyben szívesen élne. De ha nem vagy rendkívül válogatós a környéken, ahol most élsz, ez lehet a lehetőséged, hogy beszállj és idővel jó pénzt keress.”
Newton harmadik törvénye a többlakásos ingatlanokról
“A többlakásos ingatlanok birtoklásának minden előnyére van egy egyenlő és ellentétes reakció.”
A többlakásos egység birtoklásának és az egyik egységben való lakásnak a fő előnye a bérleti bevétel. Minden hónapban kap egy bérleti díj csekket, amely kiegyenlíti a jelzáloghitelét.
Egyetlen hátránya? Az adózás bonyolultsága. Csak nézze meg a befektetési ingatlanokra vonatkozó összes IRS-szabályt. Mindig konzultáljon adószakértőjével, mielőtt nagy összegű befektetési célú vásárlást hajt végre, különösen olyat, amelyről várhatóan értékcsökkenést és leírást fog eszközölni.
A többlakásos ingatlan tulajdonlásának és az egyik egységben való lakásnak, míg a többit bérbe adja, további előnye, hogy mindig közel lesz a bérleményeihez, így gyakran ellenőrizheti azok állapotát. Ha késő este hangos zene szól, Ön lesz az első, aki értesül róla. Ha csőtörés van vagy eldugul a vécé, és a bérlőidnek segítségre van szükségük, legalább nem kell hosszú utat megtenned, hogy orvosold a helyzetet.
A hátránya? Közel vagy a bérlőidhez, így a hangos zene téged zavar, nem pedig valaki mást. És ha van egy rászoruló bérlőd, könnyen eljuthat hozzád, hogy hangot adjon a panaszainak.
A többlakásos ház finanszírozása trükkös, de megoldható
Egy kétlakásos vagy többlakásos ház megvásárlása lehetetlennek tűnhet a költségvetéseddel, de a valóság az, hogy talán nem is olyan nehéz, mint gondolod.
Az Anthony Lococo, a Cornerstone Mortgage alelnöke szerint “Ha egy saját tulajdonú duplexet vásárolna, akkor biztosan fel tudná használni a második egység bérleti bevételét”, hogy segítsen a vásárlásra való jogosultságban.
Ha például az egyik egységben fog élni, a másodikat pedig bérbe adja, és a második egységet várhatóan havi 1200 dollárért adja ki, akkor ezt a jövedelmet a hitelező figyelembe veszi a minősítési arányoknál.
Honnan tudja, hogy a második vagy további egységek mennyiért adják majd ki? Ha még nincs bérleti szerződése (ami valószínűleg nincs), nézze meg a rentometer.com oldalon az átlagos bérleti díjakat a környéken, és a craigslist segítségével ellenőrizze a hasonló egységek bérleti árait. Ne feledje, hogy a potenciális bérleti díj segíthet a hitelfelvételben, de nem ez az egyetlen figyelembe veendő tényező.
Szükség van még jó hitelképességre, alacsony adósság/jövedelem arányra és nagy összegű előlegre, általában a vételár legalább 25%-ára. Egy 500 000 dolláros duplex lakás esetében 125 000 dolláros előleggel kell számolnia, nem számítva a zárási költségeket, például a letéti és hitelköltségeket.
Az adósság/jövedelem arány kiszámításához használja ezt a kalkulátort.
Nézze meg ezt a listát a piacon ma elérhető legjobb hitelezőkről, amelyek különböző feltételekkel és összegekkel nyújtanak jelzáloghiteleket. Ez egy nagyszerű módja lesz annak, hogy elkezdje az új vásárlás finanszírozásának legjobb módjainak keresését.
Biztosítás kötése egy többcsaládos házhoz
A duplex élet speciális biztosítást igényel, amely a többcsaládos házak egyedi igényeire irányul. Ha duplex házad egyik vagy mindkét egységét bérbe adod, a bérbeadói biztosítás segíthet megvédeni téged. Másrészt, ha azt tervezi, hogy mindkét egységet elfoglalja, a lakástulajdonosi biztosítás fedezi Önt.
Az alábbiakban két megfizethető lehetőséget mutatunk be a duplex tulajdonosok számára.
Lízingbiztosítás
A bérbeadást tervező duplex tulajdonosoknak először a bérbeadói biztosítással kell foglalkozniuk. A Lemonade biztosítást kínál New York, Illinois, Texas, Pennsylvania, DC és New Jersey bérbeadói számára, a díjak 25 dollártól kezdődnek. A biztosítás fedezi a lakásban keletkezett károkat, az egységben elhelyezett tárgyakat, a használat elvesztését és a felelősségbiztosítást.
A nem bérlők számára a Lemonade lakástulajdonosi biztosítást kínál, amely fedezi a lakást és az összes vagyontárgyat. Az egyszerűen használható platformon keresztül percek alatt ajánlatot kaphat.
Függetlenül attól, hogy Ön bérlő vagy bérbeadó, a Lemonade átlátható díjstruktúrája megkülönbözteti a többi biztosítótól. Minden egyes díjfizetésből 20%-os díjat szednek az alapvető működési költségek fedezésére. A fel nem használt összeget az ügyfeleik által támogatott jótékonysági célokra fordítják.
Policygenius
Egy másik lakástulajdonosi biztosítási lehetőség a duplex tulajdonosok számára a Policygenius. A Policygenius platformon megadhatja adatait, és percek alatt ajánlatokat kaphat több, legjobb minősítésű biztosítótól.
A Policygenius egyik legjobb tulajdonsága azonban az, hogy évente újraértékeli a kötvényét. Minden évben újra megvásárolja a kötvényét, hogy biztosítsa, hogy az elérhető legjobb árakat kapja.
Az igénylési folyamat során egy képviselővel beszélgethet útmutatásért. Ez nem kötelező, de praktikus lehetőség azok számára, akik szeretik a biztosítások személyesebb megközelítését.
Ez egyáltalán legális?
Ha megfelel a feltételeknek, a többlakásos egységek hitelezési irányelvei egyszerűek. Egy dolog azonban problémát jelenthet Anthony Lococo jelzáloghitel-ügynök szerint. “Az, hogy a második egység engedélyezett-e vagy sem. Attól, hogy jövedelmet termel, még nem tekinthető “egységnek”. A nagymama lakások jó példa erre…”
A legtöbb ingatlanközvetítő meg tudja mondani, milyen nehéz megmondani, hogy egy házban van egy nem engedélyezett nagymama lakás. A finanszírozás még nehezebb lehet. Ha az ingatlan nem tényleges kétlakásos, csak egy családi ház, nagy falakkal elválasztott helyiségekkel és két külön konyhával, a hitelezők nem biztos, hogy figyelembe tudják venni a potenciális bérleti bevételt a minősítési arányoknál, még akkor sem, ha Ön valójában ki tudja adni.”
Mi van, ha egyszer ki akar költözni?
Ha azzal a szándékkal vásárolja meg többlakásos házát, hogy az egyik egységben lakjon, eljön az idő, amikor készen áll kiköltözni és valami nagyobbat venni. Ebben az esetben dönthet úgy, hogy eladja a többlakásos egységet. Ha nem feltétlenül kell eladnia ahhoz, hogy jogosult legyen az új ház megvásárlására, fontolja meg, hogy bérlőt szerezzen abba az egységbe, amelyben eddig lakott, és az egészet bérleményként tartsa meg. Miután már a szomszédaidnak is bérbeadója voltál, nem lesz túl nagy sokk, ha még egy családnak bérbeadója leszel.
Amikor 21 éves voltam (mielőtt ingatlanügynök lettem volna), vettem egy házat egy engedély nélküli nagylakással, a házban laktam, a nagylakást pedig bérbe adtam. Ez szép bevételt hozott, ami sokkal alacsonyabbá tette a jelzáloghitel-törlesztésemet. Mivel családot alapítottam, és egy másik területen akartam élni, végül eladtam azt a házat, és őszintén mondhatom, hogy soha többé nem veszek olyan házat, amelyben nem engedélyezett nagylakás van! Nagy kihívás volt eladni, mert annak ellenére, hogy voltak érdeklődő vevők, néhány hitelező nem volt hajlandó finanszírozni.