Házbuborék

Mi az a lakásbuborék?

A lakásbuborék vagy ingatlanbuborék az ingatlanáraknak a kereslet, a spekuláció és a túlzó költekezés által táplált, az összeomlásig tartó felfutása. A lakásbuborékok általában a kereslet növekedésével kezdődnek, a korlátozott kínálattal szemben, amelynek feltöltése és növekedése viszonylag hosszú ideig tart. A spekulánsok pénzt özönlenek a piacra, ami tovább növeli a keresletet. Egy bizonyos ponton a kereslet csökken vagy stagnál, miközben a kínálat növekszik, ami az árak hirtelen csökkenéséhez vezet – és a buborék kipukkad.

A lakásbuborék megértése

A lakásbuborék átmeneti esemény, de akár évekig is eltarthat. Általában valami olyan, a normálistól eltérő dolog hajtja, mint a manipulált kereslet, a spekuláció, a szokatlanul magas beruházási szint, a túlzott likviditás, a deregulált ingatlanfinanszírozási piac vagy a jelzálogalapú származtatott termékek szélsőséges formái – mindezek hatására a lakásárak fenntarthatatlanná válhatnak. Ez a keresletnek a kínálattal szembeni növekedéséhez vezet.

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) szerint a lakásbuborékok talán ritkábban fordulnak elő, mint a részvénybuborékok, de általában kétszer olyan hosszú ideig tartanak.

A lakásbuborékok nemcsak jelentős ingatlanpiaci összeomlást okoznak, hanem jelentős hatást gyakorolnak minden osztályba tartozó emberre, városrészre és az egész gazdaságra. Arra kényszeríthetik az embereket, hogy különböző programokon keresztül keressenek módot jelzáloghiteleik törlesztésére, vagy arra kényszeríthetik őket, hogy a nyugdíjszámláikhoz nyúljanak, hogy megengedhessék maguknak, hogy az otthonukban éljenek. Az ingatlanbuborékok az egyik fő oka annak, hogy az emberek végül elveszítik megtakarításaikat.

Mi okozza az ingatlanbuborékot?

A lakáspiacok hagyományosan nem annyira hajlamosak a buborékokra, mint más pénzügyi piacok, mivel a lakástulajdonlással járó nagy tranzakciós és hordozási költségek miatt. A hitelkínálat gyors növekedése azonban, amely a nagyon alacsony kamatlábak és a hitelbírálati standardok lazításának kombinációjához vezet, hitelfelvevőket hozhat a piacra és felerősítheti a keresletet. A kamatlábak emelkedése és a hitelezési standardok szigorítása csökkentheti a keresletet, ami a lakásbuborék kipukkanását eredményezheti.

2000 közepén az Egyesült Államokban kialakult lakásbuborék

A hírhedt amerikai lakásbuborék a 2000-es évek közepén részben egy másik buborék eredménye volt, ezúttal a technológiai szektorban. Közvetlenül kapcsolódott a 2007-2008-as pénzügyi válsághoz, és egyesek szerint annak okozója is volt.

A kilencvenes évek végi dotcom-buborék idején sok új technológiai vállalat törzsrészvényei viszonylag rövid idő alatt rendkívül magas árakat értek el. A spekulánsok, akik gyors nyereségre törekedtek, még olyan vállalatok részvényeit is nagy piaci kapitalizációra licitálták fel, amelyek alig voltak többek induló vállalkozásoknál, és még nem termeltek tényleges nyereséget. 2000-re a Nasdaq elérte a csúcsot, és a technológiai buborék kipukkanásával sok ilyen, korábban magasan szárnyaló részvény drasztikusan alacsonyabb árszintre zuhant.

Amint a befektetők a dotcom-buborék kipukkanása és az azt követő tőzsdei összeomlás után elhagyták a részvénypiacot, pénzüket ingatlanokba fektették. Ezzel egyidejűleg az amerikai jegybank csökkentette és alacsonyan tartotta a kamatlábakat, hogy leküzdje a technológiai bukást követő enyhe recessziót, valamint hogy csillapítsa a 2001. szeptember 11-i World Trade Center elleni támadást követő bizonytalanságot.

Ez a pénz- és hiteláradat találkozott a különböző, az otthonteremtés ösztönzését célzó kormányzati politikákkal és számos olyan pénzügyi piaci újítással, amelyek növelték az ingatlanokhoz kapcsolódó eszközök likviditását. Az ingatlanárak emelkedtek, és egyre többen kezdtek el házakat vásárolni és eladni.

A következő hat évben a lakástulajdonlási mánia riasztó szintre nőtt, miközben a kamatlábak zuhantak, és a szigorú hitelezési követelményeket szinte teljesen feladták. Becslések szerint 2005-ben és 2006-ban a jelzáloghitelek 20 százalékát olyan emberek kapták, akik a szokásos hitelezési követelmények alapján nem lettek volna alkalmasak a hitelfelvételre. Ezeket az embereket subprime hitelfelvevőknek nevezték el. Ezeknek a subprime hiteleknek több mint 75 százaléka változó kamatozású jelzáloghitel volt, alacsony kezdeti kamatlábbal és két-három év után tervezett visszaállítással.

A kormányzat széles körű lakástulajdonlásra való ösztönzése arra késztette a bankokat, hogy csökkentsék kamatlábaikat és hitelezési követelményeiket, ami olyan lakásvásárlási lázra sarkallt, amely 2000 és 2007 között 55 százalékkal növelte a lakások átlagos eladási árát.A lakásvásárlási őrület vonzotta a spekulánsokat, akik akár két hét alatt több tízezer dolláros haszonnal kezdték el eladni a házakat.

Ez idő alatt a részvénypiac is kezdett fellendülni, és 2006-ra a kamatlábak emelkedni kezdtek. 2007-ben a gazdaság lassulásának jeleit látva a változó kamatozású jelzáloghiteleket magasabb kamatlábakkal kezdték visszaállítani. Mivel az ingatlanárak magas szinten ingadoztak, a kockázati felár túl magas volt a befektetők számára, akik ezután nem vásároltak több házat. Amikor a lakásvásárlók számára nyilvánvalóvá vált, hogy a lakások értéke valóban csökkenhet, a lakásárak zuhanni kezdtek, ami a jelzáloggal fedezett értékpapírok tömeges eladását váltotta ki. A lakásárak 2007 és 2009 között 19 százalékkal csökkentek, és a jelzáloghitelek tömeges nemteljesítése a következő néhány évben több millió ingatlan elárverezéséhez vezetett.