Kapcsolat

Sok lakástulajdonos, aki elmaradt a jelzáloghitelével, hónapokig él a félelemben, hogy értesítést kap a zár alá vételről. Amint megkapják az értesítést, elképzelhetik, hogy a bankárok az ajtónál állnak, és azonnal elveszik a kulcsokat. Ennek azonban nem kell ilyen azonnali félelemnek lennie, mivel New Yorkban sok esetben hónapokig vagy akár évekig is eltarthat a végrehajtás megoldása.
A New York-i törvények előírják, hogy minden végrehajtás a bírósági rendszeren keresztül menjen, és bíró rendelje el, mielőtt a hitelező tulajdonjogot kaphat az Ön otthona felett. Ez a bírósági elárverezési eljárás számos különböző lépést foglal magában, amelyek célja az Ön, mint ingatlantulajdonos jogainak védelme, és amelyek mindegyike időt vesz igénybe, és az ügyek elhúzódhatnak. Önnek is lehetősége van arra, hogy egy ügyvéd képviselje Önt, aki tudja, hogyan állítsa le a folyamatot, ha szükséges, hogy további időt nyerjen, vagy keressen olyan lehetséges megoldásokat, amelyekkel teljesen leállíthatja a zár alá vételt. Röviden, a bírósági eljárás hosszabb, mint a sok állam által használt nem bírósági rendszerek. Ez a hosszadalmas folyamat azonban további lehetőségeket ad Önnek az otthona tulajdonjogának megmentésére, így ez nem mindig negatív tulajdonság.
Lépések egy tipikus elárverezési ügyben
A jelzáloghitelező megvárja, amíg Ön nem teljesíti a jelzáloghitelét, mielőtt elárverezési keresetet nyújt be, ami általában azt jelenti, hogy Ön 90-120 napig nem teljesítette a kifizetéseket. A vállalatnak felszólító levelet kell kibocsátania, és egyéb lépéseket kell tennie, mielőtt az ügyet benyújtják. Miután az ügyet iktatták, a hitelezőnek van egy bizonyos időszaka, amely alatt értesítenie kell Önt az Ön ellen indított eljárásról, és Önnek lehetősége van válaszolni. Ha Ön nem válaszol a megadott határidőn belül, a bíróság mulasztási ítéletet hozhat Ön ellen, amely automatikusan megadja a zár alá vételt. Bár ez a leggyorsabb módja az elárverezési ügy megoldásának New Yorkban, elkerülhetetlenül azzal végződik, hogy Ön elveszíti otthonát, ezért nem előnyös. Mivel Önnek csak korlátozott idő áll rendelkezésére, hogy válaszoljon a követelésre, és elkerülje a mulasztási ítéletet, ezért amint értesítést kap az ügyről – ha nem előbb – hívjon fel egy tapasztalt elárverezési ügyvédet.
A mulasztási ítélet csak egy a sok út közül, amelyet egy elárverezési ügy New Yorkban vehet. Az ügy hossza az Ön és a jelzáloghitelezője által tett intézkedésektől függ. New York előírja, hogy a hitelezők legalább kétszer találkozzanak a lakástulajdonosokkal, hogy megpróbáljanak egyezségre jutni. Ezek az egyezségi eljárások magukban foglalhatnak közvetítést egy harmadik fél közvetítővel vagy az Ön ügyvédei közötti tárgyalásokat. Ezek a konferenciák az Ön és a hitelezője közötti megállapodással végződhetnek, amelynek értelmében Ön és a hitelező leállítja a végrehajtási eljárást, és ehelyett módosítja a jelzáloghitelét, vagy beleegyezik a rövid lejáratú eladás vagy a végrehajtás helyett történő elidegenítés elfogadásába. Ilyen helyzetekben az Ön ügye ezen a ponton megoldódik.
Ha nem sikerül megegyezésre jutni, az ügyvédek sommás ítélet iránti kérelmet nyújtanak be a bírósághoz, hogy az Ön javára döntsön. Ha a bíróság nem ad helyt az indítványnak, és nem ad helyt a gyorsított eljárásban hozott ítéletnek, akkor az ügyet tárgyalásra tűzik ki. A tárgyalás időpontját messze a jövőben lehet kitűzni, és azt egy hosszadalmas és gyakran összetett feltárási eljárás előzi meg. Ez idő alatt az Ön ügyvédje bizonyítékokat gyűjt, hogy megtámadja az árverezési keresetet, a hitelező pedig bizonyítékokat gyűjt, hogy megtámadja az Ön által felhozott jogi védekezéseket. Ön folytathatja a tárgyalásokat a feltárási időszak alatt, különösen, ha olyan új bizonyítékokról szerez tudomást, amelyek meggyőzőek lehetnek a hitelezője számára, hogy jóváhagyja a jelzáloghitel módosítását. Ha az ügye tárgyalásra kerül, az, hogy mennyi időt kell várnia, a bíróság ütemtervétől és az adott bírósági körzetben jelenleg fennálló ügyhátraléktól függ.
Mennyi ideig tart az ügye?
Az elárverezési ügy hossza attól függ, hogy a bíróság, amelyhez az Ön ügye tartozik, mennyire van leterhelve. Jelenleg a New York-i bíróságok túl nagy számú üggyel vannak túlterhelve. Míg a 2009-es ingatlanpiaci összeomlás után úgy vélték, hogy az árverések minden eddiginél magasabb szintre emelkedtek, a jelentések szerint a hitelezők tavaly mintegy 41 000 új ügyet nyújtottak be New York-i lakástulajdonosok ellen, ami csak a 2009-es 47 000-hez képest csökkenést jelent. Ezek a statisztikák azt mutatják, hogy a bíróságok nem tudtak elszakadni a folyamatosan indított árverési ügyektől. Sőt, az egyik bíróságon a jelentések szerint mindössze három bíró felügyeli a mintegy 12 000 ügyet. Nem meglepő, hogy az ügyeket nem a leggyorsabban kezelik, és hogy továbbra is fennáll a hátralék.
A New York Állami Pénzügyi Szolgáltatások Minisztériumának adatai szerint New Yorkban egy átlagos végrehajtási ügy lezárása körülbelül 445 napot vesz igénybe, és egyesek sokkal tovább tart, attól függően, hogy melyik bíróságon nyújtották be az ügyet. Sok ügy azonban a felhozott védekezésektől függően három vagy négy évig is eltarthat, beleértve azt a védekezést is, amelyben a lakástulajdonos azt állítja, hogy ragadozó hitelező áldozata lett.
Az ügyvédje által felhozott konkrét jogi védekezések összetettsége és jellege közvetlenül befolyásolja az ügy hosszát. Például az a védelem, amely azt vitatja, hogy a jelzáloghitelezője be tudja-e mutatni a jelzáloglevelet, általában nem okoz jelentős késedelmet. Ez azért van így, mert New Yorkban 2013-ban törvényt fogadtak el, amely minden esetben megköveteli a jegyzet bemutatását, hogy bizonyítani lehessen a jogképességet a kizárás kérésére, így a hitelezők jellemzően szervezettebbek, és rövidebb idő alatt elő tudják állítani a jegyzetet. Másfelől a ragadozó hitelezés elleni védekezés több bírósági meghallgatást, valamint összetett bizonyítékok és bonyolult jogi érvek bemutatását igényelheti, ami hosszabb időt vesz igénybe.
Hogy a késedelem az Ön javára válhat
A késedelmek és a hosszadalmas árverezési ügyek nem mindig jelentenek negatívumot a lakástulajdonosok számára. Sőt, egyes lakástulajdonosok és ügyvédjeik szándékosan késleltetik az árverezési ügyeiket, hogy több idejük legyen tárgyalni és bizonyítani, hogy hasznukra válhat egy alternatív megoldás, például egy jelzáloghitel-módosítás. Ezenkívül azok a lakástulajdonosok, akik más adósságok kifizetésével küzdenek, késleltethetik az árverezési ügyet azzal, hogy csődeljárást kezdeményeznek, amely elrendeli a jogi lépések leállítását. Sok esetben egy sikeres csődeljárás elegendő pénzt szabadíthat fel ahhoz, hogy utolérje a jelzáloghitelt, és elkerülje az árverezést, vagy fizetési tervet hozzon létre a jelzáloghitel hátralékára.
Konzultáljon egy képzett New York-i árverezésvédelmi ügyvéddel még ma
A legjobb módja annak, hogy megértse a New York-i árverezési folyamatot és idővonalat, ha megvitatja helyzetét egy nagy tapasztalattal rendelkező New York-i árverezésvédelmi ügyvéddel. A Ronald Weiss ügyvédi irodájában számos New York-i lakástulajdonosnak segítettünk kedvezően megoldani pénzügyi problémáikat az elárverezés elleni védelem és a csődeljárási szolgáltatások révén. Ha szeretne többet megtudni arról, hogy irodánk hogyan tud Önnek segíteni, hívjon minket még ma a 631-271-3737-es telefonszámon.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf