Mi az elárverezés?
Az elárverezés az, ami akkor történik, amikor a lakástulajdonos nem fizeti a jelzáloghitelt.
Pontosabban, ez egy olyan jogi eljárás, amelynek során a tulajdonos lemond az ingatlanhoz fűződő minden jogáról. Ha a tulajdonos nem tudja kifizetni a fennálló tartozást, vagy eladni az ingatlant rövid határidővel, akkor az ingatlan árverésre kerül. Ha ott sem sikerül eladni az ingatlant, a hitelintézet veszi birtokba.
Az elárverezés megértéséhez segít szem előtt tartani, hogy a “lakástulajdonos” szó ebben az esetben valójában félreérthető. A “hitelfelvevő” sokkal találóbb kifejezés. Ez az, amit a jelzálog, vagy deed of trust jelent: egy kölcsönszerződés a lakás vételárára, mínusz az előleg. Ez a dokumentum zálogjogot helyez a megvásárolt ingatlanra, így a kölcsön “biztosított kölcsön”.”
Ha egy hitelező fedezet nélkül ad kölcsön pénzt (például hitelkártya-tartozás), bíróság elé viheti Önt a fizetés elmulasztása miatt, de nagyon nehéz lehet behajtani a pénzt Öntől. A hitelezők gyakran fillérekért adják el az ilyen jellegű tartozást külső behajtó ügynökségeknek, és leírják a veszteséget. Ezt “fedezetlen kölcsönnek” tekintik.”
A fedezett kölcsön más, mert bár a hitelező veszteséget könyvelhet el a kölcsönből, ha Ön nem teljesít, a tartozás nagyobb részét az Ön ingatlanának lefoglalásával és eladásával fogja behajtani.
Mi történik tehát a végrehajtás során? A konkrétumok az állami törvényektől függően változhatnak, de öt szakaszra bonthatjuk.
1. szakasz: Kihagyott fizetések
Az egész akkor kezdődik, amikor a lakástulajdonos – a hitelfelvevő – nem teljesíti időben a jelzáloghitel-fizetéseket. Általában azért, mert nem tud, olyan nehézségek miatt, mint a munkanélküliség, válás, haláleset vagy egészségügyi kihívások.
Ha ilyen nehéz helyzetbe került, fontos, hogy minél hamarabb beszéljen a hitelezőjével. Számos lehetőség van arra, hogy segítsen otthonában maradni. Az árverezési eljárás sok pénzbe kerül a hitelezőnek, és ők ugyanúgy szeretnék elkerülni, mint Ön.
Néha előfordul, hogy a hitelfelvevő szándékosan nem fizeti tovább a jelzáloghitelt, mert az ingatlan esetleg víz alatt van (más szóval a jelzálog összege meghaladja a lakás értékét), vagy mert belefáradt az ingatlan kezelésébe.
Az okoktól függetlenül a lényeg az, hogy a hitelfelvevő nem tudja vagy nem akarja teljesíteni a hitelfeltételeket.
2. szakasz: Nyilvános értesítés
Három-hat hónapos fizetési késedelem után a hitelező a megyei nyilvántartó hivatalban nyilvános értesítést rögzít, amelyben jelzi, hogy a hitelfelvevő nem teljesíti a jelzáloghitelt. Egyes államokban ez az úgynevezett Notice of Default (NOD), más államokban pedig a lis pendens – latinul “függőben lévő per”.”
Az állami törvényektől függően a hitelezőnek ki kell függesztenie az értesítést az ingatlan bejárati ajtajára. Ennek a hivatalos értesítésnek az a célja, hogy a hitelfelvevők tudatában legyenek annak, hogy fennáll a veszélye annak, hogy elveszítik az ingatlanhoz fűződő minden jogukat, és kilakoltathatják őket a helyiségből. Más szóval, fennáll az elárverezés veszélye.
3. szakasz: Elárverezés előtti időszak
A hitelezőtől kapott NOD kézhezvétele után a hitelfelvevő az elárverezés előtti időszakba lép. Ez alatt az idő alatt – a helyi szabályozástól függően 30 és 120 nap között – a hitelfelvevő a hitelezővel egyezséget köthet rövidre eladás útján, vagy kifizetheti a fennálló tartozását.
Ha a hitelfelvevő ebben a fázisban kifizeti az elmaradást, a kizárás véget ér, és a hitelfelvevő elkerüli az otthon kilakoltatását és eladását. Ha a mulasztást nem egyenlíti ki, a végrehajtás folytatódik.
4. szakasz: Árverés
Ha a mulasztást az előírt határidőn belül nem orvosolják, a hitelező vagy annak képviselője (a továbbiakban: a vagyonkezelő) kitűzi a lakás árverésen történő értékesítésének időpontját (amelyet néha vagyonkezelői árverésnek is neveznek). A Trustee’s Sale (NTS) értesítést (Notice of Trustee’s Sale) a megyei nyilvántartó hivatalban rögzítik, a hitelfelvevőnek kézbesített, az ingatlanon kifüggesztett és az újságban kinyomtatott értesítésekkel. Az árveréseket a megyei bíróság lépcsőjén, a vagyonkezelő irodájában, az ország valamelyik kongresszusi központjában, sőt az elárverezés alatt álló ingatlanban is megtarthatják.
Sok államban a hitelfelvevőnek a lakás elárverezésének időpontjáig megváltási joga van (előteremtheti a fennálló készpénzt és leállíthatja az elárverezési eljárást).
Az árverésen a lakást a legmagasabb ajánlatot tevőnek adják el készpénzfizetés ellenében. Mivel korlátozott azon vevők köre, akik megengedhetik maguknak, hogy a helyszínen készpénzt fizessenek egy házért, sok hitelező megállapodást köt a hitelfelvevővel (úgynevezett deed in lieu of foreclosure) az ingatlan visszavételéről. Vagy a bank vásárolja vissza az árverésen.
5. szakasz: Elárverezés után
Ha egy harmadik fél nem vásárolja meg az ingatlant az árverésen, a hitelező tulajdonába kerül, és az úgynevezett banki tulajdonú ingatlan vagy REO (real estate owned) lesz.
A banki tulajdonú ingatlanokat kétféleképpen értékesítik. Leggyakrabban egy helyi ingatlanközvetítő jegyzi őket a nyílt piacon történő értékesítésre. A Zillow listázza a banki tulajdonban lévő eladó ingatlanokat. Emellett egyes hitelezők a banki tulajdonú ingatlanokat inkább felszámolási árverésen értékesítik, amelyet gyakran aukciós házakban vagy kongresszusi központokban tartanak.