Minden, amit a lakásvásárlóknak tudniuk kell az ingatlanügynöki díjakról
Noha a lakásvásárlók általában online kezdik a keresést, 87%-uk végül ingatlanügynökön keresztül vásárolja meg otthonát.
De ha ingatlanügynököt fogad, hogyan fizetik ki őket?
Először egy gyors alapozás: az ingatlanügynök nem pontosan ugyanaz, mint az ingatlanügynök, bár a két munkakör között sok átfedés van. Az ingatlanügynök olyan személy, akinek az állam engedélyezte, hogy segítsen az ingatlanügyletek lebonyolításában (és általában Realtor® is, de nem mindig); a Realtor® a National Association of Realtors® tagja (és szinte mindig gyakorló ingatlanügynök vagy bróker is).
A Realtor® díja fedezi mind a vevői ügynökök, mind a lakásvásárlási ügynökök költségeit. Az Egyesült Államokban ezek a díjak évente közel 100 milliárd dollárt tesznek ki.
Házvásárlóként talán elgondolkodik azon, hogy fizetnie kell-e az ügynöknek azért, hogy képviselje Önt.
Ezekkel a díjakkal kapcsolatban sok a félreértés. Common questions include:
- What are real estate agent fees?
- How much are they?
- When do agents get paid?
- What do these fees cover?
- Are real estate agent fees negotiable?
To answer all your questions, we did the digging for you. We searched the far reaches of the internet and interviewed a real estate pro to put together the ultimate guide to Realtor® fees for homebuyers.
Here’s how Realtor® fees work.
What are Realtor® fees?
As the name implies, these fees are paid to the buyer’s agent and listing agent for their services after closing.
According to Charlotte, North Carolina, real-estate-pro Heidi Hines, the fees are “commissions for the sale of a property.”
Ezek a díjak a lakás eladási árának egy bizonyos százalékát teszik ki, általában 6% körüli összeget.”
“Az észak-karolinai állami törvények szerint az ügynöki jutalékokért nem lehet meghatározott díjat fizetni, de 6% és 8% között bárhol lehetnek” – mondja Hines.”
Nem tűnik magasnak a százalék? Az ügynöke nem kap annyit, mint gondolja. Egyes ügynökök átlagosan csak 11,85 dollárt keresnek óránként.
Itt egy kép, amely szemlélteti, hogy mennyit keres egy ügynök egy tipikus lakáseladáson:
Mit tartalmaznak a díjak
A vevői ügynökök és a listaügynökök egyaránt helyi ingatlanszakértők, akik ismerik az ingatlanjogot és a szerződéskötési tárgyalásokat. Bár az ügynökök nem ügyvédek, ezek a készségek kulcsfontosságúak.
A vevői ügynökök sokkal többet tesznek, mint képviselnek és tárgyalnak.
Other duties include:
- Searching the MLS
- Reporting property matches
- Scheduling showings
- Following up on offers
- Educating you on the homebuying process
- Showing you homes
In addition to contract negotiation and representation, listing agents are also responsible for marketing and showing the property.
Are real estate agent fees negotiable?
In real estate, everything is negotiable, and real estate agent fees are no exception.
However, because sellers typically pay agent commissions, there isn’t much incentive for buyers to negotiate.
Research also shows that buyer’s agents receiving less than 3% commission from a home sale are less motivated to show homes.
One advantage of negotiating commissions: The seller saves money at closing. Ez vonzóbbá teheti az Ön ajánlatát.
Az okok, amiért egy ügynök hajlandó lehet csökkenteni a jutalékot, a következők lehetnek:
- Magasabb díjat számít fel, mint mások a környéken.
- Az ügynök több tranzakción dolgozik Önnel.
Az egyéb okok, beleértve az otthon árát, a helyszínt és azt, hogy milyen gyorsan adják el az otthonokat, muníciót adhatnak az eladóknak, hogy alacsonyabb díjakról tárgyaljanak.
Ne feledje: csak azért, mert az ingatlanügynöki díjak alkuképesek, nem jelenti azt, hogy egy ügynök csökkenteni fogja a sajátját, hogy megszerezze az Ön üzletét. Egy új kutatás szerint az ügynökök 73%-a nem tárgyal a díjakról.
Ha pénzt szeretne megtakarítani, fontolja meg, hogy a zárás előtt más díjakról is tárgyaljon. A Closing Disclosure (Zárási tájékoztató) tartalmazza a díjakat, amelyekért vevőként Önt terhelik.
Beszéljünk ezekről a díjakról a standard és nem standard tranzakciók során.
Ingatlanügynöki díjak: Standard tranzakciók
A tranzakció típusától függetlenül az ingatlanügynöki díjakat a záráskor fizetik ki. A listázó ügynök az eladóval kötött megállapodásában részletesen kitér a díjakra.
“Amikor az eladók szerződést kötnek egy ügynökkel, az ingatlanügynöki díjak is benne vannak” – mondja Hines. “Tartalmazza azt is, hogy a díjból mennyi jut a vevő ügynökének.”
Mutatunk egy valós példát a szemléltetéshez.
Ha egy házat 350 000 dollárért jegyeznek, 6%-os ügynöki jutalékkal, a teljes díj a záráskor 21 000 dollár lesz. Ez a szerződés szerint megoszlik a vevő ügynöke és a listázó ügynök között.
A szokásos tranzakciókban, ahol a díjat fele-fele arányban osztják meg, 10 500 dollár a vevő ügynökét illeti meg, és ugyanennyi a listázó ügynökét. A brókerek ezután az ügynökeikkel kötött egyedi megállapodások szerint osztják fel a jutalékból rájuk eső részt. Egyes ügynökök 50%-ot, míg a top producerek gyakran többet kapnak. Minden bróker kap egy csekket a záráskor, és ennek megfelelően osztja fel.
Most beszéljünk a nem szokványos tranzakciókról.
Ingatlanügynöki díjak: Non-standard transactions
Certain situations affect the way Realtor® fees are collected and/or distributed.
These non-standard transactions include dual agency, FSBO (for sale by owner), iBuyers, buyers representing themselves, and discount brokers. Other situations include rentals and when sellers refuse to pay.
Dual agency
Situations where real estate agents represent both buyer and seller are called dual agency.
While it’s generally not recommended, it’s common in some areas.
Dual agency is illegal in nine states:
- Alaska
- Colorado
- Florida
- Kansas
- Maryland
- Oklahoma
- Texas
- Vermont
In a dual agency transaction, the agent is required to be neutral.
Dual agents receive fees for both the buyer and seller sides of the transaction. Because of this, sellers may reduce the commission. Ezt a fajta díjazást kettős vagy változó díjazású jutaléknak nevezik.
iVevők
Az iVevő egy olyan cég, amely megvásárol egy lakást, minimális javításokat végez, majd eladja azt. A lakásfelvásárlókkal ellentétben az iBuyers általában olyan lakásokat vásárolnak meg, amelyekhez alig vagy egyáltalán nem szükséges felújítás.
Az iBuyers egyértelmű előnyt kínál azoknak az eladóknak, akik gyorsan szeretnének eladni, és el akarják kerülni a listázással járó gondokat. Az online lakásvásárlás és az otthonok egyszerű megtekintésének kényelme sok potenciális vevőt is vonz.
Az ügynököt használó lakásvásárlók továbbra is együttműködhetnek az iBuyers-szel. Az Opendoor, az egyik legnagyobb iBuyers szerint a vállalat a vevőügynököknek “az országos normákon alapuló standard jutalékot fizet.”
Diszkont brókerek
Azért, hogy pénzt spóroljanak az ügynöki díjakon, egyes vevők diszkont brókerekhez fordulnak.
Ez egy kifejezés azokra az ingatlanközvetítőkre, akik átalánydíjat vagy kedvezményes díjat számítanak fel a szolgáltatásaikért. Bár sok diszkont bróker kis, helyi cég, a nagy brókercégek, mint például a Redfin, szintén felugrottak a diszkontok vonatára.
Sok diszkont bróker az alábbi árképzési modellek egyikét követi:
- Átalánydíj: Átalánydíjat számít fel az eladóknak az otthonuk listázására és forgalmazására.
- Alacsony százalék: Hasonló az átalánydíjhoz, de a listázó ügynökök kisebb százalékot vesznek fel a teljes jutalékból. Így működik a Redfin az eladók számára.
- Nincs jutalék: Az eladók végzik a munkát, és az ügynök csak listázza az ingatlant az MLS-ben. Ezek technikailag FSBO ingatlanok.
- Hibrid modell: Az ügynökök egy százalékos és egy átalánydíj kombinációját kapják az otthon ára alapján.
- Kettő az egyért: Az ügynökök egy ügyfelet képviselnek mind az eladás, mind a vásárlás során, de csak az egyik eladás után számítanak fel jutalékot.
- Vevői visszatérítés: A vevők visszakapják a vevői ügynök jutalékának egy részét, amit arra használhatnak fel, amire akarnak, beleértve a zárási költségeket is. A Redfin ezt a modellt használja.
Megéri kedvezményes brókert használni? Az eladók számára nyilvánvaló előnyökkel jár, de a reklám megtévesztő lehet. A legtöbb esetben a vevőügynökök továbbra is megkapják a teljes jutalékot.
A múltban a diszkont brókerek korlátozott szolgáltatásokat nyújtottak, például kevesebb marketinget az eladóknak vagy minimális oktatást a vevőknek. A technológia fejlődése azonban megkönnyíti az ügynökök számára, hogy többet végezzenek anélkül, hogy a szolgáltatás rovására menne. Sok diszkont bróker azt hirdeti, hogy teljes körű szolgáltatást nyújt, alacsonyabb díjakkal.
Ha magas árú ingatlant vásárol, jól jöhet a vevői kedvezmény. Mint minden ügynök esetében, olvassa el az értékeléseket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a kedvezmény nem jár rejtett költségekkel.
For sale by owner (FSBO)
A saját otthonukat listázó lakástulajdonosokat gyakran az a vágy motiválja, hogy kivonják a jutalékokat az egyenletből.
De mivel a vevők 87%-a ingatlanügynököt vesz igénybe, az eladóknak továbbra is ingatlanügynöki jutalékkal kell számolniuk.
Az ingatlanügynökkel rendelkező eladókkal ellentétben az FSBO eladásoknál a háztulajdonosnak kell az ingatlant értékesítenie és saját nevében tárgyalnia.
A múltban az FSBO hirdetések gyakran magasabb árat tartalmaztak, ha a vevő ügynökkel dolgozott. A mai eladók azonban felismerik a vevőügynököknek fizetett jutalékok előnyeit. Még mindig spórolnak a díjakon, mert csak egy ügynöknek fizetnek.
A vevők számára az FSBO-k gyakran jobb üzletet jelentenek. A National Association of Realtors® jelentése szerint az FSBO otthonokat átlagosan 200 000 dollárért adják el. Ez 80 000 dollárral kevesebb, mint az ingatlanügynökkel rendelkező lakások.
Igazságügynök mint vevő
Ha ingatlanügynökként saját magának vásárol ingatlant, a vevői oldalon felmerülnek-e díjak?
Igen. A listázó ügynök a megállapodásukban megállapodott az eladóval, hogy fizet a vevő ügynökének.
Ha Ön a vevő és engedéllyel rendelkező ügynök, akkor Önnek fizetik ki a vevő ügynöki díját. Ön azonban úgy is dönthet, hogy ajánlatát vonzóbbá teszi a vevői díjról való lemondással. Mivel sok brókercég ingyenes zárást kínál ügynökeinek a saját ingatlanjaikra, egy nagyon versenyképes ügynök csökkentheti a díját, hogy megnyerje az ajánlati háborút.
Bérlés
Mi van, ha vásárlás helyett bérelni szeretne?
A bérleti helyzetekben az ingatlanügynökök igénybevételéért továbbra is díjat kell fizetni, de hogy hogyan és mennyit fizetnek nekik, az a bérleti szerződéstől függ.
Egyes esetekben az ingatlanügynökségek a bérlőknek előzetes díjat számítanak fel, amely a bérleti szerződés tárgyalása mellett bizonyos számú ingatlanbemutatót is fedez.
Más esetekben a díjakat a bérbeadó vagy a bérlő fizeti, és vagy egy havi bérleti díj vagy az éves bérleti díjfizetés egy százaléka.
Mi történik, ha az eladó megtagadja a közvetítői díjak kifizetését?
Ritkán előfordulhat, hogy az eladó megtagadja a közvetítői jutalékok kifizetését.
Egy pár lehetséges kimenetel van, ha ez történik.
Ha az eladók már a szerződésben megállapodtak a díjakról, a közvetítő bíróság elé viheti őket. Hacsak az eladó nem tudja bizonyítani, hogy a bróker nem tartotta be a megállapodásukat, akkor már beleegyezett a díjakba, és ki kell fizetnie azokat.
Még ha az eladók általában fizetnek is jutalékot egy ingatlanügylet során, ez nem kötelező. Azok a vevők, akik motiváltak, hogy ajánlatukat elfogadják a nagy versenyben lévő piacon, felajánlhatják, hogy kifizetik a díjakat.
Ha az eladó továbbra is ésszerűtlen, és Ön elhatározta, hogy megvásárolja az ingatlant, akkor ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvéd tanácsát kérheti, hogy segítsen a tárgyalásokban. A kiosztott készpénzzel azonban ugyanolyan ésszerű lehet, ha maga fizeti ki a díjakat.
A Realtor®-díjak végeredménye
A Realtor®-díjak mindenhol részei a lakáseladásoknak, de a lakásvásárlóknak nincs sok okuk az aggodalomra.
Mivel az eladó általában fizeti ezeket a jutalékokat, töltse az idejét azzal, hogy más megtakarítási lehetőségeket keres. Az ingatlanközvetítői díjakhoz hasonlóan az ingatlanügyletben szinte mindenről lehet tárgyalni.