San Francisco, CA ingatlanpiaci trendek és elemzések [Frissítve 2021]

Újabb év a San Francisco-i ingatlanpiacon:

• 2021 San Francisco ingatlanpiac

• 2020 San Francisco ingatlanpiac

• 2019 San Francisco ingatlanpiac

• 2016 San Francisco ingatlanpiac

• 2015 San Francisco ingatlanpiac

A San Francisco ingatlanpiac egy évtizede követi az országos trendeket. A Bay Area-ból érkező hírek kezdenek úgy hangzani, mint egy megszakadt lemez. Ugyanazok a magas árak, amelyek a 2012-ben kezdődött fellendülés után elárasztották a hírportálokat, még 2021-ben is címlapokra kerülnek. A címlapok megérdemeltek; az észak-kaliforniai piac továbbra is a világ egyik legdrágább piaca. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a város elkezdte mutatni az önmérséklet jeleit.

Tény, hogy 2020 első negyedévében a San Franciscó-i ingatlanok az ország egyik legmagasabb kedvezményes eladási eloszlásának szinonimájává váltak. Ez nem azt jelenti, hogy a San Franciscó-i ingatlanpiac viszonylag megfizethető, hanem inkább azt, hogy az árak egy pályakorrekció küszöbén állhatnak. Az évek óta tartó történelmi felértékelődés után úgy tűnik, hogy kevés hely maradt az áremelkedésre.

A város magas árai mellett a koronavírus megjelenése is hozzájárult a felértékelődési ráták mérsékléséhez. Bár a COVID-19 nem kevesebb, mint borzalmasan hatott a gazdaságra, úgy tűnik, éppen erre volt szüksége a San Franciscó-i ingatlanoknak. A járvány nyomán kialakult félelem és bizonytalanság valójában megállította az évek óta tartó felértékelődést, és visszahozta az árakat a földre – bár kissé.

Az eladási árak csökkenése hihetetlenül jót ígér mindazoknak, akik aktívan részt kívánnak venni a piacon, ami felveti a kérdést: Most van itt az ideje, hogy házat vegyünk San Franciscóban? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 minden 10.451-ből (0,9%)

San Francisco ingatlanbefektetés 2021

A San Francisco-i ingatlanbefektetői közösség meglehetősen nyereséges pályát futott be, amióta a piac fellendülése 2012-ben igazán beindult. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a befektetők sikere nem csak Észak-Kaliforniában volt jellemző. Valójában az ingatlanbefektetők az egész országban nagyvonalú hozamokban részesültek, különösen 2020-ban. Az Attom Data Solutions 2020 harmadik negyedévére vonatkozó, 2020-as amerikai home flipping jelentés szerint “a tipikus home flip bruttó nyeresége országszerte (a medián eladási ár és a befektetők által fizetett medián közötti különbség) 2020 harmadik negyedévében 73 766 dollárra emelkedett, ami a legmagasabb összeg legalább 2000 óta”.

Nem meglepő módon a San Franciscó-i ingatlanpiac volt azon kevés helyek egyike, ahol a nyers nyereség országszerte növekedést mutatott. A helyi lakásárak és a kereslet a San Franciscó-i ingatlanbefektetőket a legjobb helyek listájának élére juttatta, ahol 2020-ban a legjobban lehet lakásokat flipelni. A 2020-as U.S. Home Flipping Report szerint a tavalyi harmadik negyedévben San Francisco az ötödik legmagasabb nyers nyereséggel rendelkezett, és csak San Jose, CA (290 000 dolláros bruttó nyereség); Ventura, CA (180 000 dollár); Bridgeport, CT (177 500 dollár); Los Angeles, CA (161 500 dollár) maradt le mögötte.

Az ország kevés piacán volt olyan meteorszerű áremelkedés, amely az elmúlt nyolc évhez mérhető, ami felveti a kérdést: San Franciscó-i ingatlan jó befektetés? A válasz viszonylag egyszerű: igen, a megfelelő körülmények között. A város magas árai elriaszthatnak néhány befektetőt a helyi ügyletektől. Mégis, ugyanazok az árak, amelyek megnehezíthetik a befektetést, már eddig is igen látványos megtérülést eredményeztek.

A San Franciscó-i ingatlanbefektetésnek több módja is van. Az olyan kilépési stratégiák mellett, amelyekkel a befektetők nyereséggel adnák el az ügyleteiket (nagykereskedelem és felújítás), a hosszú távú bérlakások talán életképesebbek, mint valaha. Kezdetnek San Fran jelenleg azon kevés városok egyike, ahol valóban olcsóbb bérelni, mint birtokolni. A 25,97-es ár-bérleti díj aránnyal egyértelműen megfizethetőbb egy házat bérelni, mint vásárolni. Ennek eredményeképpen a bérelhető területek iránti kereslet historikusan magas, ami garantálja, hogy a bérbeadóknak ritkán kell aggódniuk az üresedés miatt. A kialakuló kereslet lehetővé teszi a hozzáértő bérbeadók számára azt is, hogy növeljék a bérleti díjakat, így 2021-ben még életképesebbé válik a saját bérlakások birtoklása.

Ha ez nem lenne elég, a COVID-19 ingatlanpiacra gyakorolt hatása vonzóbbá tette a hosszú távú befektetéseket. Különösen az alacsonyabb hitelfelvételi költségek tették könnyebben emészthetővé a város magas bekerülési költségeit. Az ingatlanszektor élénkítésére tett kísérletként a Fed bejelentette, hogy a belátható jövőben történelmi mélypontok közelében tartja a kamatlábakat, és a helyi befektetők készek és hajlandóak kihasználni a lehetőséget.

A San Franciscó-i ingatlanokba való befektetés jelenleg hihetetlenül drága. A San Francisco-i ingatlanbefektetői közösség azonban már bebizonyította, hogy lehetséges. A városban a hozamok magasabbak, mint szinte mindenhol máshol, és nincs okunk azt gondolni, hogy ez a tendencia nem fog folytatódni a belátható jövőben.

Foreclosure Statistics In San Francisco 2021

A San Francisco-i ingatlanpiac nem rejt magában nagy elárverezési arányt. Annak ellenére, hogy az ország egyik legmagasabb medián lakásértékének ad otthont, csak minden 10 451 lakásból egy felel meg a “bajba jutott” leírásnak: nemfizetés, árverés vagy banki tulajdon. Valójában a város 0,9%-os elárverezési aránya csak kevéssel magasabb, mint az országos átlag (amely jelenleg 0,7% körül van).

Az alacsony elárverezési arány ellenére azonban a közelmúltban a San Franciscó-i ingatlanok kissé érzékenyebbek voltak az elárverezési bejelentésekre. Nagyrészt – részben – a járvány miatt több lakástulajdonos került nehezebb pénzügyi helyzetbe. Az elbocsátások és a munkahelyek megszűnése elvették azokat a jövedelemforrásokat, amelyekből egykor oly sok San Franciscó-i lakos tudta fizetni a jelzáloghitelt és a bérleti díjakat. Bár még túl korai lenne megmondani, hogy milyen mértékűek lesznek az új árverezési bejelentések, feltételezhető, hogy 2021 folyamán növekedni fognak.

Most a San Franciscó-i ingatlanpiacon a következő irányítószámok között oszlanak meg leginkább az elárverezések:

• 94127: Minden 3.996 lakásból minden 3.996 otthonban van kényszerhelyzetben

• 94132: Minden 5.436 otthonból minden 5.436 otthonban van kényszerhelyzetben

• 94124: Minden 5.739 otthonból minden 5.739 otthonban van kényszerhelyzetben

• 94134: Minden 6.370 lakásból minden 6.370 otthonban van bajba jutott

• 94123: Minden 7.622 otthonban van bajba jutott

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Prices In San Francisco 2021

A San Francisco-i lakáspiac a legdrágább piac a legdrágább államban. Az 1.402.470 dolláros medián lakásértékkel egy SF-i otthon átlagos értéke több mint egymillió dollárral több, mint az Egyesült Államok medián lakásértéke. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a mai otthonérték közel egy évtizedes felértékelődés eredménye. A lakásárak több mint kétszeresére nőttek a legutóbbi recesszió mélypontja óta.

Még 2012 első negyedévében, amikor a recesszió a végét járta, a lakások medián értéke 680 000 dollár körül volt. Hogy perspektívába helyezzük a dolgokat, ez még mindig több, mint a kaliforniai otthonok medián értéke ma (az árak mindig is magasak voltak a szomszédos piacokhoz képest). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Mindegyik környék továbbra is figyelemre méltó növekedést mutat.

A helyi lakásárak olyan történelmi felfutást értek el, hogy a leendő vásárlók évek óta ugyanazt a kérdést teszik fel maguknak: A San Franciscó-i lakáspiac le fog esni? Ha a 2021-es év eleje bármit is jelez, a válasz igen lehet. A San Franciscó-i lakások medián értéke az elmúlt évben már 2,5%-kal csökkent, és a Zillow további értékcsökkenésre számít. Túl korai lenne megmondani, hogy mennyit fognak esni az árak, de ez a tendencia egyértelműen a túl sok évnyi felértékelődés eredménye.

A San Franciscó-i ingatlanpiac önmagában is piedesztálon áll. A magas árak, amelyek a San Franciscó-i ingatlanok szinonimájává váltak, olyan piacot hoztak létre, amely sehol máshol nem hasonlít. Ennek ellenére még mindig bőven van hely, hogy a haszonkulcsok vonzóak maradjanak az ingatlanbefektetők számára. Megfelelő exitstratégiával a hozzáértő befektetők a terület magas bekerülési költségeivel úgy tudnak dolgozni, hogy még a legdrágább ügyletek is megérjék. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 minden 6.658-ból (1,5%)

San Francisco-i ingatlanbefektetés 2020

A San Francisco-i ingatlanbefektetői közösségre nagy hatással volt a koronavírus megjelenése 2020 első negyedévében. 2020 felé haladva a befektetők általában a felújítást és a nagykereskedelmet gyakorolták, amikor vonzó haszonkulcsok mutatkoztak (ami nem volt gyakori). A járvány kitörése azonban megtántorította a San Franciscó-i ingatlanpiacot. Először a piac a félelem és a bizonytalanság hatására stagnálni kezdett. Senki sem akart lakást eladni, nemhogy világjárvány idején körbejárni. Néhány hét alatt a piac megállt.

Májusra nyilvánvalóvá vált, hogy a COVID-19 hatása a San Franciscó-i ingatlanpiacra csak átmeneti lesz. Alig néhány hónap alatt a piaci hangulat a félelemből őrjöngéssé változott, mivel a kormányzati beavatkozás és a történelmi mélyponton lévő kamatlábak katalizálták az aktivitást; ez az aktivitás volt az, amely 2020 folyamán meghatározta a San Franciscó-i ingatlanbefektetések módját.

Az ingatlanok San Franciscóban túl sokáig túlságosan drágák voltak, és a kamatlábak csökkenése elviselhetőbbé tette a beszerzési költségeket. Mivel a kamatlábak jóval 3,0% alá csökkentek, sok befektető a hosszú távú bérlakások felé fordította tekintetét. Az alacsony hitelköltségek és a jelzáloghitel más pénzéből történő visszafizetésének lehetősége az ország egyik legdrágább városában túl vonzó volt ahhoz, hogy figyelmen kívül hagyják. Ráadásul a városban rendelkezésre álló lakások hiánya mérsékelte az üresedés kockázatát. Az alacsony készletszint miatt még azok sem tudtak vásárolni, akik vásárolni akartak, ami 2020-ban több embert kényszerített bérlésre.

San Francisco ingatlanpiaca: 2019-es összefoglaló

• Átlagos lakásérték: 1.353.500 dollár

• 1 éves értéknövekedési ráta: 2,9%

• Átlagos lakásár (1 éves előrejelzés): 1,4%

• Átlagos bérleti díj: 4.500 dollár

San Francisco ingatlanbefektetés 2019

A lakások átlagos értéke 2019 első felében 1.353.500 dollár volt. Egy év alatt (2018 márciusától 2019 áprilisáig) a Bay Area legtermékenyebb városának medián lakásértéke szerény 2,9%-kal nőtt. A medián lakásérték azonban márciusban csökkent a tavalyi év azonos időszakához képest, ami a CoreLogic szerint “az első éves csökkenést jelenti a legutóbbi ingatlanpiaci összeomlás hét évvel ezelőtti mélypontja óta”. A csökkenést megelőzően az ingatlanok ára 2012 áprilisa óta 83 egymást követő hónapban emelkedett.

Hogy a dolgokat perspektívába helyezzük, az Egyesült Államokban az otthonok medián értéke 226 700 dollár volt, ami 1 126 800 dollárral kevesebb, mint az átlagos otthon az öbölvárosban. Országos szinten azonban a medián lakásárak több mint kétszer olyan gyorsan drágultak, mint a San Franciscó-i ingatlanok. Ez valószínűleg azért van így, mert a Bay Area mindenhol máshol előbb elérte a fordulópontot.

Az ország akkori egyik legdrágább ingatlanpiacaként San Francisco árai sok befektető számára megfizethetetlenül túlárazottnak bizonyultak. Azonban miközben az ingatlanok drágák voltak, nagy volt rájuk a kereslet is, ami jó szolgálatot tett a befektetőknek. Az árak ellenére az ingatlanbefektetéseknek folyamatosan lendületet adott a kereslet. Bárki, aki megengedhette magának a befektetést, vonzó haszonkulcsokat talált. Tény, hogy 2019 első negyedévében a városban volt a legmagasabb a lakáseladók átlagos hozama – a második helyen állt a délkeleti szomszédja után: San Jose mögött.

San Francisco-i ingatlanbefektetés 2016

A San Franciscó-i ingatlanpiac megállíthatatlan volt 2016 első felében és az év többi részében is. A lakásárak az országos átlaghoz képest megnégyszereződtek, és az előző évhez képest tovább nőttek, mivel a város a felértékelődési ráták rangsorában a felső kategóriába tartozott.

A gyengébb megfizethetőség ellenére a helyi gazdaság erős volt és emelkedő tendenciát mutatott. Az új lakásépítések meghaladták az országos átlagot, ami segítette a megfizethetőséget a sor végén – bár kissé.

A befektetők szemszögéből nézve az elárverezések lehetőséget jelentettek. A San Franciscó-i lakáspiacon az utolsó negyedévben 528 ingatlan volt az elárverezés valamelyik szakaszában. Annak ellenére, hogy ez nagyon alacsony, az elárverezések száma valójában 40,0%-kal magasabb volt, mint az előző hónapban, és 17,0%-kal magasabb, mint az előző év azonos időszakában.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Talán még ennél is lenyűgözőbb: az ingatlanok három év alatt (2012-ig visszamenőleg) 60,7%-kal értékelődtek fel.

Az ingatlanpiacot akkoriban hasonlóan lenyűgöző gazdasági fundamentumok támogatták. Különösen a foglalkoztatási szektor támogatta az egészséges kínálatot és keresletet a térségben. A város munkanélküliségi rátája 4,4%-kal jóval az országos átlag alatt volt. Talán még ennél is fontosabb, hogy a munkanélküliség a csökkenés jeleit mutatta. A munkahelyek számának növekedése várhatóan a város gazdaságát is erősíteni fogja. Egy év alatt a munkahelyek növekedési rátája meghaladta a 3,0%-ot, ami több mint egy teljes százalékponttal meghaladta az országos átlagot.

Egy tényező azonban hátráltatta az ingatlanpiac fejlődését: a megfizethetőség. Az egy év alatt 10,0%-ot meghaladó felértékelődési rátával az észak-kaliforniai város kevésbé volt megfizethető, mint a legtöbb más lakáspiac. Az átlagos háztartás országszerte havi jövedelmének 15,1%-át fordította jelzáloghitel-törlesztésre. A tulajdonosok számára azonban normális volt, hogy jövedelmük 22,9%-át fordították havi jelzáloghitel-törlesztésre.

Szerencsére a bajba jutott ingatlanok árengedményei nagyszerű megtérülést kínáltak. A nem szorult helyzetű otthonok eladási árának mediánja 1 050 000 dollár volt. Egy elárverezett otthon medián eladási ára 780 300 dollár volt, azaz 26,0%-kal alacsonyabb, mint a nem elárverezett otthonoké. Ez körülbelül 269 000 dolláros árengedményt jelentett. A befektetők 2015-ben az elárverezéseken megtakarított összeg több volt, mint az országos medián lakásár.

A San Franciscó-i lakáspiacon az elárverezések többsége elárverezés előtti vagy a birtoklás veszélyének kitett ingatlan volt, mivel a tulajdonos nem tudta kifizetni a fennálló jelzálogkötelezettséget. Ennek ellenére a lakások mindössze 3,3%-a került negatív saját tőke helyzetbe. Ez lényegesen alacsonyabb volt, mint a 16,9%-os országos átlag.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Gondolt már arra, hogy befektessen a San Franciscó-i ingatlanpiacon? Ha igen, mire vár még? Az alábbi hozzászólásokban kíváncsiak vagyunk a San Franciscó-i ingatlanokkal kapcsolatos gondolataira:

Készen áll arra, hogy elkezdje kihasználni az ingatlanpiac jelenlegi lehetőségeit?

Talán rengeteg tőkével, kiterjedt ingatlanos hálózattal vagy nagyszerű építőipari ismeretekkel rendelkezik – de még nem tudja, hogyan találja meg az opportunista üzleteket. Új online ingatlanos tanfolyamunk, amelynek házigazdája Than Merrill szakértő befektető, segíthet megtanulni, hogyan szerezze meg a legjobb ingatlanokat, és hogyan érjen el sikereket az ingatlanpiacon.

Kattintson ide, és regisztráljon az egynapos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan fektessen be a mai ingatlanpiacon!