Warrantable Vs. Nem garanciális társasházak – Hogyan finanszírozza őket
A társasházi lakásvásárlás nem olyan egyszerű, mint amilyennek hangzik. Rengeteg tényező játszik döntő szerepet a megvásárolni kívánt társasház értékének, valamint politikájának eldöntésében. Az egyik legfontosabb dolog, amit itt figyelembe kell venni – hogy a megvásárolni tervezett társasház egy garantálható vagy egy nem garantálható. Így válik szükségessé, hogy megértsük, mit is jelent valójában, és miért olyan fontos tudni róla előzetesen.
Mi a nem garantálható és a garantálható társasház?
A nem garantálható társasház az, amelyben a hitel nem adható el a Freddie Mac vagy a Fannie Mae, és így, ez tekinthető kockázatosabb ingatlan megvásárlására vagy hitelnyújtásra. (1) Ezzel szemben a garantálható hitel alkalmas a Freddie Mac vagy a Fannie Mae számára történő értékesítésre.
A garantálhatóság óriási szerepet játszik annak eldöntésében, hogy a hitelt jóvá kell-e hagyni vagy sem.
A nem garantálható társasházi lakás olyan társasházi ingatlan, amelynél a hitel nem alkalmas a Freddie Mac vagy a Fannie Mae számára történő értékesítésre, és mint ilyeneket a legtöbb bank “kockázatosabbnak” tartja. A Freddie Mac és a Fannie Mae meghatározott kritériumokkal rendelkezik a társasházi fejlesztések értékelésére vonatkozóan. Ezzel szemben egy garanciális társasházi hitel eladható a Freddie Macnek vagy a Fannie Mae-nek. Sokszor a fejlesztés garantálhatósága a döntő tényező sok hitelező számára, és nagy hatással lehet arra, hogy a hitelét jóváhagyják-e vagy sem.
– Brad Pauly, Pauly Presley Realty
Jellemzők, amelyek miatt egy fejlesztés nem garantálható
- A társasház a projekt egy olyan része, amely még nincs befejezve.
- Egy olyan projektfejlesztés, amelyben a fejlesztő még nem adta át a dolgok irányítását a fejlesztés tulajdonosi szövetségének.
- Egy olyan társasházfejlesztés, amely rövid távú bérbeadást kínál.
- A felsorolt jellemzők mellett az alább említett okok/tényezők is egyértelműen jelzik, hogy egy projekt nem garantálható.
Melyek azok a tényezők, amelyek miatt egy társasház nem garantálható?
A legjelentősebb tényezők, amelyek egy társasházvásárlást nem garantálhatóvá tesznek, a következők:
- 50 százalék alatti tulajdonosi kihasználtság
- Azaz, hogy a társasházfejlesztésben a társasházi lakások kevesebb mint fele bérlemény vagy bérlő által elfoglalt lakás a társasházi lakások helyett.
- A társasházi projektfejlesztés 10 százalékos tulajdoni hányada
- Ha a fejlesztés legalább 10 százaléka egyetlen tulajdonos kezében van, a fejlesztés kissé instabilnak minősül. Alapvetően azt jelenti, hogy a projekt túl jelentős része egyetlen személy tulajdonában van. Így ennek az egyetlen tulajdonosnak az ellenőrzése túl nagy. Ez kihatással lehet különböző más irányelvekre, valamint a tulajdonosok jogait érintő egyéb döntésekre.
- 15%-os késedelem
- Ha a társasházi projektben a tulajdonosok több mint 15 százaléka 30 napnál hosszabb késedelemben van bármely vizsgálat időpontjában, a társasház nem minősül hitelképesnek.
- 10% Cap Reserve
- Mindazon fejlesztéseknek, amelyeket garantálhatónak kell feltüntetni, rendelkezniük kell az általuk évente megosztott költségvetésben egy olyan tétellel, amelyből kiderül, hogy a fejlesztésben részt vevő részük az éves bevételük 10%-ával hozzájárul a Tőketartalék Alapba. Ezt az alapot aztán különböző célokra használják fel, mint például alapítványi javítások, tetők, öntözőrendszerek, különböző elemek karbantartása stb.
- A fent említetteken kívül még jó néhány más ok is lehet. Ez a négy azonban a legjelentősebb, amelyek gyakran megfigyelhetők a nem garanciális társasházak mögött.
Ezt a videót megnézheti, ha többet szeretne megtudni erről a témáról.
Hogyan találjunk nem hitelképes társasházi hitelezőt
A társasházvásárláskor a jelzáloghitelezők időnként további ellenőrzést alkalmaznak a kérelemhez. És, mind Önnek, mind a HOA-nak bele kell egyeznie egy sor iránymutatásba, amelyet leírtak vagy eldöntöttek.
Az ok, ami emögött áll, nagyon egyszerű – nem Ön az egyetlen egyén, aki felelős a karbantartásért vagy bármely más, a társasházzal kapcsolatos dologért. A társasházi szövetségtől is függenie kell, hogy bizonyos dolgokról gondoskodjon.
A hitelező szeretne világos képet kapni az ingatlan állapotáról, arról, hogy jó kockázatot jelent-e vagy sem, vagy ha bármilyen pénzügyi kérdés kapcsolódik a társasházak fejlesztéséhez.
A Fannie Mae és a Freddie Mac is határozott követelményrendszerrel rendelkezik, amelynek a társasházi társulásoknak meg kell felelniük, és minimális alapnak kell lennie tartalékban stb.
Mindezek a tényezők nagyon fontosak a társasházvásárlás során.
Ezeken kívül a társasház elhelyezkedése, a nyújtott kényelmi szolgáltatások, a fejlesztők hírneve és a közlekedés néhány más dolog, amit figyelembe kell vennie a társasházvásárlás véglegesítése során.
Ha olyan társasházi lakást szeretne vásárolni, amely nem garanciális, akkor ezt háromféleképpen teheti meg:
- A társasházat készpénzzel is megvásárolhatja.
- Megvásárolhatja a társasházi egységet telekszerződéssel.
- Megvásárolhatja portfólióhitel segítségével.
Végső gondolatok
A felsorolt lehetőségek közül is nagyon nehéz, hogy valóban annyi készpénz legyen a kezében, hogy a teljes vásárlást egy csapásra meg tudja vele valósítani. Így gondolja át megfelelően az egyéb lehetőségeket, ha valóban vásárolni szeretne. Azonban tanácsos több ilyen módot felfedezni, ahelyett, hogy vakon választana egyet sietve. A társasházi lakás vásárlása nagy döntés. Ezért meg kell győződnie arról, hogy bölcsen teszi, és biztos, valamint tisztában van a következményeivel, ha van ilyen.
Hírekért, frissítésekért és exkluzív hozzáférésért az összes új és közelgő előépítésű társasházi lakáshoz Kanadában, látogassa meg a Precondo.