Wow! Az amerikai ingatlanpiac a világjárvány ellenére is pezseg

Ez egy elképesztő második negyedév volt. Az újlakás-eladások 43,2%-kal nőttek az előző évhez képest. Az amerikai lakásépítői hangulat 35 éve nem látott csúcson van. A külvárosokba költözések fokozzák a lakásvásárlási nyomást, az alacsonyabb adózású helyekre való költözések és a továbbra is alacsony kamatlábak felnagyítják a jelenleg is tartó amerikai lakásépítési boomot.

Az S&P/Case-Shiller szezonálisan kiigazított országos lakásárindex a 2020 második negyedévéig tartó egy év alatt 4,29%-kal emelkedett (inflációval kiigazítva 3,62%-kal) – az előző évi 3,25%-os növekedésről.

Az S&P/Case-Shiller szerint a legutóbbi negyedévben 2,17%-kal (inflációval kiigazítva 2,29%-kal) emelkedtek a lakásárak.

A Standard and Poor’s szerint az ország mind a 20 nagyvárosában tovább emelkednek a lakásárak, a legnagyobb növekedést Phoenixben mérték (8).96%-kal a 2020 második negyedévéig tartó egy év alatt, ezt követi Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) és San Diego (4,98%). Mérsékeltebb lakásár-emelkedés volt tapasztalható Portlandben (4,25%), Atlantában (4,2%), Miamiban (4,03%), Denverben (4,02%), Los Angelesben (3,91%), Washingtonban (3,54%), Bostonban (3,51%), Las Vegasban (3,33%), Detroitban (3,07%) és Dallasban (3,06%). New Yorkban minimális, 1,67%-os volt a lakásárak növekedése, akárcsak San Franciscóban (1,45%) és Chicagóban (0,6%).

A hegyvidéki régióban volt a legnagyobb a lakásárak növekedése, 7% az előző év azonos időszakához képest 2020 második negyedévében, amelyet az FHFA szerint a kelet-dél-középső (6,01%), a kelet-észak-középső (5,61%), a dél-atlanti (5,6%), a nyugat-észak-középső (5,41%) és a csendes-óceáni (5,13%) régió követett. Szerényebb lakásár-emelkedést regisztráltak Nyugat-Dél-Közép- (4,78%), Új-Anglia (4,61%) és Közép-Atlanti- (4,49%) régiókban.

Az eladott új lakások medián értékesítési ára 2020 augusztusában 4,34%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, 312 800 dollárra az amerikai népszámlálási hivatal adatai szerint. A meglévő lakások esetében a medián ár 11,4%-kal 310 600 USD-ra emelkedett 2020 augusztusában az egy évvel korábbihoz képest – közölte az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (NAR). Az augusztusi áremelkedés a 102. egymást követő hónapot jelenti, amikor az árak éves szinten emelkedtek.

A kereslet továbbra is erőteljesen emelkedik. A már meglévő lakások eladásai 10,5%-kal nőttek az előző év azonos időszakához képest, és szezonálisan kiigazított éves szinten 6 millió darabot tettek ki 2020 augusztusában – közölte az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (NAR). Hasonlóképpen, az eladott új lakások száma 43,2%-kal emelkedett év/év alapon, szezonálisan kiigazított éves szinten 1 011 000 darabra 2020 augusztusában az amerikai népszámlálási hivatal szerint.

Az építési tevékenység ennek ellenére továbbra is gyenge. 2020 augusztusában az új lakóegységek építésére engedélyezett építési engedélyek 0,1%-kal csökkentek az előző év azonos időszakához képest az US Census Bureau szerint. A lakásépítések megkezdése 2,8%-kal nőtt, míg a befejezések 2,4%-kal csökkentek.”

“A lakáskereslet robusztus, a kínálat azonban nem, és ez az egyensúlyhiány elkerülhetetlenül árt a megfizethetőségnek és akadályozza a tulajdonszerzési lehetőségeket” – mondta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza. “A lakástulajdonlás széles körű növekedésének biztosításához több új lakást kell építeni.”

Az USA gazdasága 2020 második negyedévében elképesztő mértékben, 32,9%-kal zsugorodott éves szinten, miután az első negyedévben 5%-kal esett vissza éves szinten – ez a legmeredekebb visszaesés, amelyet az 1940-es évekig visszamenőleg feljegyeztek. Az IMF szerint az amerikai gazdaság idén várhatóan 6,6%-kal zsugorodik, ami 11 év óta az első zsugorodás. A munkanélküliségi ráta 2020 júliusában 10,2%-ra csökkent, miután 2020 áprilisában 14,7%-os rekordmagasságot regisztrált, de továbbra is jóval magasabb, mint a 2015 és 2019 közötti 4,4%-os átlagos munkanélküliségi ráta.

Az amerikai ingatlanpiaci válság története

A legutóbbi ingatlanpiaci összeomlás 2006 második negyedévében kezdődött. Az S&P/Case-Shiller összetett 20 lakásárindex 33,3%-kal esett vissza 2006 második negyedévétől 2011 negyedik negyedévéig. A húsz legnagyobb metropolisz közül Phoenixben volt a legnagyobb visszaesés (-54,7%), ezt követte Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Angeles (-40,1%) és San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Az országos lakáseladások emelkednek, a csökkenő kamatlábak közepette

A meglévő lakáseladások (amelyek magukban foglalják az egylakásos családi házakat, sorházakat, társasházakat és társasházakat) 2020 augusztusában szezonálisan kiigazított éves szinten 6 millió darabot tettek ki, ami erőteljes, 10,5%-os növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest – közölte az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (NAR).

Régiók szerint:

• Az északkeleti régióban a meglévő lakáseladások 5.7%-kal nőtt 2020 augusztusában az egy évvel korábbihoz képest, éves szinten 740 000 darabra.
• A Középnyugaton a meglévő lakáseladások 2020 augusztusában 9,3%-kal nőttek az egy évvel korábbihoz képest, 1,41 millió darabra.
• Délen a meglévő lakáseladások erőteljesen, 13%-kal 2,6 millió darabra emelkedtek 2020 augusztusában az egy évvel korábbihoz képest.
• Nyugaton a meglévő lakáseladások 9,6%-kal, 1,25 millió egységre nőttek az előző év azonos időszakához képest 2020 augusztusában.

“Az otthoneladások továbbra is lenyűgözőek, és rengeteg vevő van a csőben, akik készen állnak a piacra lépésre” – mondta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza. “Az év hátralévő részében az eladások további növekedése valószínűsíthető, mivel a jelzálogkamatok 3% körül mozognak, és folytatódik a munkahelyek helyreállása.”

Az eladott új lakások száma 43 százalékkal emelkedett.2%-kal, szezonálisan kiigazított éves szinten 1.011.000 darabra 2020 augusztusában az amerikai népszámlálási hivatal szerint.

A NAR szerint az első lakásvásárlók az összes értékesítés mintegy 33%-át tették ki 2020 augusztusában, ami az előző havi 34%-hoz képest csökken, de az egy évvel ezelőtti 31%-hoz képest emelkedett. Emellett a készpénzes eladások az összes tranzakció 18%-át tették ki 2020 augusztusában, ami némileg alacsonyabb az egy évvel korábbi 19%-hoz képest. Az egyéni befektetők, akik sok készpénzes eladást bonyolítanak, 2020 augusztusában a lakások 14%-át vásárolták meg, ami megegyezik az egy évvel korábbival.

A lakóingatlanok jellemzően 22 napig maradtak a piacon 2020 augusztusában, ami jelentősen elmaradt az egy évvel korábbi 31 naptól a NAR szerint. Az augusztusban eladott lakások mintegy 69%-a egy hónapnál rövidebb ideig volt a piacon.”

A hangulat rekordmagasan, részben a külvárosi eltolódás miatt

Az amerikai lakásépítők hangulata 2020 szeptemberében 83-ra emelkedett az egy évvel korábbi 68-ról – a felmérés 35 éves történetének legmagasabb értékére -, mivel a világjárvány miatt sokan költöznek el a nagyvárosokból – derül ki a National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) adataiból. Az 50-es érték a pozitív és a negatív értékek közötti középérték.”

Az adócsökkentési és foglalkoztatási törvény (TCJA) miatt a magas adókkal terhelt államokból az alacsony adókkal terhelt államokba történő növekvő elvándorlás tovább élénkítette a lakáskeresletet.

“A lakásépítésre irányuló külvárosi eltolódás lefoglalja az építőket, amit keresleti oldalról az alacsony kamatlábak is támogatnak” – mondta Robert Dietz, a NAHB vezető közgazdásza. “Ennek a növekvő tendenciának egy másik jele, hogy az ország más részein az építők arról számoltak be, hogy a nagy sűrűségű piacokon élő ügyfelektől kaptak hívásokat, akik az áttelepülésről érdeklődtek.”

Az építők azonban most az építőanyagok, különösen a faanyagok árának folyamatos emelkedése és késedelme miatt aggódnak.

A fűrészáru ára 2020. április közepe óta több mint 170%-kal emelkedett, miután a fűrészárugyártók márciusban és áprilisban leálltak, mivel a világjárvány elérte az országot.”

Az erős kereslet ellenére a lakásépítési tevékenység 2020 első nyolc hónapjában gyenge maradt, részben a világjárvány okozta korlátozások miatt emelkedő anyagköltségek miatt. 2020 augusztusában (szezonálisan kiigazított éves szinten):

• Lakásépítések megkezdése: 1 416 000 db, 2,8%-kal több, mint egy évvel korábban
• Lakásépítések befejezése: 1.233.000 egység, 2,4%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban
• Lakásépítési engedélyek: 1.470.000 egység, enyhén, 0,1%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban

Az előző fellendülés során 2006-ban közel 2.000.000 befejezéssel tetőzött, de 2011-ben 584.900 egységre zuhant.

A NAR szerint az eladásra kínált meglévő lakások száma 18,6%-kal, 1,49 millió darabra csökkent az előző év azonos időszakához képest 2020 augusztusában. A meglévő lakások készlete augusztusban 3 havi kínálat volt, szemben az egy évvel ezelőtti 4 havi kínálattal. Másrészt a szezonálisan kiigazított, 2020. augusztus végi eladó új lakások készlete 282 000 volt – ez körülbelül 3,3 havi kínálatnak felel meg, ami meredeken csökkent az egy évvel korábbi 5,5 havi kínálathoz képest az U.S. Census Bureau szerint.

Az elárverezések növekedni kezdenek?

Az ATTOM Data Solutions adatai szerint az ATTOM Data Solutions szerint az elárverezési bejelentések, amelyek magukban foglalják a nemteljesítési értesítéseket, a tervezett árveréseket és a banki visszavételeket, 2020 első felében az egy évvel korábbihoz képest 44%-kal, 165 530 ingatlanra csökkentek, és 90%-kal csökkentek a 2020 első félévében elért 1 654 634 ingatlanos csúcshoz képest.

Antebian megjegyezte, hogy az elárverezések várhatóan emelkedni fognak. “A bajba jutott ingatlanok mennyisége szinte garantáltan jelentősen meg fog nőni… mivel amerikaiak milliói nem fizették ki júniusban a jelzáloghitelüket, és a munkanélküliség miatt ez így is marad.”

Az elárverezési ráta 2020 első félévében az Egyesült Államokban az összes lakásegység 0,12%-a volt, ami a 2019-es 0,36%-hoz, a 2018-as 0,47%-hoz, a 2017-es 0,51%-hoz, a 2016-os 0,7%-hoz és a 2010-es 2,23%-os csúcshoz képest is alacsonyabb. Delaware-ben volt a legmagasabb az elárverezési ráta az országban 2020 első félévében, az összes elárverezett lakás 0,28%-a. Ezt követte New Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) és Connecticut (0,18%).

Az egylakásos jelzáloghitelek eladósodási rátája 2 százalékra csökkent.49%-ra csökkent 2020 második negyedévében, szemben a 2019 második negyedévi 2,56%-kal, a 2018 második negyedévi 3,2%-kal és a három évvel ezelőtti 3,66%-kal az amerikai jegybank szerint.

Újra csökkenő kamatok

A Federal Reserve 2020 szeptemberében változatlanul 0% és 0,25% között hagyta a jegybanki alapkamatot, miután 2020 márciusában a koronavírus-járvány közepette a gazdasági aktivitás élénkítése érdekében az 1% és 1,25% közötti célsávról csökkentette. A Fed legutóbbi ülésén jelezte, hogy mindaddig nulla közelében kívánja tartani az irányadó kamatlábat, amíg az ország munkaerőpiaca teljesen helyre nem áll, és az inflációs ráta nem emelkedik 2%-ra.

Az országban február óta jelenleg is 11,5 millió munkahely hiányzik, míg az éves inflációs ráta 2020 augusztusában 1,3% volt. A munkanélküli segélyek iránti kérelmek csökkenni kezdtek, de még mindig több mint négyszer magasabbak, mint a koronavírus előtti szint.

Ezek következtében a jelzáloghitelek kamatai is ismét csökkennek.

• A 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek (FRM) átlagos kamatlába 2020 augusztusában 2,94% volt, szemben a 2019. augusztusi 3,62%-kal és a 2018. augusztusi 4,55%-kal.
• A 15 éves FRM-ek átlagos kamatlába 2020 augusztusában 2,48% volt, az egy évvel korábbi 3,08%-ról és a két évvel ezelőtti 4,02%-ról.
• Az 5 éves változó kamatozású jelzáloghitelek (ARM) átlagos kamatlába 2020 augusztusában 2,91%-ra csökkent, a 2019 augusztusi 3,36%-ról és a két évvel korábbi 3,87%-ról.

A csökkenő kamatlábak hatására a fennálló jelzáloghitel-állomány 2020 második negyedévében éves szinten 4%-kal 16,28 billió dollárra nőtt az egy évvel korábbihoz képest, miután 2019-ben 3,75%, 2018-ban 3,56%, 2017-ben 3,81% és 2016-ban 3,43% volt az éves növekedés az amerikai jegybankrendszer adatai szerint. Az egy-négycsaládos lakások a 2020 második negyedévében fennálló jelzáloghitelek teljes összegének mintegy 69,4%-át tették ki.

A jelzálogpiac mérete mintegy 73. sz.GDP 6%-ának felelt meg 2019-ben, ami az elmúlt öt év több mint 77%-ához képest csökkent, és jóval alacsonyabb, mint a Global Property Guide becslései alapján 2009-ben a GDP 100,1%-a.

A bérleti díjak tovább emelkednek, az üresedési ráta csökken

A bérleti díjak emelkedése az egészséges gazdasági fundamentumok újabb jele. Az Egyesült Államokban a medián kért bérleti díj 2,5%-kal emelkedett az előző negyedévhez képest, havi 1.033 dollárra 2020 második negyedévében az U.S. Census Bureau szerint – ez a második legmagasabb szint az előző negyedévben elért havi 1.041 dolláros rekordbérleti díj után.

Régiók szerint:

• A Középnyugaton a medián kért bérleti díj éves szinten 13,8%-kal, havi 907 USD-re emelkedett 2020 második negyedévében.
• Nyugaton a medián kért bérleti díj erőteljesen, 10.6%-kal havi 1 502 USD-re emelkedett 2020 második negyedévében az egy évvel korábbihoz képest.
• Délen a medián lakbérkérelem 4,8%-kal, havi 990 USD-re emelkedett 2020 második negyedévében.
• Északkeleten a medián lakbérkérelem enyhén csökkent, 1.8%-kal csökkent 2020 második negyedévében az egy évvel korábbihoz képest, havi 1279 USD-re.

A medián bérleti díjak 2008 és 2014 között többé-kevésbé stagnáltak az U.S. Census Bureau adatai szerint. 2015 óta azonban a bérleti díjak legalább olyan gyorsan emelkedtek, mint a lakásárak.

Az országos üres bérlakások aránya 5,7%-ra csökkent 2020 második negyedévében, az előző negyedévi 6,6%-ról és az egy évvel korábbi 6,8%-ról, az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatalának adatai alapján. Ez volt a legalacsonyabb szint 1984 második negyedéve óta.

A nyugati országrészben volt a legalacsonyabb, 3,8%-os üres bérlakások aránya 2020 második negyedévében, ezt követte az északkeleti (4,2%) és a középnyugati (6,8%) régió. Ugyanebben az időszakban a Délen volt a legmagasabb, 7,4%-os a bérleti üresedési ráta.

A lakástulajdonlási ráta meredeken emelkedik

Három évnyi növekedés után 2019 első felében az ingatlanárak folyamatos emelkedése ellenére tovább emelkedik a lakástulajdonlási ráta. A lakástulajdonlási ráta az Egyesült Államokban 67,9% volt 2020 második negyedévében, szemben az előző negyedévi 65,3%-kal és az egy évvel korábbi 64,1%-kal az U.S. Census Bureau adatai szerint. Valójában ez volt a legmagasabb szint 2008 második negyedéve óta.

Régiók szerint:

• A Középnyugaton a lakástulajdonlási ráta 71,4% volt 2020 második negyedévében, szemben a 2020 első negyedévi 69,2%-kal és az egy évvel korábbi 68%-kal. Ez volt a legmagasabb szint 2009 harmadik negyedéve óta.
• Délen a lakástulajdonlási ráta 71,1% volt 2020 második negyedévében, ami jelentős javulás az előző negyedévi 67,6%-hoz és a 2019 második negyedévi 66%-hoz képest.
• Az északkeleti régióban a lakástulajdonlási ráta 63,3% volt 2020 második negyedévében, az előző negyedévi 62,4%-hoz és az egy évvel ezelőtti 61,2%-hoz képest.
• Nyugaton a lakástulajdonlási ráta 2020 második negyedévében 62,6%-ra emelkedett az előző negyedévi 60,1%-ról és az egy évvel korábbi 59,3%-ról.

A TCJA: kik a nyertesek?

Donald Trump elnök 2018. január 1-jei hatállyal aláírta a mérföldkőnek számító adótörvényt (az úgynevezett Tax Cuts and Jobs Act vagy TCJA), az amerikai adótörvénykönyv több mint 30 éve legnagyobb átalakítását. A törvény tartalmazta a társasági adókulcs masszív csökkentését 35%-ról 21%-ra. Ugyanakkor csökkenti a jelzáloghitel-kamatok levonásának felső határát, növeli a standard levonásokat, de korlátozza az állami és helyi adókedvezményeket.

Két év elteltével úgy tűnik, hogy a rendelkezésre álló jövedelem növekedésének pozitív hatása ellensúlyozza az adókedvezmények elvesztését. Az Adópolitikai Központ nemrégiben készült tanulmánya alapján az amerikai háztartások mintegy 65%-a részesült adócsökkentésben, miközben csak 6%-uk fizetett többet.

• Csökken a jelzáloghitelkamatok levonásának felső határa. Az új törvény az új lakások esetében a levonási küszöböt, amely segít a lakástulajdonosoknak csökkenteni az adóköteles jövedelmüket, az eredeti 1 millió dollárról az első 750 000 dollárra korlátozza.
• Nő a standard levonás. Az új törvény minden adófizető számára 12 000 USD-re emeli a standard levonást az egyéni adózók esetében és 24 000 USD-re a közös adózók esetében. Ez azt jelenti, hogy egyes háztartások számára már nem biztos, hogy jobb lesz a jelzáloghitel-kamatok levonásának tételes elszámolása, mivel az alacsonyabb lenne, mint a standard levonásuk.
• Az állami és helyi adó (SALT) levonás korlátozása. Az új törvény 10 000 USD-ben maximálja a SALT levonást az ingatlanérték, az egyéni jövedelem és a forgalmi adó tekintetében. Ez a legnagyobb hatással a magas jövedelmű háztartásokra lesz, mivel az évente 200 000-300 000 USD-t kereső háztartások mintegy 93%-a igényli a SALT-levonást, míg az 50 000-75 000 USD-t kereső háztartásoknak csak 39%-a.

A magasabb jövedelmű háztartások élvezik a legnagyobb előnyöket az új törvényből, mivel adókulcsaik jelentősen csökkentek. Jövedelmi sávok alapján:

Háztartási jövedelem		az adócsökkentésben részesült háztartások aránya
30 000 USD alatt	32.1%
	30 000 – 50 000 USD	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

A világ legnagyobb gazdasága az IMF becslései alapján idén várhatóan 6,6%-kal zsugorodik, 11 év óta először.

A szövetségi költségvetési hiány az előrejelzések szerint 2020-ban 3,3 billió dollárra ugrik, ami több mint háromszorosa a 2019-ben regisztrált hiánynak, főként a kormány hatalmas kiadásai és a világjárvány elleni segélyezésre szánt ösztönző támogatások miatt – állítja a Kongresszusi Költségvetési Hivatal (CBO). A hiány idén várhatóan eléri a GDP mintegy 16%-át, ami 1945 óta a legmagasabb szint.

A szövetségi adósság ennek következtében idén a GDP mintegy 98%-ára emelkedik, és 2021-ben meghaladja az amerikai gazdaság méretét a CBO szerint. A CBO szerint ilyen mértékű költségvetési egyensúlyhiányra a második világháború vége óta nem volt példa az USA-ban.

Az országos infláció 2020 augusztusában 1,3% volt, ami 2020 márciusa óta a legmagasabb szint, de még mindig messze elmarad a Fed 2%-os céljától.

A munkaerőpiac a javulás bizonyos jeleit mutatja. A munkanélküliségi ráta 2020 júliusában 10,2%-ra csökkent, miután 2020 áprilisában rekordmagas, 14,7%-os értéket regisztráltak. De továbbra is jóval magasabb, mint az ország 2015 és 2019 közötti 4,4%-os átlagos munkanélküliségi rátája.”

A külföldi vásárlói érdeklődés csökken az Egyesült Államok iránt.

A külföldi lakásvásárlók 154 000 amerikai ingatlant vásároltak 2019 áprilisa és 2020 márciusa között, ami 16%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban – derül ki a NAR 2020 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate (Az amerikai lakóingatlanokkal kapcsolatos nemzetközi tranzakciók 2020-as profilja) című jelentéséből. Hasonlóképpen, a külföldiek által vásárolt ingatlanok értéke ugyanebben az időszakban 5%-kal, 74 milliárd dollárra csökkent. A kínai vásárlók az összes külföldi tranzakció több mint 20%-át tették ki, őket követték a kanadaiak (12,8%), a mexikóiak (7,8%), az indiaiak (7,3%) és a kolumbiaiak (1,8%).

Az Egyesült Államok hat államában a legerősebb a külföldi vásárlói érdeklődés: Florida, Kalifornia, Texas, Arizona, New Jersey és Hawaii. Sajnos a legtöbbet idén a koronavírus okozta utazási korlátozások sújtották. De az élénk belföldi piac minden esetben bőven ellensúlyozta a külföldi kereslet lassulását.

Florida

Florida lakáspiacát elsősorban a külföldi befektetők, nem pedig a helyi lakásvásárlók élénkítik. Jellemzően minden ötödik külföldi vásárló az Egyesült Államokban vásárolt ingatlant Floridában a NAR szerint. A kanadai vevők mintegy 41%-a, akiket gyakran hómadaraknak is neveznek, Floridában vásárolt.”

“Sok kanadai és más külföldi azért találta Floridát olyan csábítónak, mert ott enyhe adótörvények vannak érvényben” – mondta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza. “Ráadásul sok floridai metropoliszban viszonylag olcsóbb ingatlanok is vannak – ez a kombináció teszi az államot nagyon népszerű célponttá.”

A floridai ingatlanügynökségek adatai szerint 2020 augusztusában a meglévő egylakásos családi házak floridai értékesítési mediánára 13,2%-kal, 300 000 dollárra emelkedett az előző év azonos időszakához képest. Hasonlóképpen, a társasházi-társasházi ingatlanok országos medián ára ugyanebben az időszakban 14,5%-kal emelkedett y-o-y, 217 500 USD-re.

“A floridai lakáspiac továbbra is lendületben van, és támogatja az állam gazdaságát, miközben mindannyian éberek maradunk egészségünk védelmében, közösségeink védelmében, és megpróbáljuk fenntartani a vállalkozásokat a folyamatban lévő járvány idején” – mondta Barry Grooms, a Florida Realtors 2020 elnöke.

“Otthonaink fontosabbá váltak, mint valaha az elmúlt hónapokban, mivel az otthonmaradással kapcsolatos megrendelésekkel, az otthonról történő munkavégzéssel, a gyermekek távoktatásban való segítésével és egyebekkel foglalkoztunk” – tette hozzá Grooms.

A Florida Realtors adatai szerint a 2020 augusztusában az egy évvel korábbihoz képest 8,8%-kal 29 495 darabra emelkedtek az egylakásos házak lezárt eladásai. Hasonlóképpen a társasházak és sorházak értékesítése is 10,3%-kal 11.100 egységre nőtt az előző évhez képest.

A felső kategóriás ingatlanok vezetik a floridai lakáspiac újraéledését.

“Az 1.000.000 dolláros vagy annál nagyobb értékű egylakásos házak értékesítése közel 82%-kal nőtt az előző évhez képest, míg a 600.000 és 1.000.000 dollár közötti értékesítés közel 72%-kal emelkedett” – mondta Dr. Brad O’Connor, a Florida Realtors vezető közgazdásza. “És ahogy az egylakásos kategóriában, úgy az 1.000.000 dolláros vagy annál nagyobb értékű társasházi és sorházi eladások is 63,5%-kal nőttek tavaly augusztushoz képest, a 600.000 és 1.000.000 dollár közötti tartományban pedig több mint 71%-kal emelkedtek az eladások.”

Florida az Egyesült Államok egyik legnépesebb állama. Számos városa nagymértékben függ a nyugdíjasoktól, a 60 éves és idősebb lakosok a lakosság több mint 20%-át teszik ki. Sőt, Nápolyban a Forbes cikke szerint több mint 61%-ot tesznek ki.

A Florida Realtors szerint 2020 augusztusában a készlet korlátozott, 2,3 hónapos kínálat volt az egylakásos házak esetében és 5,3 hónapos kínálat a társasházak és sorházak esetében.

Kalifornia

Kalifornia több mint 39,8 millió lakosával a legnépesebb amerikai állam, és Florida mellett a második legnépszerűbb célpont a külföldi lakásvásárlók körében. Az államban évente az ország összes nemzetközi ingatlanvásárlásának mintegy 12%-át bonyolítják le. A pánik előtti adatok azt mutatták, hogy a kaliforniai külföldi vásárlások mintegy harmadát kínai állampolgárok bonyolították le, őket követik az Egyesült Királyságban vásárlók (20%), valamint az indiai és mexikói állampolgárok (egyenként 10%).

Dél-Kalifornia különösen népszerű volt a kínai szülők körében, akik azt remélték, hogy gyermekeiket amerikai egyetemekre küldik. Az USA és Kína közötti kereskedelmi háború erősödése közepette azonban, amelyet a COVID-19 járvány is súlyosbít, az amerikai lakáspiacon a kínai befektetések összességében tavaly óta csökkennek.

A NAR közgazdásza, Gay Cororaton szerint a kínaiak lakóingatlan-vásárlásai az Egyesült Államokban a 2018-as 32 milliárd dollárról tavaly meredeken, mindössze 13,4 milliárd dollárra estek vissza. És 2020 első felében a kínai ingatlanbefektetések az országban a világjárvány miatt leállnak.”

“A kihívás az, hogy rövid távon a koronavírusról beszélünk, ez az utazási korlátozásokról szól. Fizikailag nem tudnak eljönni, hogy meglátogassák az ingatlant. A kínai újév idején voltak olyanok, akik ide akartak jönni és meg akarták nézni az ingatlanokat, de a Wuhanban kitört járvány miatt nem tudták megtenni” – mondta Jill Ji a Douglas Elliman amerikai ingatlancégtől.

Szerencsére a hónapokig tartó csökkenés után az ingatlanügyletek ismét emelkednek, köszönhetően az erőteljes belföldi keresletnek. A Kaliforniai Ingatlanügynökök Szövetsége (CAR) szerint 2020 augusztusában Kaliforniában a meglévő egylakásos családi házak eladásai 14,6%-kal emelkedtek éves szinten, szezonálisan kiigazított éves szinten 465 400 darabra. A kaliforniai lakások eladásához szükséges átlagos napok száma 2020 augusztusában 13 nap volt, ami meredeken elmaradt az egy évvel korábbi 23 naptól.

A CAR adatai alapján az országos medián lakásár 14,5%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest, és 2020 augusztusában új rekordmagas, 706 900 USD-t ért el. Szinte minden nagyobb régióban kétszámjegyű áremelkedés volt tapasztalható az előző évhez képest. A San Francisco Bay Area regisztrálta a legnagyobb, 18,7%-os mediánár-növekedést 2020 augusztusában, amelyet a Central Coast (16,4%), Dél-Kalifornia (12,9%) és a Central Valley (12,2%) követett.

“Kalifornia erős lakáspiaci fellendülése az eladások és az árak tekintetében az elmúlt hónapokban biztató, mivel a motivált vásárlók szívesen vásárolnak lakást az eddigi legalacsonyabb kamatlábak közepette, ami az elmúlt évtized leggyorsabb értékesítési növekedéséhez vezetett” – mondta Jeanne Radsick, a CAR 2020 elnöke. “A tartósan alacsony lakáskészlet azonban az erős vásárlói verseny miatt továbbra is felfelé fogja nyomni a lakásárakat, ami kezdi ellensúlyozni a rekordalacsony kamatlábak előnyeit, és gátolja a lakhatás megfizethetőségét.”

Texas

Texas a nemzetközi befektetők másik kedvenc célpontja, különösen az indiai és mexikói lakásvásárlók körében. A “magányos csillagállam” folyamatosan a külföldi vevőknek eladott amerikai lakások mintegy 9-12%-át teszi ki. A mexikói vevők mintegy 28%-a vásárolt lakást Texasban tavaly. Texas az Indiából (13%), az Egyesült Királyságból (4%), Kínából (3%) és Kanadából (3%) érkező vásárlók számára is forró pont.

Az országos trendhez hasonlóan azonban a külföldi ingatlaneladások Texasban is kétszámjegyű csökkenést mutattak tavaly. A külföldi befektetők mellett azonban Texas a belföldi vevők számára is népszerű helyszín, mivel itt nincs állami jövedelemadó. Ezek a helyi befektetők tartották talpon a piacot tavaly. A 2019-es év során a Texasban eladott összes lakásértékesítés 4%-kal 357 238 darabra emelkedett.

De 2020 második negyedévében a Texas Realtors adatai szerint az összes lezárt eladás 9,9%-kal 91 970 otthonra csökkent az előző év azonos időszakához képest, főként a világjárvány kedvezőtlen hatása miatt, a korlátozott kínálattal párosulva.

Az állam egészére vonatkozó medián lakásár 2020 második negyedévében szerényen, 2,9%-kal 252 000 dollárra emelkedett az egy évvel korábbihoz képest, a Texas Realtors adatai alapján. Dallas-Forth Worth-Arlington térségében, amely a texasi piac közel 29%-át teszi ki, a mediánár 2,3%-kal, 286 494 USD-re emelkedett az előző év azonos időszakához képest 2020 második negyedévében. Austin-Round Rock térségében szintén 2,2%-kal 330 000 USD-re, Houston-The Woodlands-Sugar Land térségében pedig 2,4%-kal 255 000 USD-re emelkedett a mediánár.

A lakóingatlanok jellemzően összesen 93 napot maradtak a piacon 2020 második negyedévében, szemben a 2019 második negyedévi 88 nappal és a két évvel ezelőtti 87 nappal. A készlet 2020 második negyedévében 3 hónapos kínálat volt, szemben az egy évvel korábbi 3,9 hónappal.

Arizona

Arizona lakáspiaca továbbra is feszített, az alacsony lakáskínálattal párosuló erős népességnövekedés közepette. Phoenix metróövezetében a medián eladási ár erősen, 16,1%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest, 325 000 dollárra 2020 augusztusában, az Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc. szerint. (ARMLS) SZERINT. Ez összhangban van az S&P/Case-Shiller indexszel, amely azt mutatta, hogy a 2020 második negyedévéig tartó egy év során Phoenixben volt a legmagasabb a lakásárak y-o-y növekedése.

A 2020 augusztusában az összes értékesítés 1,7%-kal 8.878 egységre nőtt az egy évvel korábbihoz képest. Az új készletek éves szinten 4,1%-kal 9 825 egységre nőttek 2020 augusztusában. Ennek ellenére a teljes készlet 22,8%-kal 13 510 darabra csökkent ugyanebben az időszakban.

“Úgy gondolom, hogy 2020 hátralévő részében és egész 2021-ben nagyon aktív vásárlási piacot fogunk látni” – mondta Andrew Grant-Godoy a Wells Fargo Home Lendingtől. “Az emberek megértik, hogy mennyire fontos most egy ház; egy hely, ahová el lehet menni pihenni, egy hely, ahová el lehet menni, és ahol van hely a családalapításhoz. Most ez a tér otthon, iskola, munkahely lesz, és az emberek megértik, hogy nagyon fontos, hogy legyen.”

A lakóingatlanok 2020 augusztusában jellemzően 51 napig maradtak a piacon, szemben az egy évvel korábbi 63 nappal.

Arizona, különösen fővárosa, Phoenix, egész évben napos időjárása és meleg hőmérséklete miatt vonzza a külföldi lakásvásárlók érdeklődését. Emellett magas színvonalú gyógyfürdőiről, nyüzsgő éjszakai klubjairól és Jack Nicklaus által tervezett golfpályáiról is ismert. A világ hét természeti csodájának egyikeként elismert Grand Canyon évente több millió látogatót vonz.

New Jersey

New Jersey 130 mérföldes tengerpartjáról ismert, amely Sandy Hooktól Cape Mayig terjed. Gyönyörű fehérhomokos strandjai és sétányai évente több százezer látogatót vonzanak – akik közül sokan később úgy döntenek, hogy otthont vásárolnak. Jersey Shore különösen híres az óceánparti fekvésének köszönhető egyedülálló természeti, lakóhelyi és kulturális jellemzői miatt. New Jersey az olasz lakosságáról és a megőrzött viktoriánus épületekről is ismert.

20120 augusztusában New Jerseyben a meglévő egylakásos családi házak medián értékesítési ára a New Jersey Realtors adatai alapján 17,1%-kal, 410 000 dollárra emelkedett az előző év azonos időszakához képest. Hasonlóképpen, a társasházi-társasházi ingatlanok országos medián ára 5,6%-kal emelkedett y-o-y, 285 000 USD-re.

Az egylakásos házak lezárt eladásai 9,7%-kal, 9 691 darabra emelkedtek 2020 augusztusában y-o-y, és 2,1%-kal, 2 410 darabra a társasházi-társasházi ingatlanok esetében, a New Jersey Realtors adatai szerint. Ugyanakkor 2020 első nyolc hónapja során az egylakásos családi házak, társasházak és sorházak lezárt eladásai 6,3%-kal, illetve 14,6%-kal maradtak elmaradva.

Az egylakásos családi házak átlagos értékesítési napja 2020 augusztusában 52 nap volt, szemben az egy évvel korábbi 59 nappal. A készlet 2020 augusztusában 3 hónapos kínálat volt, ami meredeken csökkent a 2019. augusztusi 5,6 hónapról.

Hawaii

Hawaii világhírű turisztikai célpont, amely a meleg, fehér homokos strandokkal és zöld, buja növényzettel szegélyezett gyönyörű szigeteiről ismert. Az állam békéje és nyugalma, a tengerparti élet, a golfpályák, a természeti parkok és a kultúra egyszerűen ellenállhatatlan a turisták és a nemzetközi vásárlók számára világszerte.

2019-ben a 2018-as közel 6%-os növekedést követően a turistaérkezések 5,4%-kal nőttek az előző évhez képest, és rekordot jelentő 10,4 millió főre emelkedtek. A legtöbb lakásvásárló Hawaiira Kaliforniából, Arizonából, Kínából, Németországból, Oroszországból, Japánból és Kanadából érkezik.

A Hawaii Realtors adatai szerint 2020 augusztusában az egylakásos családi házak országos medián értékesítési ára éves szinten 6%-kal, 707 250 USD-re emelkedett. A 2020 augusztusáig eltelt egy év alatt Kauai-on volt a legnagyobb, 14,2%-os áremelkedés, ezt követte Hawaii megye (11,4%), majd Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

• House Price Index Datasets (Federal Housing Finance Agency): https://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/House-Price-Index-Datasets.aspx#mpo
• S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices (Standard & Poor’s): https://www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-corelogic-case-shiller/sp-corelogic-case-shiller-composite/#overview
• Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
• Mortgage rates (Freddie Mac): http://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives.html
• Monthly New Residential Construction, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
• Delinquency Rates, All Banks, SA (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm
• L.217 Total Mortgages (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/z1/20200921/html/l217.htm
• U.S. Properties With Foreclosure Filings See A Slight Uptick As Coronavirus Pandemic Continues (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-august-2020-u-s-foreclosure-market-report/
• 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
• Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
• Existing-Home Sales (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
• Existing-Home Sales Hit Highest Level Since December 2006 (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-hit-highest-level-since-december-2006
• Monthly New Residential Sales, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
• World Economic Outlook Database, April 2020 (International Monetary Fund): https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2020/01/weodata/index.aspx
• Two years after the Tax Cuts and Jobs Act — who are the winners and the losers? (MarketWatch): https://www.marketwatch.com/story/two-years-after-the-tax-cuts-and-jobs-act-who-are-the-winners-and-the-losers-2020-02-11
• An Update to the Budget Outlook: 2020 to 2030 (Congressional Budget Office): https://www.cbo.gov/publication/56517
• Fla.’s Housing Market: Sales and Median Prices Rose in August (Florida Realtors): https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2020/09/flas-housing-market-sales-and-median-prices-rose-august
• International Transactions in U.S. Residential Real Estate (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
• August home sales and price report (California Association of Realtors): https://www.car.org/aboutus/mediacenter/newsreleases/2020releases/aug2020sales
• Chinese real estate investment in the U.S. comes to a standstill (SupChina): https://supchina.com/2020/04/14/chinese-real-estate-investment-in-the-u-s-comes-to-a-standstill/
• Texas Quarterly Housing Report Q2 2020 (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/TQHR_2020_Q2.pdf
• Texas International Homebuyers Report 2019 Edition (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/2019TexasInternationalHomebuyerReport.pdf
• Monthly Statistics for the Phoenix Metro Area (Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc.): https://armls.com/docs/2020-AUGUST-STATwith-commentary.pdf
• New Jersey Monthly Indicators (New Jersey Realtors): http://njar-public.stats.10kresearch.com/docs/lmu/2020-08/x/EntireState?src=page
• Monthly Market Overview (Hawaii Realtors): https://www.hawaiirealtors.com/resources/housing-trends/