San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Aggiornato 2021]

Salta ad un altro anno nel mercato immobiliare di San Francisco:

• 2021 Mercato Immobiliare di San Francisco

• 2020 Mercato Immobiliare di San Francisco

• 2019 Mercato Immobiliare di San Francisco

• 2016 Mercato Immobiliare di San Francisco

• 2015 Mercato Immobiliare di San Francisco

Il mercato immobiliare di San Francisco ha seguito le tendenze nazionali per buona parte di un decennio. Le notizie provenienti dalla Bay Area cominciano a sembrare un disco rotto. Gli stessi prezzi elevati che hanno inondato i giornali dopo l’inizio della ripresa nel 2012 stanno ancora facendo notizia nel 2021. I titoli sono ben meritati; il mercato della California del Nord rimane uno dei mercati più costosi del pianeta. Vale la pena notare, tuttavia, che la città ha iniziato a mostrare segni di temperamento.

In effetti, nel primo trimestre del 2020, l’immobiliare di San Francisco è diventato sinonimo di una delle più alte distribuzioni di vendite scontate del paese. Questo non significa che il mercato immobiliare di San Francisco sia relativamente conveniente, ma piuttosto che i prezzi potrebbero essere sull’orlo di una correzione di rotta. Dopo anni di apprezzamento storico, sembra essere rimasto poco spazio per l’aumento dei prezzi.

Oltre ai prezzi elevati della città, l’introduzione del Coronavirus ha contribuito a temperare i tassi di apprezzamento. Mentre il COVID-19 è stato niente meno che terribile per l’economia, sembra essere stato proprio quello di cui il settore immobiliare di San Francisco aveva bisogno. La paura e l’incertezza lasciate nella scia della pandemia hanno effettivamente fermato anni di apprezzamento e hanno riportato i prezzi sulla terra, anche se leggermente.

La diminuzione dei prezzi di vendita dovrebbe essere di buon auspicio per chiunque cerchi di partecipare attivamente al mercato, il che fa sorgere la domanda: È un buon momento per comprare una casa a San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 ogni 10.451 (0,9%)

San Francisco Real Estate Investing 2021

La comunità degli investitori immobiliari di San Francisco ha goduto di una corsa redditizia da quando la ripresa del mercato è decollata nel 2012. Vale la pena notare, tuttavia, che il successo degli investitori non è stato unico nella California del Nord. Infatti, gli investitori immobiliari di tutto il paese hanno beneficiato di rendimenti generosi, soprattutto nel 2020. Secondo l’Attom Data Solutions’s third-quarter 2020 U.S. Home Flipping Report, “Il profitto lordo sul tipico home flip a livello nazionale (la differenza tra il prezzo di vendita mediano e il mediano pagato dagli investitori) è salito nel terzo trimestre del 2020 a 73.766 dollari – l’importo più alto almeno dal 2000.”

Non sorprende che il mercato immobiliare di San Francisco sia stato uno dei pochi luoghi che ha registrato un aumento dei profitti grezzi in tutto il paese. I prezzi locali delle case e la domanda hanno portato gli investitori immobiliari di San Francisco verso la cima della lista dei posti migliori in cui girare le case nel 2020. Con un profitto medio di 158.500 dollari per flip, San Francisco ha avuto il quinto più alto profitto grezzo nel terzo trimestre dello scorso anno, seguendo solo San Jose, CA (profitto lordo di 290.000 dollari); Ventura, CA (180.000 dollari); Bridgeport, CT (177.500 dollari); Los Angeles, CA (161.500 dollari), secondo il 2020 U.S. Home Flipping Report.

Pochi mercati in tutto il paese hanno visto un aumento fulmineo dei prezzi che può eguagliare gli ultimi otto anni, il che porta alla domanda: Gli immobili di San Francisco sono un buon investimento? La risposta è relativamente semplice: sì, nelle giuste circostanze. I prezzi elevati della città possono dissuadere alcuni investitori dal perseguire affari locali. Eppure, gli stessi prezzi che possono rendere più difficile investire hanno già generato un ritorno sugli investimenti molto impressionante.

C’è più di un modo per investire nel settore immobiliare di San Francisco. Oltre alle strategie di uscita che porterebbero gli investitori a vendere i loro affari per un profitto (wholesaling e rehabbing), le proprietà in affitto a lungo termine sono forse più valide che mai. Per cominciare, San Francisco è attualmente una delle poche città dove è effettivamente più conveniente affittare che possedere. Con un rapporto prezzo-affitto di 25,97, è inequivocabilmente più conveniente affittare una casa che acquistarla. Di conseguenza, la domanda di spazi in affitto è storicamente alta, il che assicura che i proprietari dovranno raramente preoccuparsi di spazi liberi. La domanda risultante permetterà anche ai padroni di casa più avveduti di aumentare i tassi di affitto, decidendo di possedere immobili in affitto ancora più fattibili nel 2021.

Se questo non bastasse, l’impatto di COVID-19 sul mercato immobiliare ha reso gli investimenti a lungo termine più attraenti. In particolare, i costi di prestito più bassi hanno reso più facile digerire gli alti costi di acquisizione della città. Nel tentativo di stimolare il settore immobiliare, la Fed ha annunciato che avrebbe mantenuto i tassi vicino ai minimi storici per il prossimo futuro, e gli investitori locali sono pronti e disposti a sfruttare l’opportunità.

Investire nel settore immobiliare di San Francisco è, al momento, incredibilmente costoso. Tuttavia, la comunità di investitori immobiliari di San Francisco ha già dimostrato che è possibile. I rendimenti nella città sono più alti che in qualsiasi altro posto, e non c’è motivo di pensare che la tendenza non continuerà nel prossimo futuro.

Statistiche di pignoramento a San Francisco 2021

Il mercato immobiliare di San Francisco non ha un grande tasso di pignoramento. Nonostante il fatto che ospita uno dei valori medi delle case più alti del paese, solo una ogni 10.451 case è conforme alla descrizione “distressed”: default, asta o proprietà della banca. Infatti, il tasso di pignoramento dello 0,9% della città è solo leggermente superiore a quello della media nazionale (che è attualmente intorno allo 0,7%).

Nonostante il basso tasso di pignoramento, tuttavia, il settore immobiliare di San Francisco è stato leggermente più suscettibile alle richieste di pignoramento nella storia recente. A causa in gran parte – in parte – della pandemia, più proprietari di case sono caduti in tempi finanziari più difficili. Furloughs e perdite di posti di lavoro hanno portato via le fonti di reddito così molti San Franciscans una volta dipendeva da pagare i loro mutui e affitti. Mentre è troppo presto per dire l’entità dei nuovi pignoramenti, è sicuro assumere che aumenteranno nel corso del 2021.

Oggi, i codici postali nel mercato immobiliare di San Francisco con la più alta distribuzione di pignoramenti sono:

• 94127: In ogni 3.996 case è in difficoltà

• 94132: In ogni 5.436 case è in difficoltà

• 94124: In ogni 5.739 case è in difficoltà

• 94134: In ogni 6.370 case è in difficoltà

• 94123: In ogni 7.622 case è in difficoltà

Dati forniti da RealtyTrac

Prezzi mediani delle case a San Francisco 2021

Il mercato immobiliare di San Francisco è il mercato più caro nello stato più caro. Con un valore mediano della casa di 1.402.470 dollari, il valore medio di una casa a SF è più di un milione di dollari in più rispetto al valore mediano della casa negli Stati Uniti. Tuttavia, vale la pena notare che il valore odierno della casa è il risultato di quasi un decennio di apprezzamento. I prezzi delle case sono più che raddoppiati dalle profondità dell’ultima recessione.

Anche recentemente, nel primo trimestre del 2012, quando la recessione era nei suoi momenti calanti, il valore mediano della casa era di circa 680.000 dollari. Per mettere le cose in prospettiva, questo è ancora più del valore mediano della casa in California è oggi (i prezzi sono sempre stati alti rispetto ai mercati adiacenti). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Ognuno di questi quartieri continua a mostrare una crescita notevole.

I valori delle case locali hanno avuto una corsa storica, i potenziali acquirenti si sono posti la stessa domanda per anni: Il mercato immobiliare di San Francisco scenderà? Se l’inizio del 2021 è un indicatore, la risposta potrebbe essere sì. Il valore mediano della casa a San Francisco è già sceso del 2,5% nell’ultimo anno, e Zillow si aspetta un ulteriore deprezzamento. È troppo presto per dire quanto i prezzi scenderanno, ma questa tendenza è chiaramente il risultato di troppi anni di apprezzamento.

Il mercato immobiliare di San Francisco si trova su un piedistallo tutto per sé. I prezzi elevati che sono diventati sinonimo di immobili a San Francisco hanno creato un mercato diverso da qualsiasi altro. Tuttavia, c’è ancora molto spazio per i margini di profitto per rimanere attraenti per gli investitori immobiliari. Con una buona strategia di uscita, gli investitori esperti possono lavorare con gli alti costi di acquisizione della zona per rendere anche alcuni degli affari più costosi validi. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 ogni 6.658 (1,5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

La comunità degli investitori immobiliari di San Francisco è stata ampiamente influenzata dall’introduzione del Coronavirus nel primo trimestre del 2020. Verso il 2020, gli investitori hanno generalmente praticato il rehabbing e la vendita all’ingrosso ogni volta che si presentavano margini di profitto interessanti (il che non era spesso). Tuttavia, l’inizio della pandemia ha mandato il mercato immobiliare di San Francisco in tilt. All’inizio, il mercato divenne stagnante sulla scia della paura e dell’incertezza. Nessuno voleva vendere una casa, figuriamoci visitarla durante una pandemia. Nel giro di poche settimane, il mercato si è fermato.

Entro maggio, era evidente che l’impatto del COVID-19 sul settore immobiliare di San Francisco sarebbe stato temporaneo. In pochi mesi, infatti, il sentimento del mercato passò dalla paura alla frenesia, poiché l’intervento del governo e i tassi d’interesse storicamente bassi catalizzarono l’attività; fu quell’attività che avrebbe plasmato il modo in cui le persone investirono nel settore immobiliare di San Francisco nel corso del 2020.

Gli immobili a San Francisco erano stati esorbitantemente costosi per troppo tempo, e il calo dei tassi di interesse rese i costi di acquisizione più sopportabili. Con i tassi scesi ben al di sotto del 3,0%, molti investitori hanno puntato su proprietà in affitto a lungo termine. La convergenza unica di bassi costi di prestito e la capacità di pagare un mutuo con i soldi di qualcun altro in una delle città più costose del paese era troppo attraente per essere ignorata. Inoltre, la mancanza di alloggi disponibili in città ha mitigato il rischio di case sfitte. Anche le persone che volevano comprare non potevano a causa dei bassi livelli di inventario, il che ha costretto più persone ad affittare nel 2020.

Mercato immobiliare di San Francisco: riassunto del 2019

• Valore medio della casa: 1.353.500 dollari

• Tasso di apprezzamento a 1 anno: 2,9%

• Valore medio della casa (previsione a 1 anno): 1,4%

• Prezzo medio dell’affitto: 4.500 dollari

San Francisco Real Estate Investing 2019

Il valore mediano della casa è stato di 1.353.500 dollari nella prima metà del 2019. In un anno (da marzo 2018 ad aprile 2019), il valore mediano della casa della città più prolifica della Bay Area è aumentato di un modesto 2,9%. Tuttavia, il valore mediano della casa è sceso a marzo rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, “segnando il primo calo annuale dal fondo dell’ultimo crollo immobiliare, sette anni fa”, secondo CoreLogic. Prima del calo, gli immobili erano aumentati di prezzo per 83 mesi consecutivi da aprile 2012.

Per mettere le cose in prospettiva, il valore mediano della casa negli Stati Uniti era di 226.700 dollari, o 1.126.800 dollari meno della casa media nella città della baia. Tuttavia, a livello nazionale, i prezzi mediani delle case si sono apprezzati più del doppio rispetto agli immobili di San Francisco. Questo è molto probabile perché la Bay Area ha raggiunto un punto di svolta prima di tutti gli altri.

Come uno dei mercati immobiliari più costosi del paese in quel momento, i prezzi di San Francisco erano proibitivi per molti investitori. Tuttavia, mentre gli immobili erano costosi, erano anche molto richiesti, il che serviva agli investitori. Nonostante i prezzi, gli investimenti immobiliari erano costantemente sostenuti dalla domanda. Chiunque potesse permettersi di investire si trovava di fronte a margini di profitto interessanti. Infatti, la città ha avuto il più alto rendimento medio dei venditori di case nel primo trimestre del 2019, secondo solo al suo vicino a sud-est: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

Il mercato immobiliare di San Francisco è stato inarrestabile nella prima metà del 2016 e nel resto dell’anno. I prezzi delle case sono quadruplicati rispetto alla media nazionale e hanno continuato a crescere rispetto all’anno precedente, dato che la città si è classificata nella fascia alta dei tassi di apprezzamento.

Nonostante la debolezza dei prezzi, l’economia locale era forte e in crescita. La costruzione di nuove case ha superato la media nazionale, il che ha aiutato l’accessibilità, anche se leggermente.

Da una prospettiva di investitore, i pignoramenti erano un’opportunità in divenire. Il mercato immobiliare di San Francisco aveva 528 proprietà in qualche fase di pignoramento durante l’ultimo trimestre. Nonostante sia molto basso, i pignoramenti erano in realtà il 40,0% più alti del mese precedente e il 17,0% più alti dello stesso periodo dell’anno precedente.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Forse ancora più impressionante: gli immobili si sono apprezzati del 60,7% in un periodo di tre anni (risalente al 2012).

All’epoca, il mercato immobiliare era sostenuto da fondamentali economici altrettanto impressionanti. Il settore del lavoro, in particolare, sosteneva un’offerta e una domanda sane per la zona. Al 4,4%, il tasso di disoccupazione della città era ben al di sotto della media nazionale. Forse ancora più importante, la disoccupazione ha mostrato segni di calo. Ci si aspettava che la crescita del lavoro sostenesse anche l’economia della città. Nel corso di un anno, il tasso di crescita del lavoro ha superato il 3,0%, più di un intero punto percentuale sopra la media nazionale.

C’era un fattore, tuttavia, che ostacolava il progresso del settore immobiliare: l’accessibilità. Con tassi di rivalutazione che hanno raggiunto il 10,0% nel corso di un anno, la città della California del Nord era meno accessibile della maggior parte degli altri mercati immobiliari. La famiglia media in tutto il paese dedicava il 15,1% del suo reddito mensile alle rate del mutuo. Tuttavia, era normale per i proprietari spendere il 22,9% del loro reddito per le rate mensili del mutuo.

Fortunatamente, gli sconti sulle proprietà in difficoltà offrivano un grande ritorno sugli investimenti. Il prezzo mediano di vendita di una casa non in difficoltà era di 1.050.000 dollari. Il prezzo di vendita mediano di una casa pignorata era di 780.300 dollari, o il 26,0% più basso delle vendite di case non pignorate. Si tratta di uno sconto di circa 269.000 dollari. L’importo che gli investitori hanno risparmiato sui pignoramenti nel 2015 è stato più del prezzo mediano delle case in tutto il paese.

La maggior parte dei pignoramenti nel mercato immobiliare di San Francisco erano pre-pignoramenti o a rischio di essere posseduti a causa dell’incapacità del proprietario di pagare un obbligo di mutuo in sospeso. Tuttavia, solo il 3,3% delle case si è trovato in una posizione di equità negativa. Questo era considerevolmente inferiore alla media nazionale del 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Ha pensato di investire nel mercato immobiliare di San Francisco? Se sì, cosa state aspettando? Ci piacerebbe conoscere i vostri pensieri sull’immobiliare a San Francisco nei commenti qui sotto:

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