Bańka mieszkaniowa

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Bańka mieszkaniowa, lub bańka na rynku nieruchomości, to wzrost cen mieszkań napędzany przez popyt, spekulacje i niebotyczne wydatki aż do punktu załamania. Bańki mieszkaniowe zwykle zaczynają się od wzrostu popytu w obliczu ograniczonej podaży, której uzupełnianie i zwiększanie trwa stosunkowo długo. Spekulanci pompują pieniądze w rynek, co jeszcze bardziej napędza popyt. W pewnym momencie popyt maleje lub ulega stagnacji przy jednoczesnym wzroście podaży, co powoduje gwałtowny spadek cen i pęknięcie bańki.

Zrozumienie bańki mieszkaniowej

Bańka mieszkaniowa jest wydarzeniem tymczasowym, ale może trwać przez lata. Zazwyczaj jest napędzana przez coś poza normą, jak np. manipulowany popyt, spekulacje, niezwykle wysoki poziom inwestycji, nadmiar płynności, rozregulowany rynek finansowania nieruchomości lub ekstremalne formy produktów pochodnych opartych na kredytach hipotecznych – wszystkie te czynniki mogą spowodować, że ceny domów staną się nie do utrzymania. Prowadzi to do wzrostu popytu w stosunku do podaży.

Według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) bańki mieszkaniowe mogą występować rzadziej niż bańki na rynku akcji, ale mają tendencję do trwania dwa razy dłużej.

Bańki mieszkaniowe nie tylko powodują poważny krach na rynku nieruchomości, ale także mają znaczący wpływ na ludzi wszystkich klas, dzielnice i całą gospodarkę. Mogą one zmusić ludzi do szukania sposobów na spłatę kredytów hipotecznych za pośrednictwem różnych programów lub może mieć je kopać do kont emerytalnych, aby pozwolić sobie na życie w swoich domach. Bańki mieszkaniowe są jednym z głównych powodów, dla których ludzie tracą swoje oszczędności.

Co powoduje bańkę mieszkaniową?

Tradycyjnie, rynki mieszkaniowe nie są tak podatne na powstawanie baniek jak inne rynki finansowe, ze względu na duże koszty transakcyjne i koszty utrzymania związane z posiadaniem domu. Jednak gwałtowny wzrost podaży kredytów w wyniku połączenia bardzo niskich stóp procentowych i poluzowania standardów przyznawania kredytów może przyciągnąć kredytobiorców na rynek i napędzić popyt. Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie standardów kredytowych może zmniejszyć popyt, powodując pęknięcie bańki mieszkaniowej.

Bańka mieszkaniowa w USA w połowie 2000 r.

Sławna bańka mieszkaniowa w USA w połowie 2000 r. była częściowo wynikiem innej bańki, tej w sektorze technologicznym. Była ona bezpośrednio związana z kryzysem finansowym z lat 2007-2008, a niektórzy uważają, że była jego przyczyną.

Podczas bańki dotcomów z końca lat 90-tych, wiele nowych firm technologicznych miało swoje akcje wspólne licytowane do niezwykle wysokich cen w stosunkowo krótkim okresie czasu. Nawet spółki, które były niczym więcej niż startupami i nie zdążyły jeszcze wypracować rzeczywistych zysków, były licytowane do dużych kapitalizacji rynkowych przez spekulantów próbujących szybko zarobić. Do 2000 roku Nasdaq osiągnął szczyt, a wraz z pęknięciem bańki technologicznej, wiele z tych niegdyś wysokich lotów akcji spadło do drastycznie niższych poziomów cenowych.

Jak inwestorzy porzucili rynek akcji w następstwie pęknięcia bańki dotcomów i późniejszego krachu giełdowego, przenieśli swoje pieniądze na nieruchomości. W tym samym czasie amerykańska Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe i utrzymała je na niskim poziomie, aby zwalczyć łagodną recesję, która nastąpiła po kryzysie technologicznym, a także aby uspokoić niepewność po ataku na World Trade Center z 11 września 2001 r.

Ta powódź pieniędzy i kredytów spotkała się z różnymi politykami rządowymi mającymi na celu zachęcanie do posiadania domów oraz szeregiem innowacji na rynku finansowym, które zwiększyły płynność aktywów związanych z nieruchomościami. Ceny domów wzrosły, a coraz więcej osób zaczęło zajmować się kupnem i sprzedażą domów.

W ciągu następnych sześciu lat mania posiadania domów wzrosła do alarmujących poziomów, ponieważ stopy procentowe gwałtownie spadły, a surowe wymagania dotyczące udzielania kredytów zostały całkowicie zarzucone. Szacuje się, że 20 procent kredytów hipotecznych w 2005 i 2006 roku trafiło do osób, które nie byłyby w stanie zakwalifikować się do normalnych wymogów kredytowych. Ponad 75 procent tych kredytów subprime stanowiły kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, z niskim oprocentowaniem początkowym i planowanym resetem po dwóch do trzech latach.

Rządowa zachęta do powszechnego posiadania domów skłoniła banki do obniżenia stóp procentowych i wymogów kredytowych, co wywołało szał kupowania domów, który doprowadził do wzrostu mediany cen sprzedaży domów o 55 procent w latach 2000-2007.Szał kupowania domów przyciągnął spekulantów, którzy zaczęli przerzucać domy, osiągając dziesiątki tysięcy dolarów zysku w ciągu zaledwie dwóch tygodni.

W tym samym okresie giełda zaczęła odbijać się od dna, a do 2006 roku stopy procentowe zaczęły szybować w górę. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zaczęły się resetować przy wyższych stopach procentowych, gdy w 2007 roku pojawiły się oznaki, że gospodarka zwalnia. W sytuacji, gdy ceny mieszkań utrzymywały się na wysokim poziomie, premia za ryzyko była zbyt wysoka dla inwestorów, którzy przestali kupować domy. Kiedy dla nabywców domów stało się jasne, że ich wartość może faktycznie spaść, ceny domów zaczęły gwałtownie spadać, co wywołało masową wyprzedaż papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ceny mieszkań spadłyby o 19 procent w latach 2007-2009, a masowe niespłacanie kredytów hipotecznych doprowadziłoby do milionów przejęć w ciągu następnych kilku lat.