Czym jest Foreclosure?

Foreclosure to sytuacja, w której właściciel domu nie spłaca kredytu hipotecznego.

A dokładniej, jest to proces prawny, w którym właściciel traci wszystkie prawa do nieruchomości. Jeśli właściciel nie może spłacić zaległego zadłużenia lub sprzedać nieruchomości za pośrednictwem krótkiej sprzedaży, nieruchomość trafia na aukcję wykluczenia. Jeśli nieruchomość nie zostanie tam sprzedana, instytucja kredytująca przejmuje ją w posiadanie.

Aby zrozumieć wykluczenie, warto pamiętać, że słowo „właściciel domu” w tym przypadku jest w rzeczywistości błędnym określeniem. „Pożyczkobiorca” to bardziej trafne określenie. To jest to, co hipoteka, lub deed of trust, jest: umowa pożyczki na cenę zakupu domu, minus zaliczki. Dokument ten ustanawia zastaw na zakupionej nieruchomości, czyniąc pożyczkę „pożyczką zabezpieczoną”

Gdy pożyczkodawca pożycza ci pieniądze bez żadnego zabezpieczenia (na przykład zadłużenie na karcie kredytowej), może pozwać cię do sądu za brak zapłaty, ale może być bardzo trudno ściągnąć od ciebie pieniądze. Pożyczkodawcy często sprzedają tego rodzaju długi zewnętrznym agencjom windykacyjnym za grosze i odpisują straty. Jest to uważane za „niezabezpieczoną pożyczkę”

Zabezpieczona pożyczka jest inna, ponieważ mimo że pożyczkodawca może ponieść stratę na pożyczce w przypadku braku spłaty, odzyska większą część długu poprzez zajęcie i sprzedaż nieruchomości użytkownika.

Co zatem dzieje się w przypadku przejęcia? Szczegóły mogą się różnić w zależności od prawa stanowego, ale możemy podzielić je na pięć etapów.

Faza 1: Brakujące płatności

Wszystko zaczyna się, gdy właściciel domu – kredytobiorca – nie dokonuje terminowych płatności kredytu hipotecznego. Zazwyczaj dzieje się tak dlatego, że nie jest w stanie, z powodu trudności takich jak bezrobocie, rozwód, śmierć lub problemy medyczne.

Jeśli jesteś w tej trudnej sytuacji, ważne jest, abyś porozmawiał z kredytodawcą tak szybko, jak to możliwe. Istnieje kilka opcji, które mogą pomóc w utrzymaniu domu. Proces wykluczenia kosztuje kredytodawcę dużo pieniędzy i chce on go uniknąć tak samo jak Państwo.

Niekiedy kredytobiorca może celowo zaprzestać spłacania kredytu hipotecznego, ponieważ nieruchomość może znajdować się pod wodą (innymi słowy, kwota kredytu hipotecznego przekracza wartość domu) lub ponieważ jest zmęczony zarządzaniem nieruchomością.

Cokolwiek jest powodem, najważniejsze jest to, że pożyczkobiorca nie może lub nie chce spełnić warunków pożyczki.

Faza 2: Powiadomienie publiczne

Po trzech do sześciu miesiącach braku płatności, pożyczkodawca rejestruje publiczne powiadomienie w Biurze Rejestru Hrabstwa, wskazując, że pożyczkobiorca nie wywiązał się z kredytu hipotecznego. W niektórych stanach, nazywa się to Notice of Default (NOD); w innych, jest to lis pendens – po łacinie „pozew w toku.”

W zależności od prawa stanowego, pożyczkodawca może być zobowiązany do wywieszenia zawiadomienia na drzwiach wejściowych do nieruchomości. To oficjalne zawiadomienie ma na celu uświadomienie kredytobiorcom, że są oni zagrożeni utratą wszystkich praw do nieruchomości i mogą zostać eksmitowani z lokalu. Innymi słowy, grozi im wykluczenie.

Faza 3: Wstępne wykluczenie

Po otrzymaniu NOD od kredytodawcy, kredytobiorca wchodzi w okres karencji, znany jako wstępne wykluczenie. W tym czasie – od 30 do 120 dni, w zależności od lokalnych przepisów – kredytobiorca może wypracować porozumienie z kredytodawcą w drodze krótkiej sprzedaży lub zapłacić zaległą kwotę należności.

Jeśli kredytobiorca spłaci zaległości w tej fazie, wykluczenie zostaje zakończone, a kredytobiorca unika eksmisji i sprzedaży domu. Jeśli zaległości nie zostaną spłacone, egzekucja z nieruchomości jest kontynuowana.

Faza 4: Licytacja

Jeśli zaległości nie zostaną usunięte w wyznaczonym terminie, pożyczkodawca lub jego przedstawiciel (zwany powiernikiem) wyznacza datę sprzedaży domu na aukcji związanej z przejęciem nieruchomości (zwanej czasem Sprzedażą Powierniczą). Zawiadomienie o sprzedaży powierniczej (Notice of Trustee’s Sale, NTS) jest rejestrowane w biurze County Recorder’s Office, a powiadomienia są dostarczane do pożyczkobiorcy, wywieszane na nieruchomości i drukowane w gazecie. Aukcje mogą odbywać się na schodach budynku sądu okręgowego, w biurze syndyka, w centrum kongresowym w całym kraju, a nawet na terenie nieruchomości objętej przejęciem.

W wielu stanach kredytobiorca ma prawo do wykupu (może pojawić się z zaległą gotówką i zatrzymać proces przejęcia) do momentu, w którym dom zostanie wystawiony na aukcji.

Na aukcji dom zostaje sprzedany oferentowi proponującemu najwyższą cenę za płatność gotówką. Ponieważ pula nabywców, którzy mogą sobie pozwolić na zapłatę gotówką na miejscu za dom, jest ograniczona, wielu kredytodawców zawiera umowę z kredytobiorcą (zwaną aktem notarialnym w miejsce przejęcia) w celu przejęcia nieruchomości z powrotem. Lub bank odkupuje ją na aukcji.

Faza 5: Post-foreclosure

Jeśli osoba trzecia nie kupi nieruchomości na aukcji wykluczenia, kredytodawca przejmuje ją na własność i staje się ona tak zwaną nieruchomością będącą własnością banku lub REO (nieruchomość będąca własnością banku).

Właściwości będące własnością banku są sprzedawane na jeden z dwóch sposobów. Najczęściej, są one wymienione przez lokalnego agenta nieruchomości do sprzedaży na otwartym rynku. Zillow wymienia bank-owned właściwości do sprzedaży. Ponadto, niektórzy kredytodawcy wolą sprzedawać swoje bank-owned właściwości na aukcji likwidacji, często odbywa się w domach aukcyjnych lub w centrach kongresowych.