Kontakt

Wielu właścicieli domów, którzy zalegają ze spłatą kredytów hipotecznych, żyje w strachu przed otrzymaniem zawiadomienia o postępowaniu egzekucyjnym przez wiele miesięcy. Po otrzymaniu zawiadomienia, mogą sobie wyobrazić bankierów w ich drzwi, zabierając swoje klucze natychmiast. Prawo nowojorskie wymaga, aby wszystkie przejęcia przechodziły przez system sądowy i były rozstrzygane przez sędziego, zanim pożyczkodawca będzie mógł uzyskać prawo własności do domu. Ten sądowy proces przejęcia obejmuje wiele różnych kroków mających na celu ochronę praw właściciela nieruchomości, z których każdy wymaga czasu, a sprawy mogą się przeciągać. Klient ma również możliwość posiadania reprezentującego go adwokata, który będzie wiedział, jak zatrzymać proces w razie potrzeby, aby zyskać dodatkowy czas lub poszukać możliwych rozwiązań, które mogą całkowicie zatrzymać przejęcie. Krótko mówiąc, proces sądowy jest dłuższy niż systemy pozasądowe stosowane przez wiele stanów. Jednak ten długi proces daje dodatkowe możliwości uratowania własności domu, więc nie zawsze jest to cecha negatywna.
Kroki w typowym przypadku wykluczenia
Pożyczkodawca hipoteczny będzie czekał na niewykonanie zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego, zanim będzie mógł złożyć wniosek o wykluczenie, co na ogół oznacza brak płatności przez 90-120 dni. Firma musi wystosować pismo z żądaniem zapłaty i podjąć inne kroki przed wniesieniem sprawy. Po wniesieniu sprawy pożyczkodawca ma czas, w którym musi powiadomić klienta o wszczęciu przeciwko niemu postępowania, a klient ma możliwość udzielenia odpowiedzi. Jeśli kredytobiorca nie odpowie w określonym terminie, sąd może wydać przeciwko niemu wyrok zaoczny, automatycznie przyznając mu prawo do przejęcia. Choć jest to najszybszy sposób rozwiązania sprawy przejęcia w Nowym Jorku, nieuchronnie kończy się utratą domu, więc nie jest to rozwiązanie preferowane. Ponieważ klient ma ograniczony czas na udzielenie odpowiedzi na roszczenie i uniknięcie wyroku zaocznego, powinien skontaktować się z wykwalifikowanym prawnikiem specjalizującym się w sprawach przejęć zaraz po otrzymaniu powiadomienia o sprawie – jeśli nie wcześniej.
Wyrok zaoczny to tylko jedna z wielu ścieżek, jakie może obrać sprawa przejęcia w Nowym Jorku. Długość sprawy będzie zależeć od działań podjętych zarówno przez Państwa, jak i Państwa kredytodawcę hipotecznego. Nowy Jork wymaga, aby kredytodawcy spotkali się z właścicielami domów co najmniej dwukrotnie w celu podjęcia próby osiągnięcia porozumienia. Te postępowania ugodowe mogą obejmować mediacje z udziałem zewnętrznego mediatora lub negocjacje pomiędzy twoimi adwokatami. Konferencje te mogą zakończyć się zawarciem porozumienia między klientem a jego kredytodawcą w sprawie wstrzymania działań mających na celu przejęcie nieruchomości, a zamiast tego modyfikacji kredytu hipotecznego lub zgody na krótką sprzedaż bądź zastawienie nieruchomości w miejsce przejęcia. W takich sytuacjach sprawa zostanie rozwiązana w tym momencie.
Jeśli nie zostanie osiągnięta ugoda, adwokaci złożą wnioski o wydanie wyroku podsumowującego, aby sąd orzekł na korzyść Klienta. Jeśli sąd nie orzeka na korzyść wniosku i przyznać streszczenie wyroku, sprawa zostanie następnie ustawiony na rozprawę. Daty rozpraw mogą być ustalone daleko w przyszłości i są poprzedzone długim i często skomplikowanym procesem odkrywania. W tym czasie adwokat klienta będzie gromadził dowody w celu zakwestionowania czynności przejęcia, a pożyczkodawca będzie gromadził dowody w celu zakwestionowania wszelkich podnoszonych przez klienta środków obrony prawnej. W tym czasie można kontynuować negocjacje, zwłaszcza jeśli klient dowie się o nowych dowodach, które mogą być przekonujące dla pożyczkodawcy w celu zatwierdzenia modyfikacji kredytu hipotecznego. Jeśli sprawa zostanie skierowana na rozprawę, czas oczekiwania zależeć będzie od harmonogramu sądu i bieżących zaległości w danym okręgu sądowym.
Jak długo potrwa sprawa?
Długość sprawy o przejęcie nieruchomości zależy od obciążenia sądu, do którego sprawa została przydzielona. Obecnie sądy nowojorskie są zatkane przytłaczającą liczbą spraw. Choć uważano, że liczba przejęć była rekordowa po krachu mieszkaniowym w 2009 roku, raporty wskazują, że pożyczkodawcy złożyli w ubiegłym roku około 41 000 nowych spraw przeciwko właścicielom domów w Nowym Jorku, co stanowi spadek z około 47 000 w 2009 roku. Statystyki te pokazują, że sądy nie miały chwili wytchnienia od ciągłego napływu spraw o przejęcie nieruchomości. W rzeczywistości, według doniesień, w jednym z sądów tylko trzech sędziów nadzoruje około 12 000 spraw. Nie powinno być zaskoczeniem, że sprawy nie są rozpatrywane w najszybszy sposób i że zaległości utrzymują się.
Według Departamentu Usług Finansowych Stanu Nowy Jork, przeciętna sprawa wykluczenia trwa około 445 dni, aby zostać zakończona w Nowym Jorku, przy czym niektóre z nich trwają znacznie dłużej, w zależności od sądu, w którym sprawa została złożona. Jednak wiele spraw może trwać trzy lub cztery lata w zależności od podniesionych obrony, w tym obrony, w którym właściciel domu twierdzi, że padł ofiarą drapieżnego kredytodawcy.
Złożoność i charakter wszelkich konkretnych prawnych obrony, że adwokat podnosi będzie bezpośrednio wpływać na długość sprawy. Na przykład, obrona kwestionowania, czy twój kredytodawca hipoteczny może produkować notatki hipotecznych zazwyczaj nie spowoduje znaczących opóźnień. Wynika to z faktu, że Nowy Jork przyjął w 2013 roku ustawę wymagającą przedstawienia noty w każdej sprawie w celu wykazania zdolności do wystąpienia z wnioskiem o przejęcie, więc kredytodawcy są zazwyczaj lepiej zorganizowani i mogą przedstawić notę w krótszym czasie. Z drugiej strony, twierdzenie, że obrona przed udzielaniem drapieżnych kredytów może wymagać wielu rozpraw sądowych oraz przedstawienia złożonych dowodów i skomplikowanych argumentów prawnych, co zajmie więcej czasu.
Jak opóźnienia mogą działać na korzyść użytkownika
Opóźnienia i długie sprawy dotyczące wykluczenia nie zawsze są negatywne dla właścicieli domów. W rzeczywistości, niektórzy właściciele domów i ich prawnicy celowo opóźnili swoje sprawy wykluczenia, aby mieć więcej czasu na negocjacje i udowodnić, że mogą skorzystać z alternatywnego rozwiązania, takiego jak modyfikacja kredytu hipotecznego. Ponadto właściciele domów, którzy zmagają się ze spłatą innych długów, mogą opóźnić sprawę o wykluczenie, składając wniosek o ogłoszenie upadłości, co spowoduje wstrzymanie wszelkich działań prawnych. W wielu sytuacjach pomyślne ogłoszenie upadłości może uwolnić wystarczająco dużo pieniędzy, aby nadrobić zaległości na hipotece i uniknąć wykluczenia lub stworzyć plan płatności za zaległości hipoteczne.
Konsultacja z wykwalifikowanym nowojorskim prawnikiem obrony przed wykluczeniem już dziś
Najlepszym sposobem zrozumienia procesu wykluczenia i harmonogramu w Nowym Jorku jest omówienie swojej sytuacji z doświadczonym adwokatem obrony przed wykluczeniem w Nowym Jorku. W kancelarii Ronalda Weissa, pomogliśmy wielu nowojorskich właścicieli domów korzystnie rozwiązać swoje problemy finansowe poprzez obronę przed wykluczeniem i usług upadłościowych. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak nasze biuro może Ci pomóc, zadzwoń do nas na 631-271-3737 dziś.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf