Money Crashers

Mimo twoich najlepszych starań, aby zbudować dobre stosunki z lokatorem, czasami te stosunki się psują. Nawet jeśli jesteś dobrym wynajmującym, prawdopodobnie będziesz musiał przejść przez proces eksmisji przynajmniej raz w swojej karierze.

Może najemca nie zapłacił czynszu, może przeszkadza innym najemcom, a może uszkodził wynajmowaną przez ciebie nieruchomość.

Aby zakończyć umowę najmu przed terminem, musisz postępować zgodnie z właściwą procedurą prawną. Jeśli zbaczasz z ustalonego procesu, nie tylko przegrasz sprawę o eksmisję, ale możesz również wylądować w sądzie cywilnym i zyskać reputację właściciela slumsów.

Decyduj, czy możesz eksmitować

Większość spraw o eksmisję zaczyna się od tego, że twój najemca nie płaci czynszu, co jest jedną z największych trudności przy zakupie nieruchomości do wynajęcia i zostaniu właścicielem. Ale podczas gdy nie możesz wyrzucić najemcy tylko za to, że dał ci ciężki czas, możesz eksmitować go za inne problemy, takie jak:

• Pozostawanie na nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu, znane jako pozostawanie na miejscu
• Powodowanie poważnych szkód w twojej nieruchomości, ale musisz udowodnić te szkody w sądzie
• Złamanie konkretnych zasad, które określiłeś w umowie, takich jak ograniczenia hałasu, ograniczenia dotyczące gości lub zasady dotyczące zwierząt domowych.

Wiele stanów wymaga, abyś dał najemcy zawiadomienie o drobnych wykroczeniach i czas na naprawienie problemu, zanim rozpoczniesz postępowanie eksmisyjne. Jeśli nie dasz najemcy ostrzeżenia, sędzia może nie zdecydować na twoją korzyść, kiedy eksmisja przejdzie przez postępowanie sądowe.

Poznaj Landlord and Tenant Act

Jeśli zdecydujesz, że możesz eksmitować i chcesz iść naprzód, zapoznaj się z Landlord and Tenant Act, który wyjaśnia proces prawny eksmisji najemcy. Aby wygrać sprawę, trzeba będzie przestrzegać procedury eksmisji do litery. Jeśli pominiesz jakiś krok, sędzia może podjąć decyzję na korzyść najemcy, a najemca może mieć prawo pozwać cię do sądu cywilnego.

Możesz uzyskać kopię Ustawy o Właścicielach i Najemcach (Landlord and Tenant Act) ze strony internetowej prokuratora generalnego twojego stanu. Jeśli twój stan nie udostępnia tych aktów online, zdobądź ich drukowaną wersję w lokalnym biurze sądu lub za pośrednictwem prawnika.

Wypowiedzenie

Wiele stanów wymaga, abyś dał najemcy pisemne wypowiedzenie, zanim jeszcze zaczniesz składać wniosek o eksmisję. Być może będziesz musiał również dać najemcy czas na naprawienie problemu, zanim będziesz mógł złożyć wniosek. Prawo stanu Ohio, na przykład, wymaga od wynajmujących pisemnego ostrzeżenia na trzy dni przed rozpoczęciem postępowania eksmisyjnego, ale nie wymaga, żebyś dał najemcy dodatkowy czas na naprawienie problemu. Zawiadomienie to, znane jako notice to vacate, musi jasno określać Twój zamiar eksmisji lokatora. Jeśli prawo w Twojej okolicy wymaga, aby dać najemcy czas na skorygowanie działania przed złożeniem wniosku, należy podać tę ilość czasu w zawiadomieniu, jak również.

Pisząc zawiadomienie, zawierać datę dostawy, ramy czasowe najemca ma do skorygowania problemu, a data będzie złożyć eksmisji. Ręcznie dostarczyć zawiadomienie do najemcy lub zostawić zawiadomienie umieszczone na drzwiach wejściowych najemcy.

File Your Eviction

Uzbrojony w znajomość prawa i dając najemcy szansę, jesteś wreszcie gotowy, aby rozpocząć proces eksmisji poprzez złożenie wniosku o rozprawę sądową. Jeśli twój stan wymagał, abyś dał zawiadomienie, złóż wniosek o eksmisję rano po wygaśnięciu okresu oczekiwania. Jeśli twój stan nie wymagał od ciebie zawiadomienia, możesz złożyć wniosek natychmiast. Możesz złożyć wniosek w lokalnym sądzie i będziesz musiał uiścić opłatę, aby rozpocząć proces. Po wypełnieniu formalności, urzędnik wyznaczy ci datę rozprawy, a sąd powiadomi najemcę.

Przygotuj się do sądu

Przygotuj swoją sprawę przed rozprawą eksmisyjną. Zbierz wszelką dokumentację, którą posiadasz, w tym umowę najmu, kopię pisemnego zawiadomienia, które dostarczyłeś, wyciągi bankowe pokazujące brakujące płatności czynszu lub zwrócone czeki, oraz zapisy wszelkiej komunikacji pomiędzy tobą a najemcą. Przygotuj, co powiesz sędziemu przed wejściem na salę sądową. Przećwicz. Nie chcesz brzmieć, jakbyś czytał ze scenariusza, ale musisz wiedzieć, co chcesz powiedzieć i czuć się komfortowo przed sędzią. Nie pozwól sobie żałować, że pominąłeś jakieś szczegóły.

W dniu rozprawy zarówno ty, jak i najemca będziecie mieli szansę przedstawić swoją sprawę sędziemu. Sędzia zdecyduje wtedy, czy kontynuować eksmisję, czy pozwolić najemcy pozostać w lokalu. Jeśli wygrasz sprawę, sędzia da ci instrukcje dotyczące eksmisji najemcy.

Wyeksmituj najemcę

Po przesłuchaniu, najemca będzie miał określoną ilość czasu na opuszczenie nieruchomości. Niektóre stany wymagają, aby eksmitowani najemcy opuścili lokal w czasie krótszym niż 48 godzin. Niektóre zapewniają pięć dni. Jeśli okres ten wygasa, a lokator pozostaje, trzeba będzie odwiedzić swoją własność z szeryfem, który usunie lokatora i umieścić wszelkie rzeczy osobiste na krawężniku. Wykorzystaj ten czas na sprawdzenie nieruchomości pod kątem uszkodzeń. Zabierz ze sobą aparat fotograficzny i zrób dobre zdjęcia. Możesz pozwać najemcę za poważne szkody w sądzie cywilnym.

Słowo końcowe & Ostrzeżenie

Postępuj dokładnie zgodnie z sekcją dotyczącą eksmisji najemcy w Ustawie o Właścicielach i Najemcach (Landlord and Tenant Act). Nie próbuj eksmitować najemcy samodzielnie. Zmiana zamków w mieszkaniu lokatora lub głównych drzwi w kompleksie, usunięcie rzeczy lokatora lub odcięcie mediów może mieć poważne reperkusje prawne. Większość stanów zezwala lokatorom na pozwanie wynajmującego, który próbuje dokonać samooskarżenia. Jeżeli masz do czynienia z problematycznym lokatorem, zasługujesz na rozwiązanie. Nie rezygnuj ze swojej władzy przez popełnianie drobnych błędów.

Czy musiałeś eksmitować lokatora? Jakie wyzwania napotkałeś w tym procesie i czy odniosłeś sukces?