Oprocentowanie kredytów hipotecznych wyjaśnione

Dlaczego stopy procentowe kredytów hipotecznych są ważne?

Twoja stopa procentowa kredytu hipotecznego określa, jak bardzo saldo kredytu będzie rosło każdego miesiąca. Im wyższa stopa procentowa, tym wyższe będą Twoje miesięczne spłaty.

Oprocentowanie jest zawsze obliczane jako procent od salda kredytu hipotecznego.

Jeśli masz kredyt hipoteczny ze spłatą – co robi większość ludzi – będziesz spłacać ustaloną kwotę salda każdego miesiąca plus odsetki. Osoby posiadające kredyt hipoteczny tylko na spłatę odsetek płacą odsetki, ale nie płacą nic z kapitału.

Jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego będę płacić?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest albo stałe albo zmienne.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, Twoja stopa procentowa – a zatem Twoje miesięczne spłaty – są stałe przez pewien okres. Może to być tak krótkie, jak dwa lata lub tak długie, jak 10 lat.

Gdy sprawdzaliśmy we wrześniu 2019 r., średnia stopa dla dwuletniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wynosiła 2,77%.

Variable-rate mortgages

W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej, Twoja stopa procentowa może iść w górę lub w dół z miesiąca na miesiąc, co oznacza, że kwota, którą spłacasz, podlega zmianie.

Większość kredytów hipotecznych typu tracker podąża za stopą bazową Banku Anglii (która obecnie wynosi 0,75%). Twoja stopa może być opisana jako „stopa bazowa + 2%”, co oznacza, że Twoja stopa procentowa wynosi 2,75%, ale jeśli stopa bazowa się zmieni, zmieni się również Twoja stopa procentowa.

Niektóre kredyty hipoteczne z funkcją śledzenia podążają za stopą Libor zamiast stopy bazowej. Libor to stopa procentowa, którą banki pobierają od siebie nawzajem, ale w 2021 r. zostanie ona wycofana.

Tracker może być tak krótki, jak dwa lata lub działać przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

Discount mortgages deal follow the lender’s standard variable rate (SVR), which the lender sets and can change at any time, minus a set percent. Tak więc, jeśli SVR kredytodawcy wynosi 6,2%, a twój rabat wynosi 4%, zapłacisz 2,2%.

W przypadku większości ofert hipotecznych, twoja stopa procentowa powróci do SVR kredytodawcy po zakończeniu okresu początkowego. SVR jest zwykle stosunkowo wysoka, więc często opłaca się zmienić lub przerejestrować kredyt zanim zostaniesz przeniesiony na SVR.

• Dowiedz się więcej: nasz przewodnik po różnych typach kredytów hipotecznych

Które kredyty hipoteczne są najniżej oprocentowane?

Generalnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej będzie wyższe niż te oferowane w przypadku transakcji zmiennych.

Wynika to z faktu, że płacą Państwo nieco więcej za bezpieczeństwo, wiedząc, jak będą wyglądały Państwa spłaty w każdym miesiącu.

Ten sam sposób myślenia ma zastosowanie w przypadku dłuższych umów o stałej stopie procentowej, trwających pięć lat lub dłużej. Pożyczkodawca podejmuje większe ryzyko, oferując te oferty, ponieważ stopy na szerszym rynku mogą wzrosnąć w tym czasie, więc długoterminowa stała stopa procentowa będzie często wyższa niż krótkoterminowa.

We wrześniu 2019 r. przeanalizowaliśmy dane Moneyfacts, aby znaleźć średnie stopy procentowe dla każdego rodzaju kredytu hipotecznego. Zobacz poniższą tabelę, aby uzyskać wyniki.

Jak uzyskać najlepszą stopę procentową kredytu hipotecznego?

Właściwa oferta dla Ciebie będzie zależeć od Twoich okoliczności i tego, czego oczekujesz od kredytu hipotecznego. W większości przypadków będziesz musiał spełnić pewne warunki, aby zakwalifikować się do najbardziej konkurencyjnych stawek w ofercie.

Podążaj za tymi krokami, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie świetnej oferty:

• Mieć dobrą historię kredytową. Kredytodawcy są bardzo dokładni w sprawdzaniu historii kredytowej podczas oceny wniosku – chcą wiedzieć, że jesteś dobry w spłacie długu, więc im lepszy wynik kredytowy, tym większe szanse na zatwierdzenie. Dowiedz się więcej w naszym przewodniku, jak poprawić swój wynik kredytowy.
• Zbuduj większy depozyt. Najlepsze oprocentowanie jest zarezerwowane dla osób pożyczających przy niższym wskaźniku LTV (loan to value ratio) – tj. pożyczających stosunkowo niewielki procent ceny nieruchomości. Możesz to osiągnąć oszczędzając większy depozyt lub, jeśli już posiadasz nieruchomość, zwiększając swój kapitał poprzez spłacanie kredytu hipotecznego każdego miesiąca.
• Rozejrzyj się. Istnieją dziesiątki różnych kredytodawców hipotecznych, od dużych, znanych Ci nazw ulic do marek challenger, które są wyłącznie online. Każdy z nich będzie miał szereg różnych produktów w ofercie i opłaca się poświęcić czas na wypracowanie najbardziej odpowiedniej oferty dla Ciebie.
• Skorzystaj z usług niezależnego brokera hipotecznego. Nie tylko brokerzy hipoteczni znają różne produkty w ofercie i są w stanie doradzić w sprawie kredytodawców, którzy najprawdopodobniej Cię zaakceptują, ale mają dostęp do ofert hipotecznych, których nie można uzyskać poprzez bezpośrednie zastosowanie.

Gdzie mogę porównać oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Istnieje wiele stron porównujących ceny, które pozwalają na porównanie oprocentowania kredytów hipotecznych w oparciu o własne kryteria.

Jednakże ważne jest, aby nie skupiać się wyłącznie na oprocentowaniu, które oferuje kredytodawca, ale na całkowitym koszcie kredytu hipotecznego w całym okresie trwania umowy. W ten sposób uwzględnisz wszelkie opłaty i zwroty gotówkowe związane z transakcją, jak również naliczane odsetki.

W tym miejscu APRC może pomóc.

Co to jest APRC?

Regulatorzy wymagają obecnie, aby kredytodawcy podawali roczną stopę oprocentowania (APRC), aby ułatwić porównywanie kredytów hipotecznych. APRC to całkowity koszt kredytu dla konsumenta, wyrażony jako roczna stopa procentowa. Wszyscy kredytodawcy obliczają APRC w ten sam sposób.

PCR jest interesujący, ale często ma ograniczone zastosowanie, ponieważ zakłada, że będziesz trzymać się tego samego produktu hipotecznego i dostawcy przez cały okres (np. 25 lat) i że przedstawione stawki nie zmienią się, nawet jeśli stawka jest zmienna.

Możesz porównać oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale także ich APRC na stronie Which? Money Compare.

Jak ustalane są stopy procentowe kredytów hipotecznych?

Istnieje wiele różnych czynników, które wpływają na to, jak kredytodawca ustala stopy procentowe na swojej ofercie kredytów hipotecznych.

Koszt funduszy

Pierwszą rzeczą do rozważenia jest to, jak kredytodawca finansuje swoje kredyty hipoteczne. Im tańsze rzeczy są dla pożyczkodawcy, tym niższe mogą być jego stopy procentowe.

Sposoby, w jakie pożyczkodawca finansuje swoje pożyczki mogą być bardzo różne: podczas gdy niektórzy będą polegać na gromadzeniu depozytów od oszczędzających, inni uzyskają swoje fundusze poprzez rynki hurtowe, a niektórzy pójdą na mieszankę.

Podstawowa stopa procentowa Banku Anglii odgrywa pewną rolę, ale nie ma wyraźnego związku pomiędzy stopą bazową a tym, co kredytodawcy muszą zapłacić, aby uzyskać finansowanie.

Kredyt do wartości

Im większy depozyt posiadasz, tym niższą stopę procentową będziesz w stanie uzyskać. Jeśli kupujesz z 40% depozytem, to będziesz kwalifikować się do znacznie lepszych stawek niż jeśli kupujesz z 10% depozytem.

Sprowadza się to do kwestii ryzyka. Jeśli pożyczasz pieniądze przy wysokim wskaźniku LTV, nie będziesz miał zbyt wiele kapitału własnego w nieruchomości. W rezultacie, jeśli nie spłacisz pożyczki lub wartość nieruchomości spadnie, pożyczkodawca ma większe szanse na poniesienie straty.

• Dowiedz się więcej: Kalkulator LTV

Konkurencja

Kolejnym czynnikiem w ustalaniu cen stóp procentowych będzie poziom konkurencji na rynku oraz własne cele biznesowe pożyczkodawcy.

Jeśli pożyczkodawca chce być dominującym graczem na rynku hipotecznym w danym roku, będzie patrzył na to, jak jego konkurenci wyceniają swoje pożyczki i wykorzysta to do ustalenia stopy procentowej, przy której wygodnie jest mu udzielać pożyczek.

Jeżeli czuje, że jego pożyczki są już udzielane przed terminem, wtedy prawdopodobnie zacznie podnosić swoje stopy procentowe w celu przyciągnięcia mniejszej liczby pożyczkobiorców.

Jeśli chcesz wiedzieć, które firmy łączą w sobie najwyższe oprocentowanie i doskonałą satysfakcję klienta, przeczytaj nasz przewodnik po najlepszych kredytodawcach hipotecznych.

Twoja historia kredytowa

Twój rekord jako kredytobiorcy w przeszłości będzie miał znaczący wpływ na kredyty hipoteczne, do których możesz się zakwalifikować.

Na przykład, jeśli przegapiłeś kilka płatności w przeszłości, czy to na kartach kredytowych, pożyczkach osobistych, czy nawet rachunku za telefon komórkowy, czarne znaki zostaną pozostawione na twoim raporcie kredytowym.

Nie wszyscy kredytodawcy rozważą kredytobiorców, którzy mają te czarne znaki w swojej historii kredytowej, a ci, którzy to zrobią, często naliczą wyższe oprocentowanie w wyniku postrzeganego dodatkowego ryzyka związanego z kredytowaniem Ciebie.

• Dowiedz się więcej: kredyty hipoteczne dla osób ze złymi kredytami

Opłaty i prowizje hipoteczne

Kredytodawcy hipoteczni nie zarabiają pieniędzy tylko na odsetkach naliczanych od kredytu; większość produktów wiąże się również z opłatą za wniosek lub opłatą produktową.

Opłaty te wynoszą często około £1,000 i mogą być uiszczone z góry lub dodane do salda kredytu hipotecznego, choć ta ostatnia opcja będzie Cię kosztować więcej, ponieważ zapłacisz od niej odsetki.

Wypożyczkodawcy mogą również oferować oferty bez opłat – ale zazwyczaj zapłacisz za to wyższą stopą procentową.

Na przykład, umowa kredytu hipotecznego może mieć oprocentowanie 2,09% i wiązać się z opłatą produktową w wysokości £999. Może jednak istnieć również wersja bez opłat, dostępna na poziomie 2,39%.

W tym konkretnym przykładzie, wersja z opłatą będzie tańsza w długim okresie. Ale nie zawsze tak będzie.

Wszystko będzie zależało od wielkości opłaty i różnicy między dwoma stopami procentowymi.

Możesz sam obliczyć różnicę pomiędzy ofertami kredytów hipotecznych bez opłat i z opłatami, korzystając z naszego kalkulatora spłat kredytów hipotecznych.