Prawa najemcy

Prawa najemcy według prawa Idaho

Jeśli wynajmujesz dom lub mieszkanie, postrzegasz nieruchomość jako swoją osobistą przestrzeń życiową. Właściciele, z drugiej strony, mają tendencję do postrzegania najemcy jako źródła dochodu w nieruchomości inwestycyjnej, którą trzeba zarządzać. Wiele sporów pomiędzy wynajmującymi i najemcami wynika z tych konkurujących ze sobą punktów widzenia.

Jako najemca, wiele z twoich praw będzie określonych przez umowę najmu. Dlatego powinieneś uważnie przeczytać umowę najmu. Istnieją jednak pewne prawa ustanowione przez prawo Idaho, których nie można uniknąć w umowie najmu. W skrócie, prawa te obejmują prawo do prywatności, prawo do spokojnego korzystania i cieszenia się, prawo do bezpieczeństwa i zdrowia, prawo przeciwko dyskryminacji oraz prawo do posiadania lokalu.

Prawo do prywatności

Niektórzy właściciele są zbyt agresywni w swoim dążeniu do inspekcji lub ponownego wejścia do lokalu. Chociaż umowa najmu może określać, kiedy wynajmujący ma prawo ponownego wejścia, Kodeks Idaho 55-210 stwierdza, że „ponowne wejście może nastąpić w dowolnym czasie po nabyciu prawa, po uprzednim zawiadomieniu z trzydniowym (3) wyprzedzeniem”. (podkreślenie dodane). Tak więc Sąd Najwyższy Idaho orzekł, że wynajmujący był odpowiedzialny, gdy „natychmiast wykonał swoje prawo ponownego wejścia” bez uprzedniego dostarczenia obowiązkowego trzydniowego zawiadomienia wymaganego przez I.C. § 55-210. Adair v. Freeman, 92 Idaho 773, 780, 451 P.2d 519, 526 (1969). W rzeczywistości w tej sprawie wynajmujący był odpowiedzialny za konwersję (tj.: kradzież cywilną).

Prawo do bezpieczeństwa i zdrowia

Kodeks Idaho 6-320 ustanawia pewne obowiązki, które ma wynajmujący w odniesieniu do stanu nieruchomości. Statut ten nakazuje, że lokator może wnieść pozew do sądu przeciwko wynajmującemu za:

(1) Niezapewnienie rozsądnej hydroizolacji i ochrony przed warunkami atmosferycznymi lokalu;
(2) Niezapewnienie utrzymania w dobrym stanie urządzeń elektrycznych, hydraulicznych, grzewczych, wentylacyjnych, chłodzących lub sanitarnych dostarczonych przez wynajmującego;
(3) Utrzymywanie lokalu w sposób niebezpieczny dla zdrowia lub bezpieczeństwa najemcy;
(4) Niezwrócenie kaucji zgodnie z wymogami prawa;
(5) Naruszenie jakiegokolwiek warunku lub postanowienia umowy najmu lub dzierżawy, mającego istotny wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo najemcy, niezależnie od tego, czy stanowi on jej część w sposób wyraźny czy dorozumiany; oraz
(6) Niezainstalowanie zatwierdzonych wykrywaczy dymu w każdym lokalu mieszkalnym, w tym w domach mobilnych, pod kontrolą właściciela.

Prawo do spokojnego użytkowania i korzystania

„W Idaho istnieje dorozumiane przymierze w każdej umowie najmu dotyczące spokojnego korzystania z nieruchomości.” Worden v. Ordway, 105 Idaho 719, 722, 672 P.2d 1049, 1052 (1983). Prawo to wynika z Idaho Code 6-320(a)(5), który jest przewidziany w poprzedniej sekcji, i zasadniczo działa jako przepis „catch-all” dla wszelkich kwestii, które mają wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo lokatorów. Zobacz Silver Creek Computers, Inc. v. Petra, Inc, 136 Idaho 879, 42 P.3d 672, (2002). Może to obejmować zamknięcie lokalu (bez należytego procesu sądowego), jakość powietrza lub przestrzeganie przepisów miejskich, powiatowych i stanowych dotyczących warunków mieszkaniowych.

Innym problemem mogą być przypadki, w których właściciel lub firma zarządzająca nieruchomością podejmuje się prac naprawczych, które w przeciwnym razie wymagałyby licencji wykonawcy. Obserwowałem przypadki, w których zarządca nieruchomości próbował naprawić elementy elektryczne systemu grzewczego przy pomocy własnego rzemieślnika. Dom miał powtarzające się problemy z przegrzaniem. W końcu pojawił się licencjonowany elektryk i zauważył wadliwe okablowanie, które stwarzało poważne ryzyko pożaru. Jeżeli wynajmujący wynajmuje usługi naprawcze, najemca powinien mieć prawo do tego, by te prace naprawcze zostały wykonane przez licencjonowanego wykonawcę.

Prawo do braku dyskryminacji w mieszkalnictwie

Dyskryminacja w mieszkalnictwie jest zakazana przez Federalną Ustawę o Uczciwym Mieszkaniu. Wynajmujący nie może dyskryminować ze względu na płeć, rasę, kolor skóry, religię, niepełnosprawność, status rodzinny lub pochodzenie narodowe. W przypadku niepełnosprawności, wynajmujący jest zobowiązany do wprowadzenia rozsądnych udogodnień lub modyfikacji w wynajmowanym lokalu lub zasadach najmu. Obejmuje to zezwolenie na zwierzę służbowe, nawet jeśli wynajmujący nie zezwala na „zwierzęta domowe.”

Prawo do posiadania

Prawo stanu Idaho nie uznaje eksmisji z samopomocy. Oznacza to, że jeśli wynajmujący chce Cię usunąć z lokalu, musi on postępować zgodnie z procedurami eksmisji ustanowionymi przez prawo stanu Idaho. Eksmisje są regulowane przez Kodeks Idaho, Tytuł 6, Rozdział 3. Aby zostać eksmitowanym, należy doręczyć Ci zawiadomienie i musi odbyć się proces eksmisyjny. Jest to niezgodne z prawem dla wynajmującego, aby Cię zamknąć bez przestrzegania prawa eksmisyjnego.

Prawo do zwrotu kaucji

Zwrot kaucji jest powszechnie sporną sprawą. Wynajmujący i najemcy często nie zgadzają się co do tego, jakie potrącenia powinny być dokonane lub dozwolone. Inspekcje przed wprowadzeniem się mogą nie być wystarczająco szczegółowe, aby odkryć wszystkie istniejące szkody, a właściciel może mieć inne pojęcie o „normalnym zużyciu” niż najemca. Tego rodzaju spory są bardzo rzeczowe i muszą być rozstrzygane na zasadzie indywidualnego przypadku.

Domyślnie, wynajmujący musi zwrócić Ci kaucję w ciągu 21 dni. Umowa najmu może wydłużyć ten czas do 30 dni. Jeśli wynajmujący nie zapewni pełnego zwrotu kaucji, musisz otrzymać szczegółowe zestawienie.

Co zrobić, jeśli Twój wynajmujący źle Cię traktuje?

Kodeks Idaho 6-320 pozwala najemcy pójść do sądu, aby wyegzekwować obowiązki wynajmującego. Zanim to zrobi, najemca musi powiadomić wynajmującego z 3-dniowym wyprzedzeniem, wymieniając każde uchybienie lub naruszenie, na którym będzie opierać się jego powództwo, oraz pisemne żądanie wykonania lub wyleczenia. Jeżeli wynajmujący nie naprawi kwestii poruszonych w zawiadomieniu, najemca może wnieść pozew do sądu.