Prawda o cenach nieruchomości

Nieruchomości były tradycyjnie uważane za bezpieczną inwestycję. Ale recesje i inne katastrofy testują tę teorię, sprawiając, że inwestorzy i niedoszli właściciele domów zastanawiają się dwa razy.

Historyczne ceny

Przed rokiem 2007, historyczne dane dotyczące cen mieszkań wydawały się wskazywać, że ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć w nieskończoność. W rzeczywistości, z nielicznymi wyjątkami, średnia cena sprzedaży domów sprzedanych w Stanach Zjednoczonych stale rosła każdego roku od 1963 do 2007 r., kiedy to pękła bańka mieszkaniowa i nastąpił kryzys finansowy z 2008 r.

Odbicie po kryzysie finansowym

Do 2013 r. średnia cena sprzedaży domów sprzedanych w Stanach Zjednoczonych odbiła się od poziomu sprzed kryzysu. Przez następne kilka lat trend wzrostowy wyglądał obiecująco, aż do 2018 r., kiedy ceny się spłaszczyły, a następnie zaczęły nieznacznie spadać w 2019 r.

Oczywiście ceny nieruchomości zależą w dużej mierze od rynku (lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja), a trendy krajowe mogą powiedzieć tylko część obrazu. Boom w Kalifornii może zamaskować bust w Detroit.

Nawet w obrębie tego samego miasta, liczby mogą się znacznie różnić. Obszary, które doświadczają nowego wzrostu lub gentryfikacji mogą wykazać znaczny wzrost cen, podczas gdy obszary po drugiej stronie miasta mogą być w spadku. Poniższy wykres pokazuje, jak południe, zachód, północny zachód i midwest regiony doświadczają różnych trendów w cenach nieruchomości.

Patrząc na krajowych i regionalnych statystyk, należy wziąć pod uwagę rzeczywistość rynku w lokalnym obszarze. Rosnące ceny na poziomie krajowym mogą Ci nie pomóc, jeśli Twoje miasto, stan lub okolica podupadają.

Bieżące ceny domów

Jest zbyt wcześnie, aby powiedzieć, co stanie się z cenami domów w 2020 i 2021 roku, ale jeśli historia się powtórzy, możemy spodziewać się spadku cen domów w wyniku recesji COVID-19. Od marca 2020 r. umowy kupna zaczęły spadać wśród kłopotów z kredytami hipotecznymi, braku zainteresowania kupujących, a nawet spadku liczby dostępnych rzeczoznawców i innych specjalistów potrzebnych do realizacji transakcji.

W tym samym czasie potencjalne zmiany i opóźnienia w budowie stały się bardzo realnym problemem. Ponownie, jest zbyt wcześnie, aby wiedzieć, co się stanie, ale możliwe jest, że nowe budowy i renowacje odbiją się na 2021 r.

Trendy w budownictwie mieszkaniowym

Oczywiście, ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że czynniki inne niż podaż i popyt mogą wpływać na ceny nieruchomości. Na przykład, nawet zanim liczby zaczęły iść w złą stronę w 2008 r., Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów podało, że średnia wielkość domu w Ameryce wynosiła 983 stopy kwadratowe w 1950 r., 1 500 stóp kwadratowych w 1970 r. i osiągnęła szczyt na poziomie 2 740 w 2015 r.

Tendencja ta utrzymywała się w pierwszej połowie lat 2000, po czym zaczęła nieco spadać. Mimo to, przy coraz większych domach i inflacji zwiększającej koszty materiałów budowlanych, logiczne jest, że ceny domów będą rosły. Inne trendy mogą również powodować wzrost cen, takie jak preferencje kupujących dotyczące droższych podłóg, urządzeń, armatury i tym podobnych.

Domy jako inwestycje

Ponieważ ceny domów mają tendencję do wzrostu w czasie, zakup domu jest tradycyjnie postrzegany jako bezpieczna inwestycja. Z praktycznego punktu widzenia, nawet jeśli wartość Twojego głównego miejsca zamieszkania podwoi się, prawdopodobnie oznacza to, że Twoje podatki od nieruchomości wzrosły. Wszystkie zyski, których doświadczasz, są na papierze, dopóki nie sprzedasz nieruchomości. Oczywiście, dla wielu właścicieli domów, że jest w porządku. A home that doubles in value is a nice asset to pass on to the kids and grandchildren.

Downsizing

Jeśli zdecydujesz się sprzedać i kupić inny dom w tym samym obszarze, pamiętaj, że ceny tych innych domów prawdopodobnie wzrosły, too. Aby naprawdę zarezerwować zysk ze sprzedaży, prawdopodobnie będziesz musiał przenieść się do mniejszego domu w tej samej okolicy, lub wyprowadzić się z okolicy i znaleźć tańsze miejsce do życia.

Oczywiście, downsizing jest atrakcyjną opcją dla wielu emerytów i tych, którzy nie mają już dzieci mieszkających w domu. Poza potencjalnymi korzyściami finansowymi, mniejszy dom jest łatwiejszy w utrzymaniu (przynajmniej w teorii) i może rozwiązać przyszłe problemy związane z mobilnością.

Pożyczki pod zastaw domu

Mimo, że możliwe jest wykorzystanie kapitału własnego w domu poprzez zaciągnięcie pożyczki pod zastaw domu, używanie domu jako bankomatu nie zawsze jest dobrą strategią.

Nie tylko odsetki, które płacisz pochłaniają twoje zyski, ale spłata pożyczki odbiera ci stabilność finansową. Jeśli ceny nieruchomości spadną, możesz znaleźć się w sytuacji, w której będziesz musiał zapłacić więcej za pożyczkę niż dom jest wart.

Stawki hipoteczne

Stawki hipoteczne generalnie rosną w okresach wzrostu gospodarczego. Kiedy tak się dzieje, rynek pracy jest zdrowy, a zarobki ludzi również rosną. I odwrotnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych spada podczas spowolnienia gospodarczego, ponieważ Rezerwa Federalna stara się ułatwić wydawanie pieniędzy i zaciąganie kredytów.

Średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej wynosi poniżej 5% od 2010 r. (należy pamiętać, że nawet niewielkie zmiany w oprocentowaniu mogą mieć ogromny wpływ na całkowity koszt domu). Ten wykres z Banku Rezerwy Federalnej w St. Louis pokazuje historyczne ceny 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, począwszy od 1971 r.

Jak to się ma do cen nieruchomości? Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych niekoniecznie ma bezpośredni związek z cenami domów, nawet jeśli chcielibyśmy myśleć, że tak jest. Ale mogą mieć na nie pośredni wpływ. Gdy stopy procentowe są niskie, konsumenci chętniej i częściej zaciągają długi i mogą sobie na to pozwolić. Dzieje się tak dlatego, że koszt kredytu – czyli odsetki – jest tani. Wzrost stóp procentowych prowadzi jednak do osłabienia popytu ze strony kupujących.

Czy kupno domu to dobra inwestycja?

Pomysł, że dom jest dobrą inwestycją wynika z faktu, że ceny nieruchomości mają tendencję do wzrostu, przynajmniej w ujęciu historycznym. Ponieważ nie ma sposobu, aby przewidzieć przyszły rynek nieruchomości, ważne jest, aby uniknąć wpadnięcia w nad głową. Dom jest dobrą inwestycją tylko wtedy, gdy Cię na nią stać.

Oczywiście, podczas gdy jest mało prawdopodobne, aby zobaczyć jakiekolwiek zyski, które można wydać, jeśli planujesz mieszkać w tym samym domu przez całe życie. Ale jeśli kupisz ze strategią wyjścia w umyśle, istnieje znacznie większa szansa na realizację zysku gotówkowego.

Po pierwsze, rozważ swoją motywację do zakupu domu. Jeśli chcesz w nim mieszkać, to prawdopodobnie nie musisz myśleć o swoim domu w kategoriach zysków i strat. Jeśli masz nadzieję na zarabianie pieniędzy, to musisz wejść w transakcję ze strategią wyjścia. Oznacza to również, że powinieneś mieć cenę sprzedaży z tyłu głowy, przy jednoczesnym zachowaniu ceny zakupu nieruchomości na czele.

Gdy rynek osiągnie swój punkt cenowy, można sprzedać nieruchomość, tak jak byś akcji, która została doceniona. To może nie być praktyczne podejście do głównego miejsca zamieszkania, w zależności od stylu życia, ale to jest dokładnie to, co wielu inwestorów nieruchomości zrobić, gdy nabywają właściwości-odnowić i sprzedać je. Tylko pamiętaj, że ceny nie zawsze idą w górę.

Dolna linia

Z historią jako przewodnikiem, większość przyszłych właścicieli domów zrobiłaby dobrze, aby kupić miejsce, które faktycznie mają nadzieję zamieszkać, spłacić kredyt hipoteczny szybko, żyć tam do emerytury, a następnie downsize i przenieść się do mniej kosztownego domu. To nie jest pewny zakład, ale ta strategia zwiększa prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku.