San Francisco, CA Real Estate Market Trends & Analysis [Updated 2021]

Jump To Another Year In The San Francisco Real Estate Market:

• 2021 San Francisco Real Estate Market

• 2020 San Francisco Real Estate Market

• 2019 San Francisco Real Estate Market

• 2016 San Francisco Real Estate Market

• 2015 San Francisco Real Estate Market

Rynek nieruchomości w San Francisco przez większą część dekady podążał za krajowymi trendami. Wiadomości wychodzące z Bay Area zaczyna brzmieć jak zepsuty rekord. Te same wysokie ceny, które zalewały serwisy informacyjne po rozpoczęciu ożywienia w 2012 roku są nadal na pierwszych stronach gazet w 2021 roku. Nagłówki te są w pełni zasłużone; rynek Północnej Kalifornii pozostaje jednym z najdroższych rynków na świecie. Warto jednak zauważyć, że miasto zaczęło wykazywać oznaki temperamentu.

W rzeczywistości, w pierwszym kwartale 2020 roku, nieruchomości w San Francisco stały się synonimem jednego z najwyższych w kraju rozkładów sprzedaży z dyskontem. To nie znaczy, że rynek nieruchomości w San Francisco jest stosunkowo niedrogi, ale raczej, że ceny mogą być na skraju korekty kursu. Po latach historycznej aprecjacji, wydaje się, że pozostało niewiele miejsca na wzrost cen.

W dodatku do wysokich cen w mieście, wprowadzenie koronawirusa przyczyniło się do złagodzenia wskaźników aprecjacji. Podczas gdy COVID-19 nie był niczym mniej niż strasznym dla gospodarki, wydaje się, że był właśnie tym, czego potrzebowały nieruchomości w San Francisco. Strach i niepewność pozostawione w następstwie pandemii faktycznie zatrzymały lata aprecjacji i sprowadziły ceny z powrotem na ziemię – choć nieznacznie.

Tapering cen sprzedaży powinien wróżyć niewiarygodnie dobrze dla każdego, kto chce aktywnie uczestniczyć w rynku, co rodzi pytanie: Czy teraz jest dobry czas na zakup domu w San Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 in every 10,451 (0.9%)

San Francisco Real Estate Investing 2021

Społeczność inwestująca w nieruchomości w San Francisco cieszyła się dość zyskownym biegiem od czasu, gdy ożywienie na rynku naprawdę wystartowało w 2012 roku. Warto jednak zauważyć, że sukces inwestorów nie był wyjątkowy dla Północnej Kalifornii. W rzeczywistości, inwestorzy na rynku nieruchomości w całym kraju skorzystali z hojnych zwrotów, zwłaszcza w 2020 roku. Według raportu Attom Data Solutions „U.S. Home Flipping Report” z trzeciego kwartału 2020 roku, „zysk brutto na typowym home flip nationwide (różnica między medianą ceny sprzedaży a medianą płaconą przez inwestorów) wzrósł w trzecim kwartale 2020 roku do 73 766 USD – najwyższej kwoty od co najmniej 2000 roku.”

Nic dziwnego, że rynek nieruchomości w San Francisco był jednym z niewielu miejsc pacing wzrostów w surowych zysków w całym kraju. Lokalne ceny domów i popyt wylądował San Francisco inwestorów nieruchomości w kierunku szczytu listy dla najlepszych miejsc do przerzucania domów w 2020 roku. Ze średnim zyskiem 158.500 dolarów za jedno przerzucenie, San Francisco miało piąty najwyższy zysk w trzecim kwartale ubiegłego roku, wyprzedzając tylko San Jose, CA (zysk brutto 290.000 dolarów); Ventura, CA (180.000 dolarów); Bridgeport, CT (177.500 dolarów); Los Angeles, CA (161.500 dolarów), zgodnie z raportem 2020 U.S. Home Flipping Report.

Niewiele rynków w całym kraju widział meteoryczny wzrost cen, które mogą pasować do ostatnich ośmiu lat, co rodzi pytanie: Czy nieruchomości w San Francisco to dobra inwestycja? Odpowiedź jest stosunkowo prosta: tak, w odpowiednich okolicznościach. Wysokie ceny w mieście mogą zniechęcić niektórych inwestorów do zawierania lokalnych transakcji. Jednak te same ceny, które mogą utrudniać inwestowanie, już wygenerowały bardzo imponujący zwrot z inwestycji.

Istnieje więcej niż jeden sposób inwestowania w nieruchomości w San Francisco. Oprócz strategii wyjścia, które miałyby inwestorzy sprzedają swoje transakcje z zyskiem (hurtowych i przebudowy), długoterminowe nieruchomości wynajem są być może bardziej opłacalne niż kiedykolwiek wcześniej. Na początek, San Fran jest obecnie jednym z niewielu miast, gdzie jest to rzeczywiście tańsze do wynajęcia niż własne. Przy stosunku ceny do czynszu 25.97, to jest jednoznacznie bardziej przystępne do wynajęcia domu niż kupić jeden. W rezultacie popyt na powierzchnie do wynajęcia jest historycznie wysoki – wszystko to sprawia, że wynajmujący rzadko będą musieli martwić się o pustostany. Wynikający z tego popyt pozwoli również bystrym właścicielom na zwiększenie stawek czynszu, decydując się na posiadanie nieruchomości na wynajem jeszcze bardziej opłacalne w 2021 r.

Jakby tego było mało, wpływ COVID-19 na rynek nieruchomości sprawił, że długoterminowe inwestycje stały się bardziej atrakcyjne. W szczególności niższe koszty kredytu ułatwiły strawienie wysokich kosztów nabycia nieruchomości w mieście. Próbując stymulować sektor mieszkaniowy, Fed ogłosił, że utrzyma stopy procentowe na historycznie niskim poziomie w przewidywalnej przyszłości, a lokalni inwestorzy są gotowi i chętni do skorzystania z tej okazji.

Inwestowanie w nieruchomości w San Francisco jest w tej chwili niewiarygodnie drogie. Jednak społeczność inwestująca w nieruchomości w San Francisco już udowodniła, że jest to możliwe. Zwroty w mieście są wyższe niż wszędzie indziej, i nie ma powodu, aby sądzić, że trend ten nie będzie kontynuowany w przewidywalnej przyszłości.

Statystyki wykluczeń w San Francisco 2021

Rynek nieruchomości w San Francisco nie ma dużego wskaźnika wykluczeń. Mimo, że jest gospodarzem jednej z najwyższych w kraju median wartości domów, tylko jeden na 10 451 domów odpowiada opisowi „distressed”: default, aukcja lub własność banku. W rzeczywistości, 0,9% wskaźnik wykluczeń w mieście jest tylko nieznacznie wyższy niż średnia krajowa (która obecnie wynosi około 0,7%).

Mimo niskiego wskaźnika wykluczeń, jednak nieruchomości w San Francisco były nieco bardziej podatne na wykluczenia w najnowszej historii. Ze względu w dużej mierze-po części-na pandemię, więcej właścicieli domów spadło na trudniejsze czasy finansowe. Zwolnienia i utrata pracy pozbawiły wielu mieszkańców San Francisco źródeł dochodów, od których niegdyś zależało spłacanie kredytów hipotecznych i czynszów. Choć jest jeszcze za wcześnie, by określić zakres nowych wniosków o wykluczenie, można bezpiecznie założyć, że wzrośnie on w ciągu 2021 roku.

Dzisiaj, kody ZIP na rynku nieruchomości w San Francisco z największą liczbą przejęć to:

• 94127: W każdym 3 996 domów jest zagrożonych

• 94132: W każdym 5 436 domów jest zagrożonych

• 94124: W każdym 5 739 domów jest zagrożonych

• 94134: W co 6 370 domu jest zagrożony

• 94123: In in every 7,622 homes is distressed

Data Provided By RealtyTrac

Median Home Prices In San Francisco 2021

Rynek mieszkaniowy w San Francisco jest najdroższym rynkiem w najdroższym stanie. Przy medianie wartości domu wynoszącej 1 402 470 USD, średnia wartość domu w SF jest o ponad milion dolarów wyższa niż mediana wartości domu w Stanach Zjednoczonych. Warto jednak zauważyć, że dzisiejsza wartość domu jest wynikiem prawie dziesięcioletniej aprecjacji. Ceny domów wzrosły ponad dwukrotnie od czasu ostatniej recesji.

Jeszcze w pierwszym kwartale 2012 r., kiedy recesja była u schyłku, mediana wartości domu wynosiła około 680 000 dolarów. Aby umieścić rzeczy w perspektywie, to wciąż więcej niż mediana wartości domu w Kalifornii jest dzisiaj (ceny zawsze były wysokie w stosunku do sąsiednich rynków). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Każda z tych dzielnic nadal wykazuje niezwykły wzrost.

Lokalne wartości domów miały taki historyczny bieg, potencjalni nabywcy zadawali sobie to samo pytanie przez lata: Czy rynek mieszkaniowy w San Francisco pójdzie w dół? Jeśli początek roku 2021 jest jakimkolwiek wskaźnikiem, odpowiedź może być twierdząca. Mediana wartości domu w San Francisco spadła już o 2,5% w ciągu ostatniego roku, a Zillow spodziewa się dalszej deprecjacji. Jest zbyt wcześnie, aby powiedzieć, jak bardzo ceny spadną, ale ten trend jest wyraźnie wynikiem zbyt wielu lat aprecjacji.

Rynek nieruchomości w San Francisco stoi na piedestale sam dla siebie. Wysokie ceny, które stały się synonimem nieruchomości w San Francisco, stworzyły rynek nieporównywalny z żadnym innym. Mimo to, wciąż jest tam dużo miejsca na marże zysku, które pozostają atrakcyjne dla inwestorów na rynku nieruchomości. Dzięki solidnej strategii wyjścia, bystrzy inwestorzy mogą wykorzystać wysokie koszty nabycia, aby nawet najdroższe transakcje okazały się opłacalne. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 in every 6,658 (1.5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

Społeczność inwestująca w nieruchomości w San Francisco była w dużej mierze pod wpływem wprowadzenia koronawirusa w pierwszym kwartale 2020 roku. Zmierzając do 2020 roku, inwestorzy generalnie praktykowali przebudowę i sprzedaż hurtową, gdy tylko pojawiały się atrakcyjne marże zysku (co nie zdarzało się często). Jednak początek pandemii wysłał San Francisco rynku nieruchomości reeling. Na początku, rynek stał się stagnacji na piętach strachu i niepewności. Nikt nie chciał sprzedawać domu, nie mówiąc już o zwiedzaniu jednego podczas pandemii. W ciągu kilku tygodni rynek stanął w miejscu.

Do maja stało się jasne, że wpływ COVID-19 na nieruchomości w San Francisco będzie tymczasowy. W ciągu zaledwie kilku miesięcy, w rzeczywistości, nastroje na rynku przeszły od strachu do szału, jak interwencja rządu i historycznie niskie stopy procentowe katalizowały działalność; to właśnie ta działalność będzie kształtować sposób, w jaki ludzie inwestowali w nieruchomości w San Francisco w ciągu 2020 roku.

Nieruchomości w San Francisco były niebotycznie drogie przez zbyt długi czas, a spadek stóp procentowych sprawił, że koszty nabycia stały się bardziej znośne. Przy stopach procentowych spadających znacznie poniżej 3,0%, wielu inwestorów zwróciło się w stronę nieruchomości przeznaczonych do długoterminowego wynajmu. Unikalna zbieżność niskich kosztów kredytu i możliwości spłacania kredytu hipotecznego cudzymi pieniędzmi w jednym z najdroższych miast kraju była zbyt atrakcyjna, aby ją zignorować. Dodatkowo, brak dostępnych mieszkań w mieście zmniejszał ryzyko pustostanów. Nawet ludzie, którzy chcieli kupić, nie mogli tego zrobić z powodu niskiego poziomu zapasów, co zmusiło więcej osób do wynajmu w 2020 roku.

Rynek nieruchomości w San Francisco: Podsumowanie 2019

• Mediana wartości domu: $1 353 500

• 1-Year Appreciation Rate: 2.9%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 1.4%

• Median Rent Price: $4,500

San Francisco Real Estate Investing 2019

Mediana wartości domu wyniosła $1,353,500 w pierwszej połowie 2019 roku. W ciągu jednego roku (od marca 2018 r. do kwietnia 2019 r.) mediana wartości domu w najbardziej płodnym mieście Bay Area wzrosła o skromne 2,9%. Jednak mediana wartości domu spadła w marcu w porównaniu z tym samym czasem w zeszłym roku, „oznaczając pierwszy roczny spadek od dna ostatniego krachu mieszkaniowego, siedem lat temu”, według CoreLogic. Przed tym spadkiem, ceny nieruchomości rosły przez 83 kolejne miesiące od kwietnia 2012 roku.

Aby umieścić rzeczy w perspektywie, mediana wartości domu w Stanach Zjednoczonych była $226,700, lub $1,126,800 mniej niż średnia domu w Bay city. Jednakże, na poziomie krajowym, mediana cen domów wzrosła ponad dwukrotnie szybciej niż nieruchomości w San Francisco. To najprawdopodobniej dlatego, że Bay Area osiągnęła punkt krytyczny przed wszystkim innym.

Jako jeden z najdroższych rynków nieruchomości w kraju w tym czasie, ceny w San Francisco były zbyt wygórowane dla wielu inwestorów. Jednakże, podczas gdy nieruchomości były kosztowne, były również w wysokim popycie, który służył inwestorom dobrze. Pomimo cen, inwestowanie w nieruchomości było konsekwentnie wspierane przez popyt. Każdy, kto mógł sobie pozwolić na inwestycję, mógł liczyć na atrakcyjne marże zysku. W rzeczywistości miasto miało najwyższe średnie zwroty ze sprzedaży domów w pierwszym kwartale 2019 roku – drugie tylko dla swojego sąsiada na południowym wschodzie: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

Rynek mieszkaniowy w San Francisco był nie do zatrzymania w pierwszej połowie 2016 roku i w pozostałej części roku, dla tej sprawy. Ceny domów wzrosły czterokrotnie w porównaniu do średniej krajowej i nadal rosły w stosunku do poprzedniego roku, ponieważ miasto znalazło się w górnej części rankingu wskaźników aprecjacji.

Mimo słabszej dostępności cenowej, lokalna gospodarka była silna i wykazywała tendencję wzrostową. Nowe budownictwo mieszkaniowe przewyższało średnią krajową, co choć w niewielkim stopniu przyczyniło się do obniżenia przystępności cenowej.

Z punktu widzenia inwestora, przejęcia były okazją do rozwoju. W ostatnim kwartale na rynku mieszkaniowym w San Francisco 528 nieruchomości znajdowało się na jakimś etapie postępowania egzekucyjnego. Pomimo bardzo niskiego poziomu, liczba ta była o 40,0% wyższa niż w poprzednim miesiącu i o 17,0% wyższa niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Może nawet bardziej imponująco: nieruchomości zyskały na wartości 60,7% w ciągu trzech lat (od 2012 roku).

W tym czasie rynek mieszkaniowy był wspierany przez równie imponujące podstawy gospodarcze. W szczególności sektor zatrudnienia wspierał zdrową podaż i popyt na tym obszarze. Stopa bezrobocia w mieście, wynosząca 4,4%, była znacznie niższa od średniej krajowej. Co ważniejsze, bezrobocie wykazywało tendencję spadkową. Oczekiwano, że wzrost liczby miejsc pracy wzmocni również gospodarkę miasta. W ciągu roku stopa wzrostu zatrudnienia przekroczyła 3,0%, czyli o ponad punkt procentowy więcej niż wynosiła średnia krajowa.

Jeden czynnik jednak hamował rozwój rynku nieruchomości: przystępność cenowa. Przy stopach aprecjacji przekraczających 10,0% w ciągu roku, miasto w północnej Kalifornii było mniej przystępne niż większość innych rynków mieszkaniowych. Przeciętne gospodarstwo domowe w całym kraju przeznaczało 15,1% swojego miesięcznego dochodu na spłatę kredytu hipotecznego. Jednak to było normalne dla właścicieli spędzić 22,9% swoich dochodów na miesięczne płatności hipotecznych.

Na szczęście, zagrożone rabaty nieruchomości oferowane wielki zwrot z inwestycji. Mediana ceny sprzedaży nie zagrożonego domu wynosiła 1.050.000 dolarów. Mediana ceny sprzedaży domu w stanie upadłości wynosiła 780 300 USD, czyli była o 26,0% niższa niż w przypadku sprzedaży domów w stanie upadłości. Stanowiło to zniżkę w wysokości około 269 000 USD. Kwota, którą inwestorzy zaoszczędzili na foreclosures w 2015 r., była większa niż mediana ceny domu w całym kraju.

Większość foreclosures na rynku mieszkaniowym w San Francisco była pre-foreclosures lub zagrożona posiadaniem z powodu niezdolności właściciela do spłaty niespłaconego zobowiązania hipotecznego. Niemniej jednak, tylko 3,3% domów znalazło się w pozycji ujemnego kapitału własnego. Było to znacznie niższe niż średnia krajowa wynosząca 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

Czy myślałeś o inwestowaniu na rynku nieruchomości w San Francisco? Jeśli tak, to na co czekasz? Chcielibyśmy poznać Twoje zdanie na temat nieruchomości w San Francisco w komentarzach poniżej:

Gotowy, aby zacząć korzystać z obecnych możliwości na rynku nieruchomości?

Może masz dużo kapitału, rozległą sieć nieruchomości, lub wielkie umiejętności budowlane, ale nadal nie jesteś pewien, jak znaleźć oportunistyczne oferty. Nasza nowa klasa nieruchomości online, prowadzona przez eksperta inwestora Thana Merrilla, pomoże Ci dowiedzieć się, jak zdobyć najlepsze nieruchomości i odnieść sukces na rynku nieruchomości.

Kliknij tutaj, aby zarejestrować się na nasz 1-dniowy Webinar Nieruchomości i rozpocząć naukę inwestowania na dzisiejszym rynku nieruchomości!