Więc, chcesz kupić dupleks? 6 rzeczy, które warto wiedzieć o domach wielorodzinnych

Jednym z najmądrzejszych sposobów budowania bogactwa jest kupowanie nieruchomości (w szczególności nieruchomości na wynajem); wystarczy zapytać Warrena Buffetta. Niedawno powiedział, że kupiłby „kilkaset tysięcy domów jednorodzinnych”, gdyby tylko mógł.

Buffett zdaje sobie sprawę z wartości, jaką nieruchomości do wynajęcia mogą przynieść nie tylko pod względem miesięcznego przepływu gotówki, ale także w zakresie wzrostu wartości i odliczeń.

Ale spójrzmy prawdzie w oczy. Większość z nas nie może sobie pozwolić na zakup kilku domów jednorodzinnych jako czynszów, podczas gdy stać nas na własny dom, nie mówiąc już o zakupie kilkuset domów jednorodzinnych. Dlatego też ostatnio pojawił się trend kupowania przez nabywców domów dupleksów lub nawet domów wielorodzinnych, aby mieszkać w jednym z nich, podczas gdy inne wynajmują.

Z mojej perspektywy, zarówno jako pośrednika, jak i właściciela, oto kilka rzeczy, o których należy pamiętać.

Buying a multi-family home will limit your location options

Jeśli twoim celem jest uzyskanie duplexu, triplexu lub quadruplexu, aby mieszkać w jednej części i wynajmować drugą lub inne, możesz być ograniczony pod względem lokalizacji, które dostaniesz do wyboru.

Na przykład, gdzie pracuję w San Diego, jednostki wielorodzinne naprawdę nie znajdują się w wielu podmiejskich dzielnicach typu cookie-cutter. Aby znaleźć jeden w San Diego, musisz szukać w bardziej miejskich / śródmiejskich obszarach typu lub drogich społeczności plażowych, takich jak Ocean Beach lub Pacific Beach.

Możesz mieć jeszcze trudniejszy czas znalezienia jednostki wielorodzinnej, w której będziesz szczęśliwy, jeśli mieszkasz w bardziej wiejskiej części Stanów Zjednoczonych. Ale jeśli nie jesteś bardzo wybredny co do okolicy, w której teraz mieszkasz, może to być twoja szansa, aby wejść i zarobić trochę dobrych pieniędzy w czasie.

Trzecie prawo Newtona dotyczące nieruchomości wielorodzinnych

„Dla każdej korzyści z posiadania nieruchomości wielorodzinnej, istnieje równa i przeciwna reakcja.”

Główną korzyścią z posiadania jednostki wielorodzinnej i mieszkania w jednej z jednostek jest dochód z wynajmu. Każdego miesiąca otrzymujesz czek z czynszem, który równoważy Twoją hipotekę.

Jeden minus? Złożoność podatkowa. Wystarczy spojrzeć na wszystkie przepisy IRS dotyczące nieruchomości inwestycyjnych. Zawsze skonsultuj się ze swoim specjalistą podatkowym przed dokonaniem dużego zakupu inwestycyjnego, zwłaszcza takiego, od którego oczekujesz odpisów i deprecjacji.

Kolejną zaletą posiadania jednostki wielorodzinnej i mieszkania w jednej z jednostek przy jednoczesnym wynajmowaniu innych jest to, że zawsze będziesz blisko swoich wynajmowanych nieruchomości, abyś mógł często sprawdzać ich stan. Jeśli głośna muzyka jest odtwarzana późno w nocy, będziesz pierwszym, który się o tym dowie. Jeśli pęknie rura lub toaleta jest zatkana i twoi lokatorzy potrzebują pomocy, przynajmniej nie będziesz musiał robić długiej jazdy, aby naprawić sytuację.

Wada? Znajdujesz się blisko swoich lokatorów, więc głośna muzyka przeszkadza tobie, a nie komuś innemu. A jeśli masz potrzebującego lokatora, będzie on miał łatwy dostęp do Ciebie, aby wyrazić swoje skargi.

Finansowanie domu wielorodzinnego jest trudne, ale wykonalne

Może się wydawać niemożliwe, aby kupić dupleks lub jednostkę wielorodzinną z Twoim budżetem, ale rzeczywistość jest taka, że może to nie być tak trudne, jak myślisz.

Według Anthony’ego Lococo, wiceprezesa Cornerstone Mortgage, „Jeśli kupujesz dupleks zamieszkany przez właściciela, z pewnością będziesz mógł wykorzystać dochód z wynajmu drugiej jednostki”, aby pomóc Ci zakwalifikować się do zakupu.

Na przykład, jeśli będziesz mieszkał w jednej jednostce i wynajmował drugą, i przewidujesz, że druga jednostka będzie wynajmowana za $1,200 miesięcznie, ten dochód będzie uwzględniony we wskaźnikach kwalifikacyjnych kredytodawcy.

Skąd wiesz, za co druga lub dodatkowe jednostki będą wynajmowane? Jeśli nie masz jeszcze umowy najmu (co prawdopodobnie nie ma miejsca), sprawdź rentometer.com dla średnich czynszów w okolicy i użyj craigslist, aby pomóc Ci zweryfikować ceny wynajmu dla podobnych jednostek. Należy pamiętać, że potencjalny dochód z wynajmu może pomóc w zakwalifikowaniu się do kredytu, ale nie jest to jedyny czynnik, który należy wziąć pod uwagę.

Będziesz musiał mieć dobry kredyt, niski wskaźnik zadłużenia do dochodu i dużą zaliczkę, zazwyczaj około 25% ceny zakupu lub więcej. Na $500,000 duplex, jesteś patrząc na zaliczki $125,000, nie wliczając w to swoje koszty zamknięcia, takie jak escrow i opłat kredytowych.

Użyj tego kalkulatora, aby dowiedzieć się swój stosunek długu do dochodu.

Sprawdź tę listę najlepszych kredytodawców na rynku dzisiaj zapewniając kredyty hipoteczne z różnych warunków i sumy. Będzie to świetny sposób na rozpoczęcie poszukiwań najlepszych sposobów na sfinansowanie Twojego nowego zakupu.

Ubezpieczenie domu wielorodzinnego

Duplex wymaga specjalistycznego ubezpieczenia, ukierunkowanego na unikalne potrzeby domów wielorodzinnych. Jeśli wynajmują Państwo jedno lub oba lokale w swoim dupleksie, ubezpieczenie dla właściciela może pomóc w zapewnieniu Państwu ochrony. Z drugiej strony, jeśli planują Państwo zajmować oba lokale, ubezpieczenie właściciela domu będzie Państwa chronić.

Poniżej przedstawiamy dwie przystępne opcje dla właścicieli dupleksów.

Lemonade Insurance

Właściciele dupleksów planujący wynajem powinni najpierw zapoznać się z ubezpieczeniem właściciela. Lemonade oferuje polisy dla wynajmujących w Nowym Jorku, Illinois, Teksasie, Pensylwanii, Waszyngtonie i New Jersey, ze składką zaczynającą się od 25 dolarów. Obejmuje ono szkody w lokalu mieszkalnym, wszelkie mienie, które umieścili Państwo w lokalu, utratę możliwości korzystania z niego oraz ochronę przed odpowiedzialnością cywilną.

Dla osób nie wynajmujących lokalu, Lemonade oferuje ubezpieczenie dla właścicieli domu, które obejmuje lokal mieszkalny oraz wszystkie Państwa rzeczy. Dzięki łatwej w użyciu platformie, możesz uzyskać wycenę w kilka minut.

Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą czy właścicielem, przejrzysta struktura opłat Lemonade odróżnia ją od innych ubezpieczycieli. Pobierają oni 20% opłaty od każdej wpłaty składki na pokrycie podstawowych kosztów operacyjnych. Każda kwota, której nie wykorzystują, jest przeznaczana na cele charytatywne wspierane przez ich klientów.

Policygenius

Inną opcją ubezpieczenia domu dla właścicieli dupleksów jest Policygenius. Korzystając z platformy Policygenius, użytkownik wprowadza swoje informacje i w ciągu kilku minut otrzymuje oferty od wielu renomowanych ubezpieczycieli.

Jedną z najlepszych rzeczy w Policygenius jest coroczna ponowna ocena polisy. Każdego roku Twoja polisa będzie ponownie sprawdzana, aby upewnić się, że otrzymujesz najlepsze dostępne stawki.

Podczas procesu aplikacji możesz porozmawiać na czacie z przedstawicielem w celu uzyskania wskazówek. Jest to opcja opcjonalna, ale przydatna dla tych, którzy lubią bardziej indywidualne podejście do ubezpieczenia.

Czy to w ogóle jest legalne?

Jeśli możesz się zakwalifikować, wytyczne kredytowe dla jednostek wielorodzinnych są proste. Jedna rzecz może stanowić problem, jednakże, według brokera hipotecznego Anthony Lococo. „Czy druga jednostka jest dozwolona, czy też nie. Tylko dlatego, że wytwarza dochód, nie oznacza, że jest uważany za „jednostkę”. Babcine mieszkania są dobrym przykładem …”

Większość agentów nieruchomości może powiedzieć, jak trudno jest powiedzieć dom z niezatwierdzonym babcinym mieszkaniem. Finansowanie może być jeszcze trudniejsze. Jeśli nieruchomość nie jest prawdziwym duplexem, tylko domem jednorodzinnym z dużą ścianą oddzielającą obszary i dwiema oddzielnymi kuchniami, kredytodawcy mogą nie być w stanie uwzględnić potencjalnego dochodu z wynajmu we wskaźnikach kwalifikacyjnych, nawet jeśli w rzeczywistości możesz go wynająć.

Co jeśli chcesz się kiedyś wyprowadzić?

Jeśli kupisz swój wielorodzinny obiekt z zamiarem zamieszkania w jednej z jednostek, może nadejść czas, kiedy będziesz gotowy, aby się wyprowadzić i kupić coś większego. W takim przypadku, możesz zdecydować się na sprzedaż budynku wielorodzinnego. Jeśli nie musisz go bezwzględnie sprzedać, aby zakwalifikować się do zakupu nowego domu, rozważ znalezienie najemcy w lokalu, w którym mieszkałeś i utrzymanie całości jako wynajmu. Będąc już właścicielem dla swoich sąsiadów, bycie właścicielem dla jeszcze jednej rodziny nie będzie zbyt dużym szokiem.

Kiedy miałem 21 lat (zanim zostałem agentem nieruchomości), kupiłem dom z niezatwierdzonym mieszkaniem dla babci, mieszkałem w domu i wynajmowałem mieszkanie dla babci. To nie produkować trochę ładny dochód, który uczynił moje płatności hipotecznych dużo niższe. Ponieważ założyłem rodzinę i chciałem mieszkać w innej okolicy, w końcu sprzedałem ten dom i mogę szczerze powiedzieć, że nigdy więcej nie kupię domu z niedopuszczonym mieszkaniem dla babci! Sprzedaż była trudna, ponieważ pomimo zainteresowania kupujących, niektórzy kredytodawcy nie byli skłonni go sfinansować.