Wow! Amerykański rynek mieszkaniowy skwierczy, pomimo pandemii

To był niesamowity drugi kwartał. Sprzedaż nowych domów wzrosła o 43,2% w stosunku do roku ubiegłego. Nastroje wśród amerykańskich budowniczych domów są obecnie najwyższe od 35 lat. Przeprowadzki na przedmieścia zwiększają presję na kupno domów, a przesunięcia do lokalizacji o niższych podatkach i utrzymujące się niskie stopy procentowe powiększają trwający boom mieszkaniowy w USA.

Krajowy indeks cen domów S&P/Case-Shiller wyrównany sezonowo wzrósł o 4,29% w ciągu roku do II kwartału 2020 r. (3,62% po uwzględnieniu inflacji) – w porównaniu z poprzednim rokiem wzrost wyniósł 3,25%.

Ceny domów wzrosły o 2,17% w ostatnim kwartale (2,29% po skorygowaniu o inflację), według S&P/Case-Shiller.

Ceny domów nadal rosną we wszystkich 20 głównych miastach kraju, według Standard and Poor’s, z Phoenix notującym najwyższy wzrost o 8.96% w ciągu roku do II kwartału 2020 roku, a następnie w Seattle (6,5%), Tampa (5,89%), Charlotte (5,74%), Cleveland (5,4%), Minneapolis (5,39%) i San Diego (4,98%). Bardziej umiarkowane wzrosty cen domów odnotowano w Portland (4,25%), Atlancie (4,2%), Miami (4,03%), Denver (4,02%), Los Angeles (3,91%), Waszyngtonie (3,54%), Bostonie (3,51%), Las Vegas (3,33%), Detroit (3,07%) i Dallas (3,06%). W Nowym Jorku odnotowano minimalny wzrost cen domów o 1,67%, podobnie jak w San Francisco (1,45%) i Chicago (0,6%).

Region górski odnotował najwyższy wzrost cen domów o 7% r/r w II kw. 2020 r., a następnie region East South Central (6,01%), East North Central (5,61%), South Atlantic (5,6%), West North Central (5,41%) i Pacific (5,13%), zgodnie z danymi FHFA. Bardziej umiarkowane wzrosty cen domów zarejestrowano w regionie West South Central (4,78%), New England (4,61%) i Middle Atlantic (4,49%).

Mediana ceny sprzedaży nowych domów spadła o 4,34% r/r w sierpniu 2020 r., do 312 800 USD, według danych U.S. Census Bureau. Dla istniejących domów, mediana ceny wzrosła o 11,4% do 310.600 USD w sierpniu 2020 roku z roku poprzedniego, według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR). Sierpniowy wzrost cen oznacza 102. z rzędu miesiąc wzrostu w ujęciu rocznym.

Popyt nadal silnie wzrasta. Sprzedaż istniejących domów wzrosła o 10,5% r/r do poziomu 6 mln sztuk w sierpniu 2020 r., według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR). Podobnie, sprzedaż nowych domów wzrosła o 43,2% rok do roku do sezonowo wyrównanego wskaźnika rocznego w wysokości 1 011 000 jednostek w sierpniu 2020 r., zgodnie z US Census Bureau.

Aktywność budowlana pozostaje słaba, pomimo tego. W sierpniu 2020 r. pozwolenia na budowę nowych mieszkań spadły o 0,1% r/r, jak podało US Census Bureau. Liczba rozpoczętych budów wzrosła o 2,8%, podczas gdy liczba zakończonych budów spadła o 2,4%.

„Popyt na mieszkania jest duży, ale podaż nie, a ten brak równowagi nieuchronnie zaszkodzi przystępności cenowej i utrudni możliwości posiadania” – powiedział Lawrence Yun, główny ekonomista NAR. „Aby zapewnić szeroki wzrost liczby właścicieli domów, należy zbudować więcej nowych domów.”

Gospodarka USA skurczyła się o zdumiewającą roczną stopę 32,9% w II kwartale 2020 r., po spadku o 5% rok do roku w I kwartale – najgwałtowniejszym spadku w historii sięgającym lat 40-tych. Według MFW, gospodarka amerykańska skurczy się w tym roku o 6,6%, co będzie pierwszym skurczeniem się od 11 lat. Stopa bezrobocia spadła do 10,2% w lipcu 2020 r., po odnotowaniu rekordowego poziomu 14,7% w kwietniu 2020 r., ale pozostaje znacznie wyższa niż średnia stopa bezrobocia wynosząca 4,4% w latach 2015-2019.

Historia amerykańskiego kryzysu mieszkaniowego

Ostatni krach mieszkaniowy rozpoczął się w II kwartale 2006 roku. Nastąpił spadek o 33,3% w indeksie cen domów S&P/Case-Shiller composite-20 od Q2 2006 do Q4 2011. Phoenix odnotowało największy spadek (-54,7%) wśród dwudziestu największych obszarów metropolitalnych, a następnie Miami (-50,5%), Detroit (-43,3%), San Francisco (-40,8%), Los Angeles (-40,1%) i San Diego (-39,7%).

HOUSE PRICE CHANGE (%)
US Cities	Housing boom (Jan 1996-Mar 2006)	Housing crash (Apr 2006-Dec 2011)	Housing recovery, boom (Jan 2012-Dec 2019)	Q2 2020(y-o-y change)
New York	172.58	-24.45	25.57	1.67
Los Angeles	265.49	-40.06	74.25	3.91
Chicago	96.84	-33.47	31.73	0.60
Phoenix	182.59	-54.73	82.21	8.96
San Diego	247.66	-39.68	68.74	4.98
Dallas	–	-7.53	71.21	3.06
San Francisco	226.59	-40.82	105.19	1.45
Detroit	71.99	-43.31	81.69	3.07
Boston	152.49	-16.38	51.08	3.51
Seattle	134.22	-23.97	95.56	6.50
Composite-10	192.25	-33.52	55.22	2.80
Composite-20	–	-33.31	60.52	3.47
Sources: S&P, Global Property Guide

The U.S. housing market started to recover in the second half of 2012. In 2013, the S&P/Case-Shiller composite-20 home price index soared 13.5%. House prices continue to rise in the following years, albeit at a much slower pace. The S&P/Case-Shiller composite-20 home price index rose by 4.4% in 2014, by 5.5% in 2015, by 5.4% in 2016, by 6.2% in 2017, by 4% in 2018, and by 2.8% in 2019.

Nationwide home sales rising, amidst falling interest rates

Existing home sales (which include single-family homes, townhomes, condominiums and coops) stood at a seasonally adjusted annual rate of 6 million units in August 2020, up strongly by 10.5% from a year earlier, according to the National Association of Realtors (NAR).

By region:

• W regionie północno-wschodnim, existing home sales rose by 5.7% w sierpniu 2020 r. z roku poprzedniego, do rocznej stopy 740 000 jednostek.
• Na Środkowym Zachodzie, istniejąca sprzedaż domów wzrosła o 9,3% w sierpniu 2020 r. z roku wcześniejszego, do 1,41 miliona jednostek.
• Na Południu, istniejąca sprzedaż domów wzrosła silnie o 13% do 2,6 miliona jednostek w sierpniu 2020 r. z roku wcześniejszego.
• Na Zachodzie, istniejąca sprzedaż domów wzrosła o 9,6% r/r do 1,25 mln jednostek w sierpniu 2020 r.

„Sprzedaż domów nadal zadziwia, a w rurociągu jest mnóstwo nabywców gotowych do wejścia na rynek”, mówi Lawrence Yun, główny ekonomista NAR. „Dalsze wzrosty sprzedaży są prawdopodobne w pozostałej części roku, przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie około 3% i ciągłej poprawie sytuacji na rynku pracy.”

Nowe sprzedane domy wzrosły o 43.2% r/r do 1 011 000 jednostek w sierpniu 2020 roku, według danych US Census Bureau.

Pierwsi nabywcy domów stanowili około 33% całkowitej sprzedaży w sierpniu 2020 roku, co oznacza spadek z 34% w poprzednim miesiącu, ale wzrost z 31% rok temu, według NAR. Ponadto, sprzedaż za gotówkę stanowiła 18% wszystkich transakcji w sierpniu 2020 roku, co oznacza niewielki spadek z 19% rok wcześniej. Inwestorzy indywidualni, którzy odpowiadają za wiele sprzedaży gotówkowych, zakupili 14% domów w sierpniu 2020 roku, na równi z poprzednim rokiem.

Nieruchomości mieszkalne zazwyczaj pozostawały na rynku przez 22 dni w sierpniu 2020 roku, co stanowi znaczny spadek z 31 dni rok wcześniej, według NAR. Około 69% domów sprzedanych w sierpniu było na rynku przez mniej niż miesiąc.

Sentyment na rekordowo wysokim poziomie, częściowo z powodu zmian na przedmieściach

Wzrost nastrojów amerykańskich budowniczych domów wzrósł do 83 we wrześniu 2020 r. z 68 w poprzednim roku – najwyższego odczytu w 35-letniej historii badania, jako że wiele osób przenosi się z dużych miast z powodu pandemii, według Narodowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). Odczyt na poziomie 50 jest punktem pośrednim pomiędzy wartością pozytywną a negatywną.

Wzrastający exodus ze stanów o wysokich podatkach do stanów o niskich podatkach, spowodowany ustawą Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), przyczynił się do dalszego wzrostu popytu na mieszkania.

„Zmiana na przedmieściach w zakresie budowy domów sprawia, że budowniczowie są zajęci, wspierani po stronie popytu przez niskie stopy procentowe”, powiedział główny ekonomista NAHB Robert Dietz. „W innej oznaki tego rosnącego trendu, budowniczowie w innych częściach kraju zgłosili otrzymanie telefonów od klientów z rynków o wysokiej gęstości zaludnienia z pytaniem o relokację.”

Jednakże deweloperzy są teraz zaniepokojeni ciągłym wzrostem kosztów i opóźnieniami w dostawach materiałów budowlanych, szczególnie tarcicy.

Ceny tarcicy wzrosły o ponad 170% od połowy kwietnia 2020 r., po tym jak producenci tarcicy zostali zamknięci w marcu i kwietniu, ponieważ pandemia dotknęła kraj.

Pomimo silnego popytu, działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego pozostała słaba w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2020 r., częściowo z powodu rosnących kosztów materiałów spowodowanych ograniczeniami związanymi z pandemią. W sierpniu 2020 roku (w ujęciu rocznym wyrównanym sezonowo):

• Początki budowy mieszkań: 1 416 000 jednostek, wzrost o 2,8% w stosunku do roku poprzedniego
• Ukończenia budowy mieszkań: 1 233 000 jednostek, spadek o 2,4% w porównaniu z rokiem wcześniejszym
• Pozwolenia na budowę mieszkań: 1 470 000 jednostek, spadek nieznacznie o 0,1% w porównaniu z rokiem wcześniejszym

Poprzedni boom osiągnął szczyt na poziomie prawie 2 000 000 ukończeń w 2006 roku, ale rozbił się do 584 900 jednostek w 2011 roku.

Całkowita liczba istniejących domów dostępnych na sprzedaż spadła o 18,6% r/r do 1,49 mln sztuk w sierpniu 2020 roku, według NAR. Zapasy istniejących domów były na poziomie 3 miesięcy podaży w sierpniu, co oznacza spadek z poziomu 4 miesięcy podaży rok temu. Z drugiej strony, wyrównane sezonowo zapasy nowych domów na sprzedaż na koniec sierpnia 2020 roku wyniosły 282.000 – co odpowiada około 3,3 miesiąca podaży, gwałtownie spadając z 5,5 miesiąca podaży rok wcześniej, według U.S. Census Bureau.

Czy liczba foreclosures zacznie rosnąć?

Złożone wnioski o wykluczenie, które obejmują powiadomienia o niewywiązaniu się ze zobowiązań, zaplanowane aukcje i przejęcia przez banki, spadły o 44% w pierwszej połowie 2020 r. w porównaniu z rokiem wcześniej na poziomie 165 530 nieruchomości i spadły o 90% z najwyższego poziomu 1 654 634 nieruchomości w pierwszej połowie 2020 r., według ATTOM Data Solutions.

Antebian zauważył, że oczekuje się wzrostu liczby wykluczeń. „Wolumen Distressed property jest prawie gwarantowany, aby znacznie wzrosnąć … ponieważ miliony Amerykanów przegapiły swoje płatności hipoteczne w czerwcu i będą nadal z powodu bezrobocia.”

Stopa wykluczeń wyniosła 0,12% wszystkich jednostek mieszkaniowych w USA w pierwszej połowie 2020 r., w dół z 0,36% w 2019 r., 0,47% w 2018 r., 0,51% w 2017 r., 0,7% w 2016 r. i od szczytu 2,23% w 2010 r. Delaware miało najwyższy wskaźnik wykluczeń w kraju w I półroczu 2020 r., na poziomie 0,28% wszystkich jednostek mieszkaniowych z wnioskiem o wykluczenie, a następnie New Jersey (0,25%), Illinois (0,24%), Maryland (0,21%) i Connecticut (0,18%).

Podobnie, wskaźnik delikwentów na hipotekach jednorodzinnych spadł do 2.49% w II kwartale 2020 r. z 2,56% w II kwartale 2019 r., 3,2% w II kwartale 2018 r. i 3,66% trzy lata temu, według amerykańskiego Fed.

Stopy procentowe ponownie spadają

We wrześniu 2020 r., Rezerwa Federalna pozostawiła stopę funduszy federalnych na niezmienionym poziomie 0% do 0,25%, po tym jak obniżyła ją z docelowego zakresu 1% do 1,25% w marcu 2020 r., aby pobudzić aktywność gospodarczą pośród pandemii koronawirusa. Na ostatnim posiedzeniu Fed wskazał, że zamierza utrzymać kluczową stopę procentową na poziomie zbliżonym do zera, dopóki rynek pracy w kraju w pełni się nie odbuduje, a inflacja nie wzrośnie do 2%.

W kraju od lutego nadal ubywa 11,5 mln miejsc pracy, podczas gdy roczna stopa inflacji wyniosła 1,3% w sierpniu 2020 roku. Wnioski o zasiłki dla bezrobotnych zaczęły spadać, ale pozostają ponad czterokrotnie wyższe niż poziom sprzed koronawirusa.

W rezultacie stopy procentowe kredytów hipotecznych również ponownie spadają.

• Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej (FRM) wynosiło 2,94% w sierpniu 2020 r., W dół z 3,62% w sierpniu 2019 r. i 4,55% w sierpniu 2018 r.
• Średnie oprocentowanie dla 15-letnich FRM-ów wyniosło 2,48% w sierpniu 2020 r., W dół z 3,08% rok wcześniej i 4,02% dwa lata temu.
• Średnie oprocentowanie dla 5-letnich kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej (ARM) spadło do 2,91% w sierpniu 2020 r., Z 3,36% w sierpniu 2019 r. i 3,87% dwa lata wcześniej.

Zachęcony spadającymi stopami procentowymi, zadłużenie hipoteczne pozostające do spłaty wzrosło o 4% r/r do 16,28 bln USD w II kwartale 2020 r. z roku wcześniejszego, po rocznym wzroście o 3,75% w 2019 r., 3,56% w 2018 r., 3,81% w 2017 r. i 3,43% w 2016 r., zgodnie z Systemem Rezerwy Federalnej USA. Domy jedno- do czterorodzinne stanowiły około 69,4% całkowitej kwoty kredytów hipotecznych pozostających do spłaty w II kwartale 2020 r.

Wielkość rynku hipotecznego stanowiła równowartość około 73.6% PKB w 2019 r., co stanowi spadek z ponad 77% w ciągu ostatnich pięciu lat i jest znacznie niższe niż 100,1% PKB w 2009 r., na podstawie szacunków Global Property Guide.

Renty nadal rosną, wskaźnik pustostanów spada

Rosnące czynsze są kolejną oznaką zdrowych podstaw gospodarczych. Mediana czynszu wywoławczego w USA wzrosła o 2,5% rok do roku do 1 033 USD miesięcznie w II kw. 2020 r., według danych U.S. Census Bureau – jest to drugi najwyższy poziom po rekordowym miesięcznym czynszu w wysokości 1 041 USD w poprzednim kwartale.

W podziale na regiony:

• Na Środkowym Zachodzie mediana czynszu wywoławczego wzrosła o 13,8% r/r do 907 USD miesięcznie w II kw. 2020 r.
• Na Zachodzie mediana czynszu wywoławczego wzrosła silnie o 10.6% do 1 502 USD miesięcznie w II kw. 2020 r. w porównaniu z rokiem poprzednim.
• Na południu mediana czynszu wywoławczego wzrosła o 4,8% r/r do 990 USD miesięcznie w II kw. 2020 r.
• Na północnym wschodzie mediana czynszu wywoławczego nieznacznie spadła o 1.8% w II kwartale 2020 r. z roku wcześniejszego, do 1 279 USD miesięcznie.

Mediana czynszów była mniej lub bardziej statyczna od 2008 do 2014 r., według U.S. Census Bureau. Jednak od 2015 r. czynsze wzrosły co najmniej tak szybko, jak ceny domów.

Narodowy wskaźnik pustostanów czynszowych spadł do 5,7% w II kwartale 2020 r., w dół z 6,6% w poprzednim kwartale i z 6,8% rok wcześniej, na podstawie danych U.S. Census Bureau. Był to najniższy poziom od Q2 1984.

Zachód miał najniższy wskaźnik pustostanów czynszowych 3,8% w Q2 2020, a następnie Północny Wschód (4,2%) i Środkowy Zachód (6,8%). Południe miało najwyższy wskaźnik pustostanów czynszowych wynoszący 7,4% w tym samym okresie.

Współczynnik posiadania domów gwałtownie rośnie

Po trzech latach wzrostu, wskaźnik posiadania domów nadal rośnie w pierwszej połowie 2019 r., pomimo ciągłego wzrostu cen nieruchomości. Wskaźnik własności domów w USA wyniósł 67,9% w II kwartale 2020 r., wzrastając z 65,3% w poprzednim kwartale i 64,1% rok wcześniej, zgodnie z danymi U.S. Census Bureau. W rzeczywistości był to najwyższy poziom od II kwartału 2008 roku.

Według regionów:

• W Środkowym Zachodzie, wskaźnik własności domów wyniósł 71,4% w II kwartale 2020 roku, wzrastając z 69,2% w I kwartale 2020 roku i 68% w poprzednim roku. Był to najwyższy poziom od III kwartału 2009 r.
• Na Południu wskaźnik posiadania domów wyniósł 71,1% w II kwartale 2020 r., Gwałtowna poprawa z 67,6% w poprzednim kwartale i 66% w II kwartale 2019 r.
• Na północnym wschodzie wskaźnik posiadania domów wyniósł 63,3% w II kwartale 2020 r., Wzrósł z 62,4% w poprzednim kwartale i 61,2% rok temu.
• Na Zachodzie wskaźnik posiadania domów wzrósł do 62,6% w II kwartale 2020 r., z 60,1% w poprzednim kwartale i 59,3% rok wcześniej.

TCJA: kto jest zwycięzcą?

Prezydent Donald Trump podpisał przełomową ustawę podatkową (znaną jako Tax Cuts and Jobs Act lub TCJA), największą przebudowę amerykańskiego kodeksu podatkowego od ponad 30 lat, obowiązującą od 1 stycznia 2018 r. Ustawa ta zawierała ogromną redukcję stawki podatku od osób prawnych z 35% do 21%. Ale zmniejsza również limit odliczenia odsetek hipotecznych, zwiększa standardowe odliczenia, ale ogranicza stanowe i lokalne odliczenia podatkowe.

Dwa lata po, wydaje się, że pozytywny efekt zwiększonego dochodu rozporządzalnego przewyższa utratę korzyści podatkowych. Na podstawie ostatnich badań przeprowadzonych przez Tax Policy Center, około 65% amerykańskich gospodarstw domowych otrzymało obniżkę podatków, podczas gdy tylko 6% zapłaciło więcej.

• Ograniczenie odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego zmniejsza się. Nowe prawo ogranicza próg odliczenia, który pomaga właścicielom domów obniżyć ich dochód podlegający opodatkowaniu, dla nowych domów do pierwszych 750 000 USD kredytu z pierwotnego 1 mln USD.
• Standardowe odliczenie wzrasta. Nowe prawo podnosi standardowy odpis dla wszystkich podatników do 12 000 USD dla pojedynczych filerów i do 24 000 USD dla wspólnych filerów. Oznacza to, że dla niektórych gospodarstw domowych może nie być już lepszym rozwiązaniem wyszczególnienie odliczenia odsetek hipotecznych, ponieważ będzie ono niższe niż ich standardowe odliczenie.
• Ograniczenie odliczenia podatku stanowego i lokalnego (SALT). Nowe prawo ogranicza odliczenie SALT do 10 000 USD wartości nieruchomości, dochodów indywidualnych i podatków od sprzedaży. Będzie to miało największy wpływ na gospodarstwa domowe o wysokich dochodach, ponieważ około 93% gospodarstw domowych zarabiających od 200 000 do 300 000 USD rocznie ubiega się o odliczenie SALT, w porównaniu z zaledwie 39% gospodarstw domowych zarabiających od 50 000 do 75 000 USD.

Domostwa o wysokich dochodach czerpią największe korzyści z nowego prawa, ponieważ ich stawki podatkowe zostały znacznie obniżone. W oparciu o przedział dochodów:

Dochód gospodarstwa domowego	% gospodarstw domowych, które otrzymały obniżkę podatków
Poniżej 30 000 USD	32.1%
US$30,000 – US$50,000	69.1%
US$50,000 – US$75,000	81.7%
US$75,000 – US$100,000	86.6%
Over US$100,000	89.5%
Sources: Tax Policy Center, MarketWatch

The TCJA’s US$10,000 limitation on deductions for state and local taxes appears to have accelerated relocations from high-tax states like California, New York, Illinois, and New Jersey to low-tax and no-tax states such as Colorado, Idaho, Florida, Texas, Utah, and Nevada. This added more housing demand and put more pressure to the already tight housing market.

Plunging economy, ballooning deficit

The U.S. economy shrank by a whopping annual rate of 32.9% in Q2 2020, following a y-o-y fall of 5% in Q1, amidst social distancing restrictions and lockdowns. It was the steepest decline on record dating back to the 1940s.

Największa gospodarka świata ma się skurczyć o 6,6% w tym roku, co jest pierwszym skurczeniem się od 11 lat, według szacunków MFW.

Federalny deficyt budżetowy ma wzrosnąć do 3,3 biliona dolarów w 2020 roku, ponad trzykrotnie przekraczając deficyt odnotowany w 2019 roku, głównie z powodu ogromnych wydatków rządu i pomocy stymulacyjnej na pomoc pandemiczną, według Kongresowego Biura Budżetowego (CBO). Oczekuje się, że deficyt osiągnie około 16% PKB w tym roku, najwyższy poziom od 1945 r.

W rezultacie dług federalny wzrośnie do około 98% PKB w tym roku i przekroczy wielkość gospodarki USA w 2021 r., według CBO. CBO powiedziało, że brak równowagi fiskalnej nie był widziany w USA od końca II wojny światowej.

Ogólnokrajowa inflacja wyniosła 1,3% w sierpniu 2020 roku – najwyższy poziom od marca 2020 roku, ale wciąż znacznie niższy niż cel Fedu na poziomie 2%.

Rynek pracy wykazuje pewne oznaki poprawy. Stopa bezrobocia spadła do 10,2% w lipcu 2020 roku, po tym jak w kwietniu 2020 roku osiągnęła rekordowy poziom 14,7%. Ale pozostaje znacznie wyższa niż średnia stopa bezrobocia w kraju wynosząca 4,4% w latach 2015-2019.

Zagraniczne zainteresowanie nabywców w USA spada.

Zagraniczni nabywcy domów zakupili 154 000 amerykańskich nieruchomości w okresie od kwietnia 2019 r. do marca 2020 r., co stanowi spadek o 16% w porównaniu z rokiem wcześniejszym, zgodnie z profilem 2020 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate firmy NAR. Podobnie, wartość nieruchomości zakupionych przez obcokrajowców w tym samym okresie spadła o 5% do 74 mld USD. Chińscy nabywcy stanowili ponad 20% wszystkich transakcji zagranicznych, a następnie Kanadyjczycy (12,8%), Meksykanie (7,8%), Hindusi (7,3%) i Kolumbijczycy (1,8%).

Sześć stanów w USA odnotowuje największe zainteresowanie zagranicznych nabywców – Floryda, Kalifornia, Teksas, Arizona, New Jersey i Hawaje. Niestety większość z nich została w tym roku dotknięta ograniczeniami w podróżowaniu związanymi z koronawirusem. Ale we wszystkich przypadkach, prężny rynek krajowy przewyższył wszelkie spowolnienia w popycie zagranicznym.

Floryda

Rynek mieszkaniowy na Florydzie jest napędzany głównie przez zagranicznych inwestorów, a nie lokalnych nabywców domów. Zwykle jeden na pięciu zagranicznych nabywców w USA kupował swoje nieruchomości na Florydzie, według NAR. Około 41% kanadyjskich nabywców, często określanych mianem śnieżnych ptaków, zakupiło nieruchomości na Florydzie.

„Wielu Kanadyjczyków i innych obcokrajowców uznało Florydę za tak kuszącą z powodu łagodnych przepisów podatkowych” – powiedział główny ekonomista NAR, Lawrence Yun. „Dodatkowo, wiele obszarów metropolitalnych na Florydzie posiada zapasy tańszych nieruchomości, relatywnie rzecz biorąc – kombinacja, która sprawia, że stan jest bardzo popularnym celem podróży.”

W sierpniu 2020 roku, mediana ceny sprzedaży na Florydzie dla istniejących domów jednorodzinnych wzrosła o 13,2% rok do roku do 300.000 USD, według Florida Realtors. Podobnie, w tym samym okresie mediana cen nieruchomości typu condo-townhouse wzrosła o 14,5% r/r do poziomu 217 500 USD.

„Rynek mieszkaniowy na Florydzie nadal nabiera rozpędu i zapewnia wsparcie dla gospodarki stanu, nawet gdy wszyscy pozostajemy czujni, chroniąc nasze zdrowie, zabezpieczając nasze społeczności i próbując utrzymać firmy podczas trwającej pandemii”, powiedział 2020 Florida Realtors Prezydent Barry Grooms.

„Nasze domy stały się ważniejsze niż kiedykolwiek w ciągu ostatnich kilku miesięcy, ponieważ mieliśmy do czynienia z zamówieniami typu stay-at-home, pracą w domu, pomaganiem dzieciom w edukacji na odległość i nie tylko”, dodał Grooms.

Zamknięta sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 8,8% do 29 495 jednostek w sierpniu 2020 roku z roku poprzedniego, według Florida Realtors. Podobnie, sprzedaż kondominiów i domów miejskich wzrosła o 10,3% rok do roku do 11 100 jednostek.

Właściwości z wyższej półki przewodzą odrodzeniu rynku mieszkaniowego na Florydzie.

„Sprzedaż domów jednorodzinnych o wartości 1 000 000 USD lub więcej wzrosła o prawie 82% rok do roku, podczas gdy sprzedaż w przedziale od 600 000 USD do 1 000 000 USD wzrosła o prawie 72%”, powiedział główny ekonomista Florida Realtors dr Brad O’Connor. „I tak jak w przypadku kategorii domów jednorodzinnych, sprzedaż condo i townhouse’ów o wartości $1,000,000 i powyżej wzrosła o 63.5% w stosunku do sierpnia ubiegłego roku, a sprzedaż w przedziale $600,000 do $1,000,000 wzrosła o ponad 71%”.

Floryda jest jednym z najbardziej zaludnionych stanów w Stanach Zjednoczonych. Wiele z jej miast jest silnie uzależnionych od emerytów, a mieszkańcy w wieku 60 lat i starsi stanowią ponad 20% populacji. W rzeczywistości w Naples stanowią oni ponad 61%, zgodnie z artykułem Forbes.

Zapasy były ograniczone do 2,3 miesiąca dla domów jednorodzinnych i 5,3 miesiąca dla kondominiów i domów miejskich w sierpniu 2020 roku, według Florida Realtors.

Kalifornia

Kalifornia jest najbardziej zaludnionym stanem USA z ponad 39,8 mln mieszkańców i drugim najbardziej popularnym miejscem dla zagranicznych nabywców domów, obok Florydy. Stan ten odpowiada za około 12% wszystkich międzynarodowych zakupów w kraju każdego roku. Przed-pandemiczne dane wykazały, że około jedna trzecia zagranicznych zakupów w Kalifornii zostały dokonane przez obywateli Chin, a następnie brytyjskich nabywców (20%), a indyjskich i meksykańskich obywateli (10% każdy).

Południowa Kalifornia była szczególnie popularna wśród chińskich rodziców, którzy mają nadzieję wysłać swoje dzieci do amerykańskich uniwersytetów. Jednak w środku rosnącej wojny handlowej między USA a Chinami, zaostrzonej przez pandemię COVID-19, ogólne chińskie inwestycje na amerykańskim rynku mieszkaniowym spadają od zeszłego roku.

Według ekonomisty Gaya Cororatona z NAR, chińskie zakupy nieruchomości mieszkalnych w USA gwałtownie spadły z 32 mld USD w 2018 r. do zaledwie 13,4 mld USD w zeszłym roku. A w pierwszej połowie 2020 r. chińskie inwestycje w nieruchomości w kraju zatrzymują się z powodu pandemii.

„Wyzwanie polega na tym, że w krótkim okresie, mówimy o koronawirusie, to ograniczenia podróży. Nie mogą fizycznie przyjechać, aby odwiedzić nieruchomość. Miałam ludzi podczas Chińskiego Nowego Roku, którzy chcieli tu przyjechać i obejrzeć nieruchomości, ale nie byli w stanie tego zrobić z powodu epidemii w Wuhan” – powiedziała Jill Ji z Douglas Elliman, amerykańskiej firmy zajmującej się nieruchomościami.

Na szczęście po miesiącach spadku, transakcje na rynku nieruchomości znów rosną, dzięki silnemu popytowi wewnętrznemu. W sierpniu 2020 r. sprzedaż istniejących domów jednorodzinnych w Kalifornii wzrosła o 14,6% r/r do poziomu 465.400 sztuk w ujęciu rocznym wyrównanym sezonowo, podało Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami (California Association of Realtors, CAR). Mediana liczby dni potrzebnych na sprzedaż domu w Kalifornii wyniosła 13 dni w sierpniu 2020 r., co oznacza znaczny spadek z 23 dni rok wcześniej.

Mediana ceny domu w całym kraju wzrosła o 14,5% rok do roku, osiągając nowy rekordowy poziom 706.900 USD w sierpniu 2020 r., według danych CAR. Prawie wszystkie główne regiony odnotowały dwucyfrowy wzrost cen w stosunku do poprzedniego roku. San Francisco Bay Area zarejestrowało najwyższy wzrost mediany cen o 18,7% rok do roku w sierpniu 2020 roku, a następnie Central Coast (16,4%), Południowa Kalifornia (12,9%) i Central Valley (12,2%).

„Silne ożywienie na rynku mieszkaniowym w Kalifornii pod względem sprzedaży i cen w ciągu ostatnich kilku miesięcy jest zachęcające, ponieważ zmotywowani nabywcy są chętni do zakupu domów wśród najniższych stóp procentowych w historii, co doprowadziło do najszybszego wzrostu sprzedaży w ciągu dekady”, powiedziała prezes CAR 2020 Jeanne Radsick. „Jednak utrzymujący się niski poziom zapasów mieszkań będzie nadal powodował wzrost cen domów ze względu na dużą konkurencję ze strony nabywców, która zaczyna przeważać nad korzyściami płynącymi z rekordowo niskich stóp procentowych i utrudniać przystępność cenową mieszkań.”

Texas

Texas jest kolejnym ulubionym miejscem dla międzynarodowych inwestorów, szczególnie dla indyjskich i meksykańskich homebuyerów. Lone Star State” stanowi od 9% do 12% wszystkich domów w USA sprzedawanych zagranicznym nabywcom. Około 28% nabywców z Meksyku kupiło domy w Teksasie w zeszłym roku. Teksas jest również punktem zapalnym dla nabywców z Indii (13%), Wielkiej Brytanii (4%), Chin (3%) i Kanady (3%).

Jednakże podobnie do tendencji krajowej, sprzedaż nieruchomości zagranicznych w Teksasie spadła w ubiegłym roku o dwucyfrową wartość. Ale oprócz inwestorów zagranicznych, Texas jest również popularną lokalizacją dla krajowych nabywców, ponieważ nie ma państwowego podatku dochodowego. Ci lokalni inwestorzy utrzymali rynek na powierzchni w ubiegłym roku. W ciągu 2019 roku całkowita liczba domów sprzedanych w Teksasie wzrosła o 4% do 357 238 sztuk.

Ale w II kwartale 2020 r. całkowita zamknięta sprzedaż spadła o 9,9% rok do roku do 91 970 domów, według Texas Realtors, głównie z powodu negatywnego wpływu pandemii, w połączeniu z ograniczoną podażą.

Statewide mediana ceny domu wzrosła nieznacznie o 2,9% do 252 000 USD w II kwartale 2020 r. z roku wcześniejszego, na podstawie danych z Texas Realtors. W obszarze Dallas-Forth Worth-Arlington, który stanowi prawie 29% rynku w Teksasie, mediana ceny wzrosła o 2,3% r/r do 286.494 USD w II kw. 2020 r. Mediana ceny wzrosła również o 2,2% do 330 000 USD w obszarze Austin-Round Rock oraz o 2,4% do 255 000 USD w obszarze Houston-The Woodlands-Sugar Land.

Nieruchomości mieszkalne zazwyczaj pozostawały na rynku przez łącznie 93 dni w II kw. 2020 r., w porównaniu z 88 dniami w II kw. 2019 r. i 87 dniami dwa lata temu. Zapasy były na poziomie 3-miesięcznej podaży w II kwartale 2020 r., co oznacza spadek z 3,9 miesiąca rok wcześniej.

Arizona

Rynek mieszkaniowy w Arizonie pozostaje napięty, pośród silnego wzrostu populacji w połączeniu z niską podażą mieszkań. W Phoenix Metro Area, mediana ceny sprzedaży wzrosła silnie o 16,1% rok do roku do 325.000 USD w sierpniu 2020, według Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc (ARMLS). (ARMLS). Jest to zgodne z indeksem S&P/Case-Shiller, który wykazał, że w Phoenix odnotowano najwyższy wzrost cen domów rok do roku w okresie do II kwartału 2020 r.

W sierpniu 2020 r. całkowita sprzedaż wzrosła o 1,7% do 8 878 jednostek w porównaniu z rokiem poprzednim. Nowe zapasy wzrosły o 4,1% r/r do 9 825 lokali w sierpniu 2020 roku. Pomimo tego, całkowite zapasy spadły w tym samym okresie o 22,8% do 13 510 lokali.

„Myślę, że będziemy świadkami bardzo aktywnego rynku zakupu przez resztę 2020 roku i cały 2021 rok”, powiedział Andrew Grant-Godoy z Wells Fargo Home Lending. „Ludzie rozumieją, jak wielkie znaczenie ma teraz posiadanie domu; miejsca, gdzie można udać się na odpoczynek, miejsca, gdzie można udać się i mieć przestrzeń do posiadania rodziny. Teraz ta przestrzeń staje się domem, szkołą, miejscem pracy i ludzie rozumieją, że bardzo ważne jest, aby ją mieć.”

Nieruchomości mieszkalne zazwyczaj pozostawały na rynku przez 51 dni w sierpniu 2020 r., w dół z 63 dni rok wcześniej.

Arizona, zwłaszcza jej stolica Phoenix, przyciąga zainteresowanie zagranicznych homebuyers ze względu na całoroczną słoneczną pogodę i ciepłe temperatury. Znana jest również z wysokiej klasy ośrodków spa, tętniących życiem klubów nocnych i pól golfowych zaprojektowanych przez Jacka Nicklausa. Wielki Kanion, uznany za jeden z siedmiu naturalnych cudów świata, przyciąga miliony turystów każdego roku.

New Jersey

New Jersey jest znane z 130 mil linii brzegowej, rozciągającej się od Sandy Hook do Cape May. Jego piękne plaże z białym piaskiem i promenady przyciągają setki tysięcy turystów każdego roku – z których wielu decyduje się na zakup domu w późniejszym czasie. Szczególną sławą cieszy się Jersey Shore ze względu na swoje unikalne cechy przyrodnicze, mieszkalne i kulturowe wynikające z położenia nad oceanem. New Jersey jest również znane ze swojej włoskiej populacji i zachowanych wiktoriańskich budynków.

W sierpniu 2020 roku, mediana cen sprzedaży istniejących domów jednorodzinnych w New Jersey wzrosła o 17,1% r/r do 410 000 USD, na podstawie danych z New Jersey Realtors. Podobnie, mediana cen nieruchomości typu condo-townhouse wzrosła o 5,6% r/r do 285 000 USD.

Zamknięta sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 9,7% r/r do 9 691 jednostek w sierpniu 2020 roku i o 2,1% do 2 410 jednostek dla condos i townhouse, według danych New Jersey Realtors. Jednak w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2020 roku, zamknięta sprzedaż domów jednorodzinnych, kondominiów i kamienic spadła odpowiednio o 6,3% i 14,6%.

Średnia liczba dni na rynku dla domów jednorodzinnych wyniosła 52 w sierpniu 2020 roku, co oznacza spadek z 59 dni rok wcześniej. Zapasy były na poziomie 3 miesięcy podaży w sierpniu 2020 roku, gwałtownie spadając z 5,6 miesięcy w sierpniu 2019 roku.

Hawaii

Hawaii to światowej sławy destynacja turystyczna, znana z pięknych wysp wyłożonych plażami z ciepłym, białym piaskiem i zieloną, bujną roślinnością. Cisza i spokój stanu, życie na plaży, pola golfowe, parki naturalne i kultura są po prostu nieodparte dla turystów i międzynarodowych nabywców na całym świecie.

W 2019 roku przyjazdy turystów wzrosły o 5,4% rok do roku do rekordowej liczby 10,4 mln osób, po prawie 6% wzroście w 2018 roku. Większość homebuyers na Hawajach pochodzi z Kalifornii, Arizony, Chin, Niemiec, Rosji, Japonii i Kanady.

Statewide mediana ceny sprzedaży domów jednorodzinnych wzrosła o 6% rok do roku do 707 250 USD w sierpniu 2020 roku, według Hawai’i Realtors. Kauai odnotowało największy wzrost cen o 14,2% w ciągu roku do sierpnia 2020, a następnie hrabstwo Hawaii (11,4%) i Oahu (6,2%). In contrast, Maui registered a y-o-y price fall of 3.2%.

Oahu and Maui had the most expensive housing in Hawaii in August 2020, with median prices of US$839,000 and US$799,000, respectively.

• House Price Index Datasets (Federal Housing Finance Agency): https://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/House-Price-Index-Datasets.aspx#mpo
• S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices (Standard & Poor’s): https://www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-corelogic-case-shiller/sp-corelogic-case-shiller-composite/#overview
• Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
• Mortgage rates (Freddie Mac): http://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives.html
• Monthly New Residential Construction, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
• Delinquency Rates, All Banks, SA (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm
• L.217 Total Mortgages (Board of Governors of the Federal Reserve System): https://www.federalreserve.gov/releases/z1/20200921/html/l217.htm
• U.S. Properties With Foreclosure Filings See A Slight Uptick As Coronavirus Pandemic Continues (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-august-2020-u-s-foreclosure-market-report/
• 165,530 U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2020, Hit All-Time Low (Attom Data Solutions): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-data-solutions-midyear-2020-u-s-foreclosure-activity-report/
• Fed pledges to keep interest rates near zero for years (CNN): https://edition.cnn.com/2020/09/16/economy/federal-reserve-september-meeting/index.html
• Homebuilder sentiment soars to record high, but lumber prices raise a red flag (CNBC): https://www.cnbc.com/2020/09/16/homebuilder-sentiment-soars-to-record-high-but-lumber-prices-rise.html
• Existing-Home Sales (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
• Existing-Home Sales Hit Highest Level Since December 2006 (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-hit-highest-level-since-december-2006
• Monthly New Residential Sales, August 2020 (US Census Bureau): https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
• World Economic Outlook Database, April 2020 (International Monetary Fund): https://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2020/01/weodata/index.aspx
• Two years after the Tax Cuts and Jobs Act — who are the winners and the losers? (MarketWatch): https://www.marketwatch.com/story/two-years-after-the-tax-cuts-and-jobs-act-who-are-the-winners-and-the-losers-2020-02-11
• An Update to the Budget Outlook: 2020 to 2030 (Congressional Budget Office): https://www.cbo.gov/publication/56517
• Fla.’s Housing Market: Sales and Median Prices Rose in August (Florida Realtors): https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2020/09/flas-housing-market-sales-and-median-prices-rose-august
• International Transactions in U.S. Residential Real Estate (National Association of Realtors): https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
• August home sales and price report (California Association of Realtors): https://www.car.org/aboutus/mediacenter/newsreleases/2020releases/aug2020sales
• Chinese real estate investment in the U.S. comes to a standstill (SupChina): https://supchina.com/2020/04/14/chinese-real-estate-investment-in-the-u-s-comes-to-a-standstill/
• Texas Quarterly Housing Report Q2 2020 (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/TQHR_2020_Q2.pdf
• Texas International Homebuyers Report 2019 Edition (Texas Realtors): https://www.texasrealestate.com/wp-content/uploads/2019TexasInternationalHomebuyerReport.pdf
• Monthly Statistics for the Phoenix Metro Area (Arizona Regional Multiple Listing Service, Inc.): https://armls.com/docs/2020-AUGUST-STATwith-commentary.pdf
• New Jersey Monthly Indicators (New Jersey Realtors): http://njar-public.stats.10kresearch.com/docs/lmu/2020-08/x/EntireState?src=page
• Monthly Market Overview (Hawaii Realtors): https://www.hawaiirealtors.com/resources/housing-trends/