A Verdade sobre os Preços dos Imóveis

Preços históricos

Prior a 2007, os dados históricos dos preços das casas pareciam indicar que os preços dos imóveis poderiam continuar a subir indefinidamente. De facto, com poucas excepções, o preço médio de venda das casas vendidas nos EUA subiu de forma constante todos os anos entre 1963 e 2007 – quando a bolha imobiliária rebentou e a crise financeira de 2008 se seguiu.

Ricochete após a crise financeira

Até 2013, o preço médio de venda das casas vendidas nos EUA tinha ricocheteado para os níveis anteriores à crise. Nos anos seguintes, a tendência de alta pareceu promissora, até 2018, quando os preços se achataram, e então começou a cair ligeiramente em 2019.

De fato, os preços dos imóveis dependem muito do mercado (localização, localização, localização), e as tendências nacionais podem dizer apenas parte do quadro. Um boom na Califórnia pode mascarar um busto em Detroit.

Even dentro da mesma cidade, os números podem variar muito. Áreas que experimentam um novo crescimento ou gentrificação podem mostrar uma apreciação significativa do preço, enquanto áreas em toda a cidade podem estar em declínio. O gráfico abaixo mostra como as regiões sul, oeste, noroeste e centro-oeste experimentam diferentes tendências nos preços imobiliários.

Ao olhar para as estatísticas nacionais e regionais, não deixe de ter em conta a realidade do mercado na sua área local. O aumento dos preços a nível nacional pode não o ajudar se a sua cidade, estado ou bairro estiver em declínio.

Preços actuais das casas

É demasiado cedo para dizer o que irá acontecer aos preços das casas em 2020 e 2021, mas se a história se repetir, podemos esperar uma queda nos preços das casas como resultado da recessão da COVID-19. A partir de março de 2020, os contratos de compra começaram a cair em meio a problemas de hipotecas, falta de interesse do comprador e até mesmo uma queda nos avaliadores disponíveis e outros profissionais necessários para executar as transações.

Ao mesmo tempo, mudanças e atrasos potenciais na construção tornaram-se uma preocupação muito real. Mais uma vez, é muito cedo para saber o que vai acontecer, mas é possível que novos arranques e renovações levem a um sucesso em 2021.

Tendências da casa

Obviamente, é importante considerar que outros factores para além da oferta e procura podem afectar os preços dos imóveis. Por exemplo, mesmo antes dos números começarem a correr mal em 2008, a Associação Nacional de Construtores de Casas informou que o tamanho médio das casas na América era de 983 pés quadrados em 1950, 1.500 pés quadrados em 1970, e atingiu um pico de 2.740 em 2015.

Esta tendência continuou na primeira metade dos anos 2000, após o que começou a diminuir um pouco. Ainda assim, com as casas ficando maiores e a inflação aumentando o custo dos materiais de construção, é apenas lógico que os preços das casas subiriam. Outras tendências também podem aumentar os preços, tais como as preferências dos compradores por pisos mais caros, eletrodomésticos, utensílios e afins.

Casas como Investimentos

Porque os preços das casas tendem a subir com o tempo, a compra de uma casa tem sido tradicionalmente vista como um investimento seguro. Ainda assim, um ponto importante a considerar quando se olha para uma casa como um investimento é que ela nunca irá pagar a menos que você a venda.

De um ponto de vista prático, mesmo que a sua residência principal duplique de valor, provavelmente significa apenas que os seus impostos imobiliários subiram. Todos os ganhos que você experimenta estão no papel até que você venda o imóvel. Claro que, para muitos proprietários, tudo bem. Uma casa que duplica de valor é um bom activo para passar para os filhos e netos.

Downsizing

Se decidir vender e comprar outra casa na mesma área, lembre-se que os preços dessas outras casas provavelmente também subiram. Para realmente reservar um ganho com a sua venda, você provavelmente precisará se mudar para uma casa menor na mesma área, ou se mudar para fora da área e encontrar um lugar mais barato para morar.

O claro, o downsizing é uma opção atraente para muitos aposentados e para aqueles que não têm mais filhos morando em casa. Para além dos potenciais ganhos financeiros, uma casa mais pequena é mais fácil de cuidar (pelo menos em teoria), e pode resolver futuros problemas de mobilidade.

Empréstimos de capital para habitação

Embora seja possível aproveitar o capital da sua casa contraindo um empréstimo, usar a sua casa como caixa automático (ATM) nem sempre é uma boa estratégia.

Não só os juros que você paga comem os seus lucros, mas o pagamento do empréstimo retira-lhe a estabilidade financeira. Se os preços dos imóveis baixarem, você pode se encontrar na posição pouco invejável de dever mais sobre o empréstimo do que a casa vale.

Taxas hipotecárias

As taxas hipotecárias geralmente aumentam durante períodos de crescimento econômico. Quando isto acontece, o mercado de trabalho é saudável e os salários das pessoas também sobem. Por outro lado, as taxas hipotecárias tendem a cair durante os períodos de abrandamento económico à medida que o Federal Reserve tenta facilitar os gastos e os empréstimos.

A taxa hipotecária fixa média de 30 anos tem estado abaixo dos 5% desde 2010 (tenha em mente que mesmo pequenas alterações nas taxas podem ter um enorme impacto no custo global da sua casa). Este gráfico do Banco da Reserva Federal de St. Louis mostra os preços históricos das hipotecas com taxa fixa de 30 anos, a partir de 1971.

Então, como é que isto se aplica aos preços imobiliários? As taxas hipotecárias mais baixas não têm necessariamente uma relação directa com os preços das casas, mesmo que gostássemos de pensar que têm. Mas elas podem ter um efeito indirecto sobre eles. Quando as taxas são baixas, os consumidores estão mais dispostos e podem se dar ao luxo de contrair mais dívidas. Isso é porque o custo do crédito – ou seja, dos juros – é barato. O aumento das taxas de juros, porém, tende a levar a uma demanda mais fraca por parte dos compradores.

A compra de uma casa é um bom investimento?

A ideia de que uma casa é um bom investimento deriva do facto de que os preços dos imóveis tendem a subir, pelo menos historicamente falando. Como não há forma de prever o mercado imobiliário futuro, é importante evitar entrar por cima da sua cabeça. Uma casa é um bom investimento somente se você puder pagar.

Obviamente, enquanto é improvável que você veja quaisquer lucros que você possa gastar se você planeja viver na mesma casa durante toda a sua vida. Mas se você comprar com uma estratégia de saída em mente, há uma chance muito maior de realizar um lucro em dinheiro.

Primeiro, considere a sua motivação para comprar uma casa. Se você quer viver nela, então provavelmente não precisa pensar em sua casa em termos de lucros e perdas. Se você está esperando ganhar dinheiro, então você precisa entrar na transação com uma estratégia de saída. Isto também significa que você deve ter um preço de venda no fundo da sua mente, tudo mantendo o preço de compra do imóvel na vanguarda.

Quando o mercado atinge o seu ponto de preço, você vende o imóvel tal como faria com uma ação que tenha apreciado. Esta pode não ser uma abordagem prática para sua residência principal, dependendo de seu estilo de vida, mas é exatamente o que muitos investidores imobiliários fazem quando compram propriedades – renovam e vendem. Basta lembrar que os preços nem sempre sobem.

The Bottom Line

Com a história como guia, a maioria dos proprietários de imóveis faria bem em comprar um lugar que eles realmente esperam habitar, pagar a hipoteca rapidamente, morar lá até a aposentadoria, depois reduzir o tamanho e mudar-se para uma casa mais barata. Não é uma aposta certa, mas esta estratégia aumenta a probabilidade de ter lucro.