Bolha Habitacional
O que é uma Bolha Habitacional?
Uma bolha habitacional, ou bolha imobiliária, é um aumento nos preços da habitação alimentado pela procura, especulação e gastos exuberantes até ao ponto de colapso. As bolhas imobiliárias geralmente começam com um aumento na demanda, em face da oferta limitada, que leva um período relativamente longo para se reabastecer e aumentar. Especuladores lançam dinheiro no mercado, impulsionando ainda mais a demanda. Em algum momento, a demanda diminui ou estagna ao mesmo tempo em que a oferta aumenta, resultando em uma queda acentuada nos preços – e a bolha estoura.
Key Takeaways
- Uma bolha imobiliária é uma condição sustentada mas temporária de preços supervalorizados e especulação desenfreada nos mercados imobiliários.
- The U.S. experimentaram uma grande bolha imobiliária nos anos 2000, causada por influxos de dinheiro nos mercados imobiliários, condições de empréstimo frouxas e política governamental para promover a posse de casa própria.
- Uma bolha imobiliária, como qualquer outra bolha, é um evento temporário e tem o potencial de acontecer a qualquer momento que as condições do mercado o permitam.
Entendendo uma bolha habitacional
Uma bolha habitacional é um evento temporário, mas pode durar anos. Normalmente, é impulsionada por algo fora da norma como a procura manipulada, especulação, níveis de investimento invulgarmente elevados, excesso de liquidez, mercado de financiamento imobiliário desregulado, ou formas extremas de produtos derivados baseados em hipotecas – tudo isto pode fazer com que os preços das casas se tornem insustentáveis. Isto leva a um aumento na demanda versus oferta.
De acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), as bolhas imobiliárias podem ser menos frequentes do que as bolhas de capital, mas tendem a durar o dobro do tempo.
Bolhas imobiliárias não só causam um grande crash imobiliário, mas também têm um efeito significativo em pessoas de todas as classes, bairros e na economia em geral. Elas podem forçar as pessoas a procurar maneiras de pagar suas hipotecas através de diferentes programas ou podem fazer com que elas se escave em contas de aposentadoria para ter condições de viver em suas casas. As bolhas imobiliárias têm sido uma das principais razões pelas quais as pessoas acabam perdendo suas economias.
O que causa uma bolha imobiliária?
Tradicionalmente, os mercados imobiliários não são tão propensos a bolhas como outros mercados financeiros devido à grande transacção e aos custos de transporte associados à posse de uma casa. No entanto, um rápido aumento na oferta de crédito, levando a uma combinação de taxas de juro muito baixas e um afrouxamento dos padrões de subscrição de crédito, pode trazer os mutuários ao mercado e alimentar a procura. Uma subida das taxas de juro e um aperto dos padrões de crédito pode diminuir a procura, fazendo rebentar a bolha da habitação.
Meados de 2000 A bolha da habitação nos EUA
A infame bolha da habitação nos EUA em meados de 2000 foi parcialmente o resultado de outra bolha, esta no sector tecnológico. Estava directamente relacionada com a crise financeira de 2007-2008, e que alguns consideram a causa da mesma.
Durante a bolha dotcom do final dos anos 90, muitas novas empresas de tecnologia tiveram suas ofertas de ações ordinárias até preços extremamente altos em um período de tempo relativamente curto. Mesmo empresas que eram pouco mais do que startups e que ainda não tinham produzido lucros reais, foram licitadas até grandes capitalizações de mercado por especuladores que tentavam obter um lucro rápido. Em 2000, o Nasdaq atingiu um pico, e à medida que a bolha tecnológica rebentou, muitas dessas ações, anteriormente de alto volume, caíram para níveis de preços drasticamente mais baixos.
Como os investidores abandonaram o mercado de ações na sequência do estouro da bolha dotcom e do subsequente crash do mercado de ações, eles moveram seu dinheiro para o setor imobiliário. Ao mesmo tempo, a Reserva Federal Americana cortou as taxas de juros e as manteve baixas, a fim de combater a recessão moderada que se seguiu à quebra da tecnologia, bem como para aliviar a incerteza após o ataque ao World Trade Center de 11 de setembro de 2001.
Esta enchente de dinheiro e crédito se deparou com várias políticas governamentais destinadas a incentivar a propriedade de imóveis e uma série de inovações do mercado financeiro que aumentaram a liquidez dos ativos relacionados ao setor imobiliário. Os preços das casas subiram e cada vez mais pessoas entraram no negócio de compra e venda de casas.
Nos seis anos seguintes, a mania sobre a propriedade da casa própria cresceu para níveis alarmantes à medida que as taxas de juro caíram e os requisitos rigorosos de empréstimo foram praticamente abandonados. Estima-se que 20 por cento das hipotecas em 2005 e 2006 foram para pessoas que não teriam sido capazes de se qualificar sob os requisitos normais de empréstimo. Mais de 75% desses empréstimos subprime eram hipotecas de taxa ajustável com taxas iniciais baixas e um reset programado após dois a três anos.
O incentivo do governo à ampla propriedade imobiliária induziu os bancos a baixarem suas taxas e exigências de empréstimo, o que estimulou um frenesi na compra de casas que impulsionou o preço médio de venda de casas em 55 por cento de 2000 a 2007.O frenesim da compra de casas atraiu especuladores que começaram a inverter casas por dezenas de milhares de dólares em lucros em apenas duas semanas.
Durante esse mesmo período, o mercado acionário começou a se recuperar e, em 2006, as taxas de juros começaram a subir. As hipotecas com taxas ajustáveis começaram a se redefinir a taxas mais altas como sinais de que a economia estava desacelerando em 2007. Com os preços da habitação em níveis elevados, o prémio de risco era demasiado elevado para os investidores, que deixaram então de comprar casas. Quando se tornou evidente para os compradores de casas que os valores das casas podiam realmente descer, os preços das casas começaram a cair, provocando uma venda maciça de títulos garantidos por hipotecas. Os preços das casas cairiam 19 por cento de 2007 a 2009, e a inadimplência de hipotecas em massa levaria a milhões de execuções nos próximos anos.