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Muitos proprietários que estão atrasados nas suas hipotecas vivem com medo de serem notificados de uma acção de execução hipotecária durante meses. Uma vez recebido o aviso, eles podem imaginar os banqueiros à sua porta tirando imediatamente as suas chaves. No entanto, isto não tem que ser um medo tão imediato, porque muitos casos de execução de hipoteca levam meses ou mesmo anos para serem resolvidos em Nova Iorque.
A lei de Nova Iorque exige que todas as execuções passem pelo sistema judicial e sejam ordenadas por um juiz antes que o credor possa ter a propriedade da sua casa. Este processo de execução judicial envolve muitos passos diferentes destinados a proteger os seus direitos como proprietário, cada um dos quais leva tempo e os casos podem arrastar-se. Você também tem a oportunidade de ter um advogado representando você que saberá como parar o processo se necessário para lhe comprar tempo extra ou buscar possíveis soluções que podem parar a execução da hipoteca por completo. Em resumo, o processo judicial é mais longo do que os sistemas não-judiciais utilizados por muitos estados. No entanto, este longo processo dá-lhe oportunidades adicionais para salvar a sua casa própria, por isso nem sempre é uma característica negativa.
Passos num Caso Típico de Execução Foreclâmpago
Um credor hipotecário irá esperar até que você tenha falhado na sua hipoteca antes de poder apresentar uma acção de execução hipotecária, o que geralmente significa que você falhou pagamentos durante 90 a 120 dias. A empresa deve emitir uma carta de demanda e tomar outras medidas antes que um caso seja arquivado. Uma vez arquivado o caso, o credor tem um período de tempo durante o qual deve notificá-lo da ação contra você e você tem a oportunidade de responder. Se você não responder dentro do prazo estabelecido, o tribunal pode emitir uma sentença por omissão contra você concedendo automaticamente a execução da execução. Embora esta seja a forma mais rápida de resolver um caso de execução hipotecária em NY, também acaba inevitavelmente com você perdendo sua casa, por isso não é preferível. Como você tem apenas um tempo limitado para responder a uma reclamação e evitar um julgamento por omissão, você deve chamar um advogado especializado em execução hipotecária assim que receber a notificação de um caso – se não antes.
Um julgamento por omissão é apenas um dos muitos caminhos que um caso de execução hipotecária pode tomar em Nova Iorque. A duração do seu caso dependerá das ações tomadas tanto por você como pelo seu credor hipotecário. Nova Iorque exige que os credores se reúnam com os proprietários pelo menos duas vezes para tentar chegar a um acordo de liquidação. Estes procedimentos de acordo podem envolver mediação com um terceiro mediador ou negociações entre os seus advogados. Essas conferências podem terminar em um acordo entre você e seu credor para interromper a ação de execução e, em vez disso, modificar seu empréstimo hipotecário ou concordar em aceitar uma venda curta ou escritura em vez da execução da hipoteca. Em tais situações, o seu caso será resolvido naquele momento.
Se não for alcançado um acordo, os advogados apresentarão moções para julgamento sumário para que o tribunal decida a seu favor. Se o tribunal não se pronunciar a favor da moção e conceder um julgamento sumário, o caso será então definido para um julgamento. As datas do julgamento podem ser estabelecidas muito no futuro e são precedidas por um longo e muitas vezes complexo processo de descoberta. Durante este tempo, o seu advogado irá recolher provas para contestar a acção de execução hipotecária e o seu credor irá recolher provas para contestar quaisquer defesas legais que você esteja a afirmar. Você pode continuar a negociar durante este período de descoberta, especialmente se você souber de novas evidências que possam ser persuasivas para o seu credor a aprová-lo para uma modificação na hipoteca. Se o seu caso for a julgamento, quanto tempo você terá que esperar dependerá do cronograma do tribunal e do atual acúmulo de processos naquele distrito judicial.
Quanto tempo levará o seu caso?
A duração de um caso de execução dependerá da carga de processos do tribunal para o qual o seu caso for designado. Atualmente, os tribunais de Nova Iorque estão entupidos com um número esmagador de casos. Apesar de se acreditar que as execuções de hipotecas tenham atingido o nível mais alto de todos os tempos após o crash da habitação em 2009, os relatórios indicam que os credores apresentaram cerca de 41.000 novos casos contra proprietários de casas em Nova Iorque no ano passado, o que só é inferior aos cerca de 47.000 em 2009. Estas estatísticas mostram que os tribunais não tiveram uma ruptura com o fluxo constante de casos de execução de hipotecas que estão sendo iniciados. De facto, um tribunal tem apenas três juízes individuais a supervisionar aproximadamente 12.000 casos. Não deve ser surpresa que os casos não sejam tratados da maneira mais rápida e que um atraso persista.
De acordo com o Departamento de Serviços Financeiros do Estado de Nova York, um caso de execução hipotecária leva em média 445 dias para ser concluído em Nova York, com alguns levando muito mais tempo, dependendo do tribunal em que o caso foi apresentado. No entanto, muitos casos podem durar três ou quatro anos, dependendo das defesas levantadas, incluindo uma defesa na qual o proprietário está alegando que foi vítima de um credor predatório.
A complexidade e a natureza de quaisquer defesas legais específicas que seu advogado levantar terá um impacto direto na duração do seu caso. Por exemplo, a defesa de questionar se o seu credor hipotecário pode ou não produzir a nota de hipoteca geralmente não irá causar atrasos significativos. Isto porque Nova Iorque aprovou uma lei em 2013 exigindo a produção da nota em todos os casos para demonstrar que está de pé para solicitar uma execução hipotecária, por isso os credores são tipicamente mais organizados e podem produzir a nota em um período de tempo mais curto. Por outro lado, alegar uma defesa de empréstimo predatório pode requerer múltiplas audiências em tribunal e a produção de provas complexas e argumentos legais complicados, o que levará um período de tempo mais longo.
Como os atrasos podem funcionar a seu favor
Atrasos e casos de execução prolongada nem sempre são uma coisa negativa para os proprietários de imóveis. Na verdade, alguns proprietários e seus advogados atrasaram intencionalmente seus casos de execução para ter mais tempo para negociar e provar que poderiam se beneficiar de uma resolução alternativa, como uma modificação do empréstimo hipotecário. Além disso, os proprietários de imóveis que estão lutando para pagar outras dívidas podem atrasar um caso de execução hipotecária ao declarar falência, o que irá ordenar que quaisquer ações legais sejam interrompidas. Em muitas situações, uma falência bem sucedida pode liberar dinheiro suficiente para recuperar a hipoteca e evitar a execução hipotecária ou criar um plano de pagamento para os atrasos da hipoteca devida.
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A melhor maneira de entender o processo de execução hipotecária e a cronologia em Nova Iorque é discutir a sua situação com um advogado de defesa de execução hipotecária altamente experiente em Nova Iorque. No escritório de advocacia de Ronald Weiss, temos ajudado numerosos proprietários de casas em Nova Iorque a resolver favoravelmente seus problemas financeiros através de serviços de defesa de execução hipotecária e de bancarrota. Se você gostaria de saber mais sobre como o nosso escritório pode ajudá-lo, por favor ligue para 631-271-3737 hoje.
1http://www.realtytrac.com/real-estate-guides/foreclosure-laws/
2http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/brooklyn-court-overwhelmed-wave-foreclosures-article-1.2557744
3http://www.dfs.ny.gov/consumer/hetptimeline.htm
4https://www.nycourts.gov/Courthelp/pdfs/NEDAP_ForeclosurePathsNYS.pdf