Então, queres comprar um Duplex? 6 Coisas a Saber Sobre Casas Multi-Familiares

Uma das formas mais inteligentes de construir riqueza é comprando imóveis (particularmente imóveis para alugar); basta perguntar ao Warren Buffett. Ele foi citado recentemente como tendo dito que compraria “algumas centenas de milhares de casas unifamiliares” agora mesmo se pudesse.

Buffett percebe o valor que os imóveis para aluguel podem trazer não apenas em termos de fluxo de caixa mensal, mas também em apreciação e deduções.

Mas vamos encarar os fatos aqui. A maioria de nós não tem recursos para comprar algumas casas unifamiliares como aluguéis, e muito menos para comprar algumas centenas de casas unifamiliares. É por isso que tem havido uma tendência recente dos compradores de casas comprarem duplex ou mesmo unidades multi-familiares para viverem numa das unidades enquanto alugam as outras.

Da minha perspectiva como corretor de imóveis e como proprietário, aqui estão algumas coisas a ter em mente.

Comprar uma casa multi-familiar irá limitar as suas opções de localização

Se o seu objectivo é conseguir um duplex, triplex ou quadruplex para viver numa parte e alugar a outra ou outras, você pode estar limitado em termos das localizações que terá de escolher.

Por exemplo, onde eu trabalho em San Diego, unidades multi-familiares realmente não são encontradas em muitos dos bairros suburbanos do tipo “cookie-cutter”. Para encontrar uma em San Diego, você teria que procurar nas áreas mais urbanas/bairros ou comunidades de praia caras como Ocean Beach ou Pacific Beach.

Você pode ter ainda mais dificuldade para encontrar uma unidade multi-familiar na qual você seria feliz se morasse em uma parte mais rural dos Estados Unidos. Mas se você não for extremamente exigente com a vizinhança em que vive agora, esta pode ser a sua oportunidade de entrar e ganhar algum bom dinheiro ao longo do tempo.

A terceira lei de Newton de propriedade multi-familiar

“Para cada benefício de possuir uma propriedade multi-familiar, há uma reação igual e oposta”.

O principal benefício de possuir uma unidade multi-familiar e viver em uma das unidades é a renda de aluguel. Todo mês você receberá um cheque de renda que compensa a sua hipoteca.

Um lado negativo? Complexidade fiscal. Basta olhar para todas as regras do IRS em relação às propriedades de investimento. Consulte sempre o seu profissional de impostos antes de fazer uma grande compra de investimento, especialmente uma que você espera fazer depreciações e amortizações de.

Um outro benefício de possuir uma unidade multi-familiar e viver numa das unidades enquanto aluga as outras é que você estará sempre perto das suas propriedades de aluguer para que você possa verificar a condição frequentemente. Se a música alta é tocada tarde da noite, você será o primeiro a saber sobre isso. Se um cano rebentar ou uma sanita estiver entupida e os seus inquilinos precisarem de assistência, pelo menos não terá de fazer uma longa viagem para corrigir a situação.

O inconveniente? Você está perto dos seus inquilinos, por isso a música alta incomoda você, e não outra pessoa. E se você tiver um inquilino carente, eles terão fácil acesso a você para expressar suas reclamações.

Financiar uma casa multi-familiar é complicado, mas fazível

Pode parecer impossível comprar uma unidade duplex ou multi-familiar com seu orçamento, mas a realidade é que pode não ser tão difícil quanto você pensa.

De acordo com Anthony Lococo, vice-presidente da Cornerstone Mortgage, “Se comprar um duplex ocupado pelo proprietário, você definitivamente seria capaz de usar a renda de aluguel da segunda unidade” para ajudá-lo a se qualificar para a compra.

Por exemplo, se você estiver morando em uma unidade e alugando a segunda, e você antecipar que a segunda unidade será alugada por $1.200 por mês, essa renda será levada em conta para os rácios de qualificação do credor.

Como você sabe para que a segunda unidade ou unidades adicionais serão alugadas? Se você ainda não tem um arrendamento em vigor (que provavelmente não tem), verifique rentometer.com para obter a média de aluguéis na área e use craigslist para ajudá-lo a verificar os preços de aluguel para unidades semelhantes. Tenha em mente que a renda de aluguel potencial pode ajudá-lo a qualificar-se para o empréstimo, mas não é o único fator a ser considerado.

Você ainda precisará ter um bom crédito, uma baixa taxa de endividamento e uma grande entrada, normalmente em torno de 25% do preço de compra ou mais. Em um duplex de $500.000, você está olhando para um adiantamento de $125.000, não incluindo seus custos de fechamento como taxas de caução e empréstimo.

Utilize esta calculadora para calcular o seu rácio de endividamento em relação ao rendimento.

Cheque esta lista dos maiores financiadores no mercado hoje em dia, fornecendo hipotecas com prazos e totais variáveis. Esta será uma ótima maneira de iniciar a busca pelas melhores maneiras de financiar sua nova compra.

A obtenção de seguro para uma casa multi-familiar

Duplex vida requer seguro especializado, direcionado para as necessidades únicas de casas multi-familiares. Se você está alugando uma ou ambas as unidades do seu duplex, o seguro do locador pode ajudar a protegê-lo. Por outro lado, se você planeja ocupar as duas unidades, o seguro do proprietário irá cobri-lo.

Below são duas opções acessíveis para proprietários de duplex.

Seguro de Limonada

Então, Você Quer Comprar um Duplex? 6 Coisas a Saber sobre Casas Multi-Familiares – Limonada

Duplex proprietários que planejam alugar devem primeiro olhar para o seguro do proprietário. Lemonade oferece apólices para proprietários em Nova York, Illinois, Texas, Pensilvânia, DC e Nova Jersey, com prêmios a partir de $25. Ela cobre danos à moradia, qualquer propriedade que você tenha colocado na unidade, perda de uso e proteção de responsabilidade civil.

Para os não locatários, a Lemonade oferece seguro para os proprietários para cobrir a moradia e todos os seus bens. Através da plataforma fácil de usar, você pode obter uma cotação em minutos.

Se você é um locatário ou um locador, a estrutura transparente de taxas da Lemonade o diferencia de outras seguradoras. Eles cobram uma taxa de 20% de cada pagamento de prêmio para cobrir os custos operacionais básicos. Qualquer quantia que eles não usam é colocada para causas beneficentes defendidas pelos seus clientes.

Policygenius

A opção de seguro de outros proprietários de casas duplex é Policygenius. Com a plataforma Policygenius, você insere suas informações e, em minutos, recebe cotações de várias seguradoras top-rated.

mas uma das melhores coisas sobre o Policygenius é a sua reavaliação anual da sua apólice. Todos os anos, a sua apólice será reanalisada para garantir que você está obtendo as melhores taxas disponíveis.

Durante o processo de aplicação, você pode conversar com um representante para orientação. Isto é opcional, mas é uma opção útil para aqueles que gostam de uma abordagem mais individualizada ao seguro.

É mesmo legal?

Se você pode se qualificar, as diretrizes de empréstimo para unidades multi-familiares são simples. Uma coisa pode ser um problema, no entanto, segundo o corretor de hipotecas Anthony Lococo. “É permitida ou não a segunda unidade. Só porque produz renda não significa que é considerada uma “unidade”. Os apartamentos de avó são um bom exemplo…”

A maioria dos agentes imobiliários pode dizer o quão difícil é dizer a uma casa com um apartamento de avó não autorizado. O financiamento pode ser ainda mais difícil. Se a propriedade não for um duplex real, apenas uma casa familiar com uma grande área de divisória de paredes e duas cozinhas separadas, os financiadores podem não ser capazes de considerar o potencial de renda em seus rácios de qualificação, mesmo que você possa, de fato, alugá-la.

E se você quiser se mudar um dia?

Se você comprar sua unidade multi-familiar com a intenção de viver em uma das unidades, pode chegar o momento em que você está pronto para se mudar e conseguir algo maior. Nesse caso, você pode optar por vender a unidade multi-familiar. Se você não tiver absolutamente que vendê-la para se qualificar para comprar a casa nova, considere a possibilidade de conseguir um inquilino na unidade em que você estava morando e manter tudo isso como um aluguel. Tendo já sido senhorio dos seus vizinhos, ser senhorio de mais uma família não será um grande choque.

Quando eu tinha 21 anos (antes de ser agente imobiliário), comprei uma casa com um apartamento de avó não autorizado, vivi na casa e aluguei o apartamento de avó. Produziu um bom rendimento que fez com que o meu pagamento da hipoteca fosse muito mais baixo. Como comecei uma família e queria viver numa área diferente, finalmente vendi aquela casa e posso dizer honestamente que nunca mais vou comprar uma casa com um apartamento de avó sem licença! Foi um desafio vender porque apesar de ter compradores interessados, alguns financiadores não estavam dispostos a financiá-la.