San Francisco, CA Tendências & Análise do Mercado Imobiliário [Actualizado 2021]

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p> O Mercado Imobiliário de São Francisco tem acelerado as tendências nacionais durante a maior parte de uma década. As notícias que saem da área da baía começam a soar como um disco quebrado. Os mesmos preços altos que inundaram os pontos de venda de notícias após a recuperação iniciada em 2012 ainda estão fazendo manchetes em 2021. As manchetes são bem merecidas; o mercado do norte da Califórnia continua sendo um dos mercados mais caros do planeta. Vale ressaltar, no entanto, que a cidade começou a dar sinais de temperamento.

Na verdade, no primeiro trimestre de 2020, o mercado imobiliário em São Francisco tornou-se sinónimo de uma das maiores distribuições de vendas com desconto do país. Isso não quer dizer que o mercado imobiliário de São Francisco seja relativamente acessível, mas sim que os preços podem estar à beira de uma correção de curso. Após anos de valorização histórica, parece haver pouco espaço para aumentos de preços.

Além dos preços elevados da cidade, a introdução do Coronavirus contribuiu para moderar as taxas de valorização. Embora a COVID-19 tenha sido nada menos que terrível para a economia, parece ter sido exatamente o que o setor imobiliário em São Francisco precisava. O medo e a incerteza deixados na esteira da pandemia realmente pararam anos de valorização e trouxeram os preços de volta à terra – embora ligeiramente.

Tapelar os preços de venda deve ser um sinal incrivelmente bom para qualquer um que queira participar ativamente no mercado, o que levanta a questão: É agora uma boa altura para comprar uma casa em São Francisco? What do today’s high prices mean for local investors? More importantly, which San Francisco real estate trends will continue?

San Francisco Real Estate Market 2021 Overview

• Median Home Value: $1,402,470

• 1-Year Appreciation Rate: -2.5%

• Average Days On Market (Zillow): 63

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.97

• San Francisco-Oakland-Fremont Unemployment Rate: 7.0% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 881,549 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $112,449 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 em cada 10.451 (0,9%)

San Francisco Real Estate Investing 2021

A comunidade de investidores imobiliários de São Francisco tem desfrutado de uma corrida bastante lucrativa desde que a recuperação do mercado realmente decolou em 2012. Vale ressaltar, no entanto, que o sucesso dos investidores não foi exclusivo do Norte da Califórnia. De facto, os investidores imobiliários de todo o país beneficiaram de retornos generosos, especialmente em 2020. De acordo com o relatório da Attom Data Solutions do terceiro trimestre de 2020 da U.S. Home Flipping, “O lucro bruto sobre o típico home flip nacional (a diferença entre o preço de venda mediano e a mediana paga pelos investidores) subiu no terceiro trimestre de 2020 para $73.766 – o valor mais alto desde pelo menos 2000”.

Não surpreendentemente, o mercado imobiliário de São Francisco foi um dos poucos lugares em que os lucros brutos aumentaram em todo o país. Os preços das casas locais e a procura de imóveis em São Francisco colocaram os investidores imobiliários no topo da lista dos melhores lugares para inverter as casas em 2020. Com um lucro médio de US $158.500 por venda, São Francisco teve o quinto maior lucro bruto no terceiro trimestre do ano passado, atrás apenas de São José, CA (lucro bruto de US $290.000); Ventura, CA (US $ 180.000); Bridgeport, CT (US $177.500); Los Angeles, CA (US $161.500), de acordo com o relatório de 2020 da U.S. Home Flipping.

Poucos mercados em todo o país têm visto um aumento meteórico nos preços que possa igualar os últimos oito anos, o que levanta a questão: Os imóveis de São Francisco são um bom investimento? A resposta é relativamente simples: sim, sob as circunstâncias certas. Os preços altos da cidade podem dissuadir alguns investidores de fazer negócios locais. Ainda assim, os mesmos preços que podem dificultar o investimento já geraram um retorno de investimento muito impressionante.

Existe mais de uma forma de investir em imóveis de São Francisco. Além das estratégias de saída que fariam com que os investidores vendessem seus negócios com lucro (venda por atacado e reabilitação), as propriedades de aluguel de longo prazo talvez sejam mais viáveis do que nunca. Para começar, San Fran é atualmente uma das poucas cidades onde é realmente mais barato alugar do que possuir. Com uma relação preço/aluguel de 25,97, é inequivocamente mais acessível alugar uma casa do que comprar uma. Como resultado, a demanda por espaço para aluguel é historicamente alta, mas assegurando que os proprietários raramente terão que se preocupar com vagas. A demanda resultante também permitirá que os proprietários experientes aumentem as taxas de aluguel, decidindo possuir propriedades para aluguel ainda mais viável em 2021.

Se isso não foi suficiente, o impacto da COVID-19 no mercado imobiliário tornou os investimentos de longo prazo mais atraentes. Em particular, os menores custos de empréstimo tornaram mais fácil digerir os altos custos de aquisição da cidade. Numa tentativa de estimular o setor imobiliário, o Fed anunciou que manteria as taxas próximas de mínimos históricos num futuro próximo, e os investidores locais estão prontos e dispostos a aproveitar a oportunidade.

Investir no setor imobiliário de São Francisco é, no momento, incrivelmente caro. Entretanto, a comunidade de investidores imobiliários de São Francisco já provou que isso é possível. Os retornos na cidade são mais altos do que em qualquer outro lugar, e não há razão para pensar que a tendência não continuará no futuro próximo.

Estatísticas de execução em São Francisco 2021

O mercado imobiliário de São Francisco não abriga uma grande taxa de execução de hipotecas. Apesar de ser um dos maiores valores medianos do país, apenas uma em cada 10.451 casas está de acordo com a descrição “angustiada”: por defeito, leilão ou propriedade do banco. Na verdade, a taxa de execução hipotecária da cidade de 0,9% é apenas ligeiramente superior à média nacional (que atualmente está em torno de 0,7%).

Apesar da baixa taxa de execução hipotecária, no entanto, os imóveis em São Francisco têm sido ligeiramente mais suscetíveis a execuções hipotecárias na história recente. Devido à grande parte da pandemia, mais proprietários de imóveis caíram em tempos financeiros mais difíceis. As hipotecas e as perdas de emprego tiraram as fontes de rendimento de que tantos são franciscanos outrora dependiam para pagar as suas hipotecas e rendas. Embora seja muito cedo para dizer a extensão de novas execuções hipotecárias, é seguro assumir que elas aumentarão ao longo de 2021. Hoje, os códigos ZIP no mercado imobiliário de São Francisco com a maior distribuição de execuções de hipotecas são:

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Data Provided By RealtyTrac

Preços de casas em San Francisco 2021

O mercado de casas em San Francisco é o mercado mais caro do estado mais caro. Com um valor médio de casa em SF de $1.402.470, o valor médio de uma casa em SF é mais de um milhão de dólares a mais do que o valor mediano de uma casa nos Estados Unidos. No entanto, vale a pena notar que o valor atual de uma casa é o resultado de quase uma década de valorização. Os preços das casas mais do que duplicaram desde as profundezas da última recessão.

Como recentemente no primeiro trimestre de 2012, quando a recessão estava em seus momentos de declínio, o valor mediano da casa era de cerca de US $ 680.000. Para colocar as coisas em perspectiva, isso ainda é mais do que o valor mediano de casa na Califórnia é hoje (os preços sempre foram altos em relação aos mercados adjacentes). Nonetheless, real estate in San Francisco rode a wave of economic expansion and optimism for nine consecutive years, to the tune of a 106.2% appreciation rate.

Dating back even further (to the turn of the century), here’s a list of the neighborhoods that have appreciated the most (according to NeighborhoodScout):

• 16th St / 3rd St

• Golden Gate U-San Francisco / Mission St

• Post St / Taylor St

• U of California Hastings College of Law / Van Ness Ave

• Ave D / 4th St

• Kearny St / California St

• California Institute of Integral Studies / Mission St

• Farallon Islands

• San Francisco State U / 19th Ave

• Franklin St / Geary Blvd

Whether or not these are the best neighborhoods to invest in remains up for debate, but one thing is for certain: there is no denying the run they have had as of late. Cada um destes bairros continua a mostrar um crescimento notável.

Os valores das casas locais têm tido uma corrida tão histórica, os potenciais compradores têm feito a si próprios a mesma pergunta durante anos: Será que o mercado habitacional de São Francisco vai cair? Se o início de 2021 é qualquer indicador, a resposta pode ser sim. O valor mediano das casas em São Francisco já caiu 2,5% no último ano, e Zillow está esperando uma nova depreciação. É muito cedo para dizer quanto os preços vão cair, mas esta tendência é claramente o resultado de muitos anos de valorização.

O mercado imobiliário de São Francisco fica num pedestal só para si. Os preços altos que se tornaram sinônimo de imóveis em São Francisco criaram um mercado diferente de qualquer outro lugar. No entanto, ainda há muito espaço para que as margens de lucro permaneçam atraentes para os investidores imobiliários. Com uma sólida estratégia de saída, investidores experientes podem trabalhar com os altos custos de aquisição da área para fazer até mesmo alguns dos negócios mais caros que valem a pena. Local demand supports a desirable rental market, which bodes incredibly well for well-positioned buy-and-hold investors.

Data Provided By Zillow

San Francisco Real Estate Market: 2020 Summary

• Median Home Value: $1,392,859

• 1-Year Appreciation Rate: +2.4%

• Median Home Value (1-Year Forecast): 3.9%

• Average Days On Market (Zillow): 61

• Median Rent Price: $4,500

• Price-To-Rent Ratio: 25.7

• Unemployment Rate: 2.2% (latest estimate by the Bureau Of Labor Statistics)

• San Francisco County Population: 883,305 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• San Francisco County Median Household Income: $104,552 (latest estimate by the U.S. Census Bureau)

• Percentage Of Vacant Homes: 9.83%

• Foreclosure Rate: 1 em cada 6.658 (1,5%)

San Francisco Real Estate Investing 2020

A comunidade investidora imobiliária de São Francisco foi largamente influenciada pela introdução do Coronavirus no primeiro trimestre de 2020. Em 2020, os investidores geralmente praticavam a reabilitação e a venda por grosso sempre que se apresentavam margens de lucro atractivas (o que não era frequente). No entanto, o início da pandemia fez com que o mercado imobiliário de São Francisco se voltasse para trás. No início, o mercado ficou estagnado, com o medo e a incerteza. Ninguém queria vender uma casa, muito menos fazer uma digressão durante uma pandemia. Em questão de semanas, o mercado foi paralisado.

Até maio, era evidente que o impacto da COVID-19 sobre os imóveis em São Francisco seria temporário. Em apenas alguns meses, de fato, o sentimento do mercado passou do medo ao frenesi, já que a intervenção do governo e as taxas de juros historicamente baixas catalisavam a atividade; era essa atividade que iria moldar a forma como as pessoas investiam em imóveis em São Francisco ao longo de 2020.

Os imóveis em São Francisco tinham sido exorbitantemente caros por muito tempo, e a queda nas taxas de juros tornou os custos de aquisição mais suportáveis. Com as taxas a descer bem abaixo dos 3,0%, muitos investidores viraram-se para as propriedades de aluguer a longo prazo. A convergência única de baixos custos de empréstimo e a capacidade de pagar uma hipoteca com o dinheiro de outra pessoa numa das cidades mais caras do país era demasiado atractiva para ser ignorada. Além disso, a falta de moradias disponíveis na cidade mitigou o risco de vacâncias. Mesmo as pessoas que queriam comprar não podiam por causa dos baixos níveis de inventário, o que forçou mais pessoas a alugar em 2020.

San Francisco Real Estate Market: 2019 Summary

• p>Median Home Value: $1.353.500
• p>1-Year Appreciation Rate: 2,9%
• p>Valor Médico da Casa (Previsão de 1 Ano): 1,4%
• p>Preço Médico do Aluguel: $4.500

San Francisco Real Estate Investing 2019

Valor Médico da Casa foi $1.353.500 na primeira metade de 2019. Em um ano (março de 2018 a abril de 2019), o valor mediano da casa mais prolífica da Bay Area aumentou modestamente em 2,9%. No entanto, o valor mediano das casas caiu em março, em comparação com a mesma época do ano passado, “marcando a primeira queda anual desde o fundo do último crash imobiliário, sete anos atrás”, de acordo com o CoreLogic. Antes da queda, os imóveis tinham subido de preço por 83 meses consecutivos desde abril de 2012.

Para colocar as coisas em perspectiva, o valor mediano da casa nos Estados Unidos era de 226.700 dólares, ou seja, menos 1.126.800 dólares do que a casa média na cidade da Baía. No entanto, a nível nacional, os preços medianos das casas apreciaram-se mais do dobro do valor dos imóveis em São Francisco. Isso é mais provável porque a Bay Area atingiu um ponto de viragem antes de qualquer outro lugar.

Como um dos mercados imobiliários mais caros do país na época, os preços de São Francisco eram proibitivamente supervalorizados para muitos investidores. No entanto, embora o mercado imobiliário fosse caro, também era muito procurado, o que servia bem aos investidores. Apesar dos preços, os investimentos imobiliários eram constantemente impulsionados pela demanda. Qualquer um que pudesse dar-se ao luxo de investir encontrava margens de lucro atraentes. Na verdade, a cidade teve o maior retorno médio de venda de imóveis no primeiro trimestre de 2019 segundos apenas para seu vizinho do sudeste: San Jose.

San Francisco Real Estate Investing 2016

O mercado imobiliário de São Francisco foi imparável no primeiro semestre de 2016 e no resto do ano, já agora. Os preços das casas quadruplicaram em relação à média nacional e continuaram a crescer em relação ao ano anterior, uma vez que a cidade se situava no escalão superior das taxas de valorização.

Apesar da menor acessibilidade económica, a economia local estava forte e em tendência ascendente. A construção de novas habitações ultrapassou a média nacional, o que ajudou a baixar a acessibilidade – embora ligeiramente.

Da perspectiva do investidor, as execuções hipotecárias foram uma oportunidade em construção. O mercado imobiliário de São Francisco tinha 528 imóveis em alguma fase de execução durante o último trimestre. Apesar de serem muito baixas, as execuções de hipotecas foram na verdade 40,0% superiores ao mês anterior e 17,0% superiores às do mesmo período do ano anterior.

San Francisco Real Estate Market: 2015 Summary

• Median Home Price: $742,900

• 1-Year Appreciation Rate: 10.1%

• Unemployment Rate: 4.4%

• 1-Year Job Growth Rate: 3.1%

• Population: 837,442

• Median Household Income: $79,624

San Francisco Real Estate Investing 2015

The city was in a league all to itself in 2015. For all intents and purposes, the Bay Area city had taken the recovery and run with it at a blistering pace. The Golden Gate City outpaced nearly every market in the country in terms of appreciation and value. It should come as no surprise that real estate appreciated nearly twice as fast as the national average at the time. Real estate investing proved to be very lucrative and set the table moving forward.

Homes were appreciating at a rate of 10.1%. The national average, on the other hand, was 5.7%. Talvez ainda mais impressionante: os imóveis apreciaram 60,7% num período de três anos (que remonta a 2012).

Na época, o mercado imobiliário era sustentado por fundamentos económicos igualmente impressionantes. O sector do emprego, em particular, suportou uma oferta e procura saudável para a área. Com 4,4%, a taxa de desemprego da cidade estava bem abaixo da média nacional. Talvez ainda mais importante, o desemprego mostrava sinais de queda. Esperava-se que o crescimento do emprego também apoiasse a economia da cidade. No decorrer de um ano, a taxa de crescimento do emprego ultrapassou 3,0%, mais de um ponto percentual acima da média nacional.

Existiu, no entanto, um factor que impediu o progresso do sector imobiliário: a acessibilidade económica. Com taxas de valorização acima de 10,0% ao longo de um ano, a cidade do norte da Califórnia era menos acessível do que a maioria dos outros mercados imobiliários. A família média em todo o país dedicou 15,1% da sua renda mensal ao pagamento de hipotecas. Contudo, era normal que os proprietários gastassem 22,9% da sua renda em pagamentos mensais de hipotecas.

Felizmente, os descontos de propriedades em dificuldades ofereciam um grande retorno sobre o investimento. O preço médio de venda de uma casa não hipotecada era de $1.050.000. O preço mediano de venda de uma casa em execução hipotecária foi de $780.300, ou 26,0% mais baixo do que as vendas de casas não residenciais. Isso foi um desconto de aproximadamente $269.000. O montante poupado pelos investidores nas execuções em 2015 foi superior ao preço mediano da casa em todo o país.

A maioria das execuções no mercado imobiliário de São Francisco foram pré-fechadas ou estavam em risco de serem possuídas devido à incapacidade do proprietário para pagar uma obrigação hipotecária pendente. No entanto, apenas 3,3% das casas se encontravam numa posição de equidade negativa. Isso foi consideravelmente menor do que a média nacional de 16,9%.

At the time, the best places to invest in San Francisco were:

• Pacific Heights

• Noe Valley

• South Beach

• Central Sunset

• Russian Hill

San Francisco County Map:

Summary

The San Francisco real estate market is unlike any other in California, let alone the world. Few places have seen such a historic run in value without detracting from demand. That said, 2021 may be the year price temperance makes the city more affordable, which is great news for everyone interested in participating in the market. Until prices return to some form of normalcy, however, investors are awarded the luxury of practicing long-term exit strategies. Despite the city’s high cost of living, rental properties appear to be more viable than ever and should remain so for the foreseeable future.

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