Warrantable Vs. Condos Não-Warrantable – Como Financiá-los
Comprar um condomínio não é tão fácil como parece. Há muitos fatores que desempenham um papel crucial na decisão do valor, bem como nas políticas do condomínio que se está planejando adquirir. Uma das coisas mais importantes a considerar aqui é – se o condomínio que você está planejando comprar é um condomínio justificável ou não justificável. Assim, torna-se necessário entender o que realmente significa e porque é tão importante saber de antemão.
O que é um condomínio não garantido e um condomínio com garantia?
Um condomínio não garantido é aquele em que o empréstimo não pode ser vendido a Freddie Mac ou Fannie Mae e, portanto, é considerado uma propriedade mais arriscada para comprar ou conceder um empréstimo. (1) Por outro lado, um empréstimo com garantia é elegível para venda a Freddie Mac ou Fannie Mae.
Warrantability tem um papel enorme na decisão se o empréstimo deve ou não ser aprovado.
Um condomínio não garantido é um condomínio em que o empréstimo não é elegível para ser vendido a Freddie Mac ou Fannie Mae, e como tal, eles são considerados pela maioria dos bancos como mais “arriscados”. Freddie Mac e Fannie Mae estabeleceram critérios quando se trata de avaliar empreendimentos condominiais. Por outro lado, um empréstimo garantido de condomínio pode ser vendido a Freddie Mac ou a Fannie Mae. Muitas vezes, a garantia de um empreendimento é o fator decisivo para muitos financiadores, e pode ter um grande impacto sobre se o seu empréstimo será ou não aprovado.
– Brad Pauly, Pauly Presley Realty
Características que tornam um empreendimento não-Garantável
- O condomínio é uma parte do projeto que ainda não está concluído.
- Um desenvolvimento de projeto no qual o incorporador ainda não deu o controle das coisas à associação de proprietários do empreendimento.
- Um desenvolvimento de condomínio que oferece aluguéis de curto prazo.
- Parte destas características, os motivos/ fatores mencionados abaixo também são uma clara indicação de que um projeto não é justificável.
Quais são os fatores que tornam um condomínio não justificável?
Os fatores mais significativos que tornam a compra de um condomínio não justificável são:
- Ocupação do condomínio inferior a 50%
- Ou seja, no empreendimento do condomínio, menos da metade das unidades do condomínio são ocupadas locações ou inquilinos ocupados em vez das próprias unidades do condomínio.
- Sempre que 10% do condomínio seja ocupado pelo condomínio
- No caso de 10% ou mais do empreendimento ser conhecido por um único proprietário, o empreendimento é considerado um pouco instável. Basicamente, o que significa que uma parte demasiado significativa do projecto é propriedade de uma única pessoa. Assim, o controle desse único proprietário é demais. Isto pode ter um impacto em várias outras políticas, bem como em outras decisões que envolvem os direitos dos proprietários.
- 10% Cap Reserve
- Todos aqueles empreendimentos que precisam ser apresentados como justificáveis devem ter uma rubrica no orçamento que eles compartilham anualmente, que mostre que sua parte do empreendimento está fazendo uma contribuição de 10% da sua renda anual para um fundo de Reserva de Capital. Este fundo é então utilizado para diferentes fins como reparos de fundações, telhados, sistemas de irrigação, manutenção de diferentes elementos, etc.
- Podem existir muitas outras razões, além das mencionadas acima. No entanto, estas quatro são as mais proeminentes que são frequentemente observadas por detrás de condomínios não garantidos.
li>Delinquência de 15%li> Se o projeto de condomínio tiver mais de 15% de seus proprietários com mais de 30 dias de inadimplência no momento de qualquer consulta, o condomínio é considerado como não estável.
P>Pode ver este vídeo para saber mais sobre este tópico.
Como encontrar um condomínio não-warrantable
Quando você estiver fazendo uma compra de condomínio, os emprestadores de hipoteca, às vezes, aplicam uma inspeção adicional à sua aplicação. E, tanto você quanto o seu HOA devem concordar com um conjunto de diretrizes que são escritas ou decididas.
A razão por trás disso é bem simples – você não é o único indivíduo responsável pela manutenção ou qualquer outra coisa associada ao condomínio. Também deve depender da associação do condomínio para cuidar de certas coisas.
O financiador gostaria de ter uma idéia clara sobre o estado do imóvel, se está em bom risco ou não ou se há algum tipo de problema financeiro associado ao desenvolvimento dos condomínios.
Fannie Mae e Freddie Mac também têm um conjunto definido de requisitos que as associações de condomínios têm de cumprir e um fundo mínimo tem de estar lá em reserva, etc.
Todos estes factores são muito cruciais ao fazer uma compra de condomínio.
Parte destes, a localização do condomínio, as comodidades oferecidas, a reputação dos seus promotores e o transporte são poucas outras coisas que você deve considerar ao finalizar a compra de um condomínio.
No caso de você desejar comprar um condomínio que não seja razoável, há três maneiras de fazê-lo:
- Você pode comprar o condomínio com dinheiro.
- Você pode comprar o condomínio com contrato de terreno.
- Você pode comprá-lo com a ajuda de um empréstimo de portfólio.
Pensamentos Finais
Fora dessas opções também, é muito difícil ter tanto dinheiro em mãos para fazer a compra inteira de uma só vez. Assim, pense corretamente sobre outras opções se você realmente deseja comprar uma. No entanto, é aconselhável explorar mais estas formas em vez de escolher cegamente uma à pressa. Comprar um condomínio é uma grande decisão. Portanto, você deve ter certeza de que está fazendo isso com sabedoria e que está ciente das conseqüências disso, se houver.
Para notícias, atualizações e acesso exclusivo em todos os condomínios novos e futuros pré-construtores no Canadá, visite Precondo.