What Is Foreclosure?
Foreclosure é o que acontece quando um proprietário não paga a hipoteca.
Mais especificamente, é um processo legal pelo qual o proprietário perde todos os direitos sobre a propriedade. Se o proprietário não puder pagar a dívida pendente, ou vender a propriedade através de venda a descoberto, a propriedade vai então para um leilão de execução hipotecária. Se o imóvel não for vendido lá, a instituição mutuante toma posse dele.
Para entender a execução hipotecária, ajuda ter em mente que a palavra “proprietário”, neste caso, é na verdade um nome errado. “Emprestador” é um termo mais apropriado. Isso é o que uma hipoteca, ou ato de confiança, é: um contrato de empréstimo para o preço de compra da casa, menos o pagamento de entrada. Este documento coloca um penhor sobre a propriedade comprada, tornando o empréstimo um “empréstimo garantido”
Quando um credor lhe empresta dinheiro sem qualquer garantia (dívida de cartão de crédito, por exemplo), pode levá-lo a tribunal por falta de pagamento, mas pode ser muito difícil cobrar dinheiro de você. Os credores frequentemente vendem este tipo de dívida a agências de cobrança externas por centavos de dólar e anulam a perda. Isto é considerado um “empréstimo não garantido”
Um empréstimo garantido é diferente porque, embora o credor possa assumir uma perda no empréstimo se você não pagar, ele irá recuperar uma porção maior da dívida ao confiscar e vender sua propriedade.
Então o que acontece em uma execução hipotecária? As especificidades podem variar de acordo com a lei estadual, mas podemos dividi-lo em cinco fases.
Fase 1: Pagamentos falhados
Tudo começa quando o proprietário da casa – o mutuário – não faz os pagamentos da hipoteca a tempo. Normalmente, é porque eles não podem, devido a dificuldades como desemprego, divórcio, morte ou desafios médicos.
Se você está nesta situação difícil, é essencial que você fale com o seu credor o mais rápido possível. Há várias opções para ajudar a mantê-lo em sua casa. O processo de execução hipotecária custa muito dinheiro ao financiador e ele quer evitá-lo tanto quanto você.
Por vezes, um mutuário pode intencionalmente parar de pagar a hipoteca porque o imóvel pode estar submerso (em outras palavras, o valor da hipoteca excede o valor da casa) ou porque ele está cansado de administrar o imóvel.
Qualquer que seja o motivo, o resultado final é que o mutuário não pode ou não quer cumprir os termos do empréstimo.
Etapa 2: Aviso público
Após três a seis meses de pagamentos falhados, o mutuante registra um aviso público junto ao Escritório de Registros do Condado, indicando que o mutuário não cumpriu os termos do empréstimo. Em alguns estados, isto é chamado de Notice of Default (NOD); em outros, é um pingente de lis – latim para “processo pendente”
Dependente da lei estadual, o credor pode ser obrigado a afixar o aviso na porta da frente do imóvel. Este aviso oficial destina-se a fazer com que os mutuários saibam que estão em perigo de perder todos os direitos sobre o imóvel e que podem ser despejados do local. Em outras palavras, eles estão em perigo de execução hipotecária.
Etapa 3: Pré-fechamento
Após receber um NOD do mutuante, o mutuário entra em um período de carência conhecido como pré-fechamento. Durante este período – entre 30 a 120 dias, dependendo dos regulamentos locais – o mutuário pode fazer um acordo com o doador através de uma venda a descoberto ou pagar o montante em dívida.
Se o mutuário pagar o valor em falta durante esta fase, a execução da hipoteca termina e o mutuário evita o despejo da casa e a venda. Se a inadimplência não for paga, a execução continua.
Fase 4: Leilão
Se a inadimplência não for remediada no prazo prescrito, o doador ou seu representante (referido como o fiduciário) define uma data para a casa ser vendida em um leilão de execução (às vezes referido como uma Venda Fiduciária). O Aviso de Venda do Agente Fiduciário (NTS) é registrado no Escritório de Registros do Condado com notificações entregues ao mutuário, afixadas no imóvel e impressas no jornal. Os leilões podem ser realizados nos degraus do tribunal do condado, no escritório do agente fiduciário, em um centro de convenções em todo o país, e mesmo no imóvel em execução hipotecária.
Em muitos estados, o tomador do empréstimo tem o direito de resgate (ele pode apresentar o dinheiro pendente e interromper o processo de execução hipotecária) até o momento em que a casa será leiloada.
No leilão, a casa é vendida ao maior licitante para pagamento em dinheiro. Como a lista de compradores que podem pagar em dinheiro na hora por uma casa é limitada, muitos emprestadores fazem um acordo com o tomador (chamado de escritura em vez de execução hipotecária) para tomar a propriedade de volta. Ou, o banco compra-a de volta no leilão.
Fase 5: Após a execução da hipoteca
Se um terceiro não comprar o imóvel no leilão de execução, o credor toma posse do mesmo e este torna-se no que é conhecido como propriedade do banco ou REO (propriedade imobiliária).
As propriedades bancárias são vendidas de uma de duas formas. Na maioria das vezes, eles são listados por um agente imobiliário local para venda no mercado aberto. Zillow lista os imóveis pertencentes a bancos para venda. Além disso, alguns emprestadores preferem vender seus imóveis pertencentes a bancos em um leilão de liquidação, muitas vezes realizado em casas de leilão ou em centros de convenções.