Adevărul despre prețurile imobiliarelor

Imobiliarele au fost considerate în mod tradițional o investiție sigură. Dar recesiunile și alte dezastre testează această teorie – ceea ce îi face pe investitori și pe viitorii proprietari de locuințe să se gândească de două ori.

Prețuri istorice

Până în 2007, datele istorice privind prețurile locuințelor păreau să indice că prețurile imobilelor ar putea continua să crească pe termen nedefinit. De fapt, cu puține excepții, prețul mediu de vânzare al locuințelor vândute în SUA a urcat constant în fiecare an din 1963 până în 2007 – când a explodat bula imobiliară și a urmat criza financiară din 2008.

Revenirea după criza financiară

Până în 2013, prețul mediu de vânzare al locuințelor vândute în SUA a revenit la nivelurile de dinainte de criză. În următorii câțiva ani, tendința de creștere a părut promițătoare, până în 2018, când prețurile s-au stabilizat, iar apoi au început să scadă ușor în 2019.

Desigur, prețurile imobiliarelor depind foarte mult de piață (locație, locație, locație), iar tendințele naționale pot spune doar o parte din imagine. Un boom în California poate masca o prăbușire în Detroit.

Inclusiv în cadrul aceluiași oraș, cifrele pot varia foarte mult. Zonele care cunosc o nouă creștere sau gentrificare pot prezenta o apreciere semnificativă a prețurilor, în timp ce zonele din cealaltă parte a orașului pot fi în declin. Graficul de mai jos arată cum regiunile din sud, vest, nord-vest și vestul mijlociu cunosc tendințe diferite în ceea ce privește prețurile imobiliare.

Când analizați statisticile naționale și regionale, asigurați-vă că țineți cont de realitatea pieței din zona dvs. locală. Este posibil ca prețurile în creștere la nivel național să nu vă ajute dacă orașul, statul sau cartierul dvs. se află în declin.

Prețurile actuale ale locuințelor

Este prea devreme pentru a spune ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor în 2020 și 2021, dar dacă istoria se repetă, ne putem aștepta la o scădere a prețurilor locuințelor ca urmare a recesiunii COVID-19. Începând cu luna martie 2020, contractele de cumpărare au început să scadă pe fondul problemelor ipotecare, a lipsei de interes a cumpărătorilor și chiar a scăderii numărului de evaluatori disponibili și a altor profesioniști necesari pentru a efectua tranzacții.

În același timp, potențialele modificări și întârzieri în construcții au devenit o preocupare foarte reală. Din nou, este prea devreme pentru a ști ce se va întâmpla, dar este posibil ca noile începuturi și renovările să primească o lovitură până în 2021.

Tendințe în materie de locuințe

Desigur, este important de luat în considerare faptul că alți factori decât cererea și oferta pot afecta prețurile imobiliarelor. De exemplu, chiar înainte ca cifrele să înceapă să meargă în direcția greșită în 2008, Asociația Națională a Constructorilor de Locuințe a raportat că dimensiunea medie a locuințelor din America a fost de 983 de metri pătrați în 1950, 1.500 de metri pătrați în 1970 și a atins un vârf de 2.740 în 2015.

Această tendință a continuat în prima jumătate a anilor 2000, după care a început să scadă într-o oarecare măsură. Cu toate acestea, având în vedere că locuințele devin din ce în ce mai mari, iar inflația se adaugă la costul materialelor de construcție, este logic ca prețurile locuințelor să crească. Și alte tendințe pot duce la creșterea prețurilor, cum ar fi preferințele cumpărătorilor pentru podele mai scumpe, electrocasnice, corpuri de iluminat și altele asemenea.

Casele ca investiții

Pentru că prețurile caselor tind să crească în timp, cumpărarea unei case a fost privită în mod tradițional ca o investiție sigură. Cu toate acestea, un aspect important de luat în considerare atunci când priviți o casă ca pe o investiție este faptul că aceasta nu se va amortiza niciodată decât dacă o vindeți.

Dintr-un punct de vedere practic, chiar dacă reședința dvs. principală își dublează valoarea, probabil că aceasta înseamnă doar că taxele imobiliare au crescut. Toate câștigurile pe care le experimentați sunt pe hârtie până când vindeți proprietatea. Desigur, pentru mulți proprietari de locuințe, acest lucru este în regulă. O casă a cărei valoare se dublează este un bun frumos de transmis copiilor și nepoților.

Downsizing

Dacă vă decideți să vindeți și să cumpărați o altă casă în aceeași zonă, nu uitați că prețurile acelor alte case au crescut, probabil, și ele. Pentru a rezerva cu adevărat un câștig de pe urma vânzării, va trebui probabil să vă mutați într-o casă mai mică în aceeași zonă sau să vă mutați din zonă și să găsiți un loc mai puțin costisitor de locuit.

Desigur, reducerea dimensiunii este o opțiune atractivă pentru mulți pensionari și pentru cei care nu mai au copii care locuiesc acasă. În afară de potențialele câștiguri financiare, o casă mai mică este mai ușor de îngrijit (cel puțin în teorie) și poate rezolva viitoarele probleme de mobilitate.

Împrumuturi pe capital propriu

În timp ce este posibil să valorificați capitalul din casa dvs. prin contractarea unui împrumut împotriva acesteia, folosirea casei dvs. ca un bancomat nu este întotdeauna o strategie bună.

Nu numai că dobânda pe care o plătiți vă mănâncă din profituri, dar plata împrumutului vă răpește din stabilitatea financiară. Dacă prețurile imobilelor scad, s-ar putea să vă aflați în poziția deloc ingrată de a datora mai mult la împrumut decât valorează casa.

Ratele ipotecare

Ratele ipotecare cresc, în general, în perioadele de creștere economică. Când acest lucru se întâmplă, piața muncii este sănătoasă și salariile oamenilor cresc și ele. În schimb, ratele ipotecare tind să scadă în perioadele de încetinire a creșterii economice, pe măsură ce Rezerva Federală încearcă să faciliteze cheltuielile și împrumuturile.

Rata medie a creditelor ipotecare cu rată fixă pe 30 de ani se situează sub 5% din 2010 (rețineți că până și schimbările minuscule ale ratelor pot avea un impact uriaș asupra costului total al casei dumneavoastră). Acest grafic de la Federal Reserve Bank of St. Louis arată prețurile istorice pentru ipotecile cu rată fixă pe 30 de ani, începând din 1971.

Atunci, cum se traduce acest lucru pentru prețurile imobiliare? Ratele ipotecare mai mici nu au neapărat o relație directă cu prețurile locuințelor, chiar dacă ne-ar plăcea să credem că așa este. Dar ele pot avea un efect indirect asupra acestora. Atunci când ratele sunt scăzute, consumatorii sunt mai dispuși și își pot permite să își asume mai multe datorii. Acest lucru se datorează faptului că costul creditului – adică dobânda – este ieftin. Creșterea ratelor dobânzilor, însă, tinde să ducă la o cerere mai slabă din partea cumpărătorilor.

Cumpărarea unei case este o investiție bună?

Ideea că o casă este o investiție bună derivă din faptul că prețurile imobiliarelor tind să crească, cel puțin din punct de vedere istoric. Având în vedere că nu există nicio modalitate de a prezice viitorul pieței imobiliare, este important să evitați să vă băgați peste cap. O casă este o investiție bună doar dacă vă puteți permite.

Desigur, deși este puțin probabil să vedeți profituri pe care să le puteți cheltui dacă plănuiți să locuiți în aceeași casă toată viața. Dar dacă cumpărați cu o strategie de ieșire în minte, există o șansă mult mai mare de a realiza un profit în numerar.

În primul rând, luați în considerare motivația dumneavoastră de a cumpăra o casă. Dacă doriți să locuiți în ea, atunci probabil că nu trebuie să vă gândiți la casa dvs. în termeni de profituri și pierderi. Dacă sperați să faceți bani, atunci trebuie să intrați în tranzacție cu o strategie de ieșire. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că ar trebui să aveți un preț de vânzare în minte, totul păstrând în același timp prețul de achiziție al proprietății în prim plan.

Când piața atinge punctul dumneavoastră de preț, vindeți proprietatea la fel cum ați vinde o acțiune care s-a apreciat. Este posibil ca aceasta să nu fie o abordare practică pentru reședința dvs. principală, în funcție de stilul dvs. de viață, dar este exact ceea ce fac mulți investitori imobiliari atunci când achiziționează proprietăți – le renovează și le vând. Amintiți-vă doar că prețurile nu se mișcă întotdeauna în sus.

Concluzia

Cu istoria ca un ghid, cei mai mulți potențiali proprietari de locuințe ar face bine să cumpere o locuință în care speră cu adevărat să locuiască, să plătească ipoteca rapid, să trăiască acolo până la pensie, apoi să se reducă și să se mute într-o casă mai puțin costisitoare. Nu este un pariu sigur, dar această strategie crește probabilitatea de a obține un profit.